پیش‌بینی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در گفت‌وگو با یک کارشناس؛

دخالت دولت در بازار اجاره منجر به بدترشدن وضعیت می‌شود/ قیمت خانه همگام با دلار افزایش خواهد یافت

یک کارشناس مسکن با بیان اینکه قیمت مسکن وابسته به قیمت دلار است، گفت: سرمایه‌گذاری در این حوزه بیشتر از هر بازار دیگری به افراد توصیه می‌شود.

کد خبر: ۴۵۰۶۰۸

۱۴ تير ۱۳۹۹

اقتصادآنلاین – صبا نوبری؛ محمود باقری در گفت‌وگو با اقتصادآنلاین گفت: رشد اقتصادی کشور طی 10سال اخیر صفر بوده درحالی که جمعیت کشور طی همین مدت 14درصد افزایش یافته است که به معنی فقیرترشدن خانوارهاست و این فقر در تمام جوانب اقتصادی خانوار تاثیر گذاشته است. از طرفی این فقر هم به طور مساوی بین جامعه تقسیم نشده در نتیجه شکاف طبقاتی هم افزایش یافته است.

وی افزود: همچنین چند سال است که ما دوره‌های تورمی پیاپی داشتیم که در کنار مشکلات بالا شرایط را سخت‌تر کرده است و مسکن هم با توجه به اینکه بخش مهمی از اقتصاد ما است، از تاثیرات این مشکلات مستثنی نبوده که نتایج آن را امروز در بازار مسکن می‌بینیم.

این کارشناس با بررسی اقدامات دولت‌ها از سال‌های 76 تا 99 در بازار مسکن، ادامه داد: در بهار 76 در تهران متوسط قیمت مسکن برای هر متر مربع، 160 هزار تومان و وام مسکن 3.5 میلیون برای متاهل‌ها و 2.5 میلیون برای مجردها بود. حداقل حقوق هم 26هزار تومان بود و در این سال برای خرید یک خانه 60 متری معادل 13سال از حداقل حقوق باید پس انداز می‌شد. در سال 84 و انتهای دوره آقای خاتمی که بهترین دوره اقتصادی کشور پس از انقلاب بود، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن، 578هزار تومان شد، قیمت وام مسکن هم 18میلیون تومان و حداقل حقوق هم 136هزار تومان بود، یعنی در این سال برای خرید خانه 60 متری 6سال پس انداز حقوق کافی بود.

وی افزود: در انتهای دوره آقای احمدی نژاد، متوسط قیمت هر متر مربع خانه 4میلیون تومان، وام مسکن 20 میلیون تومان و حداقل حقوق 526هزار تومان و برای خرید خانه 60 متری باید 27 سال حقوق پس انداز می‌کردید. اما خرداد 99 متوسط قیمت مسکن به متری 18 میلیون تومان،  وام مسکن به 240 مییلیون تومان و حقوق هم 2میلیون و 600 تومان است که با این حساب 21سال نیاز به پس انداز برای خرید یک خانه 60 متری است.

قیمت مسکن، وابسته به نرخ دلار

باقری با بیان اینکه کاهش عرضه و تولید مسکن شرایط را سخت‌تر کرده است، گفت: ما سالانه به یک میلیون مسکن نیاز داریم ولی 4سال است که تولید ما در حد 300هزار واحد است و جدای از مسئله تورم یکی از دلایل مهم افزایش قیمت هم همین کاهش عرضه است.

وی افزود: به طور کلی پیش‌بینی در اقتصاد ایران سخت شده است اما اتفاقی که در حوزه مسکن افتاده این است که ما در گذشته یک تاخیر فازی در افزایش قیمت مسکن نسبت به دلار داشتیم و اگر دلار جهشی می‌کرد با 6ماه تاخیر خودش را در قیمت مسکن نشان می‌داد. امروز این تاثیر آنی شده است که خیلی بد است و وضعیت قیمت مسکن را به سمتی می‌برد که با قیمت دلار حرکت کند و پیش‌بینی می‌کنم که این اتفاق در آینده هم ادامه داشته باشد.

هر چه زودتر در مسکن سرمایه‌گذاری کنید

این کارشناس در رابطه با اینکه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چه چشم‌اندازی دارد، گفت؟ نقدینگی سال گذشته 35درصد افزایش یافته و بازارهای موازی ظرفیت این حجم نقدینگی را ندارند یعنی شما نمی‌توانید بروید 50میلیارد طلا یا ارز بخرید چون محدودیت‌های زیادی دارد. بورس تهران هم با اینکه بسیار رشد کرده است ولی بسیاری از سرمایه گذاران عمده خیلی نگران کننده به اوضاع بورس نگاه می‌کنند. به نظر بسیاری در اولین دوره‌ای که تزریق نقدینگی به بورس متوقف شود، سقوط شدیدی خواهیم داشت و ترجیح می‌دهند اموالشان را به سمتی ببرند که امنیتش بیشتر است.

وی ادامه داد: پس هیچ حوزه‌ای در سال99، جذابیت و ظرفیت جذب سرمایه را به اندازه بازار مسکن ندارد و فقط هم اینطور نیست که بگوییم می‌شود سرمایه‌های کلان جذب این بخش شوند بلکه شهرستان‌ها هم برای سرمایه‌های کوچک مناسب است.

به گفته باقری هیچ‌زمانی برای خرید خانه دیر نیست و بهتر است افرادی که قصد سرمایه‌گذاری دارند، هرچه زودتر اقدام به خرید خانه کنند.

مصوبه افزایش 25درصدی اجاره‌بها

وی در رابطه با این مصوبه گفت: این مداخلات و اقدامات دستوری سابقه طولانی در اقتصاد ما دارد و با اینکه مهم‌ترین دلیل افزایش قیمت مسکن، تورمی است که سیاستهای دولت آن را ایجاد کرده است، اما خود دولت هم بجای اینکه به دنبال اصلاح ریشه‌های این افزایش قیمت باشد، دستور می‌دهد که این افزایش قیمت متوقف شود.

این کارشناس ادامه داد: حتی ابزارهای لازم هم برای مقابله با افزایش اجاره‌ها وجود ندارد چون مالکان می‌توانند خانه‌های خود را خالی نگه داشته و مستاجران را مجبور به تخلیه کنند، چرا که بخش زیادی از قراردادها هم به طور دستی در بنگاه‌ها بسته می‌شود و قابلیت پیگیری ندارند و مستاجران مجبورند با موجران تعامل کنند. در نتیجه دولت هرجا دخالت کرده وضعیت بدتر شده است.

ایرادات طرح اقدام ملی مسکن

باقری با تاکید بر اینکه در هنگام ساخت پروژه‌هایی از این دست باید مطالعات اجتماعی انجام شود، یادآور شد: در طرح اقدام ملی مسکن به اهمیت محلات بی‌توجهی شده است که این کار فساد و جرم را افزایش می‌دهد. همچینین باید دقت شود که مثل تجربه مسکن مهر مکان‌های پرت و بی‌نام و نشان برای ساخت آن انتخاب نشود که مشکلات دسترسی وجود داشته باشد.

وی تاکید کرد: همچنین برای این طرح تخمین زده‌اند که هزینه هر متر مربع خانه 2میلیون می‌شود، درحالی که همین الان قیمت ساخت هر متر خانه 60 تا 40 درصد افزایش یافته است و به دو و نیم تا 4 میلیون تومان رسیده است. جدای از هزینه انشعابات و شهرسازی اگر هزینه این طرح 40 هزار میلیارد تخمین زده شده است، در واقع 80هزار میلیارد است.

باقری همچنین در رابطه با مشکلات تامین منابع این طرح گفت: چون گفته شده که از منابع بانک مرکزی برداشته نمی‌شود و از بانک ها استفاده می‌شود و با اینکه سود آن 18درصد است اما همین الان نرخ تامین پول برای بانک‌ها بیشتر از 18درصد است و مشخص نیست منابع آن از کجا تامین خواهد شد. چون نمی‌شود بانک‌ها پول 23درصدی تامین کند و با سود 18 درصد تسهیلات بدهند و همه این‌ها در شرایطی است که بانک‌ها مشکلات عدیده‌ای دارند و در زیان هستند؛ پس تامین مالی این طرح را با مشکل مواجه می‌کند.

وی افزود: از نظر سیاسی هم چون سال آخر دولت است و هیچ مدیری حرف بالا دست خود را گوش نمی‌دهد به نظر نمی‌رسد موفقیت آمیز باشد. طرح‌هایی که دولت از اول دوره دنبال می‌کرد، اجرا نشد چه برسد به سال آخر که ناپایدار است. در نتیجه من چشم اندازی نمی‌بینم که تا سال 1400 این 400 هزار واحد اعلام‌شده ساخته شود.

مالیات بر خانه‌های خالی

نرخ سرمایه‌گذاری مسکن در دهه 90 برابر 1.5 درصد بود و در دوره آقای خاتمی به 5 درصد هم رسید، امروز حتی این نرخ منفی است. اما دولت بجای سیاست‌های تشویقی و اعطای امتیاز بیشتر به دنبال بی‌انگیزه کردن افراد برای ورود به این حوزه است.

وی افزود: قوانین مالیاتی 7سال است که اصلاح نشده و بخشی از این قوانین برای درآمد است و برخی برای این است که افراد تشویق شوند، خانه بسازند.

آماری که وزارت مسکن از خانه‌های خالی می‌دهد معلوم نیست از کجا آمده است و دقیق وشفاف نیست. می‌گویند دو و نیم میلیون خانه خالی داریم که حتی منطقه و پراکندگی آن هم مشخص نیست.

باقری در پاسخ به این پرسش که چرا افراد خانه‌های خود را خالی نگه می‌دارند؟ گفت: به این دلیل که حساب می‌کنند اگر این خانه را اجاره بدهند درآمدی که از اجاره کسب می‌کنند، ممکن است کمتر از افت قیمت خانه پس از یک سال استفاده باشد، پس در مناطقی که لوکس هستند افراد ترجیح می‌دهند خانه‌های خود را نگه دارند و عرضه آن تاثیری در بازار ندارد. همچنین افراد فکر می‌کنند اگر خانه خود را بفروشند آنقدر افزایش تورم زیاد است تا بخرند برای مثال 10درصد ارزش ملک را از دست دادند پس وارد بازار فروش هم نمی‌شوند.

به گفته این کارشناس بنابراین این مالیات اگر به حدی نباشد که فرد مجبور نشود، خانه‌ها باز هم خالی خواهد بود یعنی فرد حاضر است ده میلیون مالیات بدهد اما خانه خود را خالی نگه دارد.

مالیات‌های ضروری برای بازار مسکن

باقری در پایان با بیان اینکه مالیات برای بازار مسکن به شدت لازم است، ادامه داد: یکی از مالیات‌هایی که سال‌ها است که گرفته نمی‌شود مالیات بر عایدی سرمایه است که باید در دستور کار قرار گیرد. مالیات بر نقل و انتقال املاک گرفته می‌شود ولی متاسفانه به روزرسانی نشده است. مالیات بر اجاره هم در ایران وجود دارد که بسیار صفر و یک است. مالیات بر مصرف هم در شرایط فعلی خیلی نمی‌تواند جدی باشد. علاوه بر همه این‌ها باید توجه کرد که مالیات‌ها در کشور ما راه فرار زیادی دارند.