ناپایداری بهاری در بازار مسکن

تقریباً 2.5 سال از آغاز دوره صعودی قیمت مسکن می‌گذرد و حالا این بازار به وضعیتی رسیده که عوامل متعددی در تعیین آینده آن نقش‌آفرینی می‌کند. رکود کرونایی در حوزه تولید، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی، خروج سرمایه‌ از بازار مسکن، کاهش رغبت سازندگان به تولید و بلاتکلیفی شاخص‌های کلان اقتصادی از عواملی است که در بهار امسال می‌تواند سمت‌وسوی بازار مسکن در ماه‌های آینده را روشن کند.

کد خبر: ۴۳۹۲۲۱

۲۵ ارديبهشت ۱۳۹۹

به‌گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، در فروردین امسال مجموع عوامل یادشده، باعث شد رکود بازار مسکن رکورد 11ساله را بشکند و مجموع معاملات این بازار در شهر تهران به 1300فقره کاهش پیدا کند. کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی، به‌واسطه رشد بی‌سابقه قیمت مسکن در 2.5 سال اخیر، جذب حداکثری نقدینگی سرگردان به بازار سرمایه، هراس شهروندان از شیوع کرونا و تعطیلی دفاتر مشاوران املاک از مهم‌ترین عوامل سقوط تعداد معاملات بازار مسکن محسوب می‌شد که کم‌وبیش همه آن عوامل در اردیبهشت نیز به‌قوت خود باقی است. در این شرایط، تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاران به حضور در حوزه مسکن یا خروج از آن نقشی تعیین‌کننده در آینده بازار مسکن خواهد داشت و می‌تواند به سقوط یا تداوم صعود آن منجر شود.

مسکن در دوراهی

تکرار تحولات فروردین‌ماهی بازار مسکن، در اردیبهشت‌ماه، می‌تواند سنگ بنای شکل‌گیری وضعیتی  تازه  در این بازار باشد که اول ‌از همه به خروج تقاضای خرید سرمایه‌گذاری مسکن از این بازار دامن می‌زند و در گام بعدی؛ برتری عرضه بر تقاضا را رقم خواهد زد که نتیجه آن معقولانه‌تر شدن مناسبات این بازار و تثبیت مسکن در نقطه تعادلی است؛ اما حتی در این صورت نیز عواملی نظیر تورم نهاده‌های ساختمانی و کاهش تولید مسکن وجود دارد که قادر است معادله بازار را به هم بریزد. البته معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی معتقد است اگر اثرپذیری این بازار از بازارهای موازی را قلم بگیریم، در فصل جاری دلیلی برای افزایش قیمت مسکن وجود ندارد؛ درمقابل بررسی‌ها نشان می‌دهد افزایش شیب تورم در نهاده‌های ساختمانی در ماه‌های گذشته به پاشنه آشیل تولید و قیمت‌گذاری مسکن تبدیل شده و می‌تواند بر معادلات این بازار اثرگذار باشد.

محمود محمودزاده، درباره وضعیت بازار مسکن در بهار امسال می‌گوید: 2 بازار مسکن را متصور هستیم که یکی بازار مسکنی مستقل است و دیگر بازار مسکنی است که از بازارهای موازی خود مانند ارز، خودرو، سکه و... نقش‌پذیر است.  به عقیده او، اگر بازار مسکن به‌طور منفرد موردمطالعه قرار گیرد، هیچ دلیلی برای افزایش قیمت مسکن به‌صورت ویژه در بهار امسال وجود ندارد، به‌خصوص ساخت تعداد زیادی واحد مسکونی در دست اقدام است؛ اما اگر بازار مسکن را همزمان با ناپایداری بازارهای دیگر بسنجیم، این موضوع قابل پیش‌بینی نیست و نمی‌توان گفت چه اتفاقی برای سایر بازارهای رخ می‌دهد و این وقایع با چه ضریبی بر بازار مسکن اثرگذار خواهند داشت.

رسوب تورم در نهاده‌های ساختمانی

در 2سال‌ونیم گذشته، دلیل اصلی جهش قیمت مسکن، تحولات تورمی و تغییران نرخ ارز بوده و این دو عامل همزمان قیمت نهاده‌های ساختمانی را نیز تحت‌تأثیر قرار داده است؛ ازاین‌رو به‌نظر می‌رسد در طول دوره صعودی قیمت مسکن، حاشیه سود سازندگان مسکن با افزایش قابل‌ملاحظه‌ای روبه‌رو نشده و این کسب‌وکار فقط با بالا رفتن میزان نقدشوندگی مسکن و افزایش تولید توانسته سود بیشتری کسب کند. برای مثال، بررسی اطلاعات منتشر شده مرکز آمار ایران درباره قیمت نهاده‌های ساختمانی در زمستان98 به‌عنوان شاخص اثرگذار بر مسکن بهار99 نشان می‌دهد در این فصل قیمت فروش برخی از

مصالح پرمصرف در ساختمان‌سازی نسبت به فصل قبل از آمارگیری 50درصد رشد کرده است.

براساس آمارها، در زمستان١٣٩٨ متوسط قیمت یک کیلوگرم صفحه‌ستون با ٥٣درصد افزایش نسبت به فصل قبل بیشترین افزایش را در بین نهاده‌های ساختمانی منتخب داشته و متوسط قیمت یک کیلوگرم ورق گالوانیزه (کانال کولر) با ٥٢.٣درصد افزایش رتبه بعدی بیشترین افزایش را داشته است. همچنین متوسط قیمت یک کیلوگرم پروفیل درب و پنجره نیز در این فصل با ٤٢.٨درصد افزایش نسبت به فصل قبل رتبه سوم افزایش در متوسط قیمت را داشته است. البته قیمت برخی مصالح نیز با افزایش اندک مواجه بوده یا مثل قیمت بتن آماده که با کاهش ١.٧درصدی مواجه بوده، ارزان‌تر نیز شده‌اند اما رشد قیمت 35تا 53درصد قیمت مصنوعات فولادی و فلزی به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین نهاده‌های مورد استفاده در ساخت‌وساز باعث شد برایند تورم در حوزه مصالح ساختمانی مثبت باشد و اثرات تورمی آن در قیمت‌گذاری مسکن در بهار99 مدنظر قرار بگیرد.

براساس داده‌های مرکز آمار ایران، میزان رشد نهاده‌های ساختمانی پرمصرف در ساخت‌وساز در زمستان پارسال نسبت به سال97 تا 72درصد نیز رسیده است.

غفلت از کسری مسکن و نیاز سالانه

در طرح جامع مسکن، نیاز سالانه کشور به مسکن 900هزار تا یک میلیون واحد برآورد شده ؛ اما از ابتدای 90 که بازار مسکن وارد دوره رکود سنگین شد تاکنون، مجموع تولید سالانه مسکن در کشور حداکثر نیمی از نیاز سالانه کشور را پوشش داده و عملا کسری مسکن به 6 میلیون واحد رسیده است. در این شرایط برتری تقاضا بر عرضه باعث شده در دوره‌های رونق مسکن، قیمت این کالای ضروری با شتاب بالایی افزایش پیدا کند. آن هم در شرایطی که تقاضا مصرفی عملا قدرت خرید خود را از دست داده و نبض بازار را تقاضای سرمایه‌گذاری به‌دست گرفته است. نکته قابل‌توجه در شرایط فعلی این است که شتاب تولید مسکن در کشور همچنان فاصله معناداری با نیاز واقعی دارد و همین مسئله به‌تنهایی می‌تواند نابسامانی بازار مسکن در آینده را موجب شود. در این شرایط، متولیان حوزه مسکن در وزارت راه و شهرسازی، به‌قدری بر ساخت 400هزار واحد مسکن ملی تمرکز کرده‌اند که متأسفانه در زمان برآورد وضعیت بازار نیز به این طرح پناه می‌برند و گویی باور دارند که بازار بی‌سروسامان مسکن ایران با ساخت و عرضه این تعداد واحد مسکونی سربه‌راه می‌شود؛ آن‌هم در شرایطی که تجربه مسکن مهر نشان داد حتی ساخت 2میلیون واحد مسکن شهری و پرداخت تسهیلات برای ساخت 2 تا 3میلیون مسکن در شهرهای کوچک و روستاها نیز نمی‌تواند معادله بازار مسکن را به‌نفع آرامش تغییر دهد؛ زیرا مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای پرطرفدار در اقتصاد ایران حتی بدون کسری نیز مستعد جهش قیمت است چه برسد به اینکه قدرت تقاضا نیز رشد قیمت‌ها را تحریک کند.