پایانی بر رونق مسکن، قیمت ها تا کجا پایین می آید؟
دایانا موسالی ماه‌ها به دنبال خانه‌ای در ویندزور جنوبی ترین شهر کانادا همزمان با اوج شیوع کووید – ۱۹ بود و آن هم در حالی که قیمت ها در سراسر کشور در حال افزایش بود. خانم موسالی یک کارمند ۲۷ ساله در دفتر خدمات پلیس محلی، از ۱۰۰ منزل مسکونی بازدید کرد و بیش از ۶۰ خانه دیگر هم به او پیشنهاد داده شد – که اغلب صدها هزار دلار کانادا یا بیشتر قیمت داشتند – اما در نهایت در سپتامبر سال گذشته موفق به خرید خانه شد. یک دهه پیش، والدین او خانه‌ای با نصف این مبلغ خریداری کرده بودند. او در حالی که آه می کشد می گوید: خانه آنها چهار برابر خانه من است.
اقتصادآنلاین – اکرم شعبانی؛ به گزارش اکونومیست، خانم موسلی ممکن است خانه خود را در زمان نامناسبی خریده باشد. در دو دهه گذشته، بازار املاک و مستغلات کانادا بیش از پیش داغ شده و اکنون همه چیز در حال سرد شدن است و قیمت‌ها هم برای سومین ماه متوالی کاهش یافته است. در سایر بازارهای حباب دار نیز وضعیت همینطور است. در نیوزیلند جایی که ارزشگذاری در پایان سال ۲۰۲۱ تا ۴۵ درصد از زمان شروع همه‌گیری افزایش یافته نیز قیمت خانه برای سه ماه متوالی کاهش یافته است. در سوئد، قیمت‌ها در ژوئن تقریبا ۴ درصد کاهش یافت که شدیدترین کاهش ماهانه از زمان بحران مالی جهانی در سال‌های ۲۰۰۹ – ۲۰۰۷ بود. از هر پنج خانه در استرالیا، ارزش دو خانه نسبت به سه ماه پیش کاهش یافته است.
حتی در جایی که قیمت‌ها همچنان در حال افزایش هستند، هزینه‌های استقراض بالاتر شور و شوق خریداران را کاهش داده است. با پرداخت ماهانه یک وام مسکن جدید معمولی در آمریکا که اکنون سه چهارم نسبت به سه سال گذشته افزایش یافته، درخواست‌های وام بیش از یک چهارم نسبت به اوج خود در ماه ژانویه کاهش یافته است. سهم خریداران خانه اولی به پایین‌ترین سطح در ۱۳ سال گذشته رسیده است. بخشی از حباب این بازار در بریتانیا خارج شده است. تاییدیه‌های وام مسکن در ماه آپریل به سطح پیش از همه‌گیری کاهش یافت. در ماه می، فروش مسکن نسبت به سال قبل یک دهم کاهش یافت.
اگر رونق جهانی مسکن در نهایت به پایان برسد، قیمت‌ها تا کجا کاهش می‌یابد؟
تحلیل‌گران موسسه مشاوره کپیتال اکونومیکس، کاهش اندک ۵ تا ۱۰ درصدی را در آمریکا و بریتانیا پیش‌بینی کرده‌اند. در این کشورها، از آنجایی که وام‌های با نرخ ثابت رایج است، احتمال کمتری وجود دارد که مالکان خانه با افزایش هزینه‌های وام مجبور به فروش خانه‌های خود شوند. در استرالیا و سوئد، تحلیل‌گران تخمین می‌زنند که قیمت‌ها ممکن است تا ۱۵ درصد کاهش یابد. با سطوح بالاتر بدهی خانوارها و در نتیجه قرار گرفتن بیشتر در معرض افزایش نرخ‌ها، کانادا و نیوزیلند آسیب‌پذیرترین کشورها هستند – قیمت‌ها در این کشورها ممکن است تا ۲۰ درصد کاهش یابد.
دو عامل باید از ورود قیمت مسکن به مارپیچ مرگ جلوگیری کند. یکی کمبود خانه در اکثر کشورها است که بسته به برآوردها، آمریکا ۳.۸ تا ۵.۸ میلیون واحد مسکونی کم دارد. انگلیس سالانه به ۳۴۵ هزار خانه جدید نیاز دارد و تنها موفق به ساخت نیمی از این تعداد می‌شود و کانادا با سرعت فعلی ساخت و ساز تا سال ۲۰۳۰ به ۳.۵ میلیون واحد مسکونی دیگر نیاز دارد. عامل دیگر بازارهای کار فشرده است. بیکاری پایین در بسیاری از کشورهای ثروتمند به این معنی است که مردم کمتر از بدهی‌های خود عقب می‌مانند. این امر در کنار منابع مالی قوی‌تر خانوار، باید از رکود در مقیاس بحران مالی در همه بازارها به جز متزلزل‌ترین بازارها جلوگیری کند.
اما این رنج به شکلی نابرابر پخش خواهد شد. نقاط داغ از همه‌گیری به ویژه آسیب پذیر هستند. در طول قرنطینه، جست‌وجوی باغ‌های بزرگ یا فضای سبز، بازارهای مسکن را دچار آشفتگی کرد. پاریسی‌ها به حومه فرانسه گریختند. ساکنان ترکیه استانبول را به مقصد شهرهای تفریحی ترک کردند. لندنی‌هایی که می‌خواستند دورکاری کنند، به محله‌های سرسبزی مانند ریچموند و دالویچ هجوم آوردند و یا به کلی برای خرید خانه‌های ارزان‌تر از شهر گریختند.
شکستگی‌هایی در این بازارها ظاهر شده است. رقابت‌های پیشنهاد قیمت کمتری در شهرهای کوهستانی آمریکا و ایالت‌های کمربندی آفتابی که کالیفرنیایی‌ها و نیویورکی‌های پردرآمد را جذب می‌کنند، در حال وقوع است. بیش از نیمی از خانه‌های قابل فروش در سالت لیک سیتی از ایالت یوتا در ماه ژوئن کاهش یافت. در آیداهو سه پنجم از خانه‌های قابل فروش در این شرایط قرار گرفتند. اکنون این سوال مطرح می‌شود که قیمت‌ها چقدر پایین خواهد آمد؟
بانک سلطنتی کانادا فکر می‌کند فروش در این کشور از اوج خود در سال ۲۰۲۱ بیش از ۴۰ درصد کاهش خواهد یافت، حتی بدتر از بحران مالی که در آن زمان ۳۸ درصد کاهش یافته بود. سایر موارد ممکن است در نقاط دیگر تا این اندازه دراماتیک نباشد. اما برای مالکانی که عادت دارند قیمت‌ها فقط در یک جهت حرکت کنند، هر کاهش قیمتی به عنوان یک شوک در نظر گرفته می‌شود.
