صندوق‌های املاک؛ راهی تازه برای سرمایه‌گذاری؟

اقتصاد آنلاین- رجا ابوطالبی: در طول سه دهۀ گذشته عوامل متفاوتی در ایجاد تلاطم در بازار مسکن نقش داشته‌اند؛ اما در این میان، رشد نقدینگی در سال‌های پس از انقلاب یکی از عوامل اصلی در رشد قیمت مسکن بوده است. تا اواسط دهۀ ۸۰ رشد نقدینگی منجر به رشد قیمت‌ها شد اما از اواسط دهۀ ۸۰ و با شروع پروژۀ مسکن مهر، بازار توانست یک بازۀ ۵ سالۀ آرامش نسبی را تجربه کند. این آرامش پایدار نماند و از ابتدای دهۀ۹۰ و با شروع تحریم‌ها و افزایش انتظارات تورمی، بازار مسکن با شوک‌های جدید قیمتی مواجه شد. در میانۀ دهۀ ۹۰، با کاهش انتظارات تورمی ناشی از برجام، بازار مسکن دوباره وارد فاز آرامش در قیمت‌ها شد؛ امری که دیری نپایید و با روی کار آمدن ترامپ در ۱۳۹۷، فعالان حاضر در صنعت ساختمان را وارد یکی از سخت‌ترین دوران‌ بازار مسکن کرد.

در تمامی دوران‌ها بازار مسکن به عنوان یکی از بازارهای امن و پرطرفدار برای سرمایه‌گذاری معرفی شده است. با وجود این در سال‌های اخیر به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن در تهران و حومه، شاهد کاهش سرمایه‌گذاری‌ها در این بازار بوده‌ایم. علی‌رغم تقاضای زیادی که در بازار مسکن وجود دارد؛ به دلیل قیمت بالای ملک، جهش‌های ارزی و افزایش نرخ تورم، معامله چندانی در این بازار صورت نمی‌گیرد و همین موضوع باعث رکود در بازار مسکن شده است.

رویدادهایی که در بالا به آنها اشاره شد امروز نیز گریبان بازار مسکن را گرفته‌اند. از ۱۳۹۷ تا پایان ۱۴۰۲ میانگین رشد سالانۀ قیمت مسکن در شهر تهران برابر با ۵۹ درصد بوده که از میانگین رشد بلندمدت، ۲۸ درصد، فاصلۀ زیادی گرفته است.

اما هم‌اکنون سؤالی که مطرح می‌شود و دغدغۀ افراد بسیاری است این است که آیا مردم می‌توانند در چنین شرایطی در این بازار سرمایه‌گذاری کنند و مسکن بخرند؟

خرید مسکن، خواسته‌ای ناممکن؟

مطابق با گزارش مرکز آمار ایران، تعداد معاملات مسکن در تهران در اسفند ۱۴۰۲ در مقایسه با اسفند سال گذشته، حدود ۶.۴ درصد کاهش داشته است. در اسفند ۱۴۰۲ حدود ۶.۲ هزار فقره معامله مسکن در سامانه املاک و مستغلات کشور ثبت شده که در مقایسه با اسفند سال گذشته حدود ۶.۴ درصد کمتر بوده است.

طبق بررسی‌های انجام شده، شما باید برای خرید یک واحد آپارتمان ۵۰ متری دارای آسانسور و سال ساخت ۱۴۰۱ در منطقۀ نواب تهران حدود ۳ میلیارد تومان بپردازید. اما چند نفر می‌توانند چنین مبلغی را بپردازند؟

موج رکود بازار مسکن تهران به شهرهای اطراف هم کشیده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که نبود تناسب بین قیمت مسکن و توان خرید متقاضیان باعث شده است بازار با رکود و کاهش معاملات همراه شود. حال در این شرایط امکان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، مخصوصاً برای افرادی با حداقل سرمایه، وجود دارد؟ آیا نوع دیگری از سرمایه‌گذاری در این بازار وجود دارد تا افراد بتوانند با استفاده از آن از مزایای این بازار بهره‌مند شوند؟ استفاده از صندوق املاک و مستغلات یکی از ابزارهای مطمئن و کم‌ریسکی است که می‌تواند به سرمایه‌گذاران کمک کند تا با حضور در این بازار سرمایه‌گذاری امن و با بازدۀ مناسبی را تجربه کنند.

نقش صندوق‌های املاک در بازار مسکن

در این میان افرادی که می‎خواهند پول خود را در بازار املاک، بازاری برخوردار از بازدهی مطمئن‌تر در مقایسه با دیگر بازارها، سرمایه‌گذاری کنند چگونه می‌توانند وارد این بازار شده و از مزایای آن بهره‌مند شوند؟

خرید صندوق املاک یکی از گزینه‌هایی است که پیش روی این دسته از افراد است؛ صندوق‌هایی که بخش عمدۀ دارایی‌شان را در بازار املاک سرمایه‌گذاری می‌کنند. صندوق‌های املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) که به اختصار REIT نامیده می‌شوند، از ابزارهای سرمایه‌گذاری محبوب و کارآمدی هستند که در کشورهای گوناگون اعم از آمریکا و انگلیس و حتی هند و سنگاپور با اقبال زیادی روبه‌رو شده‌اند.

امروزه برخی از نهادهای مالی، مانند گروه آگاه، فعالیت خود را در زمینۀ راه‌اندازی چنین صندوق‌هایی آغاز کرده‌اند. این صندوق‌ها که بر اساس الگوی صندوق‌های سرمایه‌گذاری طراحی شده‌اند با تجمیع و متمرکزسازی سرمایۀ افراد در بازار املاک آنها را قادر می‌سازند تا با حداقل سرمایه و بدون درگیری در فرآیندها و پیچیدگی‌های ورود به بازار املاک و مستغلات از سود سرمایه‌گذاری در این بازار بهره‌مند شوند.

دارایی این صندوق‌ها چیست؟

صندوق‌های املاک با فعالیت در بستر سازمان بورس و اوراق بهادار، تحت نظارت دقیق این سازمان قرار دارند. حداقل ۷۰ درصد از دارایی‌های این صندوق‌ها معمولا به خرید و فروش دارایی‌های غیر منقول و اجارۀ دارایی‌ها و باقی‌ماندۀ ۳۰ درصدی از سرمایه‌شان به اوراق رهنی، واحدهای صندوق‌های درآمد ثابت، گواهی سپردۀ بانکی و ... اختصاص دارد.

بازدهی صندوق‌ها

با بررسی عملکرد REITها، از گذشته تا کنون، می‌توان گفت که این صندوق‌ها سودآوری بالا و پایداری داشته‌اند و در درازمدت باعث افزایش ارزش سرمایۀ اولیه شده‌اند. از آنجایی که REITها همبستگی بسیار اندکی با سایر ابزارهای سرمایه‌گذاری دارند، گزینۀ بسیار خوبی برای ایجاد تنوع در سبد یا پرتفوی سرمایه‌گذاری تلقی می‌شوند و از این رو بسیار کم‌ریسک و در عین حال پربازده هستند. همچنین نکتۀ حائز اهمیت برای صندوق املاک و مستغلات برخورداری از امکان سرمایه‌گذاری روی املاکی با کاربری‌های دیگر از جمله صنعتی، تجاری، اداری، رفاهی و ... نیز است که عموماً بازده بالاتری ایجاد می‌کنند.

از طرفی بازدهی این صندوق‌ها فقط و فقط به نوسانات بازار مسکن خلاصه نمی‌شوند. مدیران صندوق‌ها با اجاره دادن املاک در ید خود، سود سهامداران خود را افزایش می‌دهند. یعنی سرمایه گذاران هم از محل نوسانات بازار مسکن و هم از محل اجاره بازدهی کسب خواهند کرد. به‌طوری که نیما میرزایی، کارشناس بازار سرمایه نیز معتقد است: متناسب با متراژی که خرید انجام شده،خریدار می‌تواند اجاره دریافت کند، این مزیت از جمله مسایلی است که می‌تواند سبب افزایش جذابیت این صندوق‌ها شود.

مسکن به عنوان سپر تورمی همواره توانسته است موجب حفظ ارزش دارایی‌ها و ایجاد ثروت برای خانوار ایرانی شود. بنابراین و با توجه به مطالبی که در بالا به آن اشاره شد سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک می‌تواند این امکان را برای خانواده‌های ایرانی فراهم ‌آورد تا با هر قدرت و توانی در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کم‌ریسکی را تجربه کنند و از سود و مزایای این بازار با هر سرمایه‌ای بهره‌مند شوند.