رضایت مجلسی ها و دولتی ها به اصلاح قانون پیش فروش مسکن بعد از ۱۵ سال/ خریداران و سازندگان منتفع می شوند

اقتصاد آنلاین؛ اکبر محمودی_ قانون پیش‌فروش مسکن در سال ۸۸ و در ۲۵ ماده به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. وجود برخی مشکلات در حوزه اجرایی اما این قانون در ظاهر عملیاتی نشد. از این رو اصلاح آن برای رفع ابهامات و تناقضات قانونی ازجمله مالکیت تدریجی، صدور سند قطعی بدون طی مراحل قانونی، شناسنامه فنی و اجرایی و تأخیر موجه و غیرمجوز و پرداخت خسارت از سوی فروشنده، حق فسخ قرارداد از سوی خریدار بسیار ضروری و سبب شد تا این قانون آن‌چنان که باید اجرایی نشود.

در نتیجه در سال ۹۷ برای اصلاح بار دیگر به مجلس شورای اسلامی عودت و کلیات آن به تصویب رسید.

اما از سال ۹۷ تاکنون به دلیل همین مشکلات تصویب نهایی و اجرایی شدن آن بر زمین ماند و به نوعی هم خریداران و هم تولیدکنندگان در حالت بلاتکلیفی قرار گرفتند.

برخی از نمایندگان مجلس این روزها در کمیسیون عمران مجلس بر آن شده اند تا اگر بتوانند این قانون را به نوعی اصلاح کنند که هم تولیدکنندگان و هم خریداران مسکن از آن منتفع شوند.

به نظر می رسد که این بار نمایندگان مجلس به اظهارات کارشناسان توجه کرده اند. آنها این روزها بر آن شده اند تا طبق گفته های کارشناسان که قانون پیش فروش مسکن نتوانسته نه به رونق تولید مسکن کمک کند و نه قدرت خرید متقاضیان مسکن را افزایش دهد این قانون را اصلاح کنند.

کارشناسان معتقد هستند که متاسفانه در سال های گذشته که قانون پیش فروش ساختمان به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است نه تنها تولید مسکن رونق نگرفت بلکه به دلیل قطع منابع مالی سازندگان تولید مسکن با یک رکود شدیدی مواجه شد.

قانون پیش فروش ساختمان نه به نفع خریدار و نه به نفع تولیدکننده

فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه سازان مسکن با بیان اینکه در قانون پیش فروش ساختمان یک نگاه مجرمانه به املاکی ها شد و آنها را از گردونه وصل کردن انبوه سازان به خریداران مسکن خارج کردند گفت: قانون پیش فروش ساختمان نه به نفع خریدار و نه به نفع تولیدکننده تمام شد بنابراین این قانون کمکی به خریدار مسکن نکرد و در سوی دیگر نیز انبوه سازان مسکن نیز نفعی نبردند.

او گفت: قانونی وضع شده است بدون اینکه بدانیم ظرفیت های این قانون چه آسیب هایی به لحاظ ساختاری بر تولید مسکن کشور وارد می کند. از سویی قصد کردند که امنیت را برای خریداران مسکن ایجاد کنند اما از سوی دیگر معاملات مسکن را قفل کردند. سازنده های مسکن این روزها توان پیش فروش مسکن ندارند و ابزاری هم برای پیش فروش مسکن وجود ندارد. 

این اظهارات از زبان انبوه سازان شاید با این تصور باشد که سازندگان مسکن به دنبال منافع خود هستند اما مجلسی ها نیز این روزها به این نتیجه رسیده اند که باید راهی برای رونق مسکن هم به لحاظ تولید و هم به لحاظ رونق مسکن و بالا بردن قدرت خرید متقاضیان بیابند.

مجتبی یوسفی عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه قانون پیش فروش مسکن یک فضای غیر شفاف بین مشاوران املاک و انبوه ساز ایجاد کرده است گفت: مجلس در تلاش است که قانون را به گونه‌ای اصلاح کند که در ماده‌های ۸ و ماده ۱۸ پروژه‌هایی پیش فروش شود که پیشرفت فیزیکی آنها به ۳۰ تا ۵۰ درصد برسد.

قانون پیش فروش مسکن یک فضای غیر شفاف بین مشاوران املاک و انبوه ساز ایجاد کرد

وی ادامه داد: همچنین طبق قانون تنها افرادی می‌توانند اقدام به پیش فروش واحد‌های مسکونی کنند که مالک باشند. همچنین بر اساس برنامه هفتم، دولت باید در حوزه ساخت و ساز مسکن از روش‌های سنتی فاصله بگیرند. در این قانون مردم و سازنده خُرد از ساخت و ساز خارج نمی‌شوند بلکه باید تمامی سازندگان به سمت صنعتی سازی حرکت کرده و با استفاده از ظرفیت انبوه سازی و استفاده از ظرفیت شرکت‌های بیمه از سو استفاده‌های احتمالی در این بخش جلوگیری شود.

یوسفی افزود: دولت به استفاده از ظرفیت‌های بخش خصوصی و سازندگان خرد بسیار توجه کرده است چرا که از ۴ میلیون واحد نهضت ملی مسکن تا به امروز ۲ میلیون واحد مسکونی در قالب خود مالکی در این بخش ساخته شده است.

اظهارات نماینده مجلس با ادعای برخی مشاوران املاک و اعضای هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک مطابقت دارد چرا که اعضای هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک می گویند که وقتی بخواهیم یک قانون را بعد از ۱۵ سال رصد و بررسی کنیم باید ببینیم این قانون تا چه حد توانسته است شرایط تسهیل گری در بازار مسکن را ایجاد کند و یا بازدارندگی ایجاد کرده است باید بر آمارهایی تکیه کنیم که از این ناحیه ایجاد شده است.

داوود بیگی نژاد نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در این خصوص می گوید: متاسفانه مشاوران املاک به استناد قانون پیش فروش مسکن در سال ۸۸ از نگارش قرارداد پیش فروش مسکن منع شده اند. از سوی دیگر هم دسترسی انبوه سازان به منابع مالی قطع شده است. اقدامی که می توانستیم به صورت قانونمند انجام دهیم منابع مالی که مردم قصد دارند در آن حوزه صرف کنند در این موضوع پیش فروش و یا پیش خرید از نظر مردم از دسترس سازنده ها خارج شده است. چرا که زنجیره ارتباطی بین مشاوران املاک و سازنده ها و انبوه سازان قطع شده است.

زنجیره ارتباطی بین مشاوران املاک و سازنده ها و انبوه سازان قطع شده است

او ادامه داد: هر قانونی که وضع می شود باید دید که نفع مردم در آن قانون دیده شده است یا نه؟ امروز دو مجری این اقدام که انبوه سازان و سازنده ها و مشاوران املاک هستند می دانیم که هر دو مجری از این قانون ناراضی هستند. این نارضایتی این دو مجری برای این است که ما نتوانستیم به مردم خدمات بدهیم.

بیگی نژاد افزود: ۱۵ سال تکیه به قانونی زدیم که هیچ تاثیری در آن اهدافی که داشته است نتوانسته عملی کند. یعنی ابتدا به تولید مسکن منجر نشده است. در مرحله بعد هم مردم را صاحب مسکن نکرده است.

اما نکته جالب شکستن سکوت بعد از سال ها از سوی دولتی ها و وزارت راه و شهرسازی است. 

ابوالفضل نوروزی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از اصلاح قانون پیش‌فروش مسکن در آینده‌ای نزدیک خبر داده و می گوید که با این اصلاحات، ۴ چالش اصلی این حوزه حل می‌شود.

وی افزود: به‌دلیل نبود زیرساخت‌های قانونی، بسیاری از معاملات مشارکت در ساخت و پیش‌فروش ساختمان‌ها به شکل غیررسمی انجام می‌شد. این وضعیت مشکلاتی نظیر فروش یک واحد به چند نفر، افزایش دعاوی قضایی مانند الزام به اخذ سند رسمی، پایان‌کار و فروش مال غیر را به همراه داشته است.

قانون پیش‌فروش ساختمان به دلیل وجود ابهامات کارآمدی لازم را نداشت

نوروزی تصریح کرد: قانون پیش‌فروش ساختمان، تصویب‌شده در سال ۱۳۸۹، به دلیل وجود ابهامات و تناقضات، کارآمدی لازم را نداشت و کمتر از ۵ درصد قراردادها به‌صورت رسمی ثبت می‌شوند. از سال ۱۳۹۶ اصلاح این قانون در دستور کار قرار گرفت و برخی مواد آن در سال جاری در قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» اصلاح شده است.

به نظر می رسد با اصلاح قانون قانون پیش فروش مسکن که در سال ۸۸ تصویب و عملیاتی شد می تواند با برخی اصلاحات مجددا نگارش قرارداد پیش فروش مسکن را به مشاوران املاک بازگرداند و زنجیره ارتباطی بین مشاوران املاک، سازنده ها و انبوه سازان را مجددا برقرار و رونق مسکن را هم به لحاظ تولید و هم به لحاظ خرید و فروش به بخش مسکن بازگرداند.