به نام مازندران به کام دلالان؛

علت رشد پرشتاب قیمت ملک در مازندارن چیست؟

طرح تأیید‌نشده ایجاد منطقه آزاد تجاری مازندران، به دلیل پنهان‌کاری در تشریح جزئیات، سبب افزایش چشمگیر قیمت مسکن و زمین در مناطقی از این استان شد.

کد خبر: ۴۵۱۳۶۸

۱۷ تير ۱۳۹۹

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری،  تشکیل مناطق آزاد تجاری در کشور از اوایل دهه 70 با برخی اهداف کلان اقتصادی کلید خورد. اما نگاهی به خروجی مناطق آزاد هفت‌گانه ایران در کیش، قشم، چابهار، ارس، انزلی، اروند و ماکو نشان می‌دهد که این مناطق، به دلیل ضعف در اجرای برنامه‌های تبیین‌شده، خروجی لازم را نداشته‌اند. در حالی که در بند 11 سیاست‌های کلی اقتصاد مقاومتی، بر «توسعه حوزه عمل مناطق آزاد و ویژه‌ اقتصادی کشور به منظور انتقال فناوری‌های پیشرفته، گسترش و تسهیل تولید، صادرات کالا و خدمات و تأمین نیازهای ضروری و منابع مالی از خارج» تأکید شده، عملکرد مالی مناطق آزاد تجاری در ایران تراز چند‌ برابری واردات در مقابل صادرات کالا را نشان می‌دهد. از سوی دیگر، بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدند که مناطق آزاد به دروازه ورود کالاهای قاچاق به جامعه تبدیل شده‌اند و روی تولید، تأثیر منفی پررنگی گذاشته‌اند. علاوه بر آن باورهای نادرست ایجاد شده از مزایای منطقه آزاد در ذهن عموم و شفاف نبودن واقعیت‌های آن سبب شده که حتی فقط مطرح شدن نام منطقه آزاد هم تاثیرهایی منفی بر ارکان اقتصادی بگذارد. مانند اتفاقی که طی 2 ماه اخیر، پس از اعلام خبر تصویب طرح منطقه آزاد تجاری مازندران از سوی مجلس دهم، در بازار املاک مازندران رخ داده و ناشی از پنهان‌کاری سیاسی از سوی مسئولان است.

پشت پرده‌های منطقه آزاد مازندران

پانزدهم اردیبهشت نمایندگان مازندران در مجلس دهم از تصویب طرح منطقه آزاد تجاری مازندران در مجلس و ارائه آن به شورای نگهبان برای تأیید نهایی خبر دادند. خبری که روی بازار زمین و مسکن مازندران تأثیر فراوانی گذاشت و در کنار تورم بالای این روزها، حبابی عجیب را در این بازار ایجاد کرد؛ حبابی که بر اثر یک پنهان‌کاری سیاسی از سوی برخی مسئولان و نمایندگان و اعلام نکردن واقعیت طرح پیشنهادی مازندران برای ایجاد منطقه آزاد تجاری به مردم و رسانه‌ها ایجاد شد. با وجود تایید نشدن طرح توسط شورای نگهبان و بازگرداندن آن به مجلس برای ابهام‌زدایی، فعالان بازار زمین و مسکن در مازندران می‌گویند در کمتر از 2 ماه قیمت املاک در این مناطق و شهرها و روستاهای نزدیک به آنها به بیش از دو برابر افزایش یافت.

سهم‌بری سیاسی از یک طرح اقتصادی

طرح ایجاد منطقه آزاد تجاری در مازندران طی سال‌های اخیر، به‌ویژه در دوره دهم مجلس شورای اسلامی، محل اختلاف و جدال نمایندگان و برخی مسئولان مازندران بود و بارها حاشیه‌هایی عجیب را ایجاد کرد. مانند مراسم معارفه «محمد اسلامی» استاندار سابق مازندران، که تعدادی از نمایندگان استان در حضور وزیر کشور به اعلام خبر تصویب شدن ارتقای منطقه ویژه اقتصادی امیرآباد به منطقه آزاد تجاری معترض شدند و نظم جلسه را برای لحظاتی بر هم زدند. در نهایت، تصمیم گرفته شد که با توجه به اختلافات موجود بین نمایندگان و مسئولان شهرستان‌های مختلف، 3 نقطه از مازندران در قالب منطقه آزاد 3 لکه‌ای امیرآباد، چپکرود-میرود و نوشهر به شورای عالی مناطق آزاد کشور و پس از آن به هیأت دولت و مجلس پیشنهاد شود.

مهم‌ترین باور ایجادشده در ذهن مردم مازندران درباره مناطق آزاد تجاری این بود که با توجه به حذف تعرفه‌های گمرکی در این مناطق، می‌توانند بسیاری از کالاهای اساسی را با قیمت ارزان‌تر خریداری کنند و مهم‌تر از آن با هزینه‌ای اندک، خودروهای روز دنیا را بدون پرداخت تعرفه گمرک بخرند. بر همین اساس، اعلام خبر تصویب طرح منطقه آزاد تجاری مازندران در نیمه اردیبهشت سر و صدای زیادی در شبکه‌های اجتماعی استان ایجاد کرد و تأثیر سریعی روی قیمت مسکن گذاشت.

رشد پرشتاب قیمت ملک

«احمد صادقیان» یکی از شهروندان ساکن قائمشهر، درباره تأثیر اعلام خبر تصویب منطقه آزاد مازندران بر قیمت زمین و مسکن می‌گوید: پیش از عید، در جویبار، قطعه زمینی را با هدف سرمایه‌گذاری، 350 میلیون تومان خریدم. اوایل خرداد، همان مشاور املاک، که واسطه این معامله ملکی بود، تماس گرفت و پیشنهاد فروش زمین به قیمت 500 میلیون تومان را داد. من هم زمین را با 200 میلیون تومان سود فروختم. می‌گفت به دلیل تصویب منطقه آزاد، قیمت زمین‌ها بالا رفته و تقاضا برای خرید زمین در این منطقه زیاد است.

افزایش قیمت املاک در مناطق نزدیک به 3 نقطه پیشنهادی منطقه آزاد تجاری مازندران را با یک بررسی میدانی می‌توان به وضوح احساس کرد. عضو هیأت مدیره اتحادیه مشاوران املاک مرکز مازندران تأثیر اعلام این خبر روی قیمت املاک را بسیار زیاد می‌داند و می‌گوید: بسیاری از افرادی که قصد فروش زمین داشتند، منصرف شده‌اند و بسیاری دیگر نیز قیمت‌ها را از نیمه دوم اردیبهشت به بعد به شکل عجیبی افزایش دادند. مراجعات و تقاضای خرید زمین در مناطقی مانند جاده فرح‌آباد ساری نیز، با این باور که این زمین‌ها در منطقه آزاد تجاری قرار می‌گیرد، بیشتر شد.

«محمدرضا عرب خزائلی» می‌ا‌فزاید: این موضوع حتی روی قیمت زمین و مسکن در محدوده شهر ساری نیز تأثیر گذاشت. زمینی که تا 6 ماه پیش متری 8 تا 9 میلیون تومان معامله می‌شد، قیمت امروزش به متری 18 تا 20 میلیون تومان رسیده است. متأسفانه در این فرایند با توجه به حباب ایجادشده در قیمت مسکن، تعرفه رهن و اجاره نیز افزایش می‌یابد و فشار زیادی به مستأجران وارد می‌شود.

تورم آزاد زیر سایه منطقه آزاد

بهشهر، نکا، ساری، میاندورود، جویبار، بابلسر، فریدونکنار، نوشهر و چالوس مناطقی هستند که اعلام خبر تصویب طرح منطقه آزاد تجاری مازندران، با توجه به نزدیک بودن‌شان به یکی از مناطق سه‌گانه، تاثیر مشهودی روی آنها گذاشت. دامنه این تاثیرگذاری را در شهرها و روستاهای حاشیه‌ای این شهرستان‌ها نیز می‌توان دید.

«میثم حسن‌پور» شهروند ساکن بهشهر علاوه بر این‌که از افزایش نزدیک به دو برابری قیمت زمین و مسکن در این شهر طی دو ماه اخیر خبر می‌دهد، به یک پدیده جدید در اطراف بهشهر نیز اشاره می‌کند و می‌گوید: قیمت زمین‌های کشاورزی حاشیه شهر از متری 300 تا 350 هزار تومان، بدون داشتن سند و امتیاز آب و برق، به بیش از 500 هزار تومان رسیده است. قطعات کوچک در دل زمین‌های کشاورزی را خشک می‌کنند و می‌فروشند. می‌گویند بعد از تصویب منطقه آزاد این زمین‌ها رشد چندبرابری خواهند داشت.

در شهرها و حتی روستاهای بابلسر و فریدونکنار قیمت‌ها به بهانه تصویب طرح منطقه آزاد مازندران افزایش یافته است. هرچند که عده‌ای از این افزایش قیمت ناگهانی خوشحال هستند و پیش افتادن رشد ارزش دارایی‌های ملکی خود نسبت به تورم موجود را خوشایند می‌دانند، اما در مقابل شکاف طبقاتی بیشتر شده و بخش مهمی از جامعه در این روند تحت فشار افزایش قیمت مسکن و تعرفه اجاره‌بها قرار گرفته‌‌اند. اتفاق رخ داده در این مناطق، امید به خانه‌دار شدن بین مستأجرها را کم و فاصله آن‌ها با رویایی که در سر دارند را زیاد کرده است. «مهدی مختاری» شهروند ساکن بابلسر می‌گوید: تورم موجود در بازار مسکن به اندازه کافی ما را از رویایی که داشتیم دور کرده بود، اما افزایش عجیب قیمت طی دو ماه اخیر در این مناطق به طور کامل امید به خانه‌دار شدن را از ما گرفت.

سهم مشترک چند عامل در تورم

در مناطق غربی مازندران افزایش قیمت‌ها به شکل ویژه‌تری محسوس است. یکی از فعالان بازار ملک در غرب مازندران از افزایش میلیاردی قیمت‌ برخی املاک در بخش‌هایی از این منطقه خبر می‌دهد و می‌گوید: علاوه بر زمین، قیمت ویلاها نیز از میانه‌های اردیبهشت تاکنون به شکل عجیبی افزایش یافت. ویلایی که تا اوایل اردیبهشت حدود 10 میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده بود، امروز به 20 میلیارد تومان رسیده است. «رحیم جمشیدی» عوامل دیگر مانند بازگشایی فاز یک آزادراه و افزایش قیمت دلار را نیز از عوامل افزایش قیمت ملک در این منطقه می‌داند، اما معتقد است که از زمان اعلام خبر تصویب منطقه آزاد، قیمت زمین و مسکن در این منطقه به طور میانگین حدود 40 تا 60 درصد افزایش یافته است، به طوری که، به گفته او، در نخستین روزهای پس از تصویب طرح در مجلس، قیمت برخی املاک در هر 24 ساعت تغییر می‌کرد.

با این حال، نمایندگان مجلس دهم و برخی مسئولان استان معتقدند این افزایش قیمت‌ها ارتباطی به تصویب منطقه آزاد تجاری ندارد و ناشی از تورم موجود در جامعه است. «حسین حسن‌نژاد» معاون سیاسی-امنیتی استاندار مازندران، افزایش قیمت مسکن و زمین را تابع عوامل متعدد می‌داند و می‌گوید: طبیعتاً حتی اگر از نظر اقتصادی شرایط با ثبات‌تری در اقتصاد داشتیم و منطقه آزاد هم تصویب می‌شد، نباید تا این میزان افزایش قیمت را در استان می‌دیدیم. این یعنی سهم اعلام خبر تصویب منطقه آزاد در رشد قیمت زمین و مسکن در مناطقی از مازندران زیاد نیست و مسائل دیگر در این زمینه دخیل هستند. معتقدم این استدلال که اعلام خبر تصویب طرح منطقه آزاد مازندران روی قیمت زمین و مسکن تأثیر گذاشت، جای تأمل بیشتر دارد.

واقعیتی که گفته نشد

اما نکته‌ای که پشت ماجرای افزایش قیمت‌ ملک در بخش‌های نزدیک به نقاط پیشنهادی اجرای منطقه آزاد مازندران پنهان مانده، ماجرای پنهان‌کاری سیاسی و بیان نکردن واقعیت به مردم است. تقریبا همه مردم مازندران بر این باورند که در صورت تصویب این طرح، بخش زیادی از مازندران مشمول برخورداری از تعرفه‌ها، مزایا و تسهیلات و خدمات مناطق آزاد تجاری می‌شود. باوری که، پس از مطالعه طرح، مشخص می‌شود از پایه اشتباه است و طی سال‌های اخیر نیز هیچ ‌یک از مسئولان و نمایندگان استان برای شفاف‌سازی آن حرفی نزده‌اند.

واقعیت ماجرا این است که منطقه آزاد تجاری مازندران، طبق طرح پیشنهادی از مازندران به شورای عالی مناطق آزاد و هیأت دولت، فقط شامل 3 نقطه محدود در امیرآباد با 1060 هکتار مساحت، چپکرود جویبار تا میرود بابلسر با 461 هکتار مساحت و بندر نوشهر با 84 هکتار مساحت می‌شود و ارتباطی به مناطق خارج از این محدوده‌های بندری ندارد. موضوعی که هیچ کدام از نمایندگان مجلس دهم و مسئولان ارشد استان برای شفاف‌سازی آن و اصلاح این باور اشتباه در ذهن مردم گامی برنداشتند.

این موضوع مورد توجه اداره کل تدوین قوانین مجلس شورای اسلامی نیز قرار گرفته و در بند دوم نامه اعلام نظر درباره این طرح نوشته شد که «در لایحه تقدیمی، آیین نگارش قانونی و ویرایش ادبی رعایت نشده است. عنوان لایحه با مفاد ماده‌ واحده آن منطبق نیست، زیرا طبق متن لایحه صرفا برخی از مناطق استان مازندران به عنوان منطقه آزاد تجاری-صنعتی معرفی می‌شود و نه کل استان.»

مازندران آزاد نیست

«مهدی بشارتده سلوطی» دکترای اقتصاد و مدرس دانشگاه علم و فناوری بهشهر، معتقد است که در پیگیری برای تصویب این طرح، منافع مردم قربانی برخی منافع سیاسی شد و لازم است با هدف پیشگیری از روند ایجاد‌شده در قیمت‌گذاری‌ها،  مسئولان برای مردم دقیق و شفاف توضیح دهند که منطقه آزاد تجاری مازندران ارتباطی به مناطق مسکونی این استان حتی در حاشیه نقاط پیشنهادی هم ندارد و ویژه همان نواحی صنعتی و بندری است.

وی با طرح این پرسش که کدام مسئول و نماینده می‌تواند هزینه کاذب ایجادشده در بخش مسکن را جبران کند، می‌گوید: طرح منطقه آزاد تجاری مازندران یک دروغ بزرگ است که هزینه زندگی در مناطق زیادی از استان را بیشتر کرد و سودش هم به جیب یک عده خاص می‌رود. این پژوهشگر اقتصادی اظهار می‌کند: طبق طرح پیشنهادی که در اختیار شورای نگهبان قرار گرفت، هیچ شعاعی برای 3 منطقه انتخاب‌شده در نظر گرفته نشد و حتی یک وجب از محدوده تعیین‌شده در امیرآباد، بندر نوشهر و منطقه چپکرود تا میرود بابلسر مشمول مزایای منطقه آزاد نمی‌شود. بشارتده سلوطی تصریح می‌کند: به مردم توضیح داده نشد که باورشان در مورد امکان تردد با خودروهای پلاک منطقه آزاد اشتباه است و برای خارج کردن کوچک‌ترین کالا از محدوده منطقه آزاد باید تمام تعرفه‌های گمرکی و مالیاتی را بپردازند. این پنهان‌کاری هم قطعا با هدف بهره‌برداری سیاسی انجام شده است و دودش به چشم مردم می‌رود. فقط قیمت مسکن و زمین در این مناطق بالا رفته و حالا همان مسئولان سکوت کرده‌اند و حرف نمی‌زنند.

قابلیت افزایش محدوده طرح

این موضوع را در پیگیری جزئیات طرح از برخی مسئولان و نمایندگان می‌توان دریافت که پنهان‌کاری‌هایی در تشریح طرح منطقه آزاد تجاری وجود دارد. «علی‌محمد شاعری» نماینده مردم شرق مازندران در مجلس دهم می‌گوید: برای همه مناطق آزاد موجود در کشور، محدوده‌ای تعیین شده و منطقه آزاد تجاری مازندران نیز از این قاعده مستثنی نیست. در طرح اولیه پیشنهادی، 3 نقطه با مساحت‌های محدود معرفی شد که وسیع‌ترین آنها منطقه ویژه اقتصادی امیرآباد است. اما این مساحت در گام نخست در نظر گرفته شده و در گام‌های بعدی قابل توسعه است.

محدوده منطقه آزاد، محدوده‌ای غیرقابل تغییر نیست و امکان گسترش آن وجود دارد. بنابراین، محدوده اعلام‌شده در طرح نهایی نیست و ممکن است در آینده بخش‌هایی از شهرستان بهشهر و نکا و حتی ساری نیز به این طرح اضافه شود.

نماینده سابق مجلس معتقد است افزایش قیمت مسکن در این نقاط ارتباطی با اعلام خبر تصویب طرح منطقه آزاد مازندران ندارد و نقدینگی لجام‌گسیخته سبب افزایش قیمت مسکن و زمین شده است. به اعتقاد او، این اظهارات فرافکنی و زیر سوال بردن دستاورد نمایندگان مجلس دهم و مسئولان استان است. شرایط اقتصادی کشور و تحریم‌ها عامل اصلی افزایش قیمت  هستند.

شاعری امیدوار است که نمایندگان مازندران در مجلس یازدهم از این طرح پس از رفع ابهام‌های مطرح‌شده توسط شورای نگهبان و بازگرداندن طرح به این شورا دفاع کنند و پیگیر تصویب آن باشند.

بی‌تردید قیمت‌های بالا رفته در مناطق مختلف مازندران به این سادگی‌ها پایین نمی‌آیند و با توجه به خرید و فروش املاک در 2 ماه اخیر، این قیمت‌ها حداقل تا مدتی ثابت خواهند ماند. اما لازم است که برای پیشگیری از موج زیان‌آور ایجادشده در استان، مسئولان مازندران جزئیات و واقعیت‌های این طرح را برای مردم بیان کنند. واقعیت‌هایی که پشت وعده‌های خوش رنگ و لعاب مسئولان و نمایندگان طی سال‌های اخیر پنهان ماند و تلاشی هم برای شفاف‌سازی آنها نشد.

ضرورت شفاف‌سازی برای مردم

اما نمایندگان مازندران در مجلس یازدهم نیز بر شفاف‌سازی در مورد این طرح تأکید دارند و معتقدند که از این طرح بهره‌برداری‌های سیاسی شده و زیانش حالا در اقتصاد مردم منطقه دیده می‌شود. «علی بابایی کارنامی» نماینده مردم ساری و میاندورود و سخنگوی مجمع نمایندگان مازندران می‌گوید: کاری که در این باره انجام شد کاملا غیرکارشناسی و سیاسی بود. نمایندگان دوره دهم فقط می‌خواستند طرحی را به نام خودشان تمام کنند و به اجزای آن طرح و شفاف‌سازی در مورد آن توجه نکردند. وقتی در طرح دقت کنیم، می‌بینیم استدلال‌های شورای نگهبان کاملا درست است. وی می‌افزاید: متأسفانه نمایندگان مازندران در مجلس دهم با این طرح کاملا تبلیغاتی برخورد کردند و مسئولان ارشد استان هم توجهی به شفاف‌سازی نداشتند تا امروز شاهد این تورم افسارگسیخته در بازار مسکن و زمین مازندران نباشیم. قانون مناطق آزاد صراحتاً تأکید می‌کند که فقط محدوده تعیین‌شده مشمول خدمات ویژه مناطق آزاد می‌شود و در صورتی که برای آن شعاعی در نظر گرفته شود، سایر مناطق به محدوده مشمول برخورداری از خدمات افزوده می‌شوند. در مورد لکه‌های منطقه آزاد تجاری مازندران هیچ شعاعی در نظر گرفته نشد و این باور که شهرستان‌های حاشیه این مناطق نیز آزاد محسوب می‌شوند کاملا اشتباه بود. سخنگوی کمیسیون اجتماعی مجلس شورای اسلامی معتقد است که مسئولان ارشد استان و سایر نمایندگان همراه با رسانه‌ها باید برای شفاف‌سازی این طرح و بیان واقعیت‌های طرح منطقه آزاد تجاری مازندران پای کار بیایند. او می‌گوید: به نظرم، در گام نخست، استاندار باید در قالب یک مصاحبه مطبوعاتی ساختار منطقه آزاد را برای مردم استان تبیین کند تا این باور اشتباه ایجاد شده در مردم طی چند سال اخیر اصلاح شود.