اسناد غیررسمی موضوع ۵۰درصد پرونده های حقوقی / باج گیری با طرح الزام به ثبت اموال غیرمنقول قانونی می شود
در حالی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به دنبال رسمی کردن اسناد همه معاملات است که بر اساس تبصره ۲ ماده ۱۰ این طرح با بازداشت یک ملک به استناد یک قولنامه، زمینه برای باج گیری از دارندگان اسناد رسمی را به وجود می آید.
به گزارش اقتصادآنلاین؛ فروش یک ملک به چندین نفر و کلاهبرداری‌های از این دست، معضلاتی هستند که همواره در خبرها مشاهده شده‌است و منجر به از بین رفتن سرمایه‌های افراد می‌شوند. معضلی که ریشه آن در قوانین کشور و به طور مشخص، معتبر بودن اسناد غیررسمی یا همان قولنامه‌‌ی معمولی، در نزد دادگاه است. اسنادی که بدون هیچگونه نظارتی و تنها با امضا و اثر انگشت طرفین وجاهت قانونی می‌یابند. همین خلا قانونی نیز باعث شده است تا شهروندان نیز در هنگام معامله به این دست از اسناد اعتماد کرده و بدون استعلام و ثبت رسمی، اقدام به خرید و یا فروش املاک نمایند.
طبق اعلام رسمی مقام‌های قضایی حدود 50 درصد از پرونده‌های تشکیل‌شده در دادگاه‌های حقوقی کشور با موضوعیت اسناد غیررسمی مطرح شده‌اند که اگر رسمیت این اسناد برداشته شود، ضمن رفع اطاله دادرسی در دستگاه قضایی بسیاری از مشکلات حقوقی مردم نیز رفع خواهد شد.
نمایندگان مجلس شورای اسلامی نیز در سال‌های اخیر اقداماتی را در راستای اصلاح این خلا قانونی انجام داده‌اند که نتیجه این اقدامات، طرحی است که این روزها بار دیگر در دستورکار قوه مقننه قرار گرفته است. طرحی که به اعتقاد کارشناسان با وجود اهداف خوب اما از کیفیت لازم برخوردار نبوده و نیازمند انجام اصلاحات جدی است.
طرحی با اهدافی مطلوب ولی جزییات نامطلوب
سه شنبه هفته گذشته بود که رییس کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس از تصویب طرح«الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در این کمیسیون خبر داد. طرحی که در 13 دی 1395 در مجلس شورای اسلامی اعلام وصول شد. این طرح در 31 اردیبهشت 1399 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید ولی پس از طرح چند اشکال و ابهام توسط شورای نگهبان به مجلس بازگشت. این طرح پس از انجام برخی اصلاحات در کمیسیون حقوقی و قضایی، برای بار دوم در تاریخ 6 تیر 1400 به تصویب مجلس رسید و برای بار دوم توسط شورای نگهبان دارای چند اشکال و ابهام دانسته شد و در نتیجه به مجلس بازگردانده شد.
این طرح به دنبال از میان برداشتن معاملات غیررسمی (قولنامه‌ای) اموال غیرمنقول است. حذف معاملات مذکور از اهمیت بالایی برخوردار است، چرا که این معاملات منجر به مفاسد و مشکلات متعددی از قبیل «فروش یک ملک به چند نفر»، «زمین‌خواری»، «فرار از دِین»، «فرار مالیاتی»، «خرد شدن زمین‌های کشاورزی» و «تخلفات ساختمانی» و «افزایش قابل توجه پرونده‌های قضایی و زمان رسیدگی به آن‌ها» شده است.
این طرح اگر چه با اهداف خوبی توسط نمایندگان مجلس تدوین شده؛ اما به عقیده گروهی از صاحب‌نظران، لازم‌الاجرا شدن مصوبه‌ای که این روزها به عنوان خروجی نهایی کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس منتشر شده است، بحران و تنش‌های شدید اقتصادی و اجتماعی به وجود خواهد آورد.
در این خصوص ایرادات مختلفی همچون «عدم توجه به مواردی که افراد بر اساس قوانین فعلی مجبور به انجام معامله با سند‌های غیر رسمی هستند»، «در نظر نگرفتن تمهیدات کافی برای اطلاع‌رسانی و همراهی مردم» و «فراهم نکردن امکان اجرای آزمایشی طرح، باوجود سطح بالای پیچیدگی آن» پیرامون طرح مذکور بیان می شود. در این میان یکی از اساسی‌ترین ایرادات این طرح، به تبصره۲ ماده ۱۰ آن باز می‌گردد؛ جایی که افراد می‌توانند به صرف ارائه یک ادعای واهی، امکان خرید و فروش یک ملک را از مالک حقیقی آن برای مدتی سلب کنند. مسئله‌ای که امکان باج‌خواهی از افرادی که به طور ضروری و فوری، قصد فروش ملک خود را دارند فراهم می‌کند. در ادامه با تفصیل بیشتری به این موضوع پرداخته خواهد شد.
باج گیری قانونی، ثمره اجرای طرح الزام به ثبت اموال غیر منقول
در تبصره‌ی ۲ ماده ۱۰ مصوبه اخیر کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس آمده است: «چنانچه در خصوص یک پلاک ثبتی، معامله‌ای با اسناد عادی انجام شده و در سامانه موضوع این ماده درج شده باشد، در صورت انجام اقدامات لازم توسط متقاضی در مهلت مذکور، تا زمان تعیین تکلیف دعاوی مطروحه پیرامون این اسناد که در مواعد مذکور اقامه شده‌اند و در صورت عدم اقدام در مهلت مقرر، تا انقضای مواعد مذکور در این ماده، امکان تنظیم سند رسمی برای انتقال ملک مذکور به اشخاص ثالث وجود نخواهد داشت و این موضوع باید در استعلام ثبتی قید گردد.»
همانطور که مشاهده می‌شود، طبق مفاد این تبصره، چنانچه فردی صاحب یک ملک بوده و فرد دیگری با استناد به سندی غیر رسمی ادعای مالکیت آن ملک را بکند، ملک مذکور توقیف شده و امکان خرید و فروش آن تا تعیین تکلیف نهایی وجود ندارد. تعیین این سازوکار، زمینه سوءاستفاده افراد سودجو و باج‌گیری از صاحبان حقیقی املاک را ایجاد می‌کند.
برای روشن شدن این موضوع حالتی را در نظر بگیرید که صاحب یک ملک به دلایلی قصد دارد تا به صورت فوری و اضطراری ملک خود را به فروش برساند. در این حالت فقط کافی است تا فردی سودجو، با جعل و تقلب، سندی غیررسمی تهیه کرده و در خصوص ملک مذکور ادعای مالکیت کند. همین ادعای کذایی کافی است تا صاحب ملک امکان فروش آن را از دست بدهد. در این حالت فرد سودجو می‌تواند با سوءاستفاده از شرایط اضطراری صاحب اصلی ملک، از وی برای پس گرفتن ادعای خود، درخواست وجه نقد و یا هر امتیاز دیگری کند.
لزوم تجدید نظر کمیسیون حقوقی مجلس
صدور اسناد رسمی برای همه املاک و اعتبار زدایی از معاملات با اسناد غیر رسمی گرچه کاری لازم است اما ملاحظاتی دارد که باید رعایت شود تا در هنگام اصلاح یک بخش از ساختار حقوقی کشور، بخش دیگری آسیب نبیند. در همین زمینه ضروری است تا تدوین کنندگان طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در متن مصوبات خود تجدید نظر کرده و حقوق مالکانی که اسناد رسمی در اختیار دارند را به خطر نیندازند.
