طرح مسکن ملی به کجا رسید؟

به گزارش اقتصاد آنلاین؛  روزنامه فرهیختگان نوشت: مشکل و بهتر بگوییم معضل تامین مالی مسکن یکی از آنها بود. در نظام بانکی، به جز یک بانک تخصصی، مابقی سعی کردند به واسطه طولانی بودن دوره بازگشت تسهیلات نهضت ملی مسکن، از ورود به این طرح خودداری کنند و حتی تهدید به جرایم سنگین نیز نتوانست آنها را به مشارکت در نهضت ملی مسکن ترغیب کند. اما چالش نهضت ملی مسکن فقط همین نبود، یکی از چالش‌های بسیار اساسی که اهمیت آن به اندازه تسهیلات بانکی است، مساله تامین زمین است. آمارها و اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی و سازمان زمین و مسکن نشان می‌دهد از سال ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۸ قوانین مختلف تامین زمین و الحاق زمین به محدوده شهرها را به حدی دشوار و غیرقابل دسترس کرده بوده که حتی دولت روحانی نیز برای ساخت ۱۰۰ هزار واحد در قالب اقدام ملی مسکن در سال ۱۳۹۸ با مشکل عدیده‌ای روبه‌رو شده بود. آمارها نشان می‌دهد دولت سیزدهم از نیمه دوم سال ۱۴۰۰ تاکنون نزدیک به ۳۵ هزار هکتار زمین برای ساخت مسکن آماده کرده که ظرفیت ساخت ۱.۵ میلیون مسکن را دارد. البته دولت در حال نهایی کردن الحاق نزدیک به ۲۴ هزار هکتار زمین است که موجودی زمین به حدود ۵۹ هزار هکتار و ظرفیت ساخت مسکن به ۲.۳ میلیون واحد خواهد رسید. به اذعان کارشناسان، با توجه به عدم دپوی زمین و بی‌توجهی به انجام فرایندهای ذخیره زمین در دولت روحانی و همچنین هفت‌خوان فرایند الحاق زمین، بدون اغراق، دولت سیزدهم طی دو سال اخیر انقلابی در تامین زمین انجام داده است.

   تامین زمین برای ۲.۳ میلیون مسکن

بررسی‌های «فرهیختگان» از آمارهای سازمان زمین و مسکن نشان می‌دهد تا نیمه اول مهرماه ۱۴۰۲ مساحت اراضی تامین‌شده در محدوده شهرها (موجودی قبلی محدوده + مساحت الحاق‌شده به محدوده) به ۳۴ هزار و ۶۹۵ هکتار رسیده است. به عبارتی، در داخل محدوده ۱۳۳۸ شهر کشور، ۳۴.۷ هزار هکتار آماده ساخت مسکن در طرح نهضت ملی مسکن است. در این ۳۴.۷ هزار هکتار می‌توان یک میلیون و ۵۵۵ هزار واحد مسکن ساخت، با این حال چون در برخی از شهرها متقاضی کم است و در برخی شهرها مثل اطراف کلانشهرها متقاضی زیاد است، با این عدم توازن، موجودی موثر زمین کفاف ساخت ۷۱۵ هزار و ۱۶۴ واحد مسکونی را می‌دهد و مابقی در شهرهایی است که متقاضی آنها کمتر از موجودی زمین است. براساس گزارش سازمان زمین و مسکن، این نهاد به همراه وزارت راه و شهرسازی فرآیند اداری الحاق ۲۳ هزار و ۹۳۲ هکتار از اراضی را هم پیگیری می‌کند که اگر این اراضی به شهرها الحاق شود، مجموع موجودی زمین تامین‌شده برای نهضت ملی مسکن به ۵۸ هزار و ۶۲۷ هکتار خواهد رسید که با این مقدار می‌توان ۲ میلیون و ۳۵۴ هزار واحد مسکن ساخت. البته بازهم تاکید می‌شود که بخشی از زمین‌ها در مناطقی از کشور است که تعداد تقاضا کمتر از زمین تامین شده و در برخی مناطق متقاضی بیش از موجودی زمین است.

   ۵۰ شهرک در دست اقدام

آن‌طور که مدیرعامل سازمان زمین و مسکن می‌گوید و آمارها نشان می‌دهد، علاوه بر تامین قطعی ۳۵ هزار هکتار زمین و نزدیک بودن الحاق ۲۳ هزار هکتار به موجودی زمین، در طرح نهضت ملی مسکن وزارت راه و شهرسازی و سازمان ملی زمین و مسکن ۱۸ شهرک را مصوب کرده‌اند که مساحت این شهرک‌ها ۱۶ هزار هکتار است. البته به گفته مسئولان سازمان زمین و مسکن قرار است تعداد شهرک‌ها به ۵۰ شهرک برسد. همچنین ۲.۷ هزار هکتار مساحت سایر دستگاه‌هاست. مجموع توافق با مالکان اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی شامل بنیاد مستضعفان، اداره اوقاف، ستاد اجرایی و نیروهای مسلح نیز به ۱۷.۵ هزار هکتار می‌رسد. همچنین با کارخانه‌ها و صنایع پیشران صنعتی نیز قرارداد ساخت ۱۰۴ هزار واحد مسکونی در ۴۲۳۰ هکتار از اراضی این صنایع تفاهمنامه امضا شده است. گفته می‌شود مزیت زمین‌های این دستگاه‌ها و نهادها این است که اراضی آنها در محدوده شهر و چسبیده به شهر است که این موضوع هزینه زیرساخت و آماده‌سازی زمین را کم کرده و انتقال زیرساخت را آسان‌تر می‌کند.

   میراث شوم روحانی؛ مانع نهضت ملی مسکن

فارغ از اینکه موافق یا مخالف طرح «زمین صفر» دولت سیزدهم باشیم که البته دولت مجری قانون جهش تولید مسکن مجلس است، گزارش‌های مختلف و ازجمله گزارش اخیر ارسلان مالکی معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن نشان می‌دهد در یک مقطع طولانی ۱۰ ساله یعنی از سال ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۸ براساس قوانینی که وزارت جهادکشاورزی و منابع طبیعی مجری آن بودند، تغییر و تحول اراضی ملی متوقف بوده و دولت عملا اجازه نمی‌داد اراضی حریم به سازمان ملی زمین و مسکن تحویل داده شود. گزارش‌های کارشناسی سازمان زمین و مسکن و وزارت راه نشان می‌دهد این موضوع یعنی نبود «دپوی زمین» یکی از دلایل تاخیر بسیار زیاد در شروع طرح نهضت ملی مسکن در دولت سیزدهم بوده است.
اما چرا میراث شوم؟ کارشناسان سازمان زمین و مسکن می‌گویند چون در محدوده شهرها زمین دولتی کمتری (زمین‌های ملی و موات) وجود دارد، دولت‌ها اگر قصد توسعه محدوده شهرها را دارند یا می‌خواهند در قالب طرح‌های «زمین صفر» همچون مسکن مهر (دولت احمدی‌نژاد)، اقدام ملی مسکن (دولت روحانی) و نهضت ملی مسکن (دولت رئیسی) مسکن بسازند، باید به سراغ اراضی ملی بروند که در خارج از شهرهاست. دولت‌ها باید همواره موجودی زمین و دپوی آن را جدی گرفته و زمین را طبق قانون تحویل سازمان ملی زمین و مسکن بدهند. این درحالی است که بنا به گفته رئیس سازمان زمین و مسکن، از سال ۱۳۸۹ اجازه دپوی زمین به این سازمان داده نشده و این عامل به‌عنوان یکی از موانع تسریع ساخت نهضت ملی مسکن بوده است. این وضعیت به حدی بحرانی بوده که طبق اظهارات رئیس سازمان زمین و مسکن، در سال آخر دولت روحانی برای تامین زمین ۱۰۰ هزار واحد مسکن طرح اقدام ملی مسکن، سازمان زمین و مسکن با مشکل مواجه بوده است.

   دستگاه‌های دولتی و حاکمیتی چقدر زمین دارند؟

یکی از مباحث مهم در تامین زمین طرح نهضت ملی مسکن، واگذاری زمین از سوی دستگاه‌های دولتی و حاکمیتی به این طرح بود. این زمین‌ها به واسطه اینکه در محدوده شهرها هستند، هزینه آماده‌سازی و ایجاد زیرساخت آنها بسیار کم بوده و وزارت راه و شهرسازی و سازمان ملی زمین و مسکن تمایل زیادی برای تملک این زمین‌ها دارند. علاوه‌بر هزینه‌های کمتر آماده‌سازی، این زمین‌ها فرآیند هفت‌خوان الحاق زمین به محدوده شهری را هم ندارند. بررسی‌ها نشان می‌دهد برخلاف سروصداهای برخی از دستگاه‌ها از فشار دولت به واگذاری زمین آنها، روند واگذاری‌ها تا یک مقطعی بسیار کند بوده است. براساس گزارش‌های وزارت راه و شهرسازی و سازمان ملی زمین و مسکن، مجموع اراضی شناسایی‌شده دستگاه‌های دولتی و حاکمیتی تا مهرماه ۱۴۰۲ حدود ۱۰ هزار و ۷۲۶ هکتار بوده است. وزارت راه و شهرسازی و سازمان ملی زمین و مسکن تاکنون موفق شده‌اند ۵ هزار و ۴۸۸ هکتار از این اراضی (معادل ۵۱ درصد) را تملک کنند. ۲۵۰۶ هکتار از این اراضی که ۱۳۹۵ هکتار آن برای نیروهای مسلح و سایر آن برای وزارت جهادکشاورزی، وزارت نفت، وزارت علوم و نیرو بوده، از دستور کار دولت خارج شده است. اما باقی‌مانده اراضی این دستگاه‌ها نیز ۲۷۰۰ هکتار خواهد بود که هنوز برای آن تصمیمی گرفته نشده است. با در نظر گرفتن اراضی تملک‌شده نهادهای دولتی و حاکمیتی که ۵ هزار و ۴۸۸ هکتار بوده، این اراضی سهم ۱۶ درصدی از کل اراضی تامین شده تاکنون دارد و اگر زمین‌های درحال الحاق را نیز به تامین شده‌ها اضافه کنیم، سهم زمین دستگاه‌های دولتی و حاکمیتی از کل زمین در حال تامین که ۵۸ هزار و ۶۲۷ هکتار است (مجموع تامین‌شده + درحال الحاق) حدود ۹.۴ درصد خواهد بود.
یک موضوع مهم در بحث اراضی دستگاه‌های دولتی، تسریع فرآیند اخذ اسناد و واگذاری زمین‌ها به وزارت راه و شهرسازی از زمان ورود مهرداد بذرپاش به وزارت راه و شهرسازی است. آنطور که نمودار نشان می‌دهد، تا اواخر آبان ۱۴۰۱ درمجموع ۱۱۱۷ هکتار اراضی دستگاه‌های دولتی و حاکمیتی دریافت شده اما پس از تاکید رئیس‌جمهور جهت همکاری دستگاه‌های دولتی در شورای عالی مسکن، واگذاری اراضی دستگاه‌های دولتی و حاکمیتی به وزارت راه و شهرسازی سرعت گرفته و مقدار آن با جهش پنج برابری روبه‌رو شده است.

   هفت‌خوان تامین زمین

آن‌طور که گفته شد در دولت روحانی تامین زمین و دپوی آن برای توسعه شهری و ساخت مسکن چندان جدی گرفته نشد و دولت وقت بسیار تمایل داشت نیاز مسکن را صرفا در تقاضا خلاصه کرده و عمدتا بخش تقاضا را از طریق اعطای تسهیلات تحریک کند. اما با روی کار آمدن دولت سیزدهم با ابلاغ قانون جهش مسکن، دولت مکلف بود طی چهار سال و سالانه برای یک میلیون مسکن، زمین تامین کند. آن‌طور که کارشناسان می‌گویند چون برای ۱۰‌سال دپوی زمین در سازمان زمین و مسکن و الحاق محدوده‌های شهری متوقف بوده، تغییرات و تحولات بسیار زمان‌بر و دشوار بوده است. گفته می‌شود مراحل واگذاری و تصرف اراضی ملی و موات از آنجایی که بسیار دشوار است، از آن به هفت‌خوان الحاق یاد می‌شود؛ چراکه وقتی قرار است تغییر و تحولی برای الحاق محدوده به شهرها اتفاق بیفتد، ابتدا باید استعلام‌های مختلف اراضی گرفته شود و نباید مالکی جزء دولت وجود داشته باشد، سپس سازمان ملی زمین و مسکن باید برود از منابع طبیعی زمین را تحویل بگیرد. بعد از آن برود سندها را اصلاح و به نام خود کند، وقتی سند مالکیت اخذ شد، پس از آن باید منطقه مورد نظر به محدوده شهر الحاق شود.
هفت‌خوان بعدی فرآیند الحاق به محدوده است. ابتدا باید مقدمات آماده شود و مطالعات انجام شود سپس نتایج این مطالعات و دفاعیه باید به کمیته‌های فنی کارگروه امور زیربنایی (کمیته‌های تخصصی درخصوص نظردهی برای امور، آب، محیط‌زیست و...) برود. اگر نظر کمیته‌های فنی مثبت بود و نظر مثبت امور زیربنایی دریافت شد، مرحله بعدی ارسال به شورای برنامه‌ریزی استان‌هاست، اگر نظر آنها مثبت بود سپس به کمیسیون ماده ۵ می‌رود و اگر نظر آنها مثبت بود، سازمان زمین و مسکن باید مشاور و پیمانکار را معرفی و طرح تفصیلی و طرح آماده‌سازی زمین‌ها را بدهد و درنهایت برسد به موافقت‌های اجرایی و با طی شدن این فرآیندها، زمین آماده به‌کارگیری در طرح ساخت مسکن یا اضافه شدن به طرح‌های توسعه شهری است.
کارشناسان می‌گویند فرآیند دپوی زمین از سوی سازمان زمین و مسکن که یک نهاد دولتی است، باید همواره انجام شود. به گفته آنان چه طرح زمین صفری همچون مسکن مهر و نهضت ملی مسکن بخواهد اجرا شود یا طرح‌های توسعه شهری، دولت‌ها باید همواره زمین دپویی در آستین خود داشته باشند؛ چراکه فرآیندهای دریافت مجوز الحاق بسیار سخت و دشوار و امر زمانبری است و قبل از هر طرحی باید نمایندگان مجلس، دولت و هر نهادی که دنبال اجرای طرح‌های توسعه شهری و مسکن است ابتدا باید از موجودی زمین خود اطمینان حاصل کند؛ امری که گفته می‌شود مجلسی‌ها در طرح نهضت ملی مسکن و قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت به آن توجه کافی نداشته و از فرآیندهای دشوار تامین زمین سخنی به میان نیاورده‌اند.

   تامین زمین با کارشناسی دقیق

یکی از مواردی که ممکن است درخصوص تسریع در تامین زمین مطرح شود، رعایت مسائل فنی در الحاق زمین‌ها به محدوده‌های شهر و به عبارتی، تامین زمین برای ساخت مسکن باشد. ممکن است تصور شود این زمین‌ها بدون ملاحظات زیست‌محیطی و... تامین شده‌اند اما مالکی، رئیس سازمان زمین و مسکن می‌گوید: «روند تامین زمین برای ساخت مسکن موضوعی فنی و کارشناسی است و وقتی اعلام می‌شود که در این دولت ۳۵ هزار هکتار زمین برای ساخت مسکن تامین شده باید در نظر بگیریم که همه زمین‌هایی که در اختیار طرح قرار گرفته تمام مراحل کارشناسی و کمیسیون‌های تخصصی را گذرانده و ملاحظات فنی و کارشناسی دقیقی در تک تک آنها رعایت شده است.»
آمارها نیز نشان می‌دهد در موضوع تامین زمین ۳۵ هزار هکتاری که حدود ۲۱ هزار و ۷۵ هکتار آن با الحاق زمین به محدوده شهری انجام شده، در ابتدا نزدیک به ۴۷ هزار هکتار برای الحاق پیشنهاد شده که با ۲۱ هزار و ۷۵ هکتار موافقت شده و با ۲۷ هزار و ۷۰۴ هکتار مخالفت شده است. اما در موضوع شهرک‌ها نیز، آمارها نشان می‌دهد از ۶۰ پیشنهاد برای ایجاد شهرک و تامین زمین در آنها، با ۴۶ شهرک مخالفت شده که مساحت آنها ۲۳ هزار و ۳۰۴ هکتار بوده است. همچنین تاکنون با ایجاد ۱۸ شهرک به مساحت ۱۶ هزار هکتار موافقت شده است.

   آماده‌سازی هر قطعه زمین ۲۰۰ میلیون تومان

یکی دیگر از موضوعات مهم در مساله تامین زمین نهضت ملی مسکن، بحث هزینه‌های آماده‌سازی است. ۹ مهر ۱۴۰۲ مهرداد بذرپاش، وزیر راه‌وشهرسازی در مراسم واگذاری زمین به ۲۵۰۰ خانواده مشمول طرح جوانی جمعیت، گفت: «تا پایان سال ۵۰۰ هزار قطعه زمین در روستاها درقالب طرح نهضت ملی مسکن واگذار می‌شود و در برنامه است تا سال آینده همین میزان در همکاری با بنیاد مسکن به سرانجام برسد. همچنین موفق شدیم در شهرها ۴۰۰ هزار قطعه زمین به‌ شکل تک طبقه را به گروه ساخت واگذار کنیم.» وزیر راه‌وشهرسازی توضیح داد: «توسعه محدوده‌های شهری سیاست وزارت راه‌وشهرسازی است و با این کار در تلاش هستیم قیمت صعودی زمین را کاهش دهیم.» وی افزود: «تاکنون ۵۰ هزار هکتار زمین در حوزه نهضت ملی مسکن توسط وزارت راه‌وشهرسازی تامین شد.» اما بخش مهم از اظهارات بذرپاش مربوط به هزینه‌های آماده‌سازی زمین است. وزیر راه‌وشهرسازی می‌گوید: «آماده‌سازی هر قطعه زمین حدود ۲۰۰ میلیون تومان هزینه دارد که وزارت راه‌وشهرسازی در این خصوص اقدام کرده است.»

   بازهم کسری زمین داریم؟

آنطور که توضیح داده شد، به دلیل عدم توازن جمعیت در کشور و تمرکز بخش زیادی از جمعیت در چند کلانشهر و عدم موافقت دولت و شهرداری‌ها برای افزایش محدوده شهری در ۱۰ سال اخیر، تامین زمین برای ساخت مسکن دولتی همواره با چالش روبه‌رو بوده است. در طرح نهضت ملی مسکن نیز آنطور که آمارها نشان می‌دهد، گرچه با الحاق‌های جدید زمین به محدوده‌های شهری، زمین‌های موجود ظرفیت تامین ۲.۳ میلیون واحد مسکن را خواهند داشت، اما مشکل این زمین‌ها این است که موجودی مازاد زمین جایی است که متقاضی نیست و کمبود زمین هم جایی در حاشیه کلانشهرهایی است که متقاضی در آنها زیاد بوده و به طور خلاصه تامین زمین با پراکنش جغرافیایی متقاضیان تطابق ندارد.
آمارهای سازمان ملی زمین و مسکن نشان می‌دهد بدون در نظر گرفتن نزدیک به ۲۴ هزار هکتار زمینی که قرار است به شهرها و شهرهای جدید الحاق شود و با در نظر گرفتن نزدیک به ۳۵ هزار موجودی فعلی زمین که قادر به تامین ۱.۵میلیون واحد مسکن است، به واسطه همین عدم تطابق موجودی زمین و پراکنش جغرافیایی متقاضیان، در همان محدوده‌ها ۸۶۸ هزار خانوار می‌توانند مسکن بسازند و ۷۱۵ هزار خانوار جایی هستند که زمین در آنجا نبوده و در شهرهایی است که متقاضی آنها کم است. در استان فارس کمبود زمین برای ۸۳ هزار واحد وجود دارد، در کردستان برای ۶۸ هزار واحد، در تهران برای ۵۸ هزار واحد، در اصفهان برای ۵۲.۵ هزار واحد، در خراسان رضوی برای ۴۶.۴ هزار واحد، در کرمانشاه ۴۰.۷ هزار واحد، در یزد ۴۰ هزار واحد، در اردبیل ۳۴.۵۴ هزار واحد، در همدان و لرستان ۳۲ هزار واحد، در کرمان و قم ۲۴ هزار واحد، خوزستان ۱۸ هزار واحد، مازندران و آذربایجان غربی و مرکزی و آذربایجان شرقی هر کدام ۱۶ هزار واحد و در مابقی استان‌ها نیز بین هر تا ۱۵ هزار واحد کمبود زمین برای ساخت مسکن وجود دارد. به نظر می‌رسد با الحاق‌های جدید زمین، فرایند تامین زمین سرعت خواهد گرفت و اگر منابع مالی آن از سوی نظام بانکی، مردم و انبوه‌سازان تامین شود، سرعت ساخت مسکن در کشور به طور قابل‌توجهی افزایش خواهد یافت.