راه حل کشورهای مختلف برای بازار مسکن

خانه‌های ارواح، بلای جان ژاپن شد

پدیده خانه‌های خالی، پایتخت‌های جهان را از خود اشباع ساخته‌ و در پررونق‌ترین شهر‌های جهان، حباب ‌کمبود مسکن را خلق کرده است. این کمبود اگرچه می‌تواند یک‌شبه مالکان خانه‌های خالی از سکنه را به ثروت برساند، اما همزمان می‌تواند شهرهای پرهیاهو و پررونق را به مناطقی خالی از زندگی تبدیل کند.

کد خبر: ۴۵۱۱۱۲

۱۶ تير ۱۳۹۹

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری؛ در واقع، اگرچه موضوع وجود زمین کافی برای ساخت مسکن در کلانشهر‌ها یکی از اصلی‌ترین عوامل تعیین‌کننده برابری عرضه و تقاضا در بازار مسکن به شمار می‌رود، اما مهم‌تر از آن، زمین‌هایی هستند که با ساختمان‌های خالی از سکنه اشغال شده‌اند و همزمان خانواده‌های فقیر زیادی در همان مناطق توانایی خرید یا اجاره سرپناهی متعارف را ندارند.

به گفته کارشناسان اقتصادی، وقوع پدیده خانه‌های خالی دلایلی فراتر از مشکل نابرابری عرضه و تقاضا دارد. حتی افزایش جمعیت شهرهای متراکم و بزرگ و به تبع آن افزایش ساخت‌وساز نیز نمی‌تواند کنترل اوضاع را به‌دست گیرد. بازار مسکن از ویژگی‌های بارزی برخوردار است که آن را بیش از دیگر بازارها در برابر عدم‌توازن آسیب‌پذیر می‌سازد. برای مثال زمانی که میزان تقاضا برای مسکن، به‌واسطه کاهش جمعیت یا درآمد، کاهش پیدا می‌کند، برای کاهش میزان عرضه، نمی‌توان ساختمان‌ها را ناگهان ناپدید کرد. عنصر استقامت و پایداری ساختمان‌ها، عنصری است که به عرضه بیش از اندازه و تشکیل پدیده خانه‌های خالی دامن می‌زند. از سوی دیگر، ساخت‌وساز خانه‌های جدید امری زمان‌بر است و برای مجتمع‌های بزرگ و پیچیده به چندین سال زمان نیاز است؛ از این‌رو سازندگان قادر نیستند برای همگام شدن با افزایش تقاضا، بلافاصله میزان عرضه را افزایش دهند.

از آنجا که عرضه و تقاضا در بازار مسکن تحت‌تأثیر متغیرهای زیادی قرار دارد، نابرابری دوطرف معادله بازار مسکن در تمامی کشورهای جهان، حتی کشورهایی که از سازوکار اقتصادی سازمان‌یافته و مدیریت‌شده‌ای برخوردارند رایج است. برای مثال فروش یا تقاضای واحد‌های مسکونی آپارتمانی در پایتخت ژاپن در سال2019 افزایشی 2.4درصدی و میزان تقاضا برای خانه‌ها در همین دوره زمانی افزایشی 4.5درصدی داشته‌است. از سوی دیگر میزان عرضه در ژاپن در همین بازه زمانی به نسبت سال پیش از آن کاهشی 4درصدی داشته است.

در کانادا نیز اگرچه فعالیت‌های ساخت‌وساز بسیار بالاست، اما میزان فروش رو به کاهش گذاشته است. براساس گزارش وب‌سایت گلوبال پراپرتی گاید –GPG میزان ساخت‌وساز یا عرضه در 4ماه اول سال 2020 در کانادا به نسبت دوره زمانی مشابه افزایشی 7.1درصدی و تکمیل پروژه‌های ساختمانی نیز در همین بازه زمانی افزایشی 4.8درصدی داشته است. با این همه میزان فروش یا تقاضا در‌ماه آوریل 2020 به نسبت زمان مشابه در سال 2019 کاهشی 57.6درصدی یافته‌است که این میزان، تحت‌تأثیر همه‌گیری کرونا، پایین‌ترین میزان تقاضای مسکن‌ ماه آوریل در کانادا از سال1984 تا‌کنون بوده‌است.

همچنین اگرچه گزارش‌های بازار مسکن نشان می‌دهد که این بازار در انگلستان درحال رونق گرفتن است، اما براساس گزارش وب‌سایت GPG، حجم معاملات مسکن در انگلستان از سال2017 به بعد رو به کاهش گذاشته‌ است و میزان تقاضا در این بازار در 4‌ماه اول 2020 با کاهشی 15.4درصدی مواجه شده است؛ کاهشی که در گزارش‌های سال2019 نیز پیش‌بینی شده‌ بود. همچنین براساس گزارش سال2019 وزارت مسکن انگلستان، فرایند عرضه تحولاتی ترکیبی داشته ‌است. روند آغاز به ساخت مسکن در سال 2019 به نسبت سال پیش از آن کاهشی 7.8درصدی و روند تکمیل، افزایشی 11.7درصدی داشته است.

پدیده خانه‌های خالی چه به‌دلیل برهم‌خوردن موازنه عرضه و تقاضا رخ دهد و چه به‌واسطه طمع‌ورزی ثروتمندانی که برای افزایش سرمایه خود املاکی را خریداری کرده و رها می‌کنند، پدیده‌ای فراگیر است که بیشتر مقامات شهرهای بزرگ جهان، بستن مالیات بر خانه‌های خالی یا خانه‌های دوم را راهکاری مؤثر برای مهار آن می‌دانند. در حال حاضر تعداد حدودی خانه‌های خالی از سکنه در ژاپن 8.46میلیون واحد، در کانادا 1.34میلیون واحد، در انگلستان 216هزار واحد، در اروپا 11میلیون واحد، در چین 50میلیون واحد و در آمریکا 1.5میلیون واحد برآورد شده‌ است.

در راستای مقابله با پدیده خانه‌های خالی، مقامات شهر ونکوور کانادا در سال2017 تصمیم گرفتند برای خانه‌هایی که بیش از 6‌ماه از سال خالی مانده‌اند، مالیات وضع کنند. منظور از خانه‌های خالی خانه‌ها و آپارتمان‌هایی هستند که توسط ثروتمندان به‌عنوان سرمایه خریداری و خالی رها شده‌اند. اجرای قانون کسب مالیات از خانه‌های خالی تغییرات محسوسی در ونکوور ایجاد کرد، به اندازه‌ای که تعداد املاک خالی شهر از زمان اجرای قانون تا پایان سال 2018 با کاهشی قابل‌توجه مواجه شد. بیش از نیمی از این خانه‌های خالی از سکنه به بازار اجاره مسکن بازگشتند تا مالکان از پرداخت مالیات خودداری کنند. درآمد شهر از این طرح به 38میلیون دلار رسید که تقریبا تمامی آن برای توسعه برنامه مسکن مقرون‌به‌صرفه هزینه شد.

قانون مالیاتی در انگلستان نیز از سال2013 تغییر کرد. تا آن سال خانه‌های خالی از سکنه و تجهیزات زندگی برای 6‌ماه و خانه‌های خالی نیازمند به بازسازی برای 12‌ماه از پرداخت مالیات شورای شهر معاف بودند، اما از آن سال به بعد برای این خانه‌ها مالیات‌هایی سنگین وضع شد. مبلغ مالیات در سال2019 تغییر کرد و اکنون خانه‌های خالی موظف به پرداخت مالیات کامل شورا هستند. همچنین از سال2019 به بعد اگر خانه‌ای برای بیش از 2سال خالی باقی بماند، شورا این حق را دارد که علاوه بر مالیات معمول، 100درصد دیگر به رقم مالیات بیفزاید. رقم مالیات اضافه با افزایش سال‌های خالی بودن ملک تا 300درصد نیز بالا خواهد رفت.

با این‌همه کسب مالیات از خانه در ژاپن نتیجه‌ای معکوس داشته‌ است، زیرا بسیاری از افراد برای پرداخت نکردن این مالیات، حتی از پذیرفتن خانه‌ای که به ارث برده‌اند نیز خودداری می‌کنند. این درحالی است که آمارها حکایت از خالی بودن 13.6درصد از خانه‌های مسکونی در ژاپن دارند. درواقع ژاپن با پدیده عرضه بیش از اندازه و تقاضای ناچیز مواجه است، درحدی که افراد کافی برای زندگی در خانه‌های خالی ژاپن، مشهور به خانه ارواح، وجود ندارد و مالیات بر خانه دوم، بحران خانه‌های خالی را تشدید کرده‌ است.

کشور چین نیز با داشتن ده‌ها میلیون واحد مسکونی خالی، از سپتامبر سال2019 مالیات بر املاک خالی را تصویب کرد که با مخالفت شدید سازندگان مواجه شد، زیرا از نظر آنها وضع مالیات بر ملک می‌تواند کندی بازار مسکن را در این کشور وخیم‌تر سازد و به افزایش قیمت‌ها منجر شود. براساس این قانون که خانه‌های نوسازی که بیش از 6‌ماه از یک سال خالی مانده‌اند را هدف قرار داده است، مالک باید در ازای 6‌ماه خالی بودن خانه، مالیاتی برابر 2سال درآمد حاصل از اجاره‌خانه بپردازد که این مبلغ توسط کارشناسان دولتی و براساس نرخ بازار تعیین می‌شود.