۱۵نکته درباره بازار خرید و سرمایه‌گذاری اوراق مسکن

قیمت اوراق تسه به کانال ۸۰هزار تومانی رسیده و این اتفاق نتیجه رشد مداوم روزانه پنج درصدی قیمت تسه‌ها در بورس است.

کد خبر: ۴۴۳۰۶۰

۱۱ خرداد ۱۳۹۹

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از هفت صبح، از طرف دیگر تعداد فروشنده‌ها آب رفته‌ و خریداران در انتظار انتشار اوراق تازه به صف می‌شوند. قیمت ۸۰ تا ۸۲هزار تومانی هر برگه تسه شاید برای خیلی‌ها اهمیت چندانی نداشته باشد اما اگر خودتان را جای کسانی بگذارید که دنبال خرید خانه هستند و چشم امیدشان به دریافت وام مسکن است، احتمالا می‌توانید نگرانی آنها را درک کنید.

این روزها اگر کسی بخواهد در تهران یک واحد ۷۰متری بخرد باید حدود یک میلیارد و ۲۰۰میلیون تومان سرمایه داشته باشد. سقف وام مسکن برای هر زوج نهایتا ۲۴۰میلیون تومان است که این پول می‌‌تواند تنها یک پنجم هزینه خرید چنین خانه‌‌ای را تامین کند اما دریافت چنین وامی به ۴۸۰برگه تسه احتیاج دارد که حالا از بخت نامراد قیمت هر کدام آنها به ۸۲هزار تومان رسیده است. پس اگر کسی برای دریافت وام از محل تالار بورس کمر همت ببندد باید همان اول ۳۹میلیون تومان ناقابل پول خرج کند.

پایان ماجرا نیست و بعد از دریافت وام با آن همه هزینه، تازه اقساط ماهانه چهار میلیونی شروع خواهد شد. در این گزارش سراغ بازار معاملات اوراق تسهیلات مسکن رفته‌ایم تا ببینیم چرا و چطوری قیمت هر برگه تسه به ۸۰هزار تومان رسیده و همچنان خریداران برایش صف می‌کشند؟ واقعا در شرایط کسادی بازار مسکن، خریداران این برگه‌ها چه کسانی هستند؟ رازهای پشت پرده بزرگی وجود دارد؛ مثلا باید بدانید روزانه حدود ۲۳۰هزار برگه تسه در بورس خرید و فروش می‌شود که ارزش آنها به ۱۸میلیارد تومان می‌رسد و با آنها می‌توان ۱۱۵میلیارد تومان وام مسکن دریافت کرد.

* یک: قیمت برگه‌های تسه با یکدیگر متفاوت است. آنهایی که مدت بیشتری از اعتبارشان باقی مانده باید ارزش بیشتری داشته باشند، اما حالا که وضعیت بازار اوراق تسهیلات مسکن به هم ریخته، حتی برگه‌های قدیمی هم با قیمتی در حدود ۸۰ تا ۸۲هزار تومان معامله می‌شوند. از نمونه آنها می‌توان به تسه۹۷۰۳ اشاره کرد که صرفا تا پایان این ماه اعتبار دارند اما در محدوده ۸۰هزار تومان خرید و فروش می‌شوند.

* دو: وقتی قیمت اوراق تسه به محدوده ۸۰هزار تومان می‌رسد، دیگر باید فاتحه وام اوراق مسکن را خواند. سقف مبلغ وام خرید و جعاله اوراق مسکن به ۲۴۰میلیون تومان می‌رسد. هر برگه تسه به اندازه وام ۵۰۰هزار تومانی ارزش دارد و این یعنی کسی که بخواهد ۲۴۰میلیون تومان وام بگیرد، باید ۴۸۰برگه تسه داشته باشد. خرید این حجم از اوراق نیاز به سرمایه ۴۰میلیونی احتیاج دارد. توجه داشته باشید که این صرفا هزینه اولیه برای دریافت وام است. یعنی کسی که بخواهد برای دریافت وام اقدام کند اول باید ۴۰میلیون تومان اوراق تسه بخرد و بعد از نهایی شدن وام مسکن، ۲۴۰میلیون وام بگیرد.

* سه: تسه۹۹۰۲ پرطرفدارترین نماد تسهیلات مسکن است. همانطور که از اعداد جلوی نماد این اوراق مشخص است، بانک مسکن آنها را در اردیبهشت‌ماه امسال صادر کرده و تا دو سال برای مشتریانش اعتبار دارد. همین عمر طولانی است که باعث شده بیشتر معاملات در این نماد انجام شود. مثلا دیروز حدود ۱۸۵هزار برگه تسه اردیبهشت ۹۹ در بورس خرید و فروش شده است. حداکثر حجم معاملات دیگر اوراق تسه نهایتا به ۱۳هزار برگه در روز می‌رسد.

* چهار: شاید فکر کنید دریافت وام ۲۴۰میلیونی با هزینه ۴۰میلیون تومان به صرفه‌ باشد ولی باید شما را با اقساط ماهانه این وام آشنا کنیم. وام اوراق مسکن با سود ۱۷٫۵درصد پرداخت می‌شود و مهلت بازپرداخت آن ۱۲ساله است. از همان ماه اول اقساط بانکی یقه‌تان را خواهد گرفت. محاسبات نشان می‌دهد کسانی وام خرید و جعاله مسکن از محل اوراق دریافت می‌کنند، باید هر ماه حدود چهار میلیون تومان قسط بپردازند!

* پنج: قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به حدود ۱۷میلیون تومان رسیده و این یعنی کسی که بخواهد یک واحد ۷۰متری بخرد، باید حدود یک میلیارد و ۲۰۰میلیون تومان سرمایه داشته باشد که وام ۲۴۰میلیونی اوراق مسکن تنها ۲۰درصد آن را پوشش می‌دهد. به عبارتی شما برای تامین یک پنجم هزینه خرید مسکن، باید زیر بار ۴۰میلیون تومان برگه تسه و ماهانه چهار میلیون تومان قسط بروید. با چنین هزینه‌ای احتمالا بتوانید یک خانه خوب اجاره کنید و یک میلیارد تومان سرمایه‌تان را هم در جیبتان بگذارید.

* شش: قیمت ۸۰هزار تومانی برای برگه‌های تسه با هیچ منطقی جور در نمی‌آید. به خصوص اگر به این نکته توجه داشته باشید که در همین یک هفته گذشته، قیمت اوراق ۲۰درصد افزایش پیدا کرده. اگر به چند ماه قبل برگردیم، یعنی زمانی که افزایش سقف وام مسکن به ۲۴۰میلیون تومان تصویب شد، می‌بینیم هر برگه تسه در حدود ۳۰هزار تومان قیمت داشت و حالا شاهد بیش از ۲٫۵برابر شدن آن هستیم.

* هفت: اوراق تسه در حالی به قیمت‌های عجیب و غریب رسیده که کلی مشتری پر و پا قرص برای آن وجود دارد. همین دیروز حدود ۲۳۲هزار برگه تسه در بازار بورس معامله شده است. تازه در خیلی از نمادها آنقدری تعداد خریداران زیاد بوده که شاهد افزایش قیمت تا سقف پنج درصد و تشکیل صف برای خرید اوراق هستیم. زمانی که تعداد فروشنده‌ها کم باشد شاهد چنین اتفاقی هستیم.

* هشت: بررسی معاملات اوراق تسه نشان می‌دهد فروشنده‌ها اغلب از شرکت‌های حقوقی فعال در بورس هستند. از جمله آنها می‌توان به شرکت‌های سرمایه‌گذاری اشاره کرد که بخشی از دارایی‌هایشان را صرف خرید و فروش اوراق تسه می‌کنند. از مجموع ۱۸۵هزار برگه تسه اردیبهشت ۹۹ که دیروز در بازار معامله شده، حدود ۷۳درصد توسط شرکت‌های حقوقی به فروش رفته. دو شرکت سرمایه‌گذاری به تنهایی ۱۳۵هزار برگه تسه فروخته‌اند و در طرف مقابل تعداد خریداران به هزار و ۸۰نفر می‌رسد. این ارقام صرفا مربوط به معاملات روز گذشته در نماد تسه۹۹۰۲ است و بقیه نمادها هم وضعیت تقریبا مشابهی دارند.

* ۹: تا زمانی که فروشنده‌ای نباشد، خریداران اوراق تسه بلاتکلیف هستند. آنها مدت‌ها در صف می‌مانند تا یک فروشنده پیدا شود. نمونه این اتفاق را می‌توان در معاملات دیروز تسه ۹۹۰۱ مشاهده کرد. از زمان بازگشایی بازار یعنی ساعت ۹صبح، صف طولانی برای خرید اوراق تسه تشکیل شد و نهایتا راس ساعت ۱۰ و ۳۰دقیقه، یکی از شرکت‌ها حقوقی به صورت یکجا حدود هفت هزار و ۶۰۰برگه تسه را به ارزش ۶۰۰میلیون تومان فروخت. این همه برگه، صرفا در یک ثانیه! مجموع اوراق معامله شده دیروز در نماد تسه ۹۹۰۱ حدود ۱۱هزار برگه بود.

* ۱۰: با وجود اینکه دریافت وام مسکن دیگر صرفه اقتصادی چندانی ندارد اما همچنان خیلی‌ها روی آن حساب باز می‌کنند. از مجموع یک میلیون و ۴۷۰هزار برگه تسه صادر شده در فروردین‌ماه ۹۹ تاکنون حدود ۵۷۲هزار برگه معادل ۳۹درصد کل برگه‌های تسه۹۹۰۱ برای دریافت وام استفاده شده است. همین دیروز بانک مسکن ۱۴هزار و ۳۵۹برگه تسه را برای پرداخت وام تحویل گرفته است. با توجه به اینکه هر برگه نماینده ۵۰۰هزار تومان وام است، می‌توان نتیجه گرفت ارزش وام پرداخت شده به ازای برگه‌های تسه ۹۹۰۱ در روز گذشته به حدود هفت میلیارد تومان می‌رسد.

* ۱۱: بخش بزرگی از اوراق تسه در اختیار شرکت‌های سرمایه‌گذاری است. بررسی ترکیب سهامداران نماد تسه۹۹۰۲ به خوبی این موضوع را تایید می‌کند. صندوق سرمایه‌گذاری ره‌آورد آباد مسکن، بیشترین تعداد اوراق تسه صادر شده در اردیبهشت ۹۹ را در اختیار دارد. طوری که تعداد اوراق تحت مالکیت این صندوق به ۱۳۲هزار برگه تسه می‌رسد که برای دریافت ۶۶میلیارد تومان وام مسکن کافی است.

* ۱۲: صاحبان اوراق تسه لزوما خریدار آن نیستند. خیلی از شرکت‌های سرمایه‌گذاری پول‌هایشان را در صندوق‌های بانک مسکن سپرده‌گذاری می‌کنند تا برایشان اوراق تسه صادر شود. به جز صندوق سرمایه‌گذاری ره‌آورد آباد مسکن می‌توان به شرکت تامین سرمایه نوین، شرکت سهامی بیمه ایران یا حتی شرکت پتروشیمی زاگرس اشاره کرد که بخشی قابل توجهی از دارایی‌هایشان را در اوراق تسه سرمایه‌گذاری کرده‌اند.

* ۱۳: هزار و یک عامل می‌تواند در گرانی اوراق تسه نسبت به زمستان سال گذشته تاثیرگذار باشد. از جمله آنها می‌توان در تعداد اوراق صادر شده توسط بانک مسکن اشاره کرد. دو سال پیش هر ماه بانک مسکن حدود ۱٫۹میلیون برگه تسه صادر می‌کرد و افزایش عرضه باعث پایین ماندن قیمت اوراق شده بود اما در ماه‌های اخیر تعداد اوراق صادر شده کاهش داشته است. تابستان سال گذشته که هنوز سقف وام مسکن به ۲۴۰میلیون تومان افزایش پیدا نکرده بود، سرمایه‌گذارهای کمتری سراغ سپرده‌گذاری در حساب‌های بانک مسکن و دریافت اوراق می‌رفتند. برای همین تعداد اوراق صادر شده در آن دوران به محدوده یک میلیون برگه در ماه کاهش پیدا کرده بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد فروردین امسال یک میلیون و ۴۷۰هزار برگه و اردیبهشت امسال حدود یک میلیون و ۷۲۰هزار برگه تسه صادر شده است.

* ۱۴: برادر ناتنی تسه، تملی نام دارد. شرایط استفاده از اوراق تسهیلات بانک ملی تقریبا مشابه تسه است. به ازای هر برگه تملی ۵۰۰هزار تومان وام با نرخ بهره ۱۷٫۵درصدی و بازپرداخت ۱۲ساله قابل دریافت است. با این تفاوت که سقف مبلغ وام مسکن در بانک ملی خیلی پایین‌تر از بانک مسکن در نظر گرفته شده. بانک‌ ملی نهایتا ۱۰۰میلیون تومان وام خرید و ۱۰میلیون تومان وام جعاله می‌دهد. دریافت این وام ۱۱۰میلیونی، ۲۲۰برگه تملی لازم دارد.

* ۱۵: اوراق تملی معاملات خیلی محدودتری نسبت به تسه دارند. طوری که حجم معاملات این اوراق در مقایسه با اوراق تسه بسیار ناچیز است. در طرف مقابل قیمتشان زمین تا آسمان فرق می‌کند. با وجود اینکه برگه‌های تسه در بازار با قیمت حدود ۸۰هزار تومان خرید و فروش می‌شوند، قیمت برگه‌های تملی در محدوده ۱۷هزار تومان است.