تولید و تقاضای مسکن در 2 سال آینده به کدام سو می‌رود؟

پیش از اینکه اقتصاد کشور دچار آشفتگی‌های کنونی شود، پیش‌بینی بازار مسکن کار سختی نبود؛ بازاری نسبتا منطقی که هر چند سال یک‌بار از رکود خارج می‌شد، به رونق بازمی‌گشت و دوباره به واسطه تولید و سرمایه‌گذاری، به رکود می‌رسید.

کد خبر: ۳۸۳۰۵۱

۰۲ مهر ۱۳۹۸

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، نابه‌سامانی‌های اقتصادی اما، همه معادلات را بر هم زده است. بازار مسکن نسبت به سال گذشته واکنش‌های سریع‌تر و پرشتاب‌تری نسبت به نوسانات بازار ارز پیدا کرده و این نتیجه نبود اطمینان به شرایط اقتصادی کشور است. تورم حاکم بر جامعه سبب شده که عده‌ای از بازار مسکن برای خرید خارج شده و دغدغه مایحتاج اولیه خود را داشته باشند. اگر گروه سوداگران را کنار بگذاریم، گروه دوم با هدف حفظ سرمایه و حفظ ارزش دارایی به بازار مسکن مراجعه می‌کنند. سهم کم گروه اول از بازار موجب شده که رفتار گروه دوم بیشتر بر آینده بازار مسکن مؤثر باشد. بازار مسکن در این سال‌ها طولانی‌ترین رکود بعد از انقلاب را به‌خود دیده‌است؛ رکودی که صرفا تعداد معاملات را کاهش داده و برای مهار قیمت‌ها کاری از پیش نبرده است. تیرماه امسال در حالی معاملات خرید مسکن با ثبت حدود ۴ هزار و ۲۶۰ فقره معامله خرید مسکن به کما رفت که در این‌ماه تورم ماهانه مسکن به نزدیک‌ترین نقطه به صفر رسید. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در مرداد‌ماه هم میزان معاملات مسکن تا سطح 3هزار و 500فقره کاهش پیدا کرده و به پایین‌ترین حد خود رسیده و این در حالی است که آهنگ کاهش قیمت، کندتر از کاهش معاملات ثبت شده است. اما آیا اگر در شرایط کنونی اقتصادی باقی بمانیم، رفتار بازار مسکن تا پایان 1400به همین منوال ادامه خواهد یافت؟ 40درصد تحلیل‌گران بازار مسکن بر این باورند که رفتار بازار مسکن در بازه زمانی مورد بحث، موجب ادامه رکود به همراه کاهش قیمت خواهد شد. 30درصد کارشناسان بر این باورند که بازار با رکود و افزایش قیمت مواجه خواهد شد و 30درصد باقی‌مانده بر این باورند که تعداد معاملات افزایش پیدا خواهد کرد و به همراه آن قیمت‌ها تغییر چندانی نخواهد کرد.

مهدی سلطان‌محمدی، تحلیل‌گر بازار مسکن

به‌نظر می‌رسد بازار مسکن، برای دوره دو الی سه ساله آتی با رکود مواجه باشد. این رکود هم در میزان تولید ادامه خواهد داشت هم رشد قیمت‌ها را به‌گونه‌ای تحت‌تأثیر قرار خواهد داد. همچنین به واسطه شرایطی که برای این بازار متصور هستیم، حجم معاملات هم کاهش پیدا خواهد کرد. سالانه به تولید 800 تا 900هزار مسکن نیاز داریم و این در حالی است که این رقم در سال‌های اخیر به 400هزار واحد در سال رسیده است. این تولید محدود نشان می‌دهد که ما همچنان در عرضه و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با مشکل مواجه هستیم و این مشکل به این سرعت حل نخواهد شد. در طول دوره‌ای که با رکود مواجه هستیم، قیمت‌های حقیقی کاهش پیدا می‌کند اما قیمت‌های اسمی معمولا به رشد اندک خود ادامه می‌دهند. منظور از قیمت حقیقی وقتی است که اثر تورمی از قیمت یک کالا خارج می‌شود و با قیمت واقعی مواجه هستیم. تا قبل از اینکه اثر تورم را از قیمت یک کالا حذف کنیم، با قیمت اسمی مواجه هستیم. همه اینها یعنی در آینده نزدیک، رشد قیمت مسکن کمتر از تورم خواهد بود؛ اگرچه این بازار با رکود مواجه باشد.

مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک

ماجرای بازار مسکن اندکی پیچیده‌تر از بازارهای دیگر است. از طرفی بیش از 85درصد مصالح ساختمان ما تولید کشور است و این می‌تواند وابستگی قیمت مسکن با دلار را کاهش دهد اما از سوی دیگر چه در سال 91و چه در سال 97ما دیدیم که کمی بعد از جهش‌های قیمت دلار، قیمت مسکن هم جهش‌های همسو و تا حدی برابر با بازار ارز را تجربه کرد. تحلیل‌گران اقتصادی بر این باورند که بازار مسکن متاثر از مولفه‌هایی مثل طلا، ارز، بورس و حامل‌های انرژی است. من پیش‌بینی می‌کنم که در آینده، تعداد معاملات در بازار مسکن افزایش پیدا کند و قیمت‌ها هم به ثباتی نسبی برسند. امروزه به‌علت کاهش توان خرید مردم در رکودی طبیعی به‌سر می‌بریم. البته معاملات به‌طور کلی بسته نیست و همواره کسانی که نیاز به خانه دارند در بازار پای معاملات هستند. امروزه تعداد معاملات به حداقل رسیده اما در آینده اینطور نخواهد ماند و جهت حرکت بازار تغییر خواهد کرد.

مهدی روانشادنیا، عضو هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی

بازار امروز به لحاظ تعداد معاملات در کف خود قرار گرفته است. در ماهی که گذشت تنها 3هزار و 300معامله در بازار مسکن ثبت شده که این رقم بسیار رقم پایینی به شمار می‌رود. اگر بناست سرنوشت بازار مسکن را نسبت به امروز و این‌ماه و این وضعیت بسنجیم شک نکنید که تعداد معاملات در بازار افزایش پیدا خواهد کرد. ارقام معاملات ثبت شده در مرداد‌ماه به ما می‌گویند که اگر سه و نیم میلیون واحد مسکونی در تهران داشته باشیم، به فروش رفتن همه آنها بیش از 80سال به طول خواهد انجامید که این روند، چندان منطقی و مداوم به‌نظر نمی‌رسد؛ تعداد معاملات چاره‌ای جز افزایش ندارد اما با توجه به قدرت خرید مردم در این سال‌ها، در نهایت جهت کلی بازار را به سمتی هدایت خواهد کرد که قیمت‌ها در بازار ثبات داشته باشد و حداقل قیمت‌های اسمی در حدود همین مبالغ کنونی باقی بماند. گروه سوداگر امروز از بازار خارج شده و قشر مصرف‌کننده واقعی با توان محدود بعد از مدتی خود را با قیمت‌های جدید سازگار خواهد کرد و به بازار خواهد آمد.

محمد سعید ایزدی، معاون سابق وزیر راه و شهرسازی

با بررسی سیاست‌های کنونی وزارتخانه و اتفاقاتی که در شهرداری می‌افتد به‌نظر می‌رسد سایه رکود بر سر مسکن کشور باقی بماند و قیمت‌ها نیز روند افزایشی را دنبال کنند. سیاست‌هایی که ارگان‌های ذی‌ربط در حوزه شهرسازی دنبال می‌کنند بر شدت رکود مسکن تأثیر گذاشته است. مثلا برنامه‌های وزارتخانه مسیر غلطی را دنبال می‌کند و با مداخله مستقیم در تولید مسکن، بازار را به‌هم می‌ریزد و مجموعه این اتفاقات موجب تداوم رکود در بازار خواهد شد. بازار مسکن امروز به‌دست سوداگران افتاده است و ما برای از بین رفتن قیمت‌های کاذب تلاشی را از سوی مسئولان شاهد نیستیم و همین باعث می‌شود امکان ارائه یک پیش‌بینی کارشناسی براساس رفتار خود بازار از ما سلب شود. سال‌ها طول کشید تا بپذیریم که بخش خصوصی باید تولید‌کننده مسکن باشد و نهادهای دولتی تسهیل‌گر ارائه آن به مردم. اما آیا در راستای این تئوری به درستی اقدام و سیاستگذاری کرده‌ایم؟

فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن

نرخ رشد جمعیت ایران رو به سقوط می‌رود و در کنار آن رشد درآمد سرانه‌ هم برای مردم پیش‌بینی نمی‌شود. همین کافی است تا بازار مسکن دیگر مانند گذشته بازار بزرگ رو به توسعه‌ای نباشد. در این شرایط هم نمی‌توان روند قیمت در بازار را به درستی پیش‌بینی کرد؛ چرا که قیمت به فاکتورهای متعددی وابستگی دارد. اگر بخواهیم به‌طور کلی به این سؤال نگاه کنیم، بازار مسکن از لحاظ حجم و عملکرد رو به افول است و این یعنی بازار مسکن در بخش تولید رو به کوچک شدن است و در بخش قیمت هم می‌توان گفت در 2،3 سال آینده قیمت‌های حقیقی (نه اسمی) یا ثابت خواهند ماند یا کاهش پیدا خواهند کرد. من اصلا افزایش قیمت را برای این بازار محتمل نمی‌دانم. بازار مسکن در سال‌جاری در صورت عدم‌عرضه مناسب به یک دوره رکود تورمی وارد خواهد شد اما برای بعد از آن نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی داشت.

جمشید برزگر، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان

تقاضای موجود در بازار کم نیست اما نیاز به مدیریت دارد. تحریم‌ها و آشفتگی در بازار اقتصادی چندان نمی‌تواند بازار مسکن را مدیریت کند یا بر سرنوشت آن تأثیر به‌سزا و طولانی مدتی داشته باشد. 30الی 40درصد جمعیت کشور امروز به‌دنبال خانه هستند و برای تهیه سرپناه، به حمایت دولت‌ها نیاز دارند. اگر تمهیداتی توسط دولت‌ها در 2،3 سال اخیر برای دهک‌های کم‌درآمد جامعه درنظر گرفته شود، منطقی‌ترین رفتار بازار مسکن افزایش نسبی تعداد معاملات به همراه ثبات قیمت خواهد بود اما اگر باز اتفاقی مانند سال 92 یا 96 بیفتد هیچ‌کس نمی‌تواند بازار را پیش‌بینی کند. من فکر می‌کنم که کاهش قیمت رخ نخواهد داد چرا که همه ساله با یک تورم نسبی مواجه هستیم. انباشت تقاضاهای کنونی هم در نهایت وارد بازار خواهد شد و همین تعداد معاملات رقم خورده را افزایش خواهد داد.

منوچهر بهرویان، تحلیل‌گر بازار مسکن

واقعیت این است که قدرت خرید مردم بسیار پایین آمده است. من سؤال شما را با این فرض پاسخ می‌دهم که اتفاق ویژه‌ای در اقتصاد کشور رقم نخورد. اگر با همین شرایط فعلی بخواهیم 2،3 سال آینده را تحلیل کنیم، من فکر می‌کنم که رکود موجود در بازار مسکن ادامه پیدا خواهد کرد و در کنار آن قیمت‌ها هم پایین خواهد آمد چرا که توان خرید خانه با نرخ‌های کنونی برای بسیاری از مردم وجود ندارد. هم‌اکنون مردم از منابع و ذخایر خود استفاده می‌کنند و نباید فراموش کنیم که این ذخایر رو به زوال است و بالاخره تمام می‌شود. در چنین شرایطی با پایین آمدن تقاضا، قیمت هم بدون شک پایین خواهد آمد. این در حالی است که اگر دولت توانمند باشد و وزیر مسکن با قدرت و برنامه پیش رود می‌تواند مسکن‌های خالی را مدیریت کند یا مسکن‌های مهر نیمه‌تمام را به سرانجام برساند و به شکل گسترده به مردم عرضه کند که سرعت کاهش قیمت در این حوزه

دو چندان خواهد شد. سیاست‌های درست می‌تواند هم رکود را برطرف کند هم قیمت‌ها را پایین آورده و بازار را رقابتی کند. اما آیا سیاست درستی در دست اجرا داریم؟

ایرج رهبر، نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران

توقف تولید در بازار مسکن و بی‌برنامگی یک نتیجه و سیاستگذاری درست یک نتیجه دیگر با خود به همراه دارد. برای پاسخ به سؤال شما باید در ابتدا پرسید: دولت چه برنامه‌ای برای تولید مسکن تا پایان سال 1400خواهد داشت؟ تصور کنید که مسکن مناسب، ارزان قیمت و به اندازه نیاز بازار در اختیار آحاد مردم قرار بگیرد. در چنین شرایطی ثبات به بازار برمی‌گردد؟ منظور از ثبات قیمت، افزایش قیمت در حد متعارف و زیر تورم سالانه است. افزایش قیمت در حد نرمال اتفاق می‌افتد و در کنار آن حجم و تعداد معاملات هم به اندازه استاندارد خواهد رسید چرا که افزایش در عرضه موجب ثبات قیمت (افزایش قیمت متعارف) خواهد شد اما اگر غیراز این باشد و مانند 5سال گذشته هیچ‌برنامه‌ای برای تولید مسکن وجود نداشته باشد، افزایش قیمت و در کنار آن تداوم رکود را خواهیم داشت؛ همین وضعیتی که امروز با آن مواجه هستیم.

حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک تهران

بازار مسکن مدت‌هاست در رکود به سر می‌برد. از سال 92تا سال 96بازار مسکن رکود به همراه ثبات قیمت را تجربه می‌کرد. قیمت مسکن از سال 97جهش‌های بسیاری را تجربه کرد اما این به معنی رونق پیدا کردن بازار و خروج از رکود نیست. مفهوم رونق افزایش حجم معاملات است نه افزایش قیمت. آیا در یکی دو سال اخیر تعداد معاملات انجام شده در بازار مسکن بالا رفته است؟ جواب بدون شک منفی است و پایه آن هم آمارهایی است که بانک مرکزی و مرکز آمار ایران در اختیار ما گذاشته است. حتی در تیرماه 98 که میزان رشد قیمت به 120درصد رسید، میزان معاملات تا مرز 80درصد کاهش پیدا کرده بود. ممکن است بعد از سال 1400، دولتی روی کار بیاید و با سیاست‌های تحولی بازار مسکن را تکان دهد اما اگر بناست با همین سیاست‌ها پیش برویم، من فکر می‌کنم رکود در بازار مسکن ادامه خواهد داشت و به‌دنبال این رکود و کم رونقی- از آنجا که قیمت‌ها از افزایش اشباع شده‌اند- روند نزولی قیمت که امروز شروع شده، ادامه خواهد داشت.

محمد عدالتخواه، کارشناس مسکن

رکود مسکن حل نخواهد شد و قیمت‌ها هم در وضعیت کنونی کاهش پیدا نخواهد کرد. چرا که مالکین به امید گران شدن از فروش خانه‌ها و زمین‌های خود خودداری می‌کنند. اساسا من مخالف پیش‌بینی کردن چنین بازاری هستم. ببینید! با سقوط ریال، قیمت‌ها بالا می‌رود و درآمدها کاهش پیدا می‌کند. در این شرایط متقاضیان واقعی نمی‌توانند در بازار مسکن حضور داشته باشند و باعث می‌شود بازار به شکل طبیعی واکنش نشان دهد و قابل پیش‌بینی نباشد. دولت هم که کار خودش را می‌کند و مسئله اصلی را رکود مسکن قرار داده است و این در حالی است که رکود به تنهایی قابلیت پرداختن و بررسی ندارد. هدف دولت البته مشخص است؛ جذب سرمایه و تولید اشتغال. اما نگاه به این شکل غلط است. چرا که خریدار واقعی وجود ندارد که برای این خریدار برنامه‌ریزی شود.