طرح اقدام ملی مسکن، چه کسانی را خانه‌دار می‌کند؟

مرحله نخست ثبت‌نام طرح اقدام ملی مسکن قرار است امروز در 13 شهر استان تهران و دو استان البرز و قزوین به همراه ثبت‌نام مرحله دوم ثبت‌نام در پنج استان دیگر، رأس ساعت 10 صبح آغاز شود.

کد خبر: ۴۰۳۴۴۰

۳۰ آذر ۱۳۹۸

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از شرق،  در‌این‌بین چهار شهر جدید تهران نیز در بین شهرهای در نظر گرفته‌شده برای ثبت‌نام متقاضیان در نظر گرفته شده است. محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی، در گفت‌وگو با پایگاه خبری وزارت راه‌و‌شهرسازی گفته: «برای استان تهران در ۱۳ شهر شامل، شهریار، ورامین، پاکدشت، قرچک، اسلامشهر، رباط‌کریم، پیشوا، دماوند، کیلان، شریف‌آباد، فرون‌آباد، فیروزکوه و صفادشت و چهار شهر جدید پردیس، پرند، هشتگرد و ایوانکی ظرفیت ثبت‌نام تعریف شده است. همچنین در استان البرز شهرهای نظرآباد، اشتهارد و شهر جدید هشتگرد و در استان قزوین، شهرهای قزوین، آبیک، الوند، تاکستان، اقبالیه، بویین‌زهرا، اسفرورین، خرمدشت، محمودآباد نمونه و بیدستان برای ثبت‌نام متقاضیان مرحله اول طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن در نظر گرفته شده است». محمودزاده همچنین از آغاز مرحله دوم ثبت‌نام این طرح در پنج استان کرمان، هرمزگان، اصفهان، زنجان و خراسان جنوبی از روز شنبه خبر داد و افزود: «با توجه به تقاضای بالا و استعداد این استان‌ها در تأمین زمین، مرحله دوم ثبت‌نام طرح اقدام ملی مسکن در این پنج استان نیز هم‌زمان با مرحله پایانی فاز نخست طرح انجام می‌شود و متقاضیان برای ثبت‌نام و اطلاع از اینکه در کدام شهرستان‌ها ظرفیت مجدد ایجاد شده است، باید به سامانه مراجعه کنند».

این خبر در حالی مطرح می‌شود که برخی کارشناسان با دید تردید به این طرح می‌نگرند؛ هرچند کارشناسان دیگری نیز نگاه مثبتی هرچند به همراه نقد به اجرائی‌شدن آن دارند و می‌گویند به علت حذف زمین در این طرح، ظرفیت خوبی در آن وجود دارد. با‌این‌حال قیاس این طرح با طرح مسکن مهر محمود احمدی‌نژاد کماکان برقرار است و برخی معتقدند شاید حتی در برخی موارد بتوان این طرح را ضعیف‌تر از طرح مسکن مهر دانست؛ زیرا رقم تسهیلات 18درصدی آن، اقساط سنگینی را برای متقاضیان به دنبال خواهد داشت که با این اوصاف با مخاطب هدف این طرح که طبقه متوسط و اقشار کم‌درآمد هستند، چندان همخوانی ندارد.

‌ باید مقدمات اخراج تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن فراهم شود

ناصر ذاکری، پژوهشگر حوزه اقتصاد مسکن به دو پرسش اساسی در این زمینه پاسخ می‌دهد. او در پاسخ به این پرسش که اساسی‌ترین گام برای حل مشکل مسکن در کشور کدام است و آیا این طرح رویکرد پرداختن به ریشه مشکلات را دنبال می‌کند، می‌گوید: «بخش عمده دشواری که در حوزه مسکن شکل‌ گرفته و به‌تدریج کل اقتصاد کشور را گرفتار آثار منفی و تخریبی خود کرده ‌است، مربوط به وجود تقاضای سفته‌بازانه بسیار قوی و پررنگ در بازار املاک و مستغلات است. با تبدیل زمین شهری و مسکن به کالایی به‌اصطلاح سهل‌البیع و ایجاد حق «سرمایه‌گذاری» برای شهروندان در عرصه خرید و احتکار املاک شهری به‌ویژه در کلان‌شهرها، طبعا قیمت مسکن افزایش یافته و بسیاری از شهروندان قدرت تأمین مسکن را از دست می‌دهند». ذاکری می‌افزاید: «ازاین‌رو رویکرد درست و اصولی در بخش مسکن باید پرداختن به این معضل ریشه‌ای باشد؛ یعنی سیاست‌گذار باید با تدوین برنامه‌ای شفاف و کارآمد مقدمات اخراج تقاضای سفته‌بازانه را از بازار مسکن و املاک شهری فراهم کند.  به‌این‌ترتیب با کاهش محسوس قیمت زمین شهری، از یک ‌سو قدرت خرید خانوارهای کم‌درآمد نیازمند مسکن افزایش خواهد یافت و از سوی دیگر با ازبین‌رفتن امکان کسب سود از طریق خرید و احتکار املاک، ساخت‌و‌ساز مسکن تخصصی‌تر شده و سازندگان غیرحرفه‌ای که فقط از بابت گران‌شدن دارایی‌شان و نه اجرای کارآمد پروژه‌ها سود می‌بردند، جای خود را به شرکت‌های توانمند خواهند داد» و نتیجه می‌گیرد: «طرح اقدام ملی مسکن به این نکته کلیدی توجهی ندارد؛ بنابراین باید آن را سیاستی با رویکرد نادرست تلقی کرد».

‌ طرحی متکی بر قدرت تأمین مالی متقاضیان

او در پاسخ به سؤال دوم مبنی بر شباهت این طرح با طرح مسکن مهر نیز می‌گوید: «این طرح در مقایسه با برنامه‌ای مانند مسکن مهر یک گام بزرگ به جلو تلقی می‌شود؛ زیرا از یک ‌سو گستردگی رعب‌آور مسکن مهر و بنابراین اثر تورمی آن را ندارد، از سوی دیگر بیشتر از منابع بانکی و تحرکات بانک مرکزی، متکی به قدرت تأمین مالی متقاضیان است و علاوه‌براین مانند مسکن مهر بنا را بر اجرای طرح در هر شهر و روستا و با هر قیمتی نگذاشته و سعی در هدایت سیل تقاضا به مناطقی از پیش‌ تعیین‌شده دارد. فراموش نکنیم که در قالب طرح مسکن مهر کار حتی به این مرحله نیز کشید که مقام مسئول با گشت هلیکوپتری بر فراز منطقه، محل اجرای طرح مسکن مهر را تعیین کرد؛ یعنی بدون انجام هیچ‌گونه مطالعه کارشناسانه‌ای؛ ازاین‌رو با وجود ایراد بنیادینی که در چنین طرح‌هایی وجود دارد (نپرداختن به اصل کلیدی اخراج تقاضای سفته‌بازانه)، مقایسه آن با طرح مسکن مهر چندان منصفانه نیست. به گفته او، این طرح طبعا توان حل و حتی تلطیف مشکل مسکن در کلان‌شهرها را ندارد و فقط یک مسکن کوتاه‌مدت تلقی می‌شود.

‌ حذف زمین به حل مشکل مسکن کمک می‌کند

فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن می‌گوید: «یکی از مسائلی که در حل مسئله مسکن اهمیت دارد، تأمین زمین است. طرح مسکن ملی به‌واسطه آنکه در قالب این طرح می‌تواند تعریف شده و حداقل منجر به عرضه زمین شود، می‌تواند به حل مشکل مسکن کمک کند». با این حال این کارشناس معتقد است این طرح بی‌شباهت به طرح مسکن مهر نیست. بیضایی توضیح می‌دهد: «طرح اقدام ملی مسکن با طرح مسکن مهر تفاوت ماهوی چندانی ندارد و می‌توانیم بگوییم همان مسکن مهر است و حتی در برخی بخش‌ها به‌ویژه در حوزه سیاست‌گذاری حتی از مسکن مهر هم ممکن است ضعیف‌تر باشد. همان بحث زمین 99ساله، همان نحوه گزینش و شرایط اتخاذ تقاضای مصرفی که در طرح مسکن مهر بود و تعلق تسهیلات بانکی به حوزه ساخت در این طرح نیز مطرح است».

‌ اقساط سنگین، سهم متقاضیان

او با اشاره به نکته مغفول در این طرح می‌گوید: «نکته منفی طرح اقدام ملی مسکن نسبت به مسکن مهر آن است که تسهیلاتی که به این طرح می‌دهند، تسهیلات 18درصدی از طریق منابع بانکی است که سبب می‌شود اقساط سنگینی برای متقاضیان در پی داشته باشد که با هدف‌گذاری گروه‌های متوسط و کم‌درآمد چندان تطابق ندارد. در مسکن مهر، نرخ تسهیلات تک‌رقمی و عمدتا قرض‌الحسنه بود.

‌ این طرح، کم‌درآمدها را پوشش می‌دهد؟

این کارشناس البته در ادامه به موضوع دیگری که می‌تواند تا حدودی این مشکل را برطرف کند هم اشاره می‌کند: «درمجموع اینکه بگوییم این طرح چقدر به خانه‌دارشدن خانوارهای کم‌درآمد منجر می‌شود، باید گفت چون هزینه زمین در این طرح صفر شده و پولی بابت زمین گرفته نمی‌شود، برای گروه‌های کم‌درآمد و گروه‌های میانی می‌تواند مفید باشد و منجر به خانه‌دارشدن آنها شود». با این حال او از آماده‌نبودن جزئیات این طرح انتقاد کرده و می‌گوید: «در اقدام ملی مسکن، هنوز طرح‌ها آماده نشده و جزئیات کار به‌صورت دقیق روشن نشده است و زمین‌ها مشخص نیست در کدام بخش‌ها در نظر گرفته می‌شود. جانمایی‌ها هنوز مشخص نشده است و البته انتظار می‌رود جانمایی‌های آن مثل طرح مسکن مهر نباشد».

‌ 200 هزار واحد مسکن مهر در قالب طرح اقدام ملی مسکن!

بیضایی به نکته قابل تأملی اشاره می‌کند: «به نظر می‌رسد بخشی از مسکن مهری هم که باقی مانده بود و تقریبا در دوره قبلی وزارت راه و شهرسازی گفته می‌شد فاقد متقاضی هستند و ثبت‌نامی برای آنها انجام نشده و متقاضی برای آنها وجود ندارد، در قالب طرح اقدام مسکن ملی تحت عنوان این طرح، عرضه خواهد شد که رقمی حدود 200 هزار واحد مسکونی را دربر می‌گیرد. به خاطر شباهت‌های این دو طرح، تقریبا نیمی از 400 هزار واحد مسکونی که قرار بود در طرح اقدام ملی مسکن ساخته شود، احتمالا همان مسکن مهری خواهد بود که در گذشته، پی‌ریزی و بخشی از ساخت‌وساز آن انجام شده و اکنون در قالب طرح اقدام ملی مسکن می‌گنجد». او به پشتوانه این طرح اشاره کرده و یادآور می‌شود: «نزدیک به 25 هزار میلیارد تومان از طرح مسکن مهر به بانک مسکن عودت داده شده که می‌توانست تسهیلات ساخت این 400 هزار واحد مسکونی باشد. این تسهیلات تقریبا برای بانک مرکزی صفر درصد بوده، اما بانک مسکن این تسهیلات را با نرخ 18 درصد در قالب تسهیلات مسکن در اختیار متقاضیان قرار می‌دهد که به عقیده من، فشار بیشتری را به مردم تحمیل می‌کند».