چه کسانی پنت‌هاوس می‌خرند؟

خرید و فروش «پنت‌هاوس» در شمال پایتخت بعد از تجربه رکود نیمه‌اول سال، هم‌اکنون رونق گرفته طوری که برعکس «آپارتمان‌‌های مسکونی» که این روزها فایل‌فروشی برای آنها در بنگاه‌ها کم شده، از این نوع املاک به اندازه کافی -معادل حجم تقاضا- در بازار وجود دارد و معاملات پنت‌هاوس در حد رضایت دلالان این املاک، در جریان است. علاوه بر ویژگی هماهنگی بین میزان عرضه و حجم تقاضا در بازار پنت‌هاوس، اخیرا نقدینگی بدست‌آمده از سفته‌بازی یکسال گذشته در بازارهای دلار و سکه نیز به سمت پنت‌هاوس‌ها روانه شده و تنور معاملات در این بخش از بازار مسکن را گرم کرده است. هم‌اکنون میل به خرید پنت‌هاوس‌ مانع سرازیر شدن پول‌های درشت به بازار واحدهای مسکونی شده و از این منظر، رونق معاملات پنت‌هاوس تا حدود زیادی به نفع خریداران مسکن است و جلوی تحریک قیمت آپارتمان‌های معمولی را می‌گیرد. قد قیمت‌ها در بازار پنت‌هاوس‌ همواره از دامنه قیمت واحدهای مسکونی بلندتر بوده اما امسال در شرایطی که میانگین قیمت مسکن در پایتخت بین 30 تا 40 درصد افزایش یافته، قیمت پنت‌هاوس‌ حداقل 60 درصد و به طور متوسط نزدیک به دو برابر در مقایسه با سال گذشته همین موقع، رشد کرده است. آنطور که دلالان پنت‌هاوس می‌گویند، عمده خریداران کنونی پنت‌هاوس دارندگان سرمایه‌های درشتی هستند که از محل سرمایه‌گذاری در دو بازار پرسود یکسال اخیر، عایدی قابل‌توجهی به دست آورده‌اند و حالا قصد دارند امن‌ترین قسمت بازار ملک را برای سرمایه‌گذاری جدید انتخاب کنند. تحقیقات میدانی از حدود قیمت پنت‌هاوس در منطقه یک تهران حاکی است: پنت‌هاوس‌های نوساز با ویژگی‌های فوق‌العاده متمایز از یکدیگر به لحاظ متراژ، رتبه طبقه، امکانات تفریحی و رفاهی و همچنین تجهیزات جانبی در بازار وجود دارد که میانگین قیمت آنها از مترمربعی 15 میلیون تومان تا 20 میلیون تومان متغیر است. همچنین حداقل قیمت پنت‌‌هاوس واقعی مترمربعی 9میلیون و حداکثر 30 میلیون تومان برآورد می‌شود. منظور از پنت‌هاوس واقعی، داشتن دید کامل به شهر، قرارگرفتن در بالاترین طبقه برج مسکونی و حداقل متراژ 400 مترمربع است. این در حالی است که برخی بنگاه‌های مسکن، واحدهای مسکونی متراژ بزرگ در ساختمان‌های 4 تا 5 طبقه را هم در قالب پنت‌هاوس، عرضه می‌کنند. با این حال اکثر افراد جامعه براین باورند که صاحب آن دسته از واحدهای مسکونی به اصطلاح مجلل و مستقل یعنی «پنت هاوس‌ها»، افراد مرفه جامعه هستند و از طرف دیگر عده‌ای از مشاوران املاک فعال در منطقه یک تهران عقیده دارند که 10 تا 15 درصد افرادی که از لحاظ سرمایه و قدرت مالی تحت هر شرایط اقتصادی برترین هستند، چنین واحدهایی را برای محل سکونت به عنوان واحد مسکونی‌شان انتخاب می‌کنند. با توجه به این پیش ذهنیت‌ها و واقعیت‌ها از سوی متقاضیان عادی بازار مسکن و مشاوران املاک، بعید به نظر می‌رسد که دشوارترین شرایط اقتصادی هم بتواند پنت هاوس نشین‌ها را از ارتقای سطح زندگی‌شان پایین بکشاند؛ چراکه این دسته از متقاضیان در بازار پنت هاوس از لحاظ مالی پشتوانه خود را تامین کرده‌اند. برخی از فعالان بازار مسکن معتقد هستند که این دسته از متقاضیان در بازار پنت هاوس از پشتوانه مالی قوی برخوردار هستند و اینها افرادی نیستند که در کوتاه‌ترین زمان به چنین قدرت مالی دست پیدا کرده باشند؛ زیرا خرید پنت هاوس تنها خرج سنگین این افراد نیست، بلکه آنها هزینه‌های جانبی دیگری دارند که پرداخت آنها برای افرادی با سطح پایین درآمدی بسیار دشوار است و همچنین نباید این طور تصور شود که تورم و مشکلات اقتصادی این دسته از متقاضیان بازار مسکن را به ضعف مالی دچار می‌کند؛ چراکه همان‌طور که عده‌ای از افراد در جامعه با چنین ریتم اقتصادی تنگدست‌تر از سابق می‌شوند در مقابل عده‌ای هم از لحاظ قدرت مالی قوی‌تر از قبل می‌شوند. با این تفاسیر عده‌ای تصور می‌کنند همان‌طور که متقاضیان بازار خرید و فروش پنت هاوس‌ها، افراد خاص هستند که دقیقا هم همین طور است شرایط نوسان قیمت فروش در این بخش از بازار مسکن جدا از دیگر بخش‌ها است؛ در حالی که این طور نیست یعنی افزایش و کاهش قیمت پیشنهادی فروش پنت‌هاوس‌ها به نوسان قیمت سایر واحدهای مسکونی معمولی مربوط می‌شود؛ یعنی میزان درصد افزایش یا کاهش قیمت در بازار مسکن، بازار معاملات پنت‌هاوس را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهد. رونق پنت‌هاوس‌نشینی با سودهای کلان در بازار ارز یکی از مشاوران مسکن در شمال تهران اظهار کرد: سودهایی که چند ماه اخیر بازار ارز نصیب سرمایه‌گذارها و تجارها کرده است، باعث شده تا این روزها بازار خرید پنت هاوس از رونق خوبی بهره‌مند باشد. البته ناگفته نماند که این دسته از مصرف کننده‌ها بیشتر به دنبال پنت هاوس‌های اکازیون هستند تا همچنان از سرمایه خود سودآوری داشته باشند. وی در ادامه افزود: بازه قیمتی پنت هاوس به عوامل زیادی بستگی دارد از درجه اعتبار سازنده و آرشیتکت گرفته تا نوع مصالح به کار رفته؛ اما بازه قیمتی هر متر مربع پنت‌هاوس‌ در منطقه یک تهران به طور حدودی بین 15 تا 25 میلیون تومان است و قیمت‌های مذکور، پنت هاوس‌های نوساز و چندسال ساخت را شامل می‌شود. مقدم همچنین در رابطه با نوسان ارزش پنت هاوس در مقایسه با سال گذشته عنوان کرد: مالکان یا سازنده‌ها نرخ پیشنهادی پنت هاوس‌های خود را در یک سال گذشته نزدیک به 40 درصد افزایش داده‌اند. این مشاور املاک درباره حجم ساخت و سازهای پنت هاوس خاطر نشان کرد: قاعدتا آخرین طبقه برج یا مجتمع برای ساخت پنت هاوس در نظر گرفته می‌شود؛ که این پنت هاوس‌ها در فایل‌های جداگانه به بازار فروش سپرده می‌شوند اما گاهی ممکن است پنت هاوس‌ها در زمان اتمام ساخت همزمان با واحدهای دیگر برای فروش عرضه نشود. وی در رابطه با میزان میل به پنت هاوس‌نشینی با توجه به رشد هزینه زندگی در تهران تصریح کرد: خریداران پنت هاوس‌ها افراد خاص هستند که شرایط اقتصادی تاثیری بر نحوه زندگی آنها ندارد؛ زیرا آنها از لحاظ مالی از پشتوانه خوبی بهره‌مند هستند. مقدم درباره شارژ ماهانه پنت هاوس‌ها گفت: شارژ ماهانه بر اساس متراژ یا تصمیم هیات‌مدیره بر اساس هزینه‌های ساختمان تعیین می‌شود. پنت‌هاوس نشین‌ها تاجر هستند در همین حال یکی از فعالان بازار مسکن در محله دیگری از شمال تهران تاکید کرد: با توجه به سرمایه مورد نیاز برای خرید پنت هاوس و اینکه این دسته از متقاضیان مسکن دچار پسرفت در طبقه سکونتی نمی‌شوند، به این مساله می‌توان پی برد که خریداران «افراد سرمایه‌گذار در کشور» هستند. جعفرزاده به این موضوع اشاره کرد: قدرت خرید در بازار پنت هاوس همیشه رضایت بخش بوده است، زیرا همان‌طور که اشاره شد مشتریان این بخش از بازار مسکن افراد خاص هستند. نباید تلقی شود که تورم و شرایط اقتصادی به هر سمت و سویی موجب می‌شود تا پنت‌هاوس نشین‌ها نزول کنند، زیرا در هر شرایط اقتصادی همان‌طور که یکسری افراد ضعیف‌تر می‌شوند، عده‌ای هم قوی‌تر می‌شوند. وی تاکید کرد: زمانی که قیمت‌های پیشنهادی هر متر مربع کمتر از 15 میلیون تومان بود خریداران دنبال اکازیون‌ها بودند، اما حال که قیمت هر متر مربع تقریبا 2 برابر شده است، خریداران راضی به خرید و فروشنده‌ها منصرف از فروش شده‌اند. این فعال بازار مسکن عنوان کرد: در حال حاضر در شمال تهران قیمت هر متر مربع پنت هاوس نوساز بین 18 تا 20 میلیون تومان و قیمت هر متر مربع پنت هاوس چند سال ساخت بین 10 تا 15 میلیون تومان اعلام می‌شود. جعفرزاده اظهار کرد: بورس پنت هاوس در منطقه یک یعنی شمال تهران است و علاوه براین ارزش پنت هاوس‌ها طی یکسال گذشته تا 2 برابر افزایش یافته است. وی مبلغ شارژ پرداختی توسط پنت هاوس نشین‌ها را متغیر اعلام کرد، اما 3 تا 3 هزار و 500 تومان را نرخ معمولی بر اساس هر مترمربع عنوان کرد. سرریز سرمایه سرمایه‌گذاران تبدیل به پنت هاوس می‌شود بنگاهداری در شمال تهران درباره وضعیت فعلی بازار خرید و فروش پنت هاوس اعلام کرد: در نیمه اول سال سرمایه وارد بازار ارز و طلا شد اما حال چند وقتی است که این سرمایه وارد بازار واحدهای مسکونی سوپرلوکس شده است و این روزها پنت هاوس‌هایی که قیمت فروش شان مناسب باشد در اسرع وقت فروخته می‌شود به همین خاطر این روزها در بازار پنت هاوس مشتری بیشتر مراجعه می‌کند. وی بازه قیمت‌های پیشنهادی فروش پنت هاوس در شمال تهران برای واحدهای نوساز را متری بین 18 تا 22 میلیون تومان و برای واحدهای بیشتر از 10 سال ساخت متری 9 تا 12 میلیون تومان اعلام کرد. مهریان اختلاف قیمت بین پنت هاوس کلید نخورده با پنت هاوس چند سال ساخت را متری 5 تا 7 میلیون تومان اظهار کرد. این بنگاهدار میزان رشد قیمت پنت هاوس در مقایسه با پارسال همین وقت را 40 درصد برآورد کرد. وی در مورد رابطه ساخت و ساز و طراحی پنت‌هاوس تصریح کرد: معمولا 90 درصد از برج‌ها از پنت هاوس برخوردار هستند و به ندرت پیش می‌آید که طبقه آخر یک برج دو یا چند واحدی باشد. نکته جالبی که باید به آن اشاره کرد این مساله است که وجود پنت هاوس برای برج از نظر ذهنی برای ساکنان برج هم جذابیت ایجاد می‌کند چه برسد به اینکه سازنده در فروش واحدها از وجود پنت هاوس موفقیت کسب خواهد کرد. مهریان معتقد است که تجمع پنت هاوس‌ها در منطقه یک از بالای چهارراه پارک وی شروع می‌شود. این بنگاهدار معتقد است: با بالا رفتن هزینه‌های فعلی زندگی در تهران همچنان هستند افرادی که هر روز موفق‌تر از روز گذشته می‌شوند و سرمایه‌شان سرریزتر می‌شود. برای مثال آنهایی که دلار را با نرخ هزار و 500تومان خریداری کردند و حالا از سود حداقل 2 برابر بهره مند شده‌اند از جمله مراجعه‌کنندگان به بازار خرید پنت‌هاوس محسوب می‌شوند. همیشه قدرت خرید دارند یکی از مشاوران املاک فعال در عقد معاملات پنت هاوس براین باور است مشتریان خاص در بازار مسکن همیشه از بودجه کافی برای خریدهای میلیاردی بهره‌مند هستند. وی معتقد است که پنت هاوس تنها به معنای آخرین طبقه یک برج نیست بلکه ممکن است واحدی با متراژی بالای 400 متر مربع که از 4 جهت، دید به اطراف و نورگیری عالی داشته باشد، در پنجمین طبقه یک آپارتمان هم می‌تواند یک پنت هاوس باشد. میرزاده درباره قشر پنت هاوس نشین اضافه کرد: معمولااین دسته از متقاضیان بازار مسکن به غیر از این واحدها نمی‌توانند در واحدهای دیگری سکونت کنند. این مشاور املاک خاطرنشان کرد: شواهد نشان می‌دهد که اکثر پنت هاوس نشین‌ها افراد مسن و به اصطلاح بازاری هستند که از قدیم کسب و کارشان تا به امروز با رونق همراه بوده است و به همین دلیل اسم و رسمی به دوش می‌کشند البته این افراد بر عکس تصوری که از سن شان می‌شود این روزها پنت هاوس‌هایی را که با معماری کلاسیک غربی طراحی شده‌اند، می‌پسندند. میرزاده، قیمت متوسط هر متر مربع پنت هاوس در شمال تهران را بین 12 تا 18 میلیون تومان تخمین می‌زند و اظهار می‌کند که ارزش پنت هاوس در 360 روز گذشته نزدیک به 2 برابر شده است.