مشروعیت مداخله دولت در بازار اجاره مسکن

افزایش کنترل‌ناپذیر و شتابان قیمت مسکن سبب شد دولت به این بازار به‌شکلی دستوری ورود پیدا کند.

کد خبر: ۴۵۰۴۶۵

۱۴ تير ۱۳۹۹

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از شرق،  تعیین سقف افزایش قیمت برای اجاره‌بها، اگرچه سیاستی حمایتی تلقی می‌شود، اما باید دید در یک بازار کاملا خصوصی، چگونه قرار است این میزان کنترل انجام شود. محمدحسین شریف‌زادگان، استاد دانشگاه شهید بهشتی و صاحب‌نظر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن که سال‌ها نیز در این زمینه تدریس کرده است، سیاست‌های دولت در بازار مسکن را بررسی کرده  و می‌گوید: مهم‌ترین وظیفه دولت آن است که روشی اتخاذ کند که بتواند از همه اهرم‌های قانونی، مدنی و سیاستی خود در راستای اجرائی‌شدن و تحقق این درجه‌بندی قیمتی استفاده کند. در غیر این صورت، اقتدار دولت در انجام یکی از وظایف اصلی خود که ایجاد شرایط مناسب برای تأمین مسکن اقشار  مختلف جامعه که هم در قانون اساسی درج شده و هم جزء وظایف ذاتی دولت از نظر تولید کالای عمومی است، خدشه‌دار خواهد شد.

‌دولت به‌منظور کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن، برای افزایش اجاره‌بها سقف تعیین کرده است؛ به نظر شما این سیاست قابلیت اجراشدن دارد؟

واقعیت آن است که در ایران از سال 1345 تا امروز، همه شاخص‌های استفاده از مسکن بهبود یافته است، ولی به علت افزایش جمعیت، به‌خصوص افزایش رشد جمعیت به 3.9 درصد در دهه 60، تقاضا برای خانوارهای جدید که تشکیل خانواده می‌دهند و کسانی که به‌دلایل اقتصادی و اجتماعی مسکن خود را بهبود می‌بخشند، رو به افزایش است و همواره بیش از یک میلیون واحد مسکونی در ایران کسری تولید برای تقاضاکنندگان واقعی یا تقاضای مؤثر در مسکن وجود دارد. در این میان، تعداد شهر‌ها از 450 شهر در اول انقلاب به بیش از هزارو 300 شهر افزایش یافته و مسکن در شهر‌ها کشش‌پذیری بیشتری نسبت به روستا‌ها دارد و در فضای شهر‌های ایران، تقاضا برای اسکان و بهبود مسکن به‌عنوان پدیده شهرنشینی رو به افزایش است.‌بخش عمده این تقاضای مؤثر، متعلق به گروه‌های درآمدی کم و متوسط است. مسکن در ایران، هم از تعاملات و مسائل بخش خود متأثر است و هم از مؤلفه‌های اقتصاد کلان مثل افزایش نقدینگی جامعه، رکود در بخش‌های صنعتی و کشاورزی و سودآور و کم‌ریسک‌بودن زمین و ساختمان و مسکن و هجوم سرمایه‌ها و پس‌اندازهای ملی به سوی ساخت و خریدوفروش مسکن؛ به‌طوری‌که بخش وسیعی از ساخت و خریدوفروش مسکن، نه برای پاسخ‌گویی به تقاضای مؤثر و واقعی جامعه، بلکه به‌عنوان کالای مبادله‌ای برای سوداگری تبدیل شده است.

‌دولت در سال‌های قبل هم نشان داده که سیاست اثرگذاری برای بازار مسکن نداشته است. افزایش سقف وام‌ مسکن و ایجاد صندوق یکم و حتی مسکن مهر نیز نتوانسته در خانه‌دارشدن مردم مؤثر واقع شود. رشد شتابان تورم و عقب‌ماندگی درآمدها از هزینه‌ها، این امکان را روز به روز کمتر کرده و امروز می‌بینیم که سیاست‌های حمایتی دولت در بازار مسکن بی‌اثر شده است.

مسکن عرضه‌کنندگان، تقاضاکنندگان و بازار خود را دارد. بازار مسکن عمدتا رقابتی است و مشارکت‌کنندگان در آن باید قادر باشند با قدرت خرید خود در این بازار وارد شده و مسکن مورد نیاز خود را خریداری کنند.

بها و امکان‌پذیری تهیه مسکن متعارف، به نسبت متوسط درآمد یک خانوار شهری، نباید از پنج برابر فرضی کل درآمد خانوار در طول یک سال بیشتر باشد. این نسبت در کشورهای توسعه‌یافته سه برابر و در کلان‌شهرهای آنها 4.5 برابر است. مطالعات نشان می‌دهد در ایران این نسبت بین 10 تا 15 سال است. دهک اول کم‌درآمد، با فرض ذخیره کل درآمد در پنج سال، فقط می‌تواند 9.1 مترمربع مسکن تهیه کند و دهک دوم 17.2 مترمربع و دهک سوم درآمدی صرفا 22.4 مترمربع امکان تهیه مسکن دارد. این در حالی است که این مطالعات مربوط به اواخر دهه 80 است و این نسبت‌ها امروز بیشتر خواهد بود. حتی زمانی که وام‌های یارانه‌ای بانکی برای گروه‌های کم‌درآمد و متوسط ارائه می‌شود، باز گروه‌های اول تا سوم کم‌درآمد‌ها قادر به مشارکت در وام‌گیری برای تهیه مسکن نبوده و عملا بانک‌پذیر نیستند. در مسکن مهر نیز گروه‌های کم‌درآمد دهک‌های اول تا سوم به همین دلیل قادر به دریافت وام 20میلیون‌تومانی و پرداخت قسط آن نبودند و عملا در مسکن مهر با همه مشکلات و ایرادهای آن، مشارکت نکردند. بازار مسکن مانند همه بازارها رقابتی است و افراد با قدرت خرید خود به میدان می‌آیند، آیا این گروه‌ها می‌توانند به‌عنوان تقاضاکنندگان در خرید مسکن عرضه‌شده به بازار مشارکت کنند؟ به همین دلایل، به خاطر ناتوانی، گروه‌های درآمدی کم و متوسط نمی‌توانند در رقابت خرید یا اجاره مسکن مناسب شرکت کنند. رقابتی‌شدن مسکن در بازار، امکان تأمین آن را برای گروه‌های کم‌درآمد غیرممکن می‌کند و عرضه و تقاضا در این حالت عمل نمی‌کند و پدیده شکست بازار (Market Failure) صرفا برای این گروه‌ها اتفاق می‌افتد و این مجوز و دلیل منطقی برای دولت در مداخله بازار مسکن، برای حمایت از تقاضاکنندگان از طریق اعمال سیاست‌های ترجیهی وام‌های بانکی، زمین و مصالح ارزان‌قیمت، ساخت ارزان‌قیمت و مقررات تسهیل‌کننده است. مداخله دولت، برای ایجاد تعادل در این بازار و تحقق تأمین مسکن برای گروه‌های هدف کم‌درآمد جامعه است.

‌این وضعیت در بازار اجاره‌نشینی چگونه است؟

اجاره‌نشینی نیز یکی از انواع استفاده از مسکن است که در همه دنیا و در ایران مورد قبول واقع شده است. در کل کشور 30 درصد مردم مستأجر و 70 درصد مالک مسکن هستند و این نسبت در شهرهای بزرگ و به‌خصوص تهران، به سمت اجاره‌نشین‌ها افزایش می‌یابد. بنابراین عین آنچه در بازار خرید مسکن کم‌درآمدها و گروه‌های درآمدی متوسط گفته شده، در بازار اجاره که بازار تهیه مسکن استیجاری است نیز جاری خواهد بود. بنابراین بخشی از این بازار که متعلق به این گروه‌های درآمدی است، به‌دلیل ناتوانی آنان در مشارکت در رقابت بازار، مشمول پدیده شکست بازار می‌شود و سرانجام دولت باید با سیاست‌گذاری لازم و تحقق‌پذیر، در بازارِ اجاره مداخله کند. حال سؤال اینجاست که آیا این مداخله امکان‌پذیر است؟

‌آیا چنین سیاست‌هایی در کشورهای دیگر آزموده شده است؟

شواهد تجربی و جهانی نشان می‌دهد در اغلب کشورهای جهان این کار به انجام می‌رسد و دولت ازطریق مکانیسم‌های قانونی، آژانس‌های املاک، هنگام ثبت و ضبط اجاره‌نامه، روش‌های مالیاتی و قوانین و مقررات کشوری و شهری، مداخله خود را با قدرت اجرائی و قانونی انجام می‌دهد. مداخله دولت در بازار قیمت اجاره را قانون کنترل اجاره (Rent Control) می‌گویند؛ این روش برای حمایت از ناتوانی بخشی از جامعه است که توان مشارکت در رقابت تهیه مسکن اجاره‌ای را ندارند. در آمریکا قانون تعیین اجاره‌بهای مسکن یا تثبیت قیمت اجاره‌بها وجود دارد؛ البته مورد انتقاد سرمایه‌گذاران مسکن قرار دارد که انگیزه سرمایه‌گذاری مسکن را محدود می‌کند، ولی درنهایت به‌عنوان امر حمایت اجتماعی وجود دارد و عمل می‌کند. این قانون در کالیفرنیا، نیویورک و سانفرانسیسکو اجرا می‌شود. مثلا در سانفرانسیسکو 75 درصد کل واحد‌های اجاره‌ای و در لس‌آنجلس، 80 درصد تحت کنترل قیمت هستند. درکانادا قانون تنظیم اجاره در همه ایالت‌های آن وجود دارد. در انتاریو، براساس قانون اجاره مسکونی، قیمت مسکن اجاره‌ای بیش از 2.5 درصد در سال افزایش نمی‌یابد. در آلمان افزایش قیمت بهای اجاره مسکن بالاتر از 20 درصد غیرقانونی است؛ البته توجه داریم که این نسبت‌ها در کشورهایی است که اقتصاد متعادل دارند، ولی وجود آن در نظام‌های سرمایه‌داری درخور توجه است.

به نظر می‌رسد بیان رئیس‌جمهور و مصوبه دولت درباره درجه‌بندی افزایش اجاره‌بها، در چارچوب یکی از وظایف دولت در تولید کالای عمومی و ایجاد تأمین و رفاه اجتماعی برای جامعه که از اجزای مهم وظایف دولت است، قرار دارد. مسکن جزئی از رفاه و تأمین اجتماعی است و در شرایطی که جامعه ایران در تورم و رکود است و بیش از 35 درصد جامعه زیر خط فقر هستند، دولت موظف به حمایت از گروهای آسیب‌پذیر که به غیر از تهیدستان شهری به گروه‌های اجتماعی متوسط نیز تسری یافته‌اند، است.

در اینجا شاید این فکر ایجاد شود که مداخله دولت در بهای اجاره مسکن، ممکن است به استقلال بازار مسکن لطمه وارد کند. پاسخ آن است که دولت صرفا در حمایت از گروه‌های کم‌درآمد و متوسط وارد میدان می‌شود و درجه‌بندی بهای اجاره مسکن به‌طورکلی ضرورتی است که از نظر اجرائی امکان تفکیک آن مهیا نیست و این نوع درجه‌بندی می‌تواند به‌طور متوسط تعادل لازم را به بازار بهای اجاره مسکن برگرداند. در این میان، مهم‌ترین وظیفه دولت آن است که روشی اتخاذ کند که بتواند از همه اهرم‌های قانونی، مدنی و سیاستی خود در راستای اجرائی‌شدن و تحقق این درجه‌بندی قیمتی استفاده کند. در غیر این صورت، اقتدار دولت در انجام یکی از وظایف اصلی خود که ایجاد شرایط مناسب برای تأمین مسکن اقشار جامعه که هم در قانون اساسی درج شده و هم جزء وظایف ذاتی دولت از نظر تولید کالای عمومی است، خدشه‌دار خواهد شد.