منظور از دریافت وجه نقد به کمک تجدید وام مسکن چیست؟

در دنیای املاک و مستغلات، به طور کلی پرداخت وام مسکن با اخذ وام جدید فرآیند محبوبی برای جایگزینی وام مسکن موجود با وام جدیدی است که معمولاً شرایط مطلوب تری را در اختیار وام‌گیرنده قرار می‌دهد. با پرداخت وام به کمک اخذ وام جدید می‌توانید اقساط ماهانه وام مسکن خود را کاهش دهید، وامی با نرخ بهره پایین تر دریافت کنید، در مورد شرایط دوره ای وام مجددا توافق کنید، وام گیرندگانی را از تعهد وام حذف یا به آن اضافه کنید و با گرو گذاشتن سرمایه ملکی خود به وجه نقد دسترسی پیدا کنید.

نکات کلیدی

در این روش معمولاً دریافت وام جدید در مقایسه با سایر روش‌های تجدید وام برای تغییر شرایط و نرخ بهره بایستی نرخ بهره بالاتر یا امتیازهای بیشتری پرداخت کنید.

وام دهنده بر اساس استانداردهای بانکی مانند نسبت وام به ارزش (LTV) ملک و مشخصات اعتباری شما، تعیین می کند که چه مقدار پول نقد می توانید با تجدید وام مسکن دریافت کنید.

مزایا و معایت دریافت وجه نقد به کمک وام مسکن با تجدید وام

دریافت وجه نقد به کمک تجدید وام مسکن ممکن است راهی عالی برای کاهش یکی از بزرگترین هزینه های ماهانه شما باشد. سرمایه‌گذاران باهوشی که تغییرات نرخ‌های بهره را در طول زمان به دقت زیر نظر دارند، معمولاً زمانی که نرخ‌های بهره وام به پایین‌ترین سطوح جدید کاهش پیدا می‌کنند از فرصت ایجاد شده برای تجدید وام خود با شرایط جدید استفاده می‌کنند. انواعی از گزینه‌های مختلف برای پرداخت وام به کمک اخذ وام جدید وجود دارد اما به طور کلی اغلب آن‌ها با هزینه‌ها و کارمزدهای متعدد و بیشتری همراه هستند که زمان‌بندی پرداخت وام به کمک اخذ وام جدید را به اندازه تصمیم‌گیری برای انجام این کار مهم می‌سازد.

برای اطمینان از اینکه پرداخت وام با اخذ وام جدید گزینه خوبی است بایستی علاوه بر بررسی نرخ های بهره و کارمزدها  دلایل نیاز خود به پول نقد را نیز در نظر بگیرید. این گزینه دریافت وجه نقد به کمک تجدید وام نسبت به بدهی‌های تضمین نشده مانند بدهی‌های کارت‌های اعتباری یا وام‌های شخصی نرخ بهره پایین‌تری دارند. بااین‌حال، در این روش برخلاف کارت اعتباری یا وام شخصی در صورتی که قادر به بازپرداخت وام مسکن نباشید مانند زمانی که قیمت مسکن به سطوح کمتر از وام مسکن سقوط می‌کند و در کل متضرر می‌شوید ممکن است خانه خود را از دست بدهید.

به دقت بررسی کنید که آیا چیزی که برای آن به پول نقد نیاز دارید ارزش از دست دادن خانه خودتان را دارد یا خیر چرا که ناتوانی در بازپرداخت وام مسکن ممکن است به از دست رفتن خانه شما منجر شود. اگر برای پرداخت بدهی مصرفی به پول نقد نیاز دارید، اقدامات لازم را برای کنترل مخارج خود انجام دهید تا در چرخه بی پایان تجدید وام گرفتار نشوید. دفتر حمایت مالی از مصرف کننده (CFPB) چند راهنمای عالی را برای کمک به تصمیم‌گیری درست در مورد تجدید وام ارائه کرده است.

دریافت وجه نقد به کمک تجدید وام مسکن ممکن است یکی از بهترین گزینه های وام گیرنده باشد. این گزینه تمام مزایایی را وام‌گیرندگان که از روش‌های استاندارد پرداخت وام به کمک اخذ وام جدید انتظار دارند از جمله نرخ بهره پایین تر و سایر تغییرات سودمند بالقوه در اختیار آن‌ها قرار می‌دهد. با دریافت وجه نقد به کمک تجدید وام مسکن، همچنین پول نقدی به وام گیرندگان اعطا می‌شود که می توانند از آن برای پرداخت سایر بدهی های با نرخ بالاتر یا احتمالاً تأمین مالی یک خرید بزرگ استفاده کنند. این ویژگی ممکن است به ویژه در مواقعی که نرخ های بهره پایین هستند، یا در مواقع بحرانی مفید باشد – مانند سال های 2020-21، در پی تعطیلی‌ها و قرنطینه های جهانی که پرداخت اقساط کمتر یا دسترسی به مقداری وجه نقد اضافی ممکن است بسیار مفید باشد.

نحوه عملکرد دریافت وجه نقد به کمک تجدید وام؟

در اینجا نحوه کار دریافت وجه نقد به کمک تجدید وام مسکن آورده شده است. این گزینه به شما اجازه می‌دهد که از خانه خود به عنوان وثیقه برای دریافت وام مسکن جدید و همچنین مقداری پول نقد استفاده کنید که به ایجاد وام مسکن جدیدی با مبلغی بیشتر از آنچه در حال حاضر بدهکار هستید منجر می‌شود. دریافت پول نقد با استفاده از سرمایه‌ی ملکی شما ممکن است راهی آسان برای دریافت وجوه لازم برای موارد اضطراری، هزینه ها و نیازها باشد.

وام گیرنده‌ای که به دنبال دریافت وجه نقد به کمک تجدید وام مسکن است بایستی وام دهنده ای را پیدا کنند که مایل است با آنها کار کند. وام دهنده شرایط قبلی وام، مانده مورد نیاز برای پرداخت وام قبلی و مشخصات اعتباری وام گیرنده را ارزیابی می کند. وام دهنده بر اساس تجزیه و تحلیل پذیره نویسی پیشنهادی را ارائه می دهد. بدین ترتیب، وام گیرنده وام جدیدی دریافت و با آن وام قبلی خود را پرداخت می‌کند و مبلغ آن‌ها را در یک برنامه جدید اقساط ماهانه قفل می کند. مابه‌التفاوت مبلغ دو وام مسکن به صورت وجه نقد به وام‌گیرنده پرداخت می‌شود.

در روش‌های استاندارد تجدید وام، وام گیرنده هرگز پول نقدی را در دست نخواهد دید و فقط میزان پرداخت های ماهانه خود را کاهش می دهد. در حالی که مبلغ وام جدید در این روش احتمالاً ممکن است تا حدود 125٪ از نسبت مانده وام به ارزش ملک برسد. این مسئله بدان معناست که در این روش وام گیرنده ممکن است واجد شرایط دریافت وامی به مبلغ 125٪ از ارزش خانه خود باشد و مابه‌التفاوت دو وام را به صورت وجه نقد دریافت می‌کند. وام‌گیرنده وجه نقد دریافتی از این روش را می‌تواند به دلخواه خود استفاده کند اما این وجوه معمولا برای پرداخت مخارج بزرگ مانند مخارج پزشکی یا تحصیلی یا تسویه بدهی یا به عنوان وجوه اضطراری استفاده می‌شوند.

افراد دارای وام مسکن ویژه مانند وام های وزارت امور کهنه سربازان ایالات متحده (VA) یا وام های اداره مسکن فدرال (FHA) واجد شرایط دریافت گزینه های تجدید وام تخصصی هستند. وام های VA را اغلب می‌توان با شرایط مطلوب تر  و با کارمزدها و نرخ های پایین تر از وام های غیر VA تجدید کرد. وام های FHA واجد شرایط کارآمدتری برای تجدید وام هستند، اما سقف نقدینگی در بازپرداخت وام کارآمد  FHA معادل 500 دلار است.

هشدار

تبعیض در وام مسکن غیرقانونی است. اگر فکر می‌کنید که بر اساس نژاد، مذهب، جنسیت، وضعیت تأهل، استفاده از کمک‌های دولتی، ملیت، معلولیت یا سن مورد تبعیض قرار گرفته‌اید، می‌توانید اقداماتی را در این زمینه انجام دهید. یکی از این اقدامات، ارسال گزارش به اداره حمایت مالی مصرف کننده (CFPB) یا وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD) است.

تجدید وام نرخ بهره و مدت در مقابل تجدید وام برای دریافت وجه نقد

همانطور که در بالا ذکر شد، وام گیرندگان گزینه های زیادی برای تجدید وام خود دارند. اساسی‌ترین روش تجدید وام مسکن، تجدید وام برای تغییر نرخ بهره و مدت زمان است که به آن تجدید وام غیرنقدی نیز می‌گویند. در این روش، با تجدید وام سعی می کنید به نرخ بهره کمتری دست پیدا کنید یا مدت زمان وام خود را تنظیم کنید، اما هیچ جنبه‌ی دیگر وام مسکن شما تغییر نمی‌کند.

به عنوان مثال، اگر ملک شما سال‌ها پیش زمانی که نرخ‌های بهره بالاتر بودند خریداری شده است، ممکن است برای استفاده از نرخ‌های بهره پایین‌تر فعلی استفاده از گزینه تجدید وام سودمند باشد. علاوه بر این، ممکن است متغیرهایی در زندگی شما تغییر کرده باشند و به شما اجازه دهند که از پس وام مسکن 15 ساله برآیید (که صرفه‌جویی زیادی در هزینه‌های بهره وام ایجاد می‌کند)، اگرچه ممکن است به معنای صرف نظر از پرداخت اقساط پایین‌تر وام مسکن 30 ساله باشد. در روش تجدید وام برای تغییر نرخ بهره و مدت زمان وام، می توانید نرخ بهره وام خود را کاهش دهید، اقساط وام را برای بازپرداخت 15 ساله تنظیم کنید یا هر دو. بااین‌حال، فقط نرخ و مدت وام تغییر می کند وهیچ چیز دیگری تغییر نمی کند.

دریافت وجه نقد به کمک تجدید وام هدف متفاوتی دارد. این روش به شما اجازه می‌دهد که از خانه خود به عنوان وثیقه برای دریافت وام جدید و همچنین مقداری پول نقد اضافی استفاده کنید و وام مسکن جدیدی با مبلغی بیشتر از آنچه در حال حاضر بدهکار هستید دریافت کنید. شما مابه‌التفاوت بین دو وام را به صورت نقدی و بدون مالیات دریافت می کنید (دولت پول را به عنوان درآمد حساب نمی کند – بیشتر شبیه وام های رهنی و شخصی است. این نوع تجدید وام به این دلیل امکان‌پذیر است که شما فقط آنچه از مبلغ اصلی وام مسکن باقی مانده است به موسسه وام دهنده بدهکار هستید. هرگونه مبلغ اضافی ناشی از تجدید وام به صورت نقدی در هنگام تصویب وام به شما پرداخت می شود، که معمولاً 45 تا 60 روز از زمان درخواست شما است.

تجدید وام برای دریافت وجه نقد در مقایسه با تجدید وام برای تغییر نرخ و مدت، معمولاً با نرخ بهره بالاتر و هزینه های دیگری مانند امتیازها، همراه هستند. فرآیند تجدید وام برای دریافت وجه نقد پیچیده تر از تجدید وام برای تغییر نرخ بهره و مدت هستند و معمولا استانداردهای پذیره نویسی بالاتری دارند. امتیاز اعتباری بالا و نسبت پایین‌تر وام به ارزش (LTV) ممکن است برخی از نگرانی‌ها در این زمینه را کاهش دهد و به شما کمک کند معامله مطلوب‌تری داشته باشید.

مهم

وام‌های سرمایه ملکی و خطوط اعتباری سرمایه ملکی(HELOC)  ممکن است جایگزین‌های دیگری برای تجدید وام مسکن نقدی و غیرنقدی (یا تغییر نرخ و مدت) باشند.

نمونه ای از تجدید وام مسکن برای دریافت وجه نقد

فرض کنید 200000 دلار وام مسکن برای خرید ملکی به ارزش 300000 دلار گرفته اید و پس از سال ها هنوز 100000 دلار بدهکار هستید. با فرض اینکه ارزش ملک شما به کمتر از 300000 دلار نزول نکرده است، حداقل 200000 دلار سرمایه ملکی در دست دارید. اگر نرخ ها کاهش یابند و شما به دنبال تجدید وام خود باشید، بسته به تعهد پذیره نویسی، به طور بالقوه می توانید 80٪ از ارزش خانه خود وام دریافت کنید.

بسیاری از افراد لزوما نمی خواهند بار آینده اخذ وام 200000 دلاری دیگری را بر عهده بگیرند، اما داشتن سرمایه ملکی ممکن است به بهبود مبلغی که می توانید به عنوان پول نقد دریافت کنید کمک کند. فرض کنید وام‌دهنده شما حاضر است حدود 75 درصد از ارزش خانه شما را به شما وام دهد. این نسبت برای یک خانه 300000 دلاری، به معنای وامی به مبلغ 225000 دلار خواهد بود. برای پرداخت اصل مبلغ وام باقی مانده به 100000 دلار نیاز دارید. بدین ترتیب 125000 دلار برای دریافت به صورت وجه نقد برای شما باقی می‌ماند.

اگر تصمیم دارید فقط 50000 دلار پول نقد دریافت کنید، با وام رهنی 150000 دلاری که نرخ پایین‌تر و شرایط جدید داردی، وام قبلی خود را تسویه می‌کنید. وام مسکن جدید شامل 100000 دلار باقیمانده از وام اصلی به اضافه 50000 دلار مورد نظر است که می‌توان آن را به صورت نقد دریافت کرد.

به عبارت دیگر، می توانید یک وام مسکن 150000 دلاری جدید دریافت کنید که 50000 دلار آن را به صورت نقد دریافت خواهید کرد و برنامه جدیدی را برای پرداخت اقساط ماهانه کل مبلغ آغاز کنید. این ویژگی مزیت وام های وثیقه ای است. عیب اصلی آن نیز حق سلب مالکیت خانه شما برای هر دو مبلغ 100000 دلار و 50000 دلار است، زیرا همه آنها با هم در یک وام ترکیب شده اند.

تجدید وام برای دریافت وجه نقد و وام سرمایه ملکی

تفاوت بین تجدید وام برای دریافت وجه نقد و وام سرمایه ملکی در چیست؟ خوب، در روش تجدید وام برای دریافت وجه نقد وام مسکن فعلی خود را پرداخت می کنید و وارد وام جدیدی می شوید. در وام سرمایه ملکی، علاوه بر وام اصلی خود، وام مسکن دومی نیز می گیرید به این معنی که اکنون دو حق وثیقه بر روی ملک خود دارید، که به معنای داشتن دو طلبکار جداگانه است و هر کدام از آن‌ها می‌توانند خانه شما را مطالبه کنند.

هزینه های تصویب وام مسکن معمولاً کمتر از هزینه های تجدید وام برای دریافت وجه نقد است. اگر برای یک هدف خاص به مبلغ قابل توجهی نیاز دارید، وام سرمایه ملکی ممکن است برای شما سودمند باشد. با این حال، اگر بتوانید با تجدید وام مسکن برای دریافت وجه نقد نرخ بهره پایین تری دریافت کنید – و اگر قصد دارید برای بلندمدت در خانه خود بمانید – احتمالاً تجدید وام منطقی تر خواهد بود. در هر دو مورد، از توانایی خود برای بازپرداخت وام مطمئن شوید زیرا در غیر این صورت ممکن است خانه خود را از دست بدهید.

سخن نهایی

دریافت پول نقد با استفاده از خانه خود به عنوان وثیقه از طریق تجدید وام مسکن، وام سرمایه ملکی، یا خط اعتباری سرمایه ملکی(HELOC) ممکن است راهی آسان برای دریافت پول نقد برای مواقع اضطراری، هزینه ها و نیازها در اختیار شما قرار دهند. این گزینه‌ها معمولاً با نرخ بهره پایین‌تری نسبت به بدهی‌های بدون وثیقه مانند کارت‌های اعتباری یا وام‌های شخصی همراه هستند. با این حال، برخلاف کارت اعتباری یا وام شخصی، اگر نتوانید وام مسکن، وام سرمایه ملکی یا HELOC خود را بپردازید، ممکن است خانه خود را از دست بدهید. به دقت بررسی کنید که آیا چیزی که برای آن به پول نقد نیاز دارید ارزش از دست دادن خانه خودتان را دارد یا خیر.