4 عامل اثرگذار روی قیمت مسکن؛

افزایش نرخ مسکن، هم‌تراز تورم/ کاهش 11درصدی کل معاملات مسکن

وضعیت نا‌بسامان بازار مسکن و افزایش زمان دستیابی مردم به خانه در حدود 20 سال، چیزی در حدود پنج ‌برابر نرم جهانی، ماحصل آشفتگی‌ای است که در سال گذشته بر اقتصاد ایران تحمیل شد.

کد خبر: ۳۵۸۷۹۷

۲۰ خرداد ۱۳۹۸

به گزارش اقتصادآنلاین، شکوفه حبیب‌زاده در شرق نوشت: مسکن که یکی از اقلام ضروری سبد خانوار محسوب می‌شود، اکنون بیرون از این سبد قرار گرفته و تنها، دستمزدهاست که روانه جیب صاحبان املاک می‌شود؛ رونق تجاری‌گری و دلالی. بسته‌های دولت برای رونق بازار و خانه‌دارکردن مردم از اختصاص مسکن‌های مهر بدون متقاضی تا اعطای تسهیلات به صاحبان سرمایه برای ساخت‌وساز را دربر می‌گیرد، اما س‍ؤال اینجاست که این راه‌حل‌ها چقدر کاربرد دارند؟ چشم‌انداز این بازار چیست؟ نگاه کارشناسان به این مقوله با یکدیگر متفاوت است؛ برخی معتقدند تا‌زمانی‌که تورم اقتصاد کلان وجود دارد، باید در انتظار افزایش قیمت مسکن در سطح نرخ تورم باشیم، اما در مقابل اتحادیه‌ املاک می‌گوید قطعا افزایش نرخ مسکن زیر تورم خواهد بود. تنها فصل مشترک اظهارنظرهای کارشناسی، کاهش رشد جهشی قیمت مسکن نسبت به سال گذشته است. بااین‌حال برخی از کارشناسان با طرح این موضوع که جایگاه مشخصی برای برنامه‌ریزی در زمینه مسکن که 65 درصد بخش خصوصی در آن فعالیت می‌کنند و پس از بخش نفت که دولتی است می‌تواند اقتصاد کشور و تولید ناخالص داخلی را در کنترل خود داشته باشد، در دولت در نظر گرفته نشده است، نبودن برنامه‌ریزی بلندمدت در این حوزه را یکی از چالش‌های اصلی وضعیت کنونی مسکن در کشور برمی‌شمرند.

گرانی مسکن، ربطی به «مسکن» ندارد

فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور و مدیر بازنگری این طرح ریشه گرانی مسکن را در جایی بیرون از این فاکتور جست‌وجو می‌کند. او می‌گوید: «گرانی ربطی به مسکن ندارد. مگر تورم در سایر بخش‌ها اتفاق نیفتاده؟ پس باید نگاه را فراتر برد، زیرا تورم عمومی منجر به افزایش قیمت‌ها از جمله قیمت مسکن شده است».

انتظار معجزه نداشته باشید

این کارشناس اقتصاد شهری و مسکن با بیان اینکه با عرضه 400 هزار واحد مسکونی و مسکن مهر (که چون کیفیت ندارد، مشتری هم ندارد) مسئله گرانی حل نخواهد شد، می‌گوید: «بخشی از بحران ایجادشده ناشی از گرانی مسکن به این موضوع برمی‌گردد که عده‌ای نقدینگی‌شان را به دارایی تبدیل کرده‌اند؛ بنابراین عرضه 400 هزار واحد مسکونی، مطلقا تأثیری بر قیمت مسکن ندارد، بااین‌حال اگر به کسانی که فشار بیش از حد را متحمل می‌شوند، مسکن مهر بدهند که با شرایط آسان زندگی کنند، مُسکنی است که به یک عده کمک می‌کند، اما معجزه‌ای نخواهد شد».

مسکن مهر بدون متقاضی؛ آخرین تیر ترکش دولت

می‌پرسم اختصاص مسکن مهر بدون متقاضی به مردم که ‌امکانات عادی هم ندارد، منجر به دورافتادن مردم از مرکز و گسترش حاشیه‌نشینی نمی‌شود و پاسخ می‌شنوم: «چرا، البته دورافتادن از مرکز فی‌نفسه نه خوب است نه بد. بستگی دارد درباره کدام منطقه صحبت کنیم، اما این آخرین تیر ترکش است، کسی‌ که نمی‌تواند این اجاره‌بها را تحمل کند یا منزلی بخرد، به ناچار قبول می‌کند در مسکن‌هایی زندگی کند که تا چند سال قبل، قبول نمی‌کرد و به‌نوعی تنها ابزاری است که این افراد در اختیار دارند. به‌هرحال برای این مسکن‌ها سرمایه‌گذاری شده و نمی‌شود بدون سکونت باقی بمانند؛ اما اینکه تصور کنیم مسئله‌ای اساسی در زمینه مسکن را حل خواهد کرد، این‌طور نیست».یزدانی با اشاره به اینکه خانه از پای‌بست ویران است، ادامه می‌دهد: «همه‌چیز باید در ساختار کنونی کشور، اصلاح شود. تعدادی مسکن مهر ساخته شده، 500 هزار خانوار هم سکونت پیدا کنند، به‌هرحال به این معضل کمک می‌شود؛ اما تا تورم عمومی کاهش نیابد و رشد اقتصادی در کشور صورت نگیرد، مسئله مسکن هم مثل سایر مسائل حل نخواهد شد».

افزایش قیمت مسکن، هم‌تراز  تورم

این کارشناس اقتصاد شهری و مسکن با تأکید بر اینکه افزایش قیمت مسکن همانند سال گذشته نخواهد بود، می‌گوید: «افزایش نرخ مسکن مثل سال گذشته مستمر نخواهد بود، اما قطعا قیمت در حول‌و‌حوش نرخ تورم خواهد بود، چراکه قیمت مصالح ساختمانی در حال افزایش است».

میزان اثرگذاری سازوکار دولت برای سازندگان را با او در میان می‌گذارم، او می‌گوید: «اینکه با چه شرایط و در چه طرح‌هایی، دولت سعی کند وضعیت مسکن مهر را بهبود ببخشد، متفاوت است. گاهی در طرح‌های مشخص به سازنده تسهیلاتی اعطا می‌شود که بخشی از هزینه‌ها را پوشش می‌دهد و سازنده نیز می‌تواند مسکن را به‌صورت فروش اقساطی به خریدار منتقل کند. گاهی هم دولت وام دوساله به سازندگان می‌دهد که واحدهای متعدد مسکونی بسازند و بفروشند. اگر حالت دوم باشد ممکن است واحدهای مسکونی به فروش نرود و مطالبات معوق بانکی برای سازندگان باقی بماند. اگر حالت اول باشد، احتمال فروش بیشتر خواهد بود. در نتیجه سیاست بدی نیست به شرطی که منابع مالی برای بانک تأمین شود. در نتیجه جزئیات طرح مهم است و به‌صورت کلی نمی‌توان قضاوت کرد».

اختلال در بازار مسکن با برنامه‌ریزی‌های کوتاه‌مدت

بیت‌الله ستاریان، دیگر کارشناس مسکن درباره ریشه وضعیت کنونی مسکن در کشور می‌گوید:‌ «نمی‌توان در میانه راه، قبل از اینکه برنامه‌ریزی، پیش‌بینی و مطالعه کرده باشیم و خود را آماده کنیم، در وسط مشکلات به‌دنبال پیشنهاد و راهکار باشیم. بعضی از مشکلات راه‌حل کوتاه‌مدت ندارد و راه‌حل‌هایش درازمدت است. هر راه‌حل کوتاه‌مدتی که در قالب برنامه درازمدت نباشد، دقیقا اختلال ایجاد می‌کند و مشکلات و مسائل را برای آینده مضاعف خواهد کرد؛ چنان‌که اکنون نیز همین حالت است».او در توضیح این ادعای خود می‌افزاید: «یک دوره بحث بر سر این است که اجاره زیاد می‌شود، یک دوره دولت خودش را می‌کُشد از رکود دربیاید، چون نزدیک به 65 درصد سازندگان کشور در بخش خصوصی هستند و وقتی این صنعت راکد می‌شود، تقریبا می‌توان گفت به ورشکستگی می‌رسند. اینجا دولت تلاش می‌کند ضرب‌الاجل را با برنامه‌های ناپخته و تدابیر خطرناک شروع ‌کند تا این معضل را حل کند. بلافاصله این معضل که حل می‌شود، مسکن رشد می‌کند، تورم ایجاد می‌شود و بعد شروع به پایین‌آوردن قیمت مسکن می‌کند».

دولت آلت دست برنامه‌های اقتصادی اشتباه است

این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه «دولت آلت دست برنامه‌های اقتصادی اشتباه است»، ادامه می‌دهد: «برنامه اقتصادی غلط یا نداشتن یک برنامه، همه نیرو و توان مملکت و بخش عمده‌ای از اقتصاد را از بین می‌برد. این نیازمندی می‌تواند برنامه درازمدت 20ساله داشته باشد تا تکلیف ما در بخش مسکن و ساختمان روشن شود. باید بدانیم ابزارهای مالی مناسب و زیرساخت‌های تولید مصالح و امکانات، ماشین‌آلات و تجهیزات را ایجاد و در قوانین و ضوابطمان هم تجدیدنظر کنیم. باید برنامه‌ای پلکانی باشد که چشم‌انداز 20ساله را برایمان روشن کند تا در 20 سال آینده مشکل روزمره نداشته باشیم. آن زمان مسئله مسکن حل شده و حالا به مسائل جزئی می‌پردازیم».

مسکن، سیاست‌گذاری در کشور ندارد

ستاریان با تأکید بر اینکه بخش سیاست‌گذاری واحدی برای مسکن در کشور وجود ندارد، می‌گوید: «در کل تشکیلات دولت یک معاونت از 10 معاونت یک وزارتخانه نماینده مسکن است و مابقی کل وزرا با تمام معاونتشان متولی اقتصاد دولتی هستند. در حالی‌ که در کفه ترازوی اقتصاد خصوصی ، اقتصاد ساختمان که تماما خصوصی است، سنگین‌تر است. دولت هیچ تشکیلاتی برای برنامه، کنترل، مطالعه، ارزیابی و ایجاد برنامه ندارد. نه بودجه‌اش را می‌تواند بدهد، نه به ایجاد سازمانش معتقد است؛ همه اینها به دلیل این است که مسکن را نمی‌شناسد. مسکن در تمام دنیا به‌عنوان یک عامل سیاسی و انقلابی با پتانسیل بالا در جامعه مطرح است و تنها بخشی است که نسبت به تمام بخش‌های دیگر داده‌ و ستانده‌اش یکی است».

اهمیت مسکن

او می‌افزاید: مسکن تنها بخشی است که اهمیتش از نیروی انتظامی و قوه قضائیه بالاتر است، چون اساس جرم‌خیزی از نداشتن مسکن است. سهم بزرگی از اختلالات روانی در جامعه، خشونت‌ها، درگیری‌ها، ناامیدی‌ها و... از بخش مسکن است. با این وجود این دولت، دولتی نیست که در تشکیلاتش برای 65 درصد مردم برنامه‌ریزی شده باشد. این دولت برای نیمی از اقتصاد مملکت برنامه‌ای ندارد، درحالی‌که بیشتر فشارهای مالی را در این بخش خواهد داشت. اگر این بخش نچرخد، بیشترین زحمت و مشکل را مردم متحمل خواهند شد. حتی اگر نفت تحریم شده و درآمد دولت کم می‌شود، اگر در بخش مسکن ساخت‌وساز رونق پیدا کند، تأثیر زیادی در تولید ناخالص داخلی و گردش پول نخواهد داشت.

نفت وقتی تحریم می‌شود، دولت نمی‌تواند بفروشد و کسری بودجه می‌آورد و این را سر بخش خصوصی و مردم آوار می‌کند. این‌ طرف هم که محدود است و هیچ برنامه‌ای برایش نیست و حمایتی هم نمی‌شود.این کارشناس با تأکید بر اینکه موضوع مسکن باید از همه ابعاد شناسایی شود، تصریح می‌کند: فقط نباید مطالعه‌ای از آمار مسکن و خانوار داشته باشیم، بلکه باید تمام آمارهای هزینه‌ها، نیازها و ابزارهای مالی موجود را شناسایی کنیم. تا کارد به استخوان نرسد، شروع به تحقیقات نمی‌کنند.

پیش‌بینی قیمت هر مترمربع در تهران در 15 سال پیش: هر متر، 35 میلیون

او در ادامه می‌گوید: حدود 15 سال قبل دقیقا برای سال 96-97 محاسبه شده بود که قیمت هر متر مسکن در تهران تقریبا به 35، 36 میلیون تومان خواهد رسید و آن زمان همه می‌خندیدند. خنده‌شان ناشی از این نبود که مسئله را فهمیده بودند و فکر می‌کردند نمی‌شود. اصلا مسئله را نمی‌شناختند. مسکن فقط ابعاد اقتصادی ندارد. ابعاد صنعتی، فنی، فرهنگی، بهداشتی، امنیتی و... دارد. وقتی چهار درصد حاشیه‌نشینی افزایش پیدا می‌کند، دولت باید برای سیستم‌های امنیتی چند برابر هزینه ‌کند.

قیمت مسکن، افزایش چندانی نخواهد داشت

مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه ‌املاک کشور نیز می‌گوید: «سال 91 وقتی دلار سه‌برابر شد، خانه‌های مسکن مهر سه‌برابر افزایش قیمت داشت، اما در سال 92 قیمت‌ها افزایش نداشت. اکنون هم عده‌ای از فروشندگان عقب نشسته‌اند که اشتباه می‌کنند. فروشندگان تصور می‌کنند باز هم جهش قیمت خواهد بود، در صورتی‌ که به این شکل نخواهد بود. در ایران چهار بار جهش قیمتی داشتیم؛ سال‌های 68، 86، 91 و 97. اکنون قیمت مسکن باید به ثبات برسد».او با اشاره به بازار اجاره‌بها می‌‌افزاید: «قیمت اجاره هیچ‌وقت با قیمت مسکن همراه نبوده است، بنابراین درصد کمی افزایش قیمت را در آینده خواهیم داشت، اما نمی‌توان در مورد رقم آن صحبت کرد، زیرا دلالانی وجود دارند که اگر درصد اعلام شود، بالاتر از آن نرخ‌گذاری می‌کنند و بازار را به هم خواهند ریخت».او البته به نیابت از صنف املاک، به رقبای اپلیکیشنی این صنف تاخت و افزود: «اپلیکیشن‌ها هم روی افزایش قیمت مؤثر هستند. مثلا خانه من خالی است، با قیمتی که می‌خواهم در اپلیکیشن ثبت می‌کنم و دیگری هم که می‌بیند می‌گوید خانه گران شده و قیمت‌ها را تغییر می‌دهد که منجر به آشفتگی می‌شود و این کار همین‌طور ادامه خواهد داشت، اما اثر اینها کلان نیست».

او با بیان اینکه چهار مؤلفه باعث افزایش قیمت می‌شود، می‌گوید: «بورس، طلا، ارز و حامل‌های انرژی روی قیمت مسکن اثرگذار هستند. عده‌ای که سرمایه‌دار هستند بر این چهار مؤلفه همیشه مانور می‌دهند. آنها درباره حامل انرژی، طلا، ارز و بورس کنجکاوی می‌کنند که قیمت چطور است و براساس آن، بازار مسکن را متأثر می‌کنند.او بار دیگر بر اینکه در سال جاری، جهش قیمتی نداریم و نرخ مسکن زیر شاخص تورم خواهد بود، تأکید کرد و گفت: رکود خودش منجر به رکود می‌شود و ما این را نمی‌خواهیم چون باید تراکنش مالی در ساختمان را همیشه داشته باشیم، زیرا 174 هزار شغل بستگی به ساخت‌وساز دارد. از سال گذشته تاکنون، 20 تا30 درصد کاهش تعداد مالیات معاملات مسکن داشتیم که نشان می‌دهد معاملات کمتر شده. رکودی را که بسته باشد و معامله اصلا انجام نشود، نداریم.

رئیس اتحادیه ‌املاک کشور با ارائه ‌آماری از وضعیت معاملات در سه‌ماهه نخست امسال نسبت به دوره مشابه سال قبل، می‌گوید: از تاریخ 1/1/97 تا 7/3/97 کل قراردادهای کشور 228هزارو 506 عدد بوده که 130میلیون‌و 910 عدد آن مبایعه‌نامه و 95هزارو 31 عدد آن اجاره‌نامه بوده است. از تاریخ 1/1/98 تا 7/3/98 کل قراردادهای کشور 204هزارو 174 عدد بوده که 122هزارو 926 مبایعه‌نامه و 79هزارو 191 عدد اجاره‌نامه بوده است. بر همین اساس، در کل قراردادها 11 درصد، شش درصد در مبایعه‌نامه و 17 درصد در اجاره‌نامه کاهش داشتیم.علت این تغییرات را از او جویا می‌شوم. پاسخ می‌دهد: «تعدادی صاحبخانه شده‌اند، عده‌ای اجاره را تمدید کرده و قراردادهایشان در سامانه ما نیامده است و به نظر می‌رسد عده‌ای هم کوچ کرده و به شهرستان‌ها رفته‌اند».