راه نجات وام مسکن، تقویت قدرت خرید و ثبات اقتصادی

کارشناسان اقتصادی معتقدند افزایش تسهیلات خرید مسکن فقط در صورتی قدرت خرید متقاضیان را تقویت می‌کند که ثبات اقتصادی حاکم باشد.

کد خبر: ۴۴۰۰۲۷

۲۹ ارديبهشت ۱۳۹۹

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران، در غیر این صورت با افزایش ماهانه نرخ تورم، افزایش وام ارزش خود را از دست می‌دهد. در بازار مسکن زمزمه‌هایی مبنی بر افزایش تسهیلات خرید مسکن به گوش می‌رسد. این گمانه‌زنی‌ها در بازار مسکن با اظهار نظر محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی بیشتر شده است. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، در ارتباط با راهکارهای وزارت راه به منظور ایجاد شرایط تعادل در بازار مسکن، اظهار کرد: «پیشنهاد افزایش وام مسکن را دوباره مطرح کرده‌ایم و در حال کار بر روی آن برای ارسال به دولت هستیم.»

تأثیر افزایش وام بر قدرت خرید

وام خرید مسکن آخرین بار، مرداد سال گذشته افزایش یافت و با تصویب شورای پول و اعتبار، وام خرید از 80 میلیون به 100 میلیون تومان در شهرهای بزرگ رسید. در شهرهای متوسط و کوچک نیز وام خرید مسکن افزایش یافت. اما افزایش تسهیلات خرید مسکن چه میزان موجب تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی می‌شود؟ پاسخ تحلیلگران اقتصادی و فعالان بازار مسکن به این پرسش این است که افزایش تسهیلات فقط در زمان ثبات قیمت‌ها کارآیی دارد. ثبات قیمت مسکن از سال 92 تا 95 نیز این موضع کارشناسان را تأیید می‌کند.در این سال‌ها افزایش تسهیلات و پرداخت تسهیلات در قالب سپرده‌گذاری در صندوق مسکن یکم برای خانه اولی‌ها در کنار ثبات قیمت مسکن موجب شد متقاضیان واقعی در بازار بتوانند مسکن مورد نیاز خود را تهیه کنند.اما افزایش قیمت‌ها از پاییز 96 و تشدید آن در 2سال گذشته، باعث شده که تسهیلات مسکن بویژه تسهیلات در قالب صندوق یکم کارآیی خود را از دست بدهد و متقاضیان در بازار مسکن از خرید باز ماندند.

براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، «راه‌اندازی صندوق یکم در زمانی که معاملات مسکن در رکود قرار داشت با استقبال بسیار خوبی روبه‌رو شد.سیاست‌های دولت تا قبل از تحولات اقتصادی به وجود آمده در دو سال گذشته در جهت تأمین مالی خرید مسکن خانه اولی‌ها از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم تا حدودی موفق عمل کرد. اما با افزایش جهشی قیمت مسکن و ثابت ماندن سقف تسهیلات صندوق، عملاً توانایی خرید مسکن به خصوص در شهرهای بزرگ از متقاضیان سلب شده به نحوی که در تهران این تسهیلات تنها حدود ۲۰ درصد هزینه خرید مسکن در مناطق متوسط شهر را تأمین می‌کند.»

البته متولیان بخش مسکن هم این موضوع را تأیید می‌کنند که جهش قیمت، موجب کاهش سپرده‌گذاری در صندوق مسکن یکم شده است.

مشکل بازپرداخت

مشکل دیگری که کارشناسان اقتصادی نسبت به افزایش تسهیلات خرید مسکن وارد می‌دانند بازپرداخت وام است. آنها می‌گویند با افزایش هزینه‌ها و افزایش نرخ تورم و از طرف دیگر کاهش یا ثبات درآمدها، متقاضیان واقعی توان بازپرداخت اقساط تسهیلات بیشتر را ندارند. مهمترین نکته در پرداخت تسهیلات توجه به قدرت بازپرداخت آن از سوی وام‌گیرنده است.با توجه به اینکه متقاضیان مصرفی در بازار مسکن عمدتاً دهک‌های متوسط هستند(3 دهک پایین در بازار خرید نقشی ندارند)، بنابراین در 2 سال اخیر با کاهش ارزش پول ملی و افزایش هزینه‌ها، درآمد این قشر کاهش یافته پس آنها امکان بازپرداخت اقساط وام‌های سنگین را ندارند.

راهکار عرضه بیشتر

تولید و عرضه مسکن در بازار، همواره مؤثرترین راهکار برای کنترل قیمت‌ها در دسترسی راحت‌تر متقاضیان مسکن عنوان می‌شود. اما افزایش قیمت زمین و مصالح به عنوان 2نهاده مهم در ساخت مسکن موجب کاهش سرمایه‌گذاری واقعی در بخش تولید مسکن شده است.معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی نیز به موضوع کمبود مسکن اشاره کرده است. به گفته محمودزاه«سالانه ۹۰۰ تا ۹۵۰ هزار مسکن نیاز سالانه کشور است اما سالانه ۶۰۰ هزار مسکن کمبود داریم. به‌طور میانگین در هفت سال گذشته شهرداری‌ها ۳۰۰ تا ۳۲۰ هزار پروانه ساختمانی صادر کرده‌اند که مشخص نیست چه تعداد از آنها ساخته شده است.» پیشنهادی که از سوی کارشناسان برای کاهش هزینه ساخت و ترغیب سازندگان به عرضه مسکن مطرح می‌شود این است که سیاستگذاران تسهیلات خرید را به بخش ساخت منتقل کنند.اقدامی که دولت هم در طرح اقدام ملی برای ساخت مسکن به آن توجه کرده است.به این ترتیب که سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز یکم می‌توانند وام‌های خود را در اختیار سازندگان برای ساخت واحدهای خود در این طرح قرار دهند. در طرح اقدام ملی موضوع دیگری که کارشناسان به آن برای افزایش عرضه اشاره می‌کنند، هم در حال اجراست. تأمین زمین دولتی برای ساخت و عرضه مسکن راهکار دیگری برای افزایش ساخت است. در طرح اقدام ملی دولت زمین را در اختیار سازندگان قرار می‌دهد. به این ترتیب بخش قابل توجهی از هزینه ساخت مسکن که تأمین زمین است، مرتفع می‌شود.

تسهیلات اجاره

افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم، اجاره‌نشینی را افزایش داده است.از طرف دیگر افزایش تقاضای اجاره موجب افزایش سالانه نرخ‌های اجاره شده است. فعالان بازار مسکن این موضوع را نیز مطرح می‌کنند که سیاستگذاران تسهیلات را برای رهن و اجاره مسکن به اجاره‌نشینان پرداخت کنند. دلیل آنها این است که با توجه به افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت وام، دسترسی متقاضیان به خرید مسکن حتی با افزایش تسهیلات امکان‌پذیر نیست.بنابراین متولیان می‌توانند تسهیلاتی را به عنوان تسهیلات اجاره در اختیار مستأجران قرار دهند.

راهکارهای متفاوتی از سوی کارشناسان برای کمک مالی به خریداران مسکن پیشنهاد می‌شود. آنان مخالف افزایش تسهیلات خرید نیستند اما به این نکته اشاره می‌کنند که افزایش تسهیلات اگر همراه با افزایش قیمت مسکن باشد، کارآیی ندارد. بنابراین مسئولان بخش مسکن می‌توانند برای دسترسی خریداران بسته‌های پیشنهادی گوناگونی را در نظر بگیرند.البته با توجه به وابسته بودن بازارها به هم، کارشناسان حل جداگانه مشکلات یک بازار بدون در نظر گرفتن شرایط کلی اقتصادی را غیرممکن می‌دانند.