پیش بینی بازار مسکن در سال۱۴۰۰

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، نژاد‌بهرام عضو هیأت‌رئیسه شورای شهر تهران آمار ساخت‌وساز در 6‌ماه نخست سال‌جاری در پایتخت و میزان پروانه‌های صادرشده در این زمینه اعلام کرد. براساس گفته او ساخت واحد مسکونی در همین مدت در بافت فرسوده 23درصد و خارج از بافت فرسوده 18درصد کمتر شده است. مطابق طرح جامع مسکن برای ایجاد تعادل در بازار مسکن باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی احداث شود؛ هدفی که با وجود گذشت زمان به واقعیت نپیوسته است و بسیاری انباشت کمبود مسکن را به‌عنوان عامل اصلی جهش قیمت مسکن معرفی می‌کنند. « شرایط ساخت‌وساز مسکن در سال 1400چه تغییری خواهد کرد؟» سؤالی بود که برای پاسخ به آن نظر چند نفر از کارشناسان حوزه مسکن را جویا شدیم. ایرج رهبر، نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان و محمود فاطمی عقدا، کارشناس مسکن و رئیس اسبق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، 2چهره‌ای هستند که با نگاهی امیدوارانه بازار ساخت‌وساز مسکن در سال آینده را تحلیل کرده‌اند، اما کمال اطهاری، اقتصاددان و پژوهشگر اقتصاد توسعه، در نقطه مقابل دیدگاه این دو کارشناس ایستاده و تأکید کرده که بازار مسکن به یک بازار جعلی تبدیل شده است که دیگر قابلیت پیش‌بینی را  حتی در حوزه ساخت‌وساز ندارد.

 ایرج رهبر_نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان

 سال1400 به‌واسطه انتخابــــات ریاست‌جمهوری با تغییر و تحولاتی در حوزه اجرایی همراه خواهد بود، بر این اساس باید احتمال داد که سیاست‌های مربوط به حوزه ساخت‌وساز تحت‌تأثیر این تغییر قرار گیرد. اگر بخواهیم با نگاه کلی به پیش‌بینی آینده ساخت‌وساز در حوزه مسکن بپردازیم باید بگوییم که وزارت مسکن دولت دوازدهم برنامه‌ای را برای تولید مسکن - که تقریبا مشابه مسکن مهر است- شروع کرده‌ است. اگر مسئولان ذی‌ربط در جهت جبران تأخیرهای 6سال گذشته در حوزه تولید مسکن قدم بردارند، می‌توان امید داشت که وضعیت به ثبات نسبی برسد. طرح و برنامه‌های دولتی باید در جهت ساخت ارزان خانه، به‌خصوص برای اقشار متوسط و کم‌درآمد ایجاد شود. ‌اگر این بازار به حال خود گذاشته شود، بخش خصوصی سکاندار امور می‌شودو انواع ساخت‌وسازها را با تمرکز خاص بر طبقات متوسط رو به بالا انجام می‌دهند و توجهی به طبقات محروم ندارند. بنابراین اگر خواهان اجرای برنامه‌های وسیعی برای اقشار متوسط رو به پایین هستیم، حتما باید به سراغ ساخت‌وسازهای ارزان‌قیمت برویم و دولت زمین‌های ارزان برای ساخت‌وساز در اختیار سازندگان مسکن قرار دهد و از سوی دیگر مشوق‌هایی برای معافیت‌های مالیاتی درنظر گیرد. اقداماتی از این دست می‌تواند زمینه را برای افزایش ساخت‌وساز مهیا کند.  ما از امکانات مناسب و کافی برای ساخت‌وساز برخوردار هستیم و تنها نیاز به یک برنامه‌ریزی مدون و حمایت درست دولتی داریم تا مشکلات کمبود ساخت‌وساز تا سال آینده حل شود.

کمال اطهاری_اقتصاددان و پژوهشگر اقتصاد توسعه

در ایران بازار مسکن به‌معنای واقعی کلمه وجود ندارد، بازار مسکن فعلی یک بازار جعلی و تقلبی است و بر همین اساس نمی‌توان این بازار جعلی را تحلیل و پیش‌بینی کرد.

برای توضیح این بحث لازم است اشاره‌ای به بازار مسکن آمریکا پیش از بحران سال2008 داشته باشیم. در آن زمان دولت آمریکا تصمیم گرفت که حل مشکل مسکن کم‌درآمدها را به سیستم مالی بسپارد و سیاستگذاری‌های مبتنی بر دولت‌رفاه را کنار گذاشت. در همین راستا بازار مالی به شکل گسترده‌ای مقررات‌زدایی شد و وام‌های گسترده و فراگیری به همه اقشار جامعه حتی کم‌درآمدها اختصاص یافت. اقشار کم‌درآمد نیز با دریافت وام وارد بازار مسکن شدند. تا مدتی نیز این سرخوشی در بازار مسکن ادامه داشت، اما در ادامه، تورم 20درصدی بر بازار مسکن آمریکا حاکم شد.

باید توجه داشته باشیم که مقررات‌زدایی مالی بر آن بازار حاکم شد و خبری از فروش رانت و تراکم‌فروشی نبود، اما زمانی که موعد بازپرداخت وام‌ها فرارسید، به‌دلیل آنکه وضع اقتصادی آمریکا دچار مشکل شده بود، افراد کم‌درآمد و حتی با درآمد متوسط نتوانستند اقساط وام خود را پرداخت کنند و به این ترتیب بحران از بخش مسکن آمریکا شروع شد و به بازارهای دیگر انتقال یافت.

نیم‌نگاهی به بازار مسکن آمریکا به ما نشان می‌دهد که این بازار فراگیر بود، نه اینکه مانند ایران تعداد محدودی توان دریافت وام مسکن را داشته باشند، از سوی دیگر تورم مسکن در ایران سالی 100درصد است، بنابراین نه‌تنها سیستم بانکی ما توان پوشش درست این وام را ندارد، بلکه وام‌های مسکن بیشتر از درآمد سالانه مردم هستند و تنها 10 تا 15درصد بهای مسکن را پوشش می‌دهند.

بنابراین بازار مسکن ایران هیچ‌یک از خصایص بازار مسکن واقعی را ندارد و به یک بازار رانتی تبدیل شده است و بر همین اساس باید گفت که پیش‌بینی چنین بازاری ممکن نیست و با تکیه بر علم اقتصاد نمی‌توان آینده ساخت‌وساز مسکن را تحلیل کرد.

سکوت عجیبی بر کادر اقتصادی دولت و مجلس در رابطه با بازار مسکن حاکم است و برخی به اشتباه فکر می‌کنند که با بنایی می‌توان مسیر بازار مسکن را اصلاح کرد، درحالی‌که بهبود اوضاع در تولید و عرضه مسکن نیازمند پیروی از برنامه‌های کلان است.

دخالت دولت در بازار مسکن به این معنی نیست که دولت در ساخت مسکن حضور داشته باشد و مانند مسکن مهر، برخی پیمانکاران را که از اقتصاد رانتی بهره بردند به استخدام درآورد. دولت در ساخت مسکن‌های انبوه برای اقشار ضعیف اجتماع می‌بایست همواره تأکید داشته باشد که اقتصاد رانتی شکل نگیرد و سیاست‌های اقتصاد کلان کشور با پروژه ساخت مسکن همخوانی داشته باشد.

بنابراین قفل‌شدگی بازار مسکن مانع از این می‌شود که ما امیدی به بهبود اوضاع ساخت‌وساز مسکن در آینده داشته باشیم و شاید بهتر باشد که بگوییم در این شرایط نمی‌توان این بازار را از هیچ بعدی تحلیل کرد.

محمود فاطمی عقدا _کارشناس مسکن و رئیس اسبق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی

با توجه به برنامه‌های دولت و همینطور عزم مجلس در پیگیری تأمین مسکن و جبران عقب‌افتادگی‌های رخ‌داده، می‌توان سال آینده را سال رونق بازار مسکن در حوزه ساخت‌وساز پیش‌بینی کرد.

گرانی‌های رخ داده در سال‌های گذشته موجب برهم خوردن شرایط اقتصادی شدند. از نظر من این روند به سمت ثبات حرکت خواهد کرد و این گرانی‌ها نمی‌توانند منجر به توقف ساخت‌وساز‌ها یا کندشدن این فعالیت در حوزه مسکن شوند. بازار به هر شکل راه خود را پیدا می‌کند.

یکی از حوزه‌هایی که می‌تواند به پایداری اقتصادی کمک کند، همین حوزه مسکن است. ‌اگر بخش مسکن حرکت کند، بدون شک ما شاهد پایداری و ثبات در حوزه اقتصادی خواهیم بود. از نظر بنده مسکن در قامت موتور محرکه اقتصاد کار خود را با قدرت بیشتری پیش خواهد برد.

درواقع باید گفت که اگر شرایط اقتصادی نیز تغییر نکند، برنامه‌ها نشان از این واقعیت دارد که ساخت‌وساز در حوزه مسکن شدت خواهد گرفت، چراکه چاره‌ای جز این نداریم. براساس مصوبات مجلس که دولت را ملزم به اجرای ساماندهی تولید و عرضه مسکن کرده است، باید امید داشت که اوضاع بهتری برای حوزه ساخت‌وساز مسکن رقم بخورد. بازار مسکن هم‌اکنون بین 5 تا 6میلیون نیاز انباشته دارد و اگر شرایط به همین شکل ادامه پیدا کند، اوضاع بازار مسکن حادتر خواهد شد. هرچه این نیاز انباشته افزایش پیدا کند، توان کشور برای پاسخگویی نیاز مسکن کمتر می‌شود.

بازار مسکن نمی‌تواند منتظر عوامل دولت بماند و رکود در حوزه ساخت‌وساز نیز بیش از این به طول نخواهد انجامید. از نظر من اگر با همین شرایط پیش برویم، چاره‌ای جز فعال‌سازی‌ بخش مسکن و به گردش درآمدن چرخ اقتصاد مسکن نداریم، چراکه با ایجاد تحرک در این بخش از اقتصاد، سایر حوزه‌های اقتصادی نیز به جریان می‌افتند و تا حدودی ثبات و پایداری به بازار بازخواهد گشت.

در این میان نباید فراموش کرد که در سال‌جاری به‌دلیل نبود سیاست‌های مشخص دولت در حوزه ساخت‌وساز مسکن و همینطور رونق سایر بازارهای سرمایه‌ای مانند بورس، طلا و ارز، ‌شاهد افزایش قیمت در بخش مسکن بودیم. بازار مسکن به‌عنوان یک بخش سرمایه‌ای در ایران شناخته می‌شود و تا زمانی که این نگاه بر بازار مسکن حاکم است، نباید از ارتباط بازار مسکن با سایر بازارهای سرمایه‌ای تعجب کرد. این ارتباط موجب رشد بالای بازار مسکن و همچنین شوک جامعه شد. جامعه پذیرش حرکت جهشی در حوزه مسکن را نداشت. سیاست‌های دولت نیز در کاهش ساخت‌وساز مسکن و خروج سرمایه‌ها - از این حوزه به سایر بازارهای سرمایه‌ای که بازدهی بیشتری داشتند- مؤثر بود.

با مرور شرایط فعلی و برنامه‌های در حال پیگیری باید اطمینان داشت که ساخت‌وساز در سال 1400روند رو به رشدی را طی خواهد کرد، چراکه چاره‌ای جز این نداریم.