قانون پیش فروش مسکن نیازمند اصلاح؛ قانونی که بازدارنده تولید و به ضرر خریداران مسکن شد/ نگاه مجرمانه به مشاوران املاک

اقتصاد آنلاین- اکبر محمودی: قانون پیش‌فروش مسکن در سال ۸۸ و در ۲۵ ماده به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، اما به علت وجود برخی مشکلات در حوزه اجرایی، عملیاتی نشد. از این رو اصلاح آن برای رفع ابهامات و تناقضات قانونی ازجمله مالکیت تدریجی، صدور سند قطعی بدون طی مراحل قانونی، شناسنامه فنی و اجرایی و تأخیر موجه و غیرمجوز و پرداخت خسارت از سوی فروشنده، حق فسخ قرارداد از سوی خریدار بسیار ضروری و سبب شد تا این قانون آن‌چنان که باید اجرایی نشود.

در نتیجه در سال ۹۷ برای اصلاح بار دیگر به مجلس شورای اسلامی عودت و کلیات آن نیز به تصویب رسید، اما از آن زمان تاکنون تصویب نهایی و اجرایی شدن آن بر زمین مانده و در حال بلاتکلیفی است.

برای بررسی مشکلات قانون پیش فروش ساختمان در اقتصاد آنلاین از دو کارشناس در حوزه تولید مسکن و خرید و فروش مسکن دعوت شد تا به عواقب احتمالی ادامه اجرای این قانون پرداخته شود.

فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور در این میزگرد در دفاع از مشاوران املاک گفت: متاسفانه در سال های گذشته که قانون پیش فروش ساختمان به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است نه تنها تولید مسکن رونق نگرفت بلکه به دلیل قطع منابع مالی سازندگان تولید مسکن با یک رکود شدیدی مواجه شد.

او با بیان اینکه در قانون پیش فروش ساختمان یک نگاه مجرمانه به املاکی ها شد و آنها را از گردونه وصل کردن انبوه سازان به خریداران خارج کردند گفت: در قانون پیش فروش ساختمان نه به نفع خریدار و نه به نفع تولیدکننده تمام شد. کمکی به خریدار مسکن نکرد و در سوی دیگر نیز انبوه سازان نفعی نبردند.

داوود بیگی نژاد نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز معتقد است که قانونی که بعد از گذشت 15 سال نتوانسته کمکی به بخش مسکن وخانه دار شدن مردم کند از این به بعد هم نمی تواند.

او می گوید: امروز متاسفانه مشاوران املاک به استناد قانون پیش فروش مسکن در سال ۸۸ از نگارش قرارداد پیش فروش مسکن منع شده اند. از سوی دیگر هم دسترسی انبوه سازان به منابع مالی قطع شده است.

بخش نخست میزگرد بررسی مشکلات قانون پیش فروش ساختمان را با حضور «فرشید پورحاجت» دبیر کانون سراسری انبوه سزان و «داوود بیگی نژاد» نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک را با هم می خوانیم:

قانون پیش فروش ساختمان قانونی کاملا بازدارنده تولید مسکن

* برای ورود به بحث بررسی قانون پیش فروش مسکن ابتدا این سوال را مطرح می کنیم که بعد از اینکه در سال ۸۸ قانون پیش فروش مسکن تصویب شد بعد از سال ها قرار شد که این قانون اصلاح شود. به هر حال در این چند سال قانون پیش فروش مسکن را از نگاه انبوه سازان و تولیدکنندگان مسکن چگونه ارزیابی می کنید؟ و اینکه اگر این قانون اصلاح شود چه اقدام مثبتی در حوزه مسکن به خصوص در حوزه ساخت و ساز رخ خواهد داد؟

پورحاجت: قانون پیش فروش ساختمان از قوانینی بود که در سال ۸۸ جهت تنظیم گری امور پیش فروش ساختمان در مجلس وقت مصوب شد. امروز بعد از گذشت ۱۵ سال از عمر این قانون آن چه که انبوه سازان به عنوان فعالان بخش خصوصی در حوزه تولید و عرضه مسکن از این قانون برداشت می کنند آن است که اثرات شایسته و بایسته ای که از یک قانون کامل باید انتظار داشته باشیم برآورده نشده است. باید با صراحت گفت که قانون پیش فروش ساختمان یک قانون کاملا بازدارنده در حوزه تولید مسکن شد و نتوانست تنظیم گری روابط را بین خریداران و فروشنده ها و حتی واسطه های ملکی ایجاد کند. لذا به نظر می رسد این قانون نتوانست به آن اهداف خود دست یابد.

منابع مالی خُرد قبل از تصویب قانون پیش فروش مسکن از سوی مشاوران املاک به دست انبوه سازان می رسید

* از نگاه انبوه سازان،آنها معتقد هستند که قانون پیش فروش ساختمان بعد از ۱۵ سال نتوانسته است موفق شود و به یک مدل بازدارنده برای تولید مسکن تبدیل شده است. از نگاه مشاوران املاک چطور؟ آیا به نظر شما قانون پیش فروش مسکن به نوعی توانسته است باعث شود تا املاکی ها از این حوزه به نوعی خارج شوند؟ آیا مشاوران املاک می توانستند به حوزه تولید مسکن نیز کمک کنند؟

بیگی نژاد: وقتی بخواهیم یک قانون را بعد از ۱۵ سال رصد و بررسی کنیم که ببینیم این قانون تا چه حد توانسته است شرایط تسهیل گری در بازار مسکن را ایجاد کند و یا بازدارندگی ایجاد کرده است باید بر آمارهایی تکیه کنیم که از این ناحیه ایجاد شده است. وقتی از ابتدای سال ۸۸ این قانون تصویب شد و از سال ۹۰ اجرایی شد بررسی می کنیم، می بینیم که تا همین الان به استثنا قانون جهش تولید مسکن که در آنجا، مشاوران املاک را ملزم به کد رهگیری کرد با قانون پیش فروش مسکن در سال ۸۸ در تناقض است. شاید این موضوع تناقض موضوع بحث ما نباشد اما اگر رصد کنیم و ببینیم که آیا این قانون پیش فروش مسکن باعث این شده است که مشاوران املاک به عنوان یکی از زنجیره های اصلی صنعت ساختمان توانسته است جذب سرمایه کند؟ منابع مالی سازنده باید در دسترس او باشد. قطع به یقین وقتی همکاران مشاور املاک تخصصی در نوع ساخت مسکن ندارند از آن سوی نیز انبوه سازان نباید دغدغه مالی داشته باشند. این ارتباط بین منابع مالی خُرد که از نظر مشاوران املاک در دست آحاد جامعه است قبل از تصویب قانون پیش فروش مسکن از سوی مشاوران املاک به دست انبوه سازان و سازنده ها می رسید. اما امروز متاسفانه مشاوران املاک به استناد قانون پیش فروش مسکن در سال ۸۸ از نگارش قرارداد پیش فروش مسکن منع شده اند. از سوی دیگر هم دسترسی انبوه سازان به منابع مالی قطع شده است. اقدامی که می توانستیم به صورت قانونمند انجام دهیم منابع مالی که مردم قصد دارند در آن حوزه صرف کنند در این موضوع پیش فروش و یا پیش خرید از نظر مردم از دسترس سازنده ها خارج شده است. چرا که زنجیره ارتباطی بین مشاوران املاک و سازنده ها و انبوه سازان قطع شده است.

قصد کردند که امنیت را برای خریداران مسکن ایجاد کنند اما معاملات مسکن را قفل کردند

* اصلی ترین ایرادی که به قانون پیش فرش مسکن می توان گرفت و باید اصلاح شود چیست؟ به هر حال نایب رئیس اول اتحادیه مشاروان املاک عنوان می کنند که نقدینگی در بازار مسکن پایین است و املاکی ها می توانستند با جذب منابع خُرد، انبوه سازان را تقویت مالی کنند. آیا می توان با اصلاح این قانون نقدینگی در بخش مسکن را افزایش داد؟

پورحاجت: آن چیزی که از مفاد این قانون و الزاماتی که در قانون پیش فروش مسکن دیده شده است، یک بخش، بخش تنظیم گری میان روابط فروشنده و خریدار مسکن است. بخش دوم این قانون اگر بخواهیم به عنوان ماهیتی به آن نگاه کنیم باید پذیرفت که پیش فروش ساختمان یک ابزار مالی بسیار مترقی در دنیا و در ایران است. از این قانون در جهت پوشش نقدینگی بنگاه های تولیدی استفاده می شود. حالا قانونی وضع شده است بدون اینکه بدانیم ظرفیت های این قانون چه آسیب هایی به لحاظ ساختاری بر تولید مسکن کشور وارد می کند. از سویی قصد کردند که امنیت را برای خریداران مسکن ایجاد کنند اما از سوی دیگر معاملات مسکن را قفل کردند. سازنده های مسکن این روزها توان پیش فروش مسکن ندارند و ابزاری هم برای پیش فروش مسکن وجود ندارد. از سوی دیگر هم مردمی که قصد دارند در حالیکه تورم های سنگین وجود دارد خود را در پروژه ای سهیم کنند تا صاحب مسکن شوند از این موضوع محروم شده اند. در قانون پیش فروش مسکن موضوع صدور شناسنامه فنی ملکی مطرح شده است اما این شناسنامه فنی ملکی در هیچ نقطه ای از کشور اجرا نشده است. نقدی هم که به سازمان های نظام مهندسی هست این است که از سال ۸۴ تاکنون آنرا اجرا نکرده است. موضوع دیگری که باید به آن اشاره کرد این است که در کشور اساسا بیمه تضمین کیفیت به هیچ وجه وجود ندارد. هیچ ساختار بیمه ای در کشور نیست که یک کالای تولیدی در مسکن را بیمه تضمین کیفیت کند.

قانون پیش فروش ساختمان نه به نفع خریدار و نه به نفع تولیدکننده است

* یعنی قانون پیش فروش ساختمان نه به نفع خریدار و نه به نفع تولید کننده است؟

پورحاجت: قانون پیش فروش ساختمان نه به نفع خریدار و نه به نفع تولیدکننده است. کمکی به خریدار مسکن نکرده است و در سوی دیگر نیز انبوه سازان نفعی نبرده اند.

* ظاهرا در این قانون گفته شده است که خریدار تعهدی به فروشنده و سازنده مسکن ندارد؟

پورحاجت: دقیقا همینطور است.

مشاوران املاک بهترین گزینه برای پیش فروش مسکن هستند

* اما از یک سو هم گفته می شود که در قانون پیش فروش مسکن از تولید کننده تعهد زیادی گرفته می شود؟ شاید تدوین این قانون برای این بود که در گذشته تعداد زیادی از خریداران با فروش ملک های خود به چند نفر مواجه شدند و متضرر شدند؟

پورحاجت: آن را هم می توان حل کرد. سوال من این است که امروز وقتی دنبال خرید مسکن باشید کجا به دنبال ملک مورد نظر خواهید گشت و کجا مراجعه می کنید؟ آیا به دفاتر اسناد رسمی می روید یا اینکه به مشاوران املاک مراجعه می کنید؟ باید بپذیریم که مشاوران املاک بهترین گزینه برای پیش فروش مسکن هستند.

۱۵ سال تکیه به قانونی زدیم که هیچ تاثیری در آن اهدافی که داشته است نتوانسته عملی کند

* اگر امکانات و اختیارات و آمارهایی که به دفاتر اسناد رسمی داده شده است را به مشاوران املاک بدهند و آنها نیز به این آمارها دسترسی داشته باشند قطعا پیش فروش مسکن می تواند هم به املاکی ها، هم به مردم و هم به سازنده ها کمک کند. سوال این است چرا پیش فروش مسکن از املاکی ها گرفته شد و به دفاتر اسناد رسمی داده شد؟

بیگی نژاد: هر قانونی که وضع می شود باید دید که نفع مردم در آن قانون دیده شده است یا نه؟ امروز دو مجری این اقدام که انبوه سازان و سازنده ها و مشاوران املاک هستند می دانیم که هر دو مجری از این قانون ناراضی هستند. این نارضایتی این دو مجری برای این است که ما نتوانستیم به مردم خدمات بدهیم. هر زمان که ما توانستیم به مردم خدمات بدهیم بعضا هم مشاوران املاک و هم سازنده ها راضی بودند. ۱۵ سال تکیه به قانونی زدیم که هیچ تاثیری در آن اهدافی که داشته است نتوانسته عملی کند. یعنی ابتدا به تولید مسکن منجر نشده است. در مرحله بعد هم مردم را صاحب مسکن نکرده است. نگاه مجرمانه در قانون پیش فروش مسکن به مشاوران املاک دیده شده است.

قبلا توسط مشاوران املاک سرمایه ها به سمت سازنده ها سرازیر و تولید مسکن رونق می گرفت

* آیا برای حل مشکل پیشنهادی هم داده اید؟

بیگی نژاد: پیشنهادهای خوبی در ادوار گذشته داده ایم و امروز هم پیشنهاد ما این است که در باور مردم یک باور ملکی وجود دارد یعنی ملک را در سرمایه خود و در زندگی خود نهادینه کرده اند. ما باید ببینیم که زمانی که این قانون وضع شد و مشاوران املاک از نگارش این قراردادها منع شدند آیا کسانی را که برای این وظیفه تعریف کرده بودند به وظیفه خود به خوبی عمل کردند؟ قطعا جواب منفی است. وقتی شما آمارها را نگاه می کنید می بینید که آمارها منفی است. با قانون پیش فروش مسکن دو اقدام انجام دادیم. ابتدا کار را از یک متخصص گرفتیم و رها کردیم. دوم اینکه مردم همواره تمایل به پیش خرید دارند و سرمایه خود را در ملک وارد کنند. اتفاق خوبی که این سرمایه گذاری ایجاد می کرد این بود که بازارهای موازی را در آرامش قرار می داد. اگر رصد شود در سال های گذشته که مشاوران املاک از نوشتن این قراردادها منع شدند قطع به یقین مردم به دنبال یک جایگزین هستند. قبلا توسط مشاوران املاک این سرمایه ها به سمت سازنده ها سرازیر می شد و تولید مسکن را رونق می داد. اما امروز بسیاری از سازنده های قدیمی به مقدار بسیار زیادی از پشتوانه مالی که توسط پیش فروش مسکن به دست می آورد دور شده است و مردم نیز سرمایه خود را وارد بازارهای موازی می کنند و به نوعی ایجاد مزاحمت می کنند. از صنعت ساختمان خصوصی تر نداریم. به هر حال قانونی که ۱۵ سال نتوانسته کمکی به بخش مسکن و خانه دار شدن مردم کند از این به بعد هم نمی تواند.