تشکیک در آمار رشد قیمت‌ها در بازار ملک

متوسط رشد 6 تا 8 درصدی ماهیانه قیمت مسکن در آذر ماه این نگرانی را برای متقاضیان مسکن در پی داشته است که آیا این روند رشد قیمت مسکن ادامه خواهد داشت یا اینکه این رشد جزیی از وضعیت عادی بازار مسکن یا آمارهای غلط باشد.

کد خبر: ۴۰۷۳۲۲

۱۵ دی ۱۳۹۸

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل، بخش مسکن در آذرماه امسال تا حدودی دچار حمله قلبی شد. این واژه حمله قلبی را اکثر املاکی‌ها این روزها به کار می‌برند و عنوان می‌کنند که مگر می‌شود مسکن در حالی که قدرت خرید متقاضیان به شکل قابل توجهی کاهش یافته کشش رشد قیمت داشته باشد.

رشد قیمت مسکن در دو سال گذشته موجب شد تا بیش از پیش قدرت خرید مسکن کاهش یابد و دولت هم برای بالا بردن قدرت خرید مسکن کاری نکرد. در نتیجه، به نظر می‌رسد اخبار و آمارهای گران شدن قیمت مسکن را نباید جدی گرفت. هر چند بازار خود آگاهتر و باهوش‌تر است.

موضوعی که کارشناسان مسکن متفق القول بر آن تاکید دارند، این است که کاهش قدرت خرید مسکن که در دو سال گذشته به دلیل جهش قیمت‌ها رخ داد تا مدت‌ها نخواهد گذاشت که بازار مسکن روال عادی به خود بگیرد و متقاضیان مسکن به راحتی اقدام به خرید کنند.آنچه مشخص است این است که قیمت مسکن به کف قیمتی خود رسیده و قصد کاهش ندارد اما اینکه رشد قیمت‌ها را شاهد باشیم تا حدودی دور از واقعیت است.

چرا باید قیمت مسکن افزایش یابد

مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با فارس در پاسخ به اینکه به آمارهای اعلام شده از سوی مرکز آمار یا دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی مبنی بر رشد 6 تا 8 درصدی قیمت مسکن در آذر ماه را تا چه حد می‌توان باور کرد، گفت: به هیچ‌وجه رشد قیمت مسکن نداریم و وقتی اقتصاددانان ما سیاسی هستند معلوم نیست تحلیل‌ها تا چه حد به واقعیت نزدیک خواهد بود.وی ادامه می‌دهد که هنوز یک آمار صحیح نداریم و همین می‌شود که می‌بینیم تمام اقدامات بر پایه غلط بنا می‌شود.خسروی تاکید دارد که مسکن کشش رشد قیمت ندارد چرا که قدرت خرید متقاضیان پایین است.

بر اساس گزارشی که به تازگی از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی منتشر شده در میان مناطق ۲۲گانه تهران، بیشترین افزایش قیمت مسکن در آذرماه سال جاری مربوط به منطقه یک تهران بوده، به‌طوری‌که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه با رشد ۲۳٫۴ درصدی از ۲۴ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان در آبان ماه به بیش از ۳۰ میلیون تومان رسیده است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک  نیز در این خصوص گفت: در تماسی که با رییس اتحادیه شمیرانات که منطقه یک را پوشش می‌دهد داشتم، وی بر این نکته تاکید داشت که به هیچ‌وجه قیمت مسکن در این منطقه رشد نداشته است.حال کارشناسان بر این باور هستند که متقاضیان مسکن برای ترمیم فاصله‌ای که به دلیل جهش قیمت مسکن در قدرت خرید ایجاد شده باید ماه‌ها و حتی سال‌ها منتظر بمانند تا قدرت خرید مسکن به شرط ثابت ماندن قیمت‌ها ترمیم شود. البته فعالان بازار مسکن می‌گویند که نمی‌توان انتظار داشت قیمت‌ها بیش از این کاهش پیدا کند چرا که قیمت نهاده‌های تولید مسکن و به خصوص انشعابات و عوارض شهرداری چند برابر رشد کرده است.

تا نیمه اول سال ۹۹ رشد قیمت‌ نداریم

البته حسام عقبایی، نایب‌رییس اتحادیه املاک با اشاره به اینکه حباب قیمتی در بازار مسکن شکسته شده و قیمت‌ها به کف بازار رسیده معتقد است که بازار مسکن ظرفیت کشش افزایش قیمت را ندارد و تا نیمه اول سال ۹۹ هیچ تغییری در رشد قیمت‌ها نخواهیم داشت.

برخی معتقد هستند که نوسانات نرخ دلار در چند هفته گذشته شاید بتواند بر قیمت مسکن تاثیر بگذارد.این در حالی است که مسکن همواره یک بازار مقاوم نسبت به سایر بازارها است و خیلی سریع واکنش نشان نمی‌دهد.

عقبایی در خصوص نوسانات نرخ دلار در چند ماه گذشته و احتمال تاثیرپذیری مسکن از بازار ارز نکته جالبی داشت و گفت: بازار مسکن در مقایسه با سایر بازار‌ها بسیار مقاوم است و تأثیری از سایر بازار‌ها نخواهد گرفت و با توجه به آنکه مسکن به عنوان یک کالای مصرفی به شمار می‌رود متناسب با نرخ تورم تغییرات کمتری خواهد داشت.فعالان و برخی از مشاوران املاک معتقد هستند در شرایطی که بازار چهار ماه قبل در آرامش به سر می‌برد و معاملات به رکود تاریخی رسیده بود چرا باید یک‌باره در آذر ماه شاهد افزایش ۱۳۷ درصدی تعداد معاملات و رشد ۶.۸ درصدی قیمت باشیم.مجید کیانپور، عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت‌وگو با فارس با اشاره به اینکه متأسفانه بازار مسکن دو سال پیش دچار تورم و افزایش قیمت شد و قیمت ملک بیش از 120 درصد افزایش داشت، گفت: زمانی که میان عرضه و تقاضای مسکن تعادل وجود داشته باشد، عوامل و شاخص‌های موجود در بازار کمتر اثرگذار خواهند بود، اما وقتی چرخه خرید و فروش برهم خورده و تقاضا از عرضه پیشی می‌گیرد، کوچک‌ترین مسائل اثری چند برابری پیدا می‌کنند.وی تصریح کرد: آنچه که از وضعیت بازار مسکن و وضعیت قدرت خرید متقاضیان پیداست مسکن فعلا کشش رشد قیمت ندارد.

شرط رشد نکردن قیمت مسکن

فردین یزدانی، کارشناس مسکن در پاسخ به این سئوال که چه تحلیلی می‌توان بر آمارهای بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی که اخیرا منتشر شده و نشان می‌دهد کاهش قیمت‌ها متوقف، در برخی موارد رشد قیمت و معاملات مسکن تا حدودی افزایش یافته است داشت، گفت: افزایش قیمت مسکن در آمارهای منتشر شده بسیار ناچیز بوده است اما باید گفت که هنوز قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است و نمی‌توان انتظار داشت که خریداران مسکن به راحتی وارد بازار شوند.برخی از کارشناسان و سازندگان فعال در حوزه مسکن نیز بر این باور هستند که کمبود عرضه دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن می‌تواند باشد بنابراین اگر عرضه از تقاضا عقب نماند شاهد جهش قیمت مسکن نخواهیم بود.از سوی دیگر برخی از فعالان بازار مسکن نیز بر این اعتقاد هستند که وقتی قیمت بنزین افزایش یافت بسیاری از کالاها و قیمت مصالح ساختمانی افزایش می‌یابد پس بنابراین قیمت مسکن ناگزیر افزایش خواهد یافت.اما حسام عقبایی معتقد است قیمت مسکن قبل از افزایش قیمت بنزین به حدی بالا رفته که قدرت خرید مردم را به‌شدت کاهش داده و آنها توان ورود به بازار مسکن را ندارند.پس باید به این نکته تاکید شود که علی‌رغم افزایش قیمت بنزین، قیمت مسکن فعلا افزایش نمی‌یابد و در واقع این ظرفیت در بازار مسکن وجود ندارد.

به نظر می‌رسد، روند بازار مسکن در دو ماه آتی علیرغم این آمارهای تا حدودی غلط، قابل پیش بینی باشد. چرا که وقتی قدرت خرید متقاضیان مسکن به شکل قابل توجهی پایین است نمی‌توان انتظار داشت که قیمت مسکن افزایش قابل ذکری را تجربه کند.اما نکته‌ای که حائز اهمیت است این است که اگر اتفاق و تکانه خاصی در اقتصاد کلان رخ ندهد رشد قیمت مسکن در سال 99 تا اردیبهشت ماه نخواهیم داشت.هر چند به نظر می‌رسد با شروع سال جدید و آغاز سال 99 یک تورم عمومی عادی خواهیم داشت و رشد 10 تا 15 درصدی قیمت مسکن یک امر عادی محسوب می‌شود.