مروری بر جزییات صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

به گزارش اقتصادآنلاین، اصلی‌ترین موضوع فعالیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات که با مجوز سازمان بورس و اوراق بهادار تشکیل می‌شوند، جمع‌آوری سرمایه‌های عموم، خرید و فروش دارایی‌های غیرمنقول، اجاره‌گیری و اجاره‌دهی دارایی‌های غیرمنقول است.

در این صندوق‌ها، عمده پرتفوی صندوق متمرکز بر سرمایه‌‌گذاری در دارایی‌های غیرمنقول است. مدیر صندوق نیز موظف است جهت بهره‌برداری از املاک و مستغلات تحت تملک صندوق، نسبت به معرفی شخص یا اشخاص حقوقی ذی‌صلاح تحت عنوان مدیر بهره‌برداری اقدام کند.

نحوه شکل‌گیری و ارکان صندوق

به گفته رضا نوحی حفظ آباد، رییس اداره امور صندوق‌های سرمایه‌گذاری سازمان بورس، صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات دارای دو نوع واحد سرمایه‌گذاری ممتاز و عادی است. به منظور تاسیس صندوق، حداقل سه شخص به عنوان موسسین که یکی از آنها مدیر پیشنهادی صندوق است، باید ۱۰۰درصد مبلغ اسمی تمام واحدهای سرمایه‌گذاری ممتاز صندوق را به صورت نقدی به حساب بانکی صندوق در شرف تاسیس واریز کند. این صندوق‌ها با تامین مبلغ واحدهای ممتاز توسط موسسین، تاسیس شده و در مرحله پذیره‌نویسی اقدام به تامین حداقل سرمایه لازم جهت شروع فعالیت صندوق می‌کنند. حداقل سرمایه صندوق، هزار میلیارد ریال است که از مبلغ مورد نظر حداقل ۱۰۰ میلیارد ریال در قالب واحدهای ممتاز بوده و مابقی واحدهای عادی خواهد بود. دارنده واحدهای سرمایه‌گذاری ممتاز دارای حق حضور و حق رأی در مجامع صندوق است.

به گفته وی، ارکان این صندوق شامل مدیر صندوق، متولی و حسابرس است. بنابراین انجام عملیات مربوط به بازارگردانی و تعهد پذیره‌نویسی در خارج از ساختار ارکان و در قالب انعقاد قرارداد صندوق با اشخاص حقوقی واجد شرایط صورت می‌گیرد.

اساسنامه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، تیرماه سال جاری تدوین شد. به گفته رییس اداره امور صندوق‌های سرمایه‌گذاری سازمان بورس، اساسنامه مربوط به این نوع از صندوق‌های سرمایه‌گذاری به نحوی تدوین شده است که صندوق به استثنای ۶ ماه اول شروع فعالیت صندوق و ۶ ماه مانده به اتمام فعالیت صندوق، ملزم به رعایت نصاب سرمایه‌گذاری حداقل ۶۰درصد از دارایی‌های صندوق در دارایی‌های موضوع فعالیت اصلی صندوق، حداکثر ۳۵درصد از دارایی‌های صندوق در سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار مرتبط با دارایی‌های مذکور (مانند اوراق مشارکت، استصناع، رهنی و اجاره و واحدهای صندوق‌های زمین و ساختمان در پروژه‌های ساختمانی) و حداکثر ۵درصد از کل دارایی‌های صندوق به سرمایه‌گذاری در سهام شرکت‌های ساختمانی است.

مزایای صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات

بازار املاک، سالیان زیادی است که به عنوان یکی از اصلی‌ترین بازارها برای سرمایه‌گذاری و درواقع بازاری کم ریسک برای سرمایه‌گذاران محسوب می‌شود. اشخاص می‌توانند به طور مستقیم در بازار املاک سرمایه‌گذاری کنند یا از طریق خرید سهام صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و به صورت غیرمستقیم، این کار را انجام دهند. البته باید به این نکته نیز توجه داشت که در شرایط فعلی اقتصاد کشور، بسیاری از افراد توانایی خرید خانه را ندارند. 

بنابراین باید راهکارهای مختلفی برای حل این مشکل درنظر گرفته شود و صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات را می‌توان یکی از این راهکارها دانست.

درواقع این صندوق‌ها،  از ابزارها در بازار سرمایه است که با استفاده از آن می‌توان با مبالغ اندک و سرمایه‌گذاری‌‌های کوچک، به بازار مسکن ورود پیدا کرد. یکی از اصلی‌ترین دلایل تشکیل این نوع از صندوق، حفظ ارزش پول متناسب با میزان رشد نرخ مسکن برای سرمایه‌گذاران است. با استفاده از این صندوق‌ها، سرمایه‌گذار می‌تواند برای بخشی از واحد‌های املاک یا مجتمع‌های تجاری بزرگ اقدام کند و در نوسان نرخ یا منافع شریک شود. درواقع صندوق‌ مذکور، این امکان را به سرمایه‌گذاران خرد می‌دهد که بخشی از ریسک ناشی از تغییرات قیمت مسکن را پوشش دهند. 

از سوی دیگر می‌توان گفت به تبع نقدشوندگی بالاتر صندوق‌های سرمایه‌گذاری، جذابیت این ابزار برای اشخاص افزایش می‌یابد. همچنین سمت عرضه مسکن را نیز تقویت کرده و موجب استفاده از منابع راکد در بخش املاک و ساخت و ساز بیشتر می‌شود.

 باید دید توسعه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به عنوان یکی از ابزارهای جدید در بازار سرمایه کشور، تا چه میزان به تغییر وضعیت بازار مسکن و رسیدن مردم به خانه کمک خواهد کرد.