‌٣١درصد سهم اجاره نشینی در کشور ‌؛

کلید «مسکن ملی» برای قفل بازار/ مسکن ملی قیمت‌ها را کنترل می‌کند؟

حاشیه‌سازی قیمت مسکن در‌ سال ٩٧ بسیاری از مشتریان این بازار را دچار شوک کرد. میانگین قیمت مسکن در تهران که تا‌ سال ٩٦ چیزی حدود ٤‌میلیون و ٥٠٠‌هزار تومان به ازای هر مترمربع بود، در فروردین ٩٨ و بنا به اعلام بانک مرکزی به ١١‌میلیون تومان رسید.

کد خبر: ۳۵۹۱۷۶

۲۱ خرداد ۱۳۹۸

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از شهروند، این مسأله موجب شد که وزارت راه و شهرسازی اعلام کند که طرحی با عنوان مسکن ملی برای کنترل بازار آماده کرده است تا قیمت‌ها را مهار کند. طرح مسکن ملی در روزهای اخیر و در مجلس به مشورت و گفت‌وگو گذاشته شد و حالا وزارت شهرسازی می‌گوید که استارت کار را زده است اما مسکن ملی دقیقا قرار است چه اتفاقی را در بازار رقم بزند و آیا واقعا به مهار قیمت‌های افسارگسیخته کمک می‌کند؟

خانه‌های استیجاری دولتی

یکی از بندهای طرح ملی مسکن این است که دولت برای مستاجران دهک اول و دوم و درواقع نیازمندان، خانه‌های اجاره‌ای می‌سازد؛ این خانه‌ها به صورت دولتی ساخته می‌شوند و به مستاجران نیازمند واگذار می‌شوند. بر اساس این طرح که در سایر کشورهای جهان هم اجرا می‌شود، مالکیت خانه‌ها به نیازمندان واگذار نمی‌شود؛ زیرا مطالعات نشان داده است که نیازمندان پس از تحویل‌گرفتن این خانه‌ها آن را فروخته و صرف سایر هزینه‌هایشان ازجمله درمان و... می‌کنند و دوباره به چرخه بی‌خانمان‌ها برمی‌گردند.

بر اساس این طرح نیازمندان به‌ عنوان اجاره‌نشین تا زمان توانمندی در این خانه‌ها ساکن می‌شوند و مبلغ ناچیزی به‌ عنوان اجاره می‌پردازند که درواقع هزینه نگهداری و تعمیر ساختمان است.

بستن پرونده مسکن مهر

از حدود ٢‌میلیون مسکن مهری که ساخته شده است، همچنان حدود ٥٠٠ هزار مسکن مهر تکمیل نشده است. دولت می‌گوید که با تکمیل ٥٠٠‌هزار مسکن مهر و واردکردن آن به بازار، درواقع نیمی از تقاضای سالانه بازار به مسکن پاسخ داده می‌شود و این افزایش عرضه می‌تواند قیمت مسکن را کاهش دهد. بنا به  گفته  محمد اسلامی، وزیر راه‌وشهرسازی از بین ساختمان‌های مسکن مهر که هنوز تحویل داده نشده‌اند، در حال حاضر جز مواردی که دارای مباحث حقوقی و قضائی هستند، همه خانه‌های مسکن مهر تعیین تکلیف شده‌اند. البته به گفته وزیر راه و شهرسازی برخی از واحدها فاقد متقاضی هستند که قرار است این خانه‌ها هم با سازوکارهایی به افراد نیازمند کمیته امداد و بهزیستی تحویل داده شود.

زمین از دولت، ساخت‌وساز از مردم

سهم قیمت زمین از ساخت‌وساز در برخی مناطق ایران به بالای ٨٠‌درصد می‌رسد و به‌طور میانگین چیزی حدود ٦٠‌درصد قیمت تمام‌شده خانه، مربوط به قیمت زمین است. این موضوع درواقع به دلیل جولان دلالان زمین است که موجب افزایش شدید قیمت مسکن شده است. حالا وزارت راه و شهرسازی به تمام استانداری‌های ایران نامه زده است که زمین‌های دولتی را به صورت رایگان در اختیار پیمانکاران قرار دهند تا در آنها ساخت‌وساز انجام شود و خانه‌های ارزان‌قیمتی تهیه و به مردم فروخته شود.  بر اساس آماری که وزیر کشور اعلام کرده، بیش از یک‌میلیون هکتار زمین دولتی در سراسر کشور وجود دارد که وزارت کشور می‌تواند آنها را در اختیار واحدهای مسکن‌ساز قرار دهد تا از این طریق سهم قیمت زمین از قیمت ملک را کاهش دهد اما مسأله اینجاست که این زمین‌ها در چه مناطقی قرار دارند. آیا قرار است طرح مسکن ملی هم به سرنوشت مسکن مهر دچار شود؟ این موضوعی است که هنوز وزارت راه و شهرسازی پاسخ روشنی به آن نداده است.

ساخت‌وساز ارزان در بافت فرسوده

چیزی حدود یک‌سوم جمعیت شهرهای ایران در بافت‌های فرسوده و یا حاشیه شهرها زندگی می‌کنند. این افراد به دلیل این‌که تمکن مالی کافی را برای نوسازی خانه‌هایشان ندارند، سال‌ها در همان بافت فرسوده ساکن می‌مانند و چهره شهرها به‌سرعت نوسازی نمی‌شود. حالا وزارت راه و شهرسازی با راهکارهایی تلاش کرده است تا ساخت‌وساز در بافت فرسوده را ارزان‌تر تمام کند.

بر اساس اعلام مدیران سازمان بازآفرینی شهری، با تمهیدات در نظر گرفته شده برای ساخت‌وساز در بافت فرسوده، ساخت هر مترمربع خانه در مناطق فرسوده چیزی حدود ٣٠٠ تا ٥٠٠‌هزار تومان ارزان‌تر تمام می‌شود.

این سازمان اعلام کرده است که هزینه صدور پروانه‌های ساخت و ساز، عوارض و تراکم و سایر هزینه‌های اداری برای ساخت‌وساز در بافت فرسوده مشمول تخفیف‌های ویژه شده است. به‌علاوه این‌که سود وام بانکی ساخت‌وساز در بافت فرسوده بین ٨ تا ٩‌درصد است. البته بیشتر این تسهیلات برای بناهای بالای ۳۰‌سال است.

فروش خانه‌های وام‌دار به مشتریان

وام ساخت‌وساز انبوه‌سازان قابل انتقال به خریداران است. این یعنی اگر هر سازنده روی خانه‌ای ١٠٠‌میلیون تومان وام گرفته باشد، می‌تواند خانه را به مشتریان بفروشد و مشتریان وام آن را تسویه کنند. این خانه‌های وام‌دار کمک می‌کند که مشتریان با قدرت خرید کمتر خانه‌های وام‌دار و ارزان بخرند.

بانک مرکزی اعلام کرد که تسهیلات ساخت مسکن حدود ۶۰‌درصد افزایش یافته و قابل انتقال به خریدار است. همچنین به گفته اسلامی، وزیر راه و شهرسازی تلاش شده تا منابع مالی که‌ سال گذشته ١٠٠‌هزار‌میلیارد تومان در نظر گرفته شده بود، افزایش یابد تا دولت بتواند ٦٠ درصد مبلغ ساخت مسکن را به صورت وام بانکی تأمین کند.

آیا این اقدامات باعث کنترل قیمت مسکن می‌شود؟ این پرسشی است که از علی سلطان‌محمدی، کارشناس مسکن پرسیده‌ایم. او  می‌گوید عوامل مختلفی باعث جهش قیمت‌ها در بازار مسکن شده است. ریزش ارزش پول و تورم دو رقمی که اقتصاد ما سال‌هاست با آن دست به گریبان است، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگر و کمبود عرضه مسکن و ... همه و همه مسائلی است که باعث رشد قیمت می‌شود.  هرچند دولت در نظر دارد با ساخت و عرضه حدود ٤٠٠‌هزار خانه به تعدیل قیمت‌ها در بازار کمک کند، کارشناس بازار مسکن می‌گوید که کنترل بازار مسکن در کوتاه‌مدت امکان‌پذیر نیست و تا زمانی که نرخ تورم در اقتصاد کنترل نشود، نمی‌توان به کاهش یا حتی ثابت‌ماندن قیمت‌ها امید داشت. او با اشاره به طرح مسکن مهر ادامه داد: «بیشترین ساخت‌وساز مسکن مهر در سال‌های ٨٩ تا ٩٢ صورت گرفت که اتفاقا در همین بازه زمانی شاهد یکی از بزرگترین جهش‌های قیمتی در  بازار خرید و فروش خانه بودیم و اجرای این طرح نتوانست به کاهش قیمت‌ها در بازار کمک کند.»  در بازار اجاره هم وضع چندان مطلوب نیست. معاملات قطعی نشان می‌دهد نرخ اجاره آپارتمان‌های کمتر از پنج‌سال ساخت در شمال تهران متری ۶۰ تا ۹۰‌هزار تومان، مناطق میانی ۴۰ تا ۶۰‌هزار تومان در هر متر مربع و مناطق جنوبی ۲۰ تا ۴۰‌هزار تومان در هر متر مربع است.   سلطان‌محمدی درباره بازار اجاره توضیح می‌دهد: «با توجه به کاهش ارزش پول ملی که رخ داده، اجاره دریافتی مالکان نه‌تنها بیشتر نشده بلکه کمتر هم شده است.» او با اشاره به تورم بالای ٤٠‌درصدی در اقتصاد ایران ادامه داد: «براساس گزارش‌های اعلامی از طرف بانک مرکزی، اجاره‌بها چیزی حدود ٢٥‌درصد افزایش پیدا کرده و در بدترین حالت این رقم به ٣٠‌درصد می‌رسد.» به گفته او، نرخ اجاره‌بها متاثر از قیمت خانه بوده و قیمت خانه هم تحت‌تأثیر نرخ تورم افزایش پیدا می‌کند. هرچند امسال اجاره‌بها به میزان رشد قیمت خانه بالاتر نرفته است، اما این دو شاخص در درازمدت با یکدیگر منطبق خواهند شد.

عدد بازی مسکن

‌١١٢‌میلیون ریال ‌ میانگین قیمت هر مترمربع خانه در تهران ‌

آخرین گزارش بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در مورد بازار مسکن تهران، نشان می‌دهد میانگین قیمت آپارتمان نوساز ‌مسکونی در تهران  در فروردین به بیش از ١١٢‌میلیون ریال رسیده است. این روند نشان‌دهنده رشد حدود ١٠٤درصدی بهای ‌مسکن در یک‌سال منتهی به انتهای فروردین‌ماه ١٣٩٨ است.‌

١٠٣ هزار‌میلیارد تومان‌ تسهیلات مسکن پرداخت شد ‌

امروز سقف تسهیلاتی که برای زوجین در شهرهای بزرگ همانند تهران در نظر گرفته شده ۱۶۰میلیون تومان است که به‌نسبت ‌گذشته حدود ۶۰درصد افزایش پیدا کرده است‎.‎‌ به گفته عبدالناصر همتی رئیس‌کل بانک مرکزی، سهم تسهیلات اختصاص‌یافته به ‌مسکن در‌سال گذشته ١٠٣‌هزار‌میلیارد بوده است. ‌

‌٧٧ درصد‌ مسکن تولیدی جنبه سرمایه‌گذاری داشت

از‌سال ۸۵ تا ۹۴ شاهد ساخت ۱۰.۵‌میلیون مسکن در کشور بودیم، اما تنها ۲.۵‌میلیون در اختیار افراد قرار گرفته و خانه‌دار ‌شده‌اند، یعنی ۷۷‌درصد مسکن تولیدی ما جنبه سرمایه‌گذاری و سوداگری داشته است.‌

‌۵۰‌درصد ‌عرضه مسکن کمتر شد ‌

حسین افشین، نماینده مرکز پژوهش‌های مجلس که معتقد است یکی از دلایل افزایش قیمت در بازار مسکن به کمبود عرضه باز ‌می‌گردد، می‌گوید: «در ۵‌سال اخیر یعنی از‌سال ۹۲ تا‌سال ۹۷، ۵۰‌درصد عرضه مسکن کاهش پیدا کرده است.»‌

‌٢٦٠٠٠٠٠ مسکن‌ احتکار شده است ‌

حسین مقصودی، نماینده مردم سبزوار در مجلس می‌گوید که حدود ٢میلیون و ۶۰۰‌هزار مسکن احتکارشده وجود دارد. به گفته ‌او، در جریان برنامه ششم توسعه قرار بر این شد که هر‌سال ۹۰۰‌هزار واحد مسکن تولید شود که متاسفانه این مصوبه در ‌حد شعار باقی ماند.‌

‌٣١درصد سهم اجاره نشینی در کشور ‌

بررسی آماری نشان می‌دهد که نسبت اجاره‌نشینی از ۱۵‌درصد در‌سال ۱۳۵۵ به حدود ۳۱‌درصد در‌سال ۱۳۹۵ (برای ‌خانوارهای شهری حدود ۳۷درصد) افزایش یافته است. لازم به توضیح است که این رقم مربوط به میانگین کل کشور بوده و ‌بدیهی است که برای کلانشهرها‌درصد اجاره‌نشینی بیشتر است.‌

‌۹۰‌درصد ‌مسکن‌های مهر خالی است

در حال حاضر در برخی شهرها ۹۰‌درصد مسکن‌های مهر خالی است‎.‎‌ رئیس کمیسیون ویژه حمایت از تولید ملی معتقد است که ‌بیشتر در روستاها از مسکن مهر استقبال شده است.

‌١٩‌درصد ‌سهم تسهیلات مسکن از قیمت خانه ‌

در فروردین‌ماه امسال، تسهیلات ١٦٠ میلیون‌تومانی صندوق مسکن یکم بانک مسکن برای زوجین، کمتر از ١٩‌درصد بهای ‌یک واحد آپارتمان ٧٥متری در شهر تهران را پوشش می‌دهد؛ درحالی‌که همین تسهیلات در انتهای‌سال ١٣٩٦، می‌توانست ٣٧درصد بهای همین واحد مسکونی را پوشش دهد و براساس قیمت‌های میانگین‌سال ١٣٩٦، این رقم بیش از ٤٣‌درصد بوده است.‌

‌٢٠٠٠٠٠٠ واحد مسکن زائد در کشور داریم ‌

طبق برنامه ششم باید سالانه ۹۰۰‌هزار مسکن ساخته شود که در سال‌های اخیر این اقدام انجام نشد؛ این یکی از عوامل افزایش ‌قیمت مسکن است. از طرفی به گفته علی لاریجانی رئیس مجلس شورای اسلامی بخش زیادی از خانه‌های ساخته شده مربوط به ‌خانه‌های لوکس است که قشر متوسط قادر به خرید آن نیست. درحال حاضر  حدود ۵۰۰‌هزار واحد مسکن اضافه در تهران و ‌حدود ٢‌میلیون مسکن زائد در کل کشور وجود دارد که بسیاری از آنها شامل مسکن‌های لوکس است که شهرداری‌ها اجازه ‌ساخت آن را داده‌اند‎