فرار متقاضیان واقعی از بازار مسکن

بازار مسکن در آستانه دوره رکود خود قرار گرفته و با کاهش شدید معاملات روبه‌روست. بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی، در تیرماه سال جاری تعداد چهار هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران معامله شده است که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶/۶۴ درصد کاهش نشان می‌دهد.

کد خبر: ۳۷۴۶۴۴

۲۸ مرداد ۱۳۹۸

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، این در حالی‌ست که در این ماه از شتاب رشد قیمت مسکن نیز کاسته شده و به طور میانگین، نرخ واحدهای مسکونی در تیرماه، تنها 0/4 درصد نسبت به ماه قبل از آن، افزایش یافته است. اما طبعا رقم میانگین ۱۳میلیون و ۳۵۰ هزار تومان برای هر متر مربع آپارتمان، نرخ بالایی محسوب می‌شود که بسیاری از متقاضیان واقعی مسکن را از این بازار فراری داده است.

اگرچه اوج افزایش قیمت مسکن در تابستان سال گذشته رخ داد و با التهاب بازارهای دیگر همزمان شد اما این همزمانی به معنای آن نبود که لزوما افزایش نرخ ارز و تلاطم بازارهای دیگر، دلیل افزایش نرخ مسکن است. در عین حال، کارشناسان این تحولات را بی‌تاثیر ندانسته‌اند اما همواره تاکید می‌کنند که افزایش نرخ مسکن از شهریورماه سال 96 آغاز شده است. بر این اساس سیگنال‌های رشد قیمت در سال 97، به بازار ارسال شده بود و فعالان این بازار برخلاف عموم مردم در انتظار رشد نرخ‌ها بودند. اما شاید بتوان گفت همزمان شدن دوره خروج از رکود مسکن با التهابات ارزی توانست شتاب بیشتری به رشد قیمت‌ها ببخشد و در عین حال به ضرر بازار مسکن تمام شود زیرا رشد شتابان، عرق سرد رکود را زودتر از آنچه باید بر پیشانی معاملات مسکن نشاند. در این میان برخی از صاحبان املاک توانستند در سایه انتظارات تورمی جامعه، به سرعت املاک خود را به چندبرابر قیمت گذشته به فروش برسانند و از این مسیر سود خوبی کسب کنند. اما کسانی که بیش از دیگران در این دوره متضرر شدند، متقاضیان حقیقی بازار مسکن بودند. کسانی که به مدد پس‌اندازها و با امید به وام‌ و تسهیلات مسکن به دنبال خرید خانه بودند اما ناگهان با رشد فزاینده قیمت‌ها و گرانی روزانه مسکن مواجه شدند. در این میان برخی موفق به خرید خانه شدند و برخی نیز دوباره جا ماندند. یک کارشناس اقتصاد مسکن اخیرا مطرح کرده است که کشور سالانه به 900 هزار میلیارد تومان بودجه نیاز دارد تا کسری مسکن را جبران کرده و بازار عرضه و تقاضا را به تعادل برساند. نکته اینجاست که این رقم، معادل یارانه پنهان سالانه کشور بوده که به عقیده صاحب‌نظران مشمول هدررفت منابع است.

بازار مسکن در انتظار متقاضیان واقعی

از چهار ماهه اخیر به این سو به‌عنوان دوره رکود تورمی در بازار مسکن یاد می‌شود. از آن رو که قیمت‌ها همچنان در حال رشد بوده اما معاملات کاهش یافته و بازار در رکود فرو رفته است. اتاق بازرگانی تهران در جدیدترین گزارش خود از معاملات مسکن در چهارماهه آغازین سال جاری از کاهش 50درصدی معاملات در این بازه زمانی خبر داده است. اکنون نیز اگرچه رشد قیمت شتاب بسیار کمتری دارد و شاید در حال متوقف‌شدن نیز باشد اما حقیقت آن است که خرید و فروش ملک به شدت کاهش یافته و از هیاهوی برپا شده در چندماه گذشته هیچ خبری نیست. اکثر قریب به اتفاق کارشناسان اقتصاد مسکن اعلام می‌کنند که دوره رکود در راه است و در سال 99 بازار مسکن رسما وارد دوره رکود می‌شود. البته این بدان معنا نیست که قیمت‌ها رشد نخواهند کرد بلکه مسکن در بطن خود افزایش قیمت‌ها را حفظ و انباشت کرده و به محض اتمام دوره رکود و یک نقطه عطف اقتصادی، تمامی آنها را جبران خواهد کرد. بیت‌اله ستاریان- کارشناس اقتصاد مسکن- در گفت‌وگویی که پیش از این  داشته است در توضیح این مطلب می‌گوید: رکود تورمی همیشه یک مقطعی در حد یک فصل یا دو فصل اتفاق می‌افتد. بعد از آن، قیمت ثابت می‌شود. این به معنای آن نیست که قیمت افت می‌کند. قیمت معمولا در بازار ثابت می‌شود اما در باطن خود این رشد را ادامه می‌دهد. به این ترتیب که بلافاصله با ایجاد یک رونق در اقتصاد یا یک جرقه اقتصادی، تمام دوره رکود خود را جبران می‌کند و قیمت افزایش خواهد یافت. این روند پیش از این نیز در سال 91 اتفاق افتاده بود و در سال آینده نیز مجددا تکرار خواهد شد. به نظر می‌رسد از این پس تنها متقاضیان واقعی بازار که دارای قدرت خرید مسکن هستند به معاملات اقدام خواهند کرد و سوداگران فعلا از این بازار دور خواهند ماند.

کاهش قدرت خرید مسکن

در عین حالی که پیش‌بینی می‌شود اکنون سمت تقاضا از سفته‌بازی خالی شده و بازار مسکن برای متقاضیان واقعی خانه آماده است، کاهش معاملات اندکی ناامیدکننده به نظر می‌رسد. پیش از این در آغاز دوره رکود متقاضیان واقعی بیشتری در بازار حضور داشتند اما در این دوره، سمت تقاضا به سمت تماشا تبدیل شده است. مردمی که پیش از التهابات سال 97 امیدوار بودند با تبدیل دارایی‌ها، پس‌اندازها، پاداش خدمت و استفاده از تسهیلات بانکی می‌توانند پس از سال‌ها انتظار صاحبخانه شوند، پس از تورم بزرگ بخش مسکن، تنها به تماشای بازار نشسته‌اند و تمام دارایی‌های آنها نیز جوابگوی قیمت ‌های سربه فلک‌کشیده خانه نیست. قیمت مسکن در تیرماه سال جاری بیش از 90درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش داشته است. این در حالی است که قدرت خرید خانوارها به ‌شدت کاهش یافته و با کاهش ارزش پول، توانایی تهیه کمترین مایحتاج نیز از بسیاری از خانوارها سلب شده است. در عین حال اگرچه مبلغ تسهیلات مسکن نیز قدرت خود را از دست داده و مجالی برای اثرگذاری ندارد اما از سوی دیگر هزینه خرید آن نیز افزایش داشته است. آمارها نشان می‌دهند هر ورق از تسهیلات مسکن در این روزها حدود 45هزار تومان داد و ستد می‌شود؛ به طوری که هزینه وام مسکن زوج‌های تهرانی حدود 10میلیون و 800هزار تومان است. در صورتی که این رقم در تیرماه حدود 10میلیون و 500هزار تومان بود. بر این اساس قیمت اوراق در طول تنها یک ماه 300هزار تومان افزایش یافته است. کارشناسان اقتصادی، تسهیلات بانکی برای تهیه مسکن را چه از نظر تعداد و چه از نظر مبلغ بی‌تاثیر می‌دانند. ستاریان می‌گوید: کل تسهیلات کشور هم راهکار نخواهد بود. زیرا موضوعی که ما درباره آن صحبت می‌کنیم، در حقیقت یک کسری بسیار عظیم در بخش مسکن است. تسهیلات می‌تواند به 10هزار، 50هزار یا 100هزار فرد و مورد تعلق بگیرد. بیش از اینکه نمی‌توانند تسهیلات بدهند؛ این 100هزار مورد در مقابل یک میلیون و 400هزار واحد مسکونی مورد نیاز ما چقدر کارآمد است؟ اکنون ما سالانه بیش از یک میلیون واحد مسکونی کسری داریم تا بتوانیم نیاز رو به رشد بازار مسکن را پاسخ دهیم. اگر پیک تولید واحد مسکونی را در سال یک میلیون تعداد هم فرض کنیم، این میزان تسهیلات در مقابل آن، اصلا قابل بحث نیست. صاحب‌نظران توصیه می‌کنند که دولت باید به جای افزایش نرخ تسهیلات به دنبال راهکارهایی برای افزایش قدرت خرید مردم از یکسو و تولید و تامین مسکن مورد نیاز سالانه از سوی دیگر باشد تا بتواند بازار مسکن را متعادل کند.