دلیلی برای شکست بهای مسکن وجود ندارد

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، در این زمینه گفت‌وگویی با ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران، انجام داده است که در ادامه می‌خوانید.

با اینکه میانگین قیمت مسکن طی مهر ماه حدود نیم درصد افزایش داشته، اما شاهد افت قیمت در بعضی از مناطق پرتقاضای مسکن هستیم. آیا می‌توان امید داشت که این روند به سایر مناطق سرایت کند؟

بله در شش منطقه پرتقاضا طی مهر ماه کاهش قیمت اتفاق افتاده و در طول تابستان هم شاهد این اتفاق بودیم، اما این روند به‌گونه‌ای نیست که بتوان آن را به‌عنوان شروعی برای روند نزولی قیمت مسکن تا پایان سال تعبیر کرد. اگر زمانی که قیمت مسکن شروع به افزایش قیمت کرد را به یاد داشته باشیم، در آن زمان هر روز قیمت‌ها به شکل تصاعدی بالا می‌رفت که طبق آمار در مقطعی حدود یک ساله نرخ املاک حدود 180 درصد رشد پیدا کرد. حال در منطقه 7 تهران که رکورددار کاهش قیمت مسکن به حساب می‌آید، شاهد کاهش تنها 12 درصدی بها هستیم. البته در چهار منطقه پرتقاضای دیگر هم این اتفاق رخ داده و به نظر می‌رسد رفته‌رفته این روند به مناطق جنوبی شهری هم برسد. این اتفاق بسیار طبیعی است که در دوره رکود با کاهش قدرت خرید شهروندان توام شده، فروشندگان واقعی، ملک خود را با نرخ پایین‌تری معامله کنند. در چرخه معاملات مسکن همواره این جریان وجود داشته و از قبل هم پیش‌بینی می‌شد که چنین اتفاقی رخ دهد. زیرا بر ارزش دارایی صاحبان مسکن بدون هیچ زحمتی 180 درصد افزوده شده، حال آنها اگر با کاهش 12 درصدی قیمت هم مجبور به فروش شوند، همچنان 168 درصد گران‌تر از آنچه مسکن را خریده‌اند، می‌فروشند. البته این در حالی است که این افراد در سال 96 اقدام به خرید مسکن کرده باشند. به هر حال افراد انگیزه‌های مختلفی برای فروش ملک خود دارند. آنها یا می‌خواهند در خانه بهتری زندگی خود را ادامه دهند و ملک خود را «تبدیل به احسن» کنند و یا به هر دلیل نیاز به منابع مالی دارند که از فروش ملک به این منبع دست پیدا می‌کنند. حال ممکن است در ماه‌های آتی هم این روند ادامه داشته باشد، اما باید منتظر ماند تا به طور کامل از این دوره عبور کنیم و بنا به شرایطی که اتفاق می‌افتد تحلیلی دقیق‌تری ارائه دهیم.

پیش از این در سال‌های 64 و 65 چنین شرایطی در بازار مسکن حاکم شده بود که شکست 40 درصدی قیمت‌ها رونق نسبی را به بازار برگرداند؛ در حالی که اکنون در تولید و عرضه مسکن اتفاق خاصی رخ نداده، آیا در این دوره هم می‌توان انتظار داشت که قیمت‌ها تا این حد کاهش پیدا کند؟

همان‌طور که در سوال هم اشاره شد، برنامه‌ریزی خاصی در حوزه تولید و عرضه مسکن اتفاق نیفتاده که در انتظار کاهش 40 درصدی قیمت مسکن باشیم. اکنون دلیل منطقی برای شکست بهای مسکن وجود ندارد و به نظر می‌رسد بازار حداقل تا انتهای سال جاری به روند کنونی خود ادامه دهد. امروز سوداگری بیشترین تاثیر را بر بازار می‌گذارد. همین سوداگران بودند که شرایط را به گونه‌ای رقم زدند که طی مدت کمی نرخ مسکن نزدیک به 200 درصد افزایش قیمت را تجربه کند. حال آنها چه معامله‌ای انجام دهند و چه اقدام به خرید و فروش نکنند، چیزی را از دست نمی‌دهند. اگر موفق به فروش املاکی که خریده‌اند شوند، سودی 200 درصدی به جیب می‌زنند، اگر هم برای دارایی خود مشتری پیدا نکنند، ارزش سرمایه‌شان حفظ می‌شود و سرانجام روزی موفق به فروش آن می‌شوند. پس از آنهایی که به قصد سوداگری مسکن خریده‌اند نمی‌توان انتظار داشت که قیمت آن را کاهش دهند. از سوی دیگر برنامه‌هایی هم برای رشد تولید و عرضه وجود ندارد که بتواند بازار سوداگران را آجر کند. به‌عنوان مثال زمانی که سوداگران لجام بازار ارز را به دست می‌گیرند، بانک مرکزی می‌تواند از طریق ارزی که در دست دارد مدتی عرضه و تقاضا را به تعادل برساند تا روند عادی بر بازار حاکم شود، اما اکنون وزارت راه و شهرسازی مسکنی در اختیار ندارد که آن را عرضه کند و در مقابل دلالان بایستد. اکنون شاید معاملات مهر ماه نسبت به شهریور ماه افزایش یافته باشد، اما مقایسه همین تعداد معاملات با ماه مشابه سال قبل از کاهش بیش از 60 درصدی حجم معاملات حکایت دارد. البته وزارت راه و شهرسازی از مدت‌ها پیش ساخت 400 هزار مسکن را در دستور کار قرار داده است، اما ساخت این تعداد واحد در طول دو سال نمی‌تواند تاثیر چندانی بر قیمت‌ها بگذارد و می‌توان آن را شبیه به مسکن مهر دانست. زمانی هم که وزیر مربوطه از مردم خواست مدتی خانه نخرند، به نظر می‌رسد در ذهن خود به ساخت این واحدها می‌اندیشید. این طرح شاید در کوتاه‌مدت به‌طور روانی بر بازار اثر داشته باشد، اما برای کنترل بازار در بلندمدت دوایی بهتر از تولید وجود ندارد.

چند ماهی است که نرخ تورم روند نزولی را طی می‌کند و بازارهایی نظیر ارز، طلا و سکه هم در ثبات نسبی به سر می‌برند. این عوامل چه تاثیری بر نوسانات بازار مسکن دارند؟

اتفاقا ثبات بازارهایی که به آن اشاره شد خود عاملی برای برهم‌ریختگی بازار مسکن به حساب می‌آید. زیرا زمانی که سوداگران متوجه می‌شوند از سرمایه‌گذاری در این بازارهای غیرمولد به سودی نمی‌رسند، با ورود به بازارهایی نظیر مسکن درصدد تامین منافع خود برمی‌آیند. متاسفانه نظارت دقیق و صحیحی هم در این بازار وجود ندارد که در مقابل رشد سوداگری بایستد. بله کاهش تورم ممکن است بر قیمت‌ها تاثیر بگذارد، اما روند نزولی این شاخص هم به‌گونه‌ای نبوده که امید چندانی را به بازار تزریق کند. همچنین ریسک بازاری نظیر مسکن به‌مراتب کمتر از بخش ارز و طلاست و محدود به یک مقطع زمانی هم نمی‌شود. از این رو سوداگران می‌توانند به شکل مافیایی قیمت‌گذاری این بخش را تحت سیطره خود درآورند.