تحلیل کارشناسان از تبعات افت تولید مسکن

تبعات رکود تولید مسکن در چند سال اخیر و احتمال ادامه این رکود در سال های آینده به نظر می رسد نه تنها برای بازار مسکن خطرناک است بلکه اشتغال کشور را نیز دستخوش تحولات اساسی می‌کند.

کد خبر: ۳۸۷۹۰۵

۲۳ مهر ۱۳۹۸

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از فارس،کارشناسان مسکن را موتور محرک اقتصاد می دانند و معتقد هستند حدود هزار و ۵۰۰ حوزه مرتبط با این بخش وجود دارد بنابراین بر این باور هستند که ساخت‌وساز و تولید مسکن، قابلیت کسب رتبه نخست اشتغالزایی را در میان همه حوزه‌های اقتصادی دارد.بطوریکه براساس یافته‌های وزارت راه و شهرسازی، بخش مسکن در مقایسه با ۱۰ بخش مهم اقتصادی دیگر، این قابلیت را دارد که با کمترین میزان سرمایه‌گذاری، بیشترین سهم را در ایجاد شغل داشته باشد.

براساس اعلام دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در بخش مسکن به ازای ۲۰ میلیارد ریال سرمایه‌گذاری، امکان اشتغال برای ۱۰۰ نفر به‌وجود می‌آید اما برای همین میزان اشتغالزایی در بخش نفت‌وگاز و معدن به ۳۰۰ میلیارد ریال سرمایه‌گذاری نیاز است. شاید همین مسئله به‌تنهایی بیانگر لزوم تلاش برای خروج حوزه تولید مسکن از رکود فعلی باشد.

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، با تاکید بر نقش مهم بخش مسکن بر اشتغال و لزوم خروج این بخش از رکود برای افزایش اشتغال، می‌افزاید: این مسئله به‌ویژه از آن نظر اهمیت دارد که بیشتر نیروی کار شاغل در این بخش، نیروی کار با مهارت پایین هستند و ایجاد اشتغال برای این گروه که جزو اقشار کم‌درآمد به‌شمار می‌روند، می‌تواند زمینه مهمی در کاهش فقر باشد. در واقع بخش مسکن با ایجاد اشتغال در دهک‌های پایین جامعه، موجب می‌شود رفاه درآمدی این گروه بیشتر شود و در نهایت، موجب بالا رفتن سطح رفاه در کشور می‌شود.

سید امین زرگر مرادی تحلیلگر اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه درحال‌حاضر توجیه اقتصادی تولید مسکن در کشور کاهش یافته، می گوید که اگر تولید مسکن، توجیه اقتصادی خود را از دست بدهد، تاثیر منفی گسترده‌ای بر وضعیت اشتغال در این حوزه خواهد گذاشت.
زرگر مرادی می افزاید: برای توضیح بیشتر درباره رابطه مسکن و اشتغال لازم است ابتدا به این نکته توجه کنیم که اکنون در کجای چرخه رونق و رکود قرار داریم پس به‌طور معمول در تحلیل رونق و رکود مسکن، ۴ مولفه با هم مخلوط می‌شود و واژه رکود برای هر ۴ مورد به یک معنا به‌کار می‌رود. این ۴ مورد عبارتند از میزان تولید مسکن و اشتغال در آن، درآمد حاصل از تولید مسکن، نرخ هر مترمربع مسکن و تعداد معاملات مسکن.

به‌گفته او، با اینکه هر ۴ مولفه بیان شده با هم مرتبطند اما به یک معنا نیستند. به‌عبارت دیگر، اگر در کنار کاهش نرخ اسمی مسکن با افزایش ساخت‌وساز روبه‌رو باشیم، نمی‌توان از رکود کلی بخش ساختمان سخن گفت.

*عواقب خطرناک جهش قیمت مسکن و کاهش میزان ازدواج

حال اگر بخش مسکن را خارج از بحث تبدیل شدن و قابلیت کسب رتبه نخست در اشتغالزایی بررسی کنیم می بینیم که رکود در تولید مسکن عواقب خطرناک دیگری مثل جهش قیمت مسکن و کاهش تعداد ازدواج و جمعیت را در پی خواهد داشت.

از سال 92 به بعد سیاست های اقتصادی کشور و سیاست های بخش مسکن موجب رکود سنگین در تولید مسکن شد به گونه ای که در پنج سال اخیر، میانگین تولید مسکن به 361 هزار واحد شهری و کمتر از 70 هزار واحد روستایی در سال رسید. در نتیجه میزان تولید مسکن بیش از 50 درصد کاهش را در پی داشت.

مهدی غلامی کارشناس مسکن می گوید:تولید مسکن به واسطه ارتباطات گسترده خود با سایر بخش های صنعت کشور می تواند موجبات رونق و شد اقتصاد را در پی داشته باشد و بی شک رکود آن تاثیر معکوس خواهد گذاشت.

*از دست رفتن شغل مستقیم برای یک میلیون و 200 هزار نفر

وی افزود:مطالعات نشان می دهد به ازای تولید هر 100 مترمربع واحد مسکونی 1.44 شغل مستقیم و یک شغل غیر مستقیم در سال ایجاد می شود. با توجه به اینکه میانگین مساحت واحدهای تولید شده در کشور بیش از 100 مترمربع بوده است، با کاهش 500 هزار واحدی تولید مسکن در 5 سال اخیر، می توان گفت بیش از یک میلیون و 200 هزار نفر که به صورت مستقیم و غیرمستقیم در بخش تولید مسکن مشغول بوده اند، شغل خود را از دست داده اند.

غلامی تاکید کرد:در 5 سال اخیر 3 میلیون و 250 هزار ازدواج صورت گرفته که به صورت متوسط سالانه 650 هزار ازدواج خواهد شد پس مشخص است میزان واحدهای مسکونی تولید شده در کشور از این تعداد کمتر است. یعنی میزان تولید مسکن به هیچ وجه پاسخگوی تقاضاهای جدید بازار مسکن نبوده است.

وی با اشاره به اینکه با کاهش ازدواج میزان تولدها و جمعیت کشور رو به کاهش می گذارد گفت: در برآورد نیاز به تولید مسکن باید کمبود انباشته شده از گذشته و همچنین نیاز به بازسازی و بهسازی واحدهای موجود در بافت فرسوده شهری و روستایی را نیز اضافه کرد. در این صورت باید گفت میزان تولید مسکن در سال های اخیر اصلا مطلوب نبوده است.

اما رئیس کمیسیون عمران مجلس تبعات کاهش تولید مسکن را در جهت جهش قیمت مسکن بررسی می کند.

محمد رضا رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس با اشاره به اینکه در سال‌های گذشته با رکود تولید مسکن تورم بسیار زیاد قیمت مسکن را می‌بینیم می گوید:نبود تعادل میان تولید و نیاز جامعه عامل گرانی قیمت مسکن است.

وی می افزاید:در دنیا 30 درصد اقتصاد به بخش مسکن اختصاص می‌یابد اما در ایران از تسهیلات پرداخت شده فقط 8 درصد مربوط به بخش مسکن است.

رضایی معتقد است که 5 میلیون خانوار در جامعه، نیازمند مسکن هستند و با فعال شدن تولید در این بخش 500 هزار مهندس مشغول به کار می‌شوند.

او با بیان اینکه 60 درصد درآمد شهرداری‌ها از ساخت و ساز مسکن است، می‌گوید: تسهیلات بانکی را به سمت تولید سوق نداده‌ایم و اکنون تسهیلات خرید مسکن در تهران 160 میلیون تومان برای زوج‌های جوان است اما این تسهیلات 20 درصد قیمت مسکن را تأمین می‌کند.

فعالان و انبوه سازان مسکن بر این باور هستند که اگر چه در طرح جامع مسکن تاکید شده سالانه 900 هزار مسکن باید تولید شود اما بیشترین تعداد مسکن که در سال‌های اخیر ساخته شده 300 هزار واحد در سال بوده است.

*دولت قوانین بیمه و مالیات را در جهت کمک به تولید مسکن وضع کند

ایرج رهبر نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پاسخ به این سوال که چرا تولید مسکن از تقاضا عقب است معتقد است که تولید مسکن دو مساله دارد که یکی مرتبط با برنامه‌ریزی‌های دولت است که تمرکز آنها ساخت مسکن برای اقشار ضعیف است.

وی می گوید که تولید مسکن مربوط به دهک‌های بالا و لوکس‌سازی ارتباطی به دولت و کمک‌های آن پیدا نمی‌کند و سرمایه‌گذار با شناسایی مناطق مستعد و بررسی میزان سوددهی آن به کسب‌وکار خود می‌پردازد که در گذشته بوده و در آینده نیز ادامه پیدا می‌کند.

وی با اشاره به اینکه برخی سازندگان در دوره رکود رغبتی برای ساخت و ساز ندارند تاکید کرد: برای رونق تولید مسکن و پاسخ تقاضا دولت می‌تواند در بخش وضع قانو‌ن‌ مانند قوانین بیمه و مالیات ثبات حاکمیتی ایجاد کند تا قانون به سرعت تغییر پیدا نکند یعنی برنامه‌ریزی‌های سرمایه‌گذار در این بخش نباید دچار اختلال شود، چرا بسیاری از افراد در چهار، پنج سال گذشته با افزایش مالیات و مصالح ساختمانی دچار ورشکستگی شدند.

رهبر تصریح کرد:دولت باید در عرصه سیاست‌گذاری بخش مسکن به گونه ای ورود کند که انگیزه سرمایه‌گذاری در این بخش از بین نرود.

*ساخت و ساز در مرز پرتگاه

اما فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان تولید مسکن را اینگونه تشریح می کند که ساخت و ساز در مرز پرتگاه قرار گرفته و متاسفانه حاضر نیستند این شرایط را اصلاح کنند و تبعات این حوزه سیکل‌های رونق و رکود 5 ساله‌ای است که باعث می‌شود هم شاهد جهش‌های بیش از حد قیمت‌ مسکن باشیم و هم اینکه به یکباره تولید مسکن به شدت کاهش و عرضه از تقاضا عقب بماند.

وی گفت:کاهش تولید مسکن در آینده تبعات بسیار زیادی برای اقتصاد کشور خواهد داشت؛ چراکه بخش مسکن ارتباط پسین و پیشین با چند صد فعالیت صنفی و اقتصادی داشته و با آن گره خورده است.

وی افزود:بنابراین عدم توجه به صنعت ساختمان که یک صنعت کاملا پیشران اقتصادی است به ضرر اقتصاد و اشتغال خواهد بود پس رونق بخش مسکن و ساخت و ساز یک امر بدیهی برای رونق اقتصاد است پس اینکه کاهش تولید مسکن تبعات دارد یا خیر؟ قطعا بدانید که دولت به خوبی می‌داند که کاهش تولید مسکن چه تبعاتی دارد.

وی ادامه داد:قوانین مالیاتی روز به روز عرصه را بر فعالیت‌های حرفه‌ای تولیدکنندگان واقعی مسکن تنگ کرده است و متاسفانه می‌بینیم سوداگران مسکن و دلالان نظم بازار مسکن را بر هم می‌زنند، اما هیچ قوانین مالیاتی بر آنها وضع نشده است.

به نظر می رسد که دولت با استارت طرح اقدام ملی تولید مسکن و ساخت 400 هزار واحد مسکونی تا سال 99 شاید تا حدود بسیار اندکی نیاز و تقاضای بخش مسکن را پاسخ دهد پس بنابراین دولت باید با یک سیاستگذاری مناسب و حمایت از سازندگان بخش تولید مسکن را به گونه ای تقویت کند که بتوانیم سالانه در کشور شاهد تولید 800 تا 900 هزار مسکن برای پاسخگویی به تقاضای مسکن برای جلوگیری از جهش قیمت و ایجاد فرصت های شغلی جدید و حفظ شغلهای وابسته به بخش مسکن باشیم.