قهر نقدینگی با بازار مسکن

مردادماه امسال نقطه عطفی در تعیین تکلیف بازار مسکن به شمار می‌رود. به‌نظر می‌رسد تحولات تابستان امسال تا حدودی تکلیف آینده این بازار را روشن می‌کند.

کد خبر: ۳۷۹۱۳۷

۱۶ شهريور ۱۳۹۸

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری؛ براساس آمارها، باوجود اینکه میانگین قیمت مسکن در 5‌ ماه امسال دوبرابر بیش از مدت مشابه پارسال است، در سایه رکود سنگین و کاهش شدید حجم و ارزش معاملات، مجموع نقدینگی مبادله شده در بازار مسکن 12.5 درصد نسبت به پارسال افت کرده و عقب‌نشینی خریداران به چالش اصلی بازار تبدیل شده است.  در مردادماه امسال، متوسط قیمت خریدوفروش هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 13 میلیون و 190 هزار تومان رسید که نسبت به تیرماه 3.1درصد کاهش ولی نسبت به مردادماه پارسال 77.5 درصد افزایش دارد. در مردادماه تعداد معاملات خریدوفروش مسکن به 3 هزار و 368 واحد رسید که نسبت به تیرماه 31.2 درصد و نسبت به مردادماه پارسال 74.3 درصد کاهش نشان می‌دهد. براساس این آمارها در مردادماه امسال عملاً تب تورم در بازار مسکن فرو نشسته و این بازار از دوره رکود تورمی وارد دوره سنگین رکود معاملاتی شده است.

نقشه قیمتی بازار مسکن تهران

در‌ماه گذشته منطقه 19 تهران با میانگین قیمت 5میلیون و 810 هزار تومان، ارزان‌ترین منطقه تهران بوده و در مقابل منطقه یک با میانگین قیمت 29 میلیون و 210 هزار تومان برای هر مترمربع زیربنای مسکونی، همچنان جایگاه گران‌ترین منطقه تهران را حفظ کرده است. براساس آمارها در معاملات مردادماه بازار مسکن تهران، برای نخستین بار میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در منطقه 4تهران از میانگین قیمت بازار پایین‌تر آمده، تا پیش از این همواره میانگین قیمت مسکن در مناطق یک تا 6 پایتخت بالاتر از میانگین نرخ بازار ثبت می‌شد.

از دیگر نکات بازار مسکن مردادماه امسال، تداوم کوچ نقدینگی به مناطق ارزان و جنوبی شهر بوده که باعث شده رشد سالانه قیمت مسکن در منطقه 18 تهران با ثبت رکورد رشد 102 درصدی، بیشترین افزایش قیمت را تجربه کند. البته این کوچ نقدینگی لزوماً بر قیمت مسکن در همه مناطق ارزان‌قیمت شهر اثرگذار نبوده و منطقه 19 که استقبال کمتری برای سرمایه‌گذاری داشته، با رشد 54.2درصدی، کمترین میزان رشد سالانه در قیمت مسکن را تجربه کرده است.

منطقه 5 همچنان رکورددار

بررسی توزیع فراوانی تعداد معاملات انجام شده به تفکیک مناطق 22 گانه تهران نشان می‌دهد در مردادماه امسال همچنان منطقه 5 با سهم 12.5 درصد از کل معاملات بازار مسکن، رکورددار تعداد معاملات مانده و منطقه 22 با سهم 0.8 درصد از کل معاملات بازار مسکن تهران، عنوان راکدترین بازار مسکن پایتخت را به‌خود اختصاص داده است. در این‌ماه 6منطقه پایتخت شامل مناطق 5، 2، 4، 10، 14و 7 به‌ترتیب پرمعامله‌ترین مناطق تهران بوده‌اند و بیش از نیمی از حجم معاملات را به‌خود اختصاص داده‌اند. براساس آمار و اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در مردادماه امسال، عنوان بیشترین کاهش تعداد معاملات مسکن به منطقه 22 تهران اختصاص یافته که تعداد معاملات آن 80.8 درصد افت کرده است. در مقابل، منطقه 19 تهران که از نظر رشد قیمتی هنوز 50 درصد عقب‌تر از میانگین رشد بازار است، کمترین کاهش را از نظر تعداد معاملات تجربه کرده است.

نبض بازار در دست میلیاردرها

آمارها نشان می‌دهد در مردادماه امسال، 47.4 درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از 12 میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنا اختصاص داشته و درمجموع 43 درصد از واحدهای معامله شده در این ماه، بیش از یک میلیارد تومان قیمت داشته‌اند. از سوی دیگر، بررسی میزان کاهش معاملات واحدهای مسکونی از نظر متراژ نشان می‌دهد در مردادماه امسال بیشترین میزان کاهش به واحدهای با متراژ 140 تا 160 متر اختصاص داشته و واحدهای با متراژ بیش از 200 مترمربع زیربنا از کمترین کاهش رشد برخوردار بوده‌اند. با توجه به اینکه در وضعیت فعلی اغلب دهک‌های درآمدی از خرید خانه ناتوان شده‌اند، این آمارها از تداوم معاملات در واحدهایی حکایت دارد که اصولاً متقاضیان آنها دهک‌های بالای درآمدی است و همچنان معاملات آنها با وضعیت بهتری نسبت به کلیت بازار دنبال می‌شود.

کاهش 12.5 درصد گردش مالی

بررسی تحولات بازار مسکن شهر تهران در 5 ماه سال 1398 حاکی است در این دوره زمانی 30 هزار و 200 واحد مسکونی معامله شده که 54.9 درصد کمتر از دوره مشابه سال قبل است. میانگین قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی در این دوره نیز به 12 میلیون و 870 هزار تومان رسیده که نسبت به 5 ماهه 97 بالغ‌بر 98.2 درصد افزایش نشان می‌دهد. از دیگر نکات به‌دست آمده از اطلاعات مربوط به بازار مسکن در 5 ماهه امسال این است که مجموع نقدینگی مبادله شده در این دوره زمانی به 32 هزار و 470 میلیارد تومان رسیده و باوجود رشد دو برابری قیمت‌ها، به‌خاطر افت قابل‌تأمل تعداد معامله هنوز 12.5 درصد از دوره مشابه سال قبل کمتر است. این کاهش حجم نقدینگی مبادله شده در بازار مسکن، نشانه محکمی برای کاهش نقد شوندگی بازار مسکن است و نشان می‌دهد در سایه رکود سنگین بازار مسکن، خریداران به‌صورت جدی از بازار خارج شده‌اند.