چین درباره کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن مولتی تریلیون دلاریش تجدیدنظر می‌کند

اقتصادآنلاین-آرش نصیری؛ حباب عظیم املاک و مستغلات چین از بین رفته است، اما علیرغم رکود طولانی مدت بازار، قیمت‌ها همچنان کاهش چندانی نداشته است.

این تا حدی به دلیل کنترل قیمت است که بسیاری از شهرهای چین در دو سال گذشته برای ثابت نگه داشتن ارزش‌ها بر مسکن اعمال کردند. اکنون چین شروع به کاهش قوانین کرده است - با پیامدهای غیرقابل پیش‌بینی.

بر اساس قوانینی که در ده‌ها شهر اجرا می‌شد، دولت‌های محلی معمولاً توسعه‌دهندگان خانه‌های جدید را از ارائه تخفیف‌های ۱۰ تا ۱۵ درصد یا بیشتر برای املاک فروخته نشده منع می‌کردند. در برخی از شهرها، مسئولان برای قیمت‌های فروش خانه‌های موجود نیز کف تعیین می‌کنند.

در هفته‌های اخیر، مقالاتی که در رسانه‌های دولتی منتشر می‌شوند، استدلال می‌کنند که ممکن است زمان کنار گذاشتن این سیاست‌ها فرا رسیده باشد و برخی شهرها شروع به کاهش آن‌ها کرده‌اند. روز سه‌شنبه، شهر چنگدو در جنوب غربی چین، محدودیت‌های قیمتی برای پروژه‌های زمین‌های تازه فروخته‌شده در مناطق مرکزی را حذف کرد و قیمت‌های دستورالعمل دولت برای خانه‌های موجود را لغو نمود.

در نمودار زیر فروش ماهانه خانه توسط ۱۰۰ توسعه‌دهنده برتر چین بر حسب تریلیون یوآن از سال ۲۰۲۱ تا کنون به تصویر کشیده است. لازم به ذکر است که هر تریلیون یوآن معادل ۱۳۷.۷ میلیارد دلار است.

عقب‌نشینی گسترده‌تر از کف قیمت‌ها می‌تواند به توسعه‌دهندگان کمک کند تا موجودی‌های دارایی‌های فروخته‌نشده را تسویه کنند و درآمدهای خود را برای پرداخت بدهی‌های قابل توجه خود افزایش دهند و زمینه را برای بهبود احتمالی فراهم کند.

اما همچنین می‌تواند صاحبان خانه‌های چینی را در معرض افت شدید قیمت مسکن قرار دهد، به اعتماد مصرف‌کننده در زمانی که رشد ضعیف است لطمه بزند و به طور بالقوه سیستم مالی را بی‌ثبات کند.

طبق گزارش بانک مرکزی این کشور، حدود ۹۶ درصد از خانوارهای شهری در چین تا سال ۲۰۱۹ صاحب یک آپارتمان بودند. و برای بسیاری، خانه آن‌ها بزرگترین دارایی مالی آن‌هاست.

یائو وی، اقتصاددان ارشد چین در Société Générale گفت: «کار منطقی این است که اجازه کاهش بیشتر قیمت‌ها را بدهیم و اجازه دهیم بازار به تعادل جدیدی برسد. اما این یک انتخاب مخاطره‌آمیز است و میزان زیادی از عدم قطعیت در مورد نحوه انجام همه چیز وجود دارد.»

بر اساس داده‌های آکادمی شاخص چین، یک شرکت مشاور املاک، میانگین قیمت خانه‌های جدید در ۱۰۰ شهر بزرگ چین در ماه آگوست ۰.۲ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافت و در مقایسه با دوره مشابه دو سال قبل تغییر چندانی نشان نداد، در حالی که قیمت خانه‌های موجود در سال گذشته ۲.۴ درصد کاهش یافت.

در مقایسه، قیمت خانه در ایالات متحده بین سال‌های ۲۰۰۶ و ۲۰۰۸ نزدیک به ۲۰ درصد کاهش یافت. بازارهایی از جمله فینیکس، لاس‌وگاس و سانفرانسیسکو در دوره‌ای از بحران مالی شاهد افت بیش از ۳۰ درصدی بودند.

اقتصاددانان می‌گویند مکانیسم‌های کف قیمتی چین به جلوگیری از کاهش شدیدتر کمک می‌کند، زیرا بسیاری از خریداران و فروشندگان وقتی نمی‌توانند املاک را به ارزش واقعی بازارشان قیمت‌گذاری کنند، مایل نیستند معاملاتی انجام دهند. این باعث شده که بسیاری از املاکشان در قفسه خاک بخورد.

داده‌های خصوصی نشان می‌دهد که فروش خانه در میان ۱۰۰ توسعه‌دهنده بزرگ چین در ماه آگوست نسبت به سال گذشته ۳۴ درصد کاهش یافته است، کاهشی که از ماه آوریل آغاز شده است. درد ناشی از کندی در اقتصاد موج می‌زند و مخارج مصرف‌کننده و فعالیت‌های ساختمانی را کاهش داده است.

اقدامات دولت برای تغییر اوضاع

قوانین کف قیمت میراث تلاش‌های شی جین پینگ برای کنترل بازار مسکن است که در سال‌های منتهی به همه گیری کووید-۱۹ به یک حباب عظیم تبدیل شد. در ابتدا، دولت توسعه‌دهندگان را ملزم می‌کرد تا قبل از اینکه بتوانند واحدهای جدید را بفروشند، به دنبال تاییدیه در لیست قیمت‌ها باشند، اقدامی که به منظور جلوگیری از بالا بردن بیش از حد قیمت‌ها بود.

هنگامی که املاک و مستغلات چین در اواخر سال ۲۰۲۱ وارد یک رکود بزرگ شد، پکن به شهرها دستور داد که اطمینان حاصل کنند که بازار املاک با «سرعت پایدار و سالم» به توسعه خود ادامه می‌دهد. مقامات محلی در بسیاری از شهرها - عمدتاً شهرهای کوچکتر - تا حدی با منع توسعه‌دهندگان از کاهش قیمت‌ها به سطحی بسیار کمتر از قیمت‌های اصلی که در دولت ثبت کرده بودند، به این فراخوان دولت پاسخ دادند.

در حالی که برخی از شهرها کف را بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کمتر از قیمت‌های اصلی تعیین می‌کنند، برخی دیگر جزئیات را مبهم می‌گذارند و توسعه‌دهندگان را از «کاهش مخرب قیمت» منع می‌کنند بدون اینکه مشخص کنند این به چه معناست.

اخیراً پکن، همزمان با سایر اقدامات دولت مرکزی برای حمایت از بازار، مانند کاهش نرخ بهره، سیگنال‌هایی ارسال کرده است که نشان می‌دهد با کاهش یا رها کردن کف قیمت‌ها در شهرها مشکلی ندارد.

هفته نامه تجارت املاک و مستغلات چین، روزنامه شاخص وزارت مسکن و توسعه شهری و روستایی چین، سرمقاله‌ای را در ۲۰ آگوست منتشر کرد و از سیاست گذاران محلی خواست تا کف قیمت‌ها را حذف کنند.

در این مقاله آمده است: «توسعه‌دهندگان باید اجازه داشته باشند که از طریق تبلیغات کاهش قیمت، خود را نجات دهند تا در اسرع وقت سرمایه‌شان را جمع‌آوری کنند.» مقالات دیگری در رسانه‌های دولتی نیز موارد مشابهی را منتشر کرده‌اند.

برخی از تحلیلگران صنعت عقب‌نشینی کرده‌اند و در رسانه‌های دیگر استدلال می‌کنند که برداشتن کف قیمت‌ها بسیار خطرناک است.

تلاش‌ها برای دستیابی به مقامات شهر گوانگژو به منظور پاسخگویی ناموفق بود. حداقل ده‌ها شهر دیگر اخیراً محدودیت‌های قیمتی را در شرایط خاص کاهش داده‌اند.

در یاان، شهری با ۱.۴ میلیون نفر در استان غربی سیچوان، دولت محلی در ماه آگوست گفت توسعه‌دهندگانی که قادر به فروش عمده خانه‌ها هستند مشمول محدودیت ۱۵ درصدی تخفیف نخواهند شد. مقامات مسکن در شرق شهر هوانگشان نیز کنترل قیمت را برای توسعه‌دهندگانی که حداقل ۱۰ واحد را در یک زمان می‌فروشند لغو کردند.

توسعه‌دهندگان مشتاق هستند که کف قیمت‌ها کاهش یابد. آنها با صدها میلیارد دلار بدهی در سررسید امسال روبرو هستند - و به درآمد نیاز دارند.

بنا به گزارش رسانه‌های چینی، گوانگژو، یک مرکز تولیدی در جنوب چین با جمعیت ۱۵ میلیون نفر، در این ماه به توسعه‌دهندگان اجازه داد تا فروش آپارتمان‌ها را آزادانه و بدون درخواست تایید قیمت فروش آغاز کنند. همچنین در اواخر سال گذشته کف قیمت شهر را کاهش داد.

بر اساس داده‌های رسمی، توسعه‌دهندگان چینی تا ماه آگوست بیش از ۳۱۳ میلیون مترمربع توسعه مسکونی فروخته نشده داشتند که ۲۰ درصد بیشتر از سال قبل است. این حدود ۳.۵ میلیون خانه است که بر اساس میانگین مساحت خانه، حدود ۹۰ مترمربع است.