مسکن هم کوتاه می‌آید؟

بازار ارز این روزها آرام‌تر از هر زمان دیگری در سال ۹۸ است و در حدود یک هفته گذشته، روندی کاهشی به خود گرفته است؛ به‌طوری که نرخ دلار از حدود ۱۳۵۰۰ تومان در هفته گذشته، از دیروز وارد کانال ۱۲۲۰۰ تومان شده است. کارشناسان امیدوارند این آرامش به بازار مسکن نیز منتقل و بخشی از حباب قیمت‌ها در این بازار نیز تخلیه شود.

کد خبر: ۳۶۷۳۰۲

۲۷ تير ۱۳۹۸

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از صمت، یکی از فعالان بازار مسکن با اشاره به اثربخشی وضعیت ارز بر بازار مسکن، معتقد است مهم‌ترین پیش‌نیاز ثبات در بازار مسکن، تزریق امنیت روانی به جامعه است که موجب افزایش سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و رفع بخشی از نیاز این حوزه می‌شود.

محمدمهدی مافی در پاسخ به پرسشی مبنی بر تاثیر کاهش نرخ ارز بر بازار مسکن بیان کرد: تغییر وضعیت بازار ارز بر بازار مسکن اثر می‌گذارد؛ البته باید متناسب با همان میزانی که ارز کاهش نرخ داشته، انتظار کاهش نرخ مسکن را داشته باشیم.

وی ادامه داد: تا این لحظه نرخ ارز حدود ۱۳ درصد کاهش داشته و می‌توانیم انتظار همین میزان کاهش نرخ یا کمی بیشتر را در بازار مسکن نیز داشته باشیم.

مافی اضافه کرد: روند نزولی بازار سرمایه‌ای تاثیر خود را بر دیگر بازارها سریع نشان می‌دهد و اگر بازاری مانند بازار سکه و ارز ثبات پیدا کند، خیلی زود در بازار مسکن شاهد تاثیر مثبت آن خواهیم بود.

او احتمال افزایش نرخ مسکن همزمان با کاهش نرخ ارز، به‌دلیل سوق پیدا کردن سرمایه‌ها به بازار مسکن را منتفی دانست و گفت: درحال‌حاضر نرخ مسکن افزایش زیادی داشته، به طوری که بازار کشش قیمت‌های بالاتر و مصرف‌کننده توان خرید ندارد.

مافی با بیان اینکه بازار فعلی مسکن، بازار مصرفی نیست، اضافه کرد: بازار مصرفی در شرایط ثبات، سرمایه‌های کمتری جذب می‌کند زیرا خواب سرمایه در آن زیاد است. همچنین نقدشوندگی مسکن در دوره رکود، سریع نیست، درحالی که سرمایه‌گذاران تمایل دارند پول خود را به بازاری ببرند که قابلیت نقدشوندگی سریع داشته باشد یا به سرعت رشد کند.

این کارشناس با تاکید بر اینکه ثبات شرایط سیاسی و اجتماعی کشور، شرطی مهم برای آرامش‌بخشی به بازار مسکن و تاثیر مثبت آن بر بازار، از تاثیر کاهش نرخ ارز هم بیشتر است، ادامه داد: اگر امنیت روانی جامعه تامین شود، شاهد افزایش سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن خواهیم بود و این، به نفع بازار است.

او توضیح داد: هرچه سرمایه‌های کلان‌تر به حوزه مسکن جذب شود و سازندگان بتوانند پروژه‌های بزرگ‌تری اجرا کنند، وضعیت مسکن بهتر و بازار واقعی‌تر خواهد شد.

لزوم قطع رابطه ارز و مسکن

یک کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است بازار مسکن همین حالا هم وارد دوره رکود و ثبات شده که این وضعیت در اثر افزایش نرخ واحدهای مسکونی در ماه‌های گذشته، نبود معامله مصرفی و کاهش ساخت‌وساز رخ‌داده است.

حسین عبداللهی بیان کرد: باتوجه به اینکه مسکن تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده، با ارز مرتبط است و درحال‌حاضر ارز و مسکن، رابطه‌ای مستقیم با هم دارند. البته تفاوت این دو در آن است که مسکن در کنار خوراک و پوشاک، جزو نیازها و کالای اساسی به‌شمار می‌رود.

عبداللهی با تاکید بر اینکه باید وابستگی ارز و مسکن را از بین ببریم، افزود: با استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه می‌توانیم این وابستگی را کاهش دهیم.

باتوجه به اینکه با افزایش نرخ ارز یا سکه، نقدینگی به سمت بازارهای موازی می‌رود، نباید اجازه دهیم نقدینگی سرگردان، وارد بازار مسکن شود و شاهد افزایش نرخ مسکن باشیم. برای این کار می‌توانیم از ابزار مالیات بر عایدی سرمایه استفاده کنیم.

وی با تاکید بر اینکه درحال‌حاضر بازار مسکن وارد دوره رکود شده، افزود: افزایش نرخ مسکن به اندازه‌ای بوده که مصرف‌کنندگان و خریداران واقعی، دیگر قادر به خرید مسکن نیستند. در این شرایط یکی از عواملی که می‌تواند از افزایش بیشتر نرخ مسکن جلوگیری کند، از بین بردن ارتباط میان ارز و مسکن است.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به لزوم تفکیک تقاضاهای موجود در بازار مسکن به دو نوع مصرفی و سوداگرانه گفت: باتوجه به اینکه تقاضای مصرفی مسکن کاهش یافته، تولید مسکن هم کاهش خواهد داشت. این تجربه‌ای است که در سال ۹۱ داشتیم.

در آن زمان افزایش نرخ زیادی در بازار مسکن داشتیم و قیمت‌ها به اندازه‌ای بالا رفت که این بازار وارد رکود تورمی شد.

درواقع نرخ مسکن بالا رفت اما معامله برای تقاضای مصرفی انجام نشد. این مسئله موجب رکود در ساخت‌وساز شد، به طوری که میزان ساخت‌وساز از ۸۰۰ هزار واحد به ۳۵۰ هزار واحد در سال رسید.

او ادامه داد: باتوجه به وضعیت فعلی می‌توان پیش‌بینی کرد امسال نیز چنین اتفاقی بیفتد؛ یعنی در ساخت‌وساز رکود خواهیم داشت و باتوجه به اینکه بخش تقاضای مصرفی مسکن نیز دیگر قادر به خرید نیست، کاهش نرخ ارز دیگر نمی‌تواند تاثیری در مسکن داشته باشد و پیش‌تر وارد دوره رکود شده‌ایم.

کاهش نرخ مسکن با ابزارهای مالیاتی

عبداللهی با تاکید بر اینکه در سال‌های گوناگون، بازار مسکن نوسان قیمتی متعددی را پشت سر گذاشته و درحال‌حاضر با افزایش بی‌اندازه قیمت‌ها وارد دوره رکود شده‌ایم، اضافه کرد: باید رشدی منطقی در نرخ مسکن داشته باشیم که متناسب با تورم عمومی باشد اما این مسئله اتفاق نمی‌افتد. در کشورهای دیگر با استفاده از ابزار مالیات بر عایدی سرمایه، نوسان بازار مسکن کنترل می‌شود و ما نیز می‌توانیم با این ابزار، تا اندازه‌ای نوسان بازار مسکن را کنترل کرده و به سمت تولید برویم.

او با بیان اینکه باید با تسهیلات‌دهی به سازندگان در زمینه واگذاری زمین و صدور پروانه ساخت، زمینه تولید مسکن را فراهم کنیم، ادامه داد: درحال‌حاضر شهرداری‌ها، تعرفه صدور پروانه ساخت را افزایش داده‌اند که این مسئله به سازندگان آسیب می‌رساند و جلو تولید را می‌گیرد.

این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: لازم است تولید مسکن را افزایش دهیم و با مالیات بر عایدی سرمایه، نوسان و سوداگری را از بازار خارج کنیم.

عبداللهی با بیان اینکه دریافت مالیات از خانه‌های خالی هم می‌تواند در آرامش‌دهی به بازار مسکن یاری‌رسان باشد، تاکید کرد: البته قانون مالیات بر خانه‌های خالی که در سال ۹۴ تصویب شده به‌دلیل نرخ پایین این نوع مالیات، بازدارنده نیست و باید اصلاحی در رقم این مالیات انجام شود.

او با یادآوری این نکته که نرخ مالیات بر خانه‌های خالی باید آنقدر بالا باشد که کسی جرات نکند واحد مسکونی خود را خالی نگه دارد، گفت: درحال‌حاضر بیش از ۲.۵ میلیون خانه خالی در تهران داریم که حجم عظیمی سرمایه در آنها بلوکه شده است. این سرمایه باید به سمت تولید خانه‌های متناسب با نیاز مردم برود؛ همین کار باعث کاهش نرخ مسکن خواهد شد.

این کارشناس، تکمیل و عرضه مسکن مهر باقیمانده را از دیگر راه‌های کاهش نرخ مسکن عنوان کرد و افزود: عرضه این خانه‌ها از جمله راه‌های کوتاه‌مدت برای حل بخشی از مشکل مسکن اقشار کم‌درآمد است.