پول بدهید، قانون را دور بزنید

در رابطه با آگهی شما تماس می‌گیرم. شرایط گرفتن مشاوره چیست؟ زمین شما در تهران واقع شده؟ قوانین تغییر کاربری تهران با مناطق دیگر متفاوت است. بله در بومهن. قبلا کاربری کشاورزی داشته؟ ١٠٠٠ هکتار باغ سیب است. امکان تغییر کاربری وجود دارد؟ بله اما برای دانستن جزییات باید حضوری صحبت کنیم. هزینه‌ای که در قبال این مشاوره باید بپردازم چقدر است؟ مبلغ بر اساس نوع قرارداد متفاوت است. کاربری کشاورزی کار را کمی پیچیده می‌کند و بالطبع هزینه آن هم متفاوت خواهد بود. این مکالمه نتیجه تماس با آگهی درج شده در خصوص مشاوره تغییر کاربری اراضی است. در سال‌های گذشته از مرحمت وجود زمین‌خواران و رشد پدیده زمین‌خواری، برای عده‌ای شغلی ایجاد شده که هر روز هم بر رونق آن افزوده می‌شود. آن دسته از افرادی که خوب توجیه می‌کنند و اقناع طرف مقابل خود را به خوبی آموخته‌اند با دانستن چند بند و تبصره مربوط به تغییر کاربری به متقاضیان چگونگی فرار از مجازات‌های زمین‌خواری و تغییر راحت کاربری زمین را آموزش می‌دهند. حتی اگر آمار تعداد زمین‌خواری‌ها از سوی مسوولان اعلام هم نشود از میزان افزایش روزافزون شرکت‌هایی که کار تخصصی‌شان ارایه مشاوره به فعالان اقتصادی است؛ می‌توان گستردگی پدیده زمین‌خواری را در این سال‌ها مشاهده کرد. مشاوره‌ها اگرچه میلیونی قیمت دارند اما در مقایسه با جرایمی که در صورت محکومیت به زمین‌خواران تعلق می‌گیرد رقم ناچیزی محسوب می‌شود. در نظر بگیرید که اگر زمین‌خواری یک فرد محرز شود، علاوه بر قلع و قمع بنا از یک تا سه برابر قیمت روز زمین باید جریمه پرداخت شود. این جریمه البته برای متخلفی است که به عنوان نخستین بار اقدام به زمین خواری کرده است. در صورت تکرار جرم، علاوه بر پرداخت جریمه سه برابری از یک تا شش ماه حبس نیز می‌تواند برای فرد متخلف حکم صادر شود. بنابراین در مقابل چنین جریمه‌هایی دادن چند میلیون تومان در ازای گرفتن مجوز تغییر کاربری زمین و ساخت آن به هیچ‌وجه مبلغ قابل توجهی به نظر نمی‌رسد. شرکت‌های مشاور هم دقیقا از همین ابزار برای جذب بیشتر مشتری استفاده می‌کنند. در صفحه اصلی یکی از این شرکت‌ها نوشته شده: «صاحبان صنایع نه با انگیزه مجرمانه بلکه عمدتا به دلیل آشنا نبودن با قوانین و مقررات این حوزه دچار مشکلات قانونی و حقوقی شده و وقت و سرمایه خود را تلف می‌کنند. گروه مشاوران... با چندین سال تجربه در امور اجرایی و حقوقی آمادگی دارد تا با ارایه مشاوره صحیح به صاحبان صنایع در خصوص فرآیند قانونی تغیر کاربری اراضی زراعی به صنعتی، تفکیک، افراز و تقسیم اراضی، مشاوره‌های لازم را در این خصوص ارایه کند.» سوءاستفاده از ارتباطات خاص زمین‌خواری و تغییر کاربری اراضی کشاورزی مهم‌ترین پرونده‌های جرایم اقتصادی امروز ایران را تشکیل می‌دهد و عملا تاکنون مبارزه با آن ناموفق بوده است. زیرا پدیده زمین‌خواری و تغییر کابری اراضی کشاورزی یک عمل بسیار پرسود بوده و معمولا ارتکاب آن نیازمند سوءاستفاده از قدرت، رانت، فساد مالی و اداری است. وقتی بخش عظیمی از بودجه کشور توسط ثروت نفت تامین می‌شود و اقتصاد پویا و مبتنی بر مدیریت صحیح منابع و صنایع قدرتمند نیست؛ تصاحب زمین و اراضی کشاورزی و ساختمان در کشور منبع ثروت هنگفت محسوب می‌شود و افرادی که به دنبال کسب ثروت بادآورده و حاصل از میانبرها هستند اقدام به ارتکاب سلسله اعمال پیچیده و جاعلانه‌ای می‌کنند تا زمین‌ها و اراضی مطلوب و وسیع را تصاحب کنند. از سوی دیگر از آنجا که نظام مالکیت افراد بر اراضی و املاک متناسب با الزامات رشد اقتصادی کشور نبوده و نحوه تعیین کاربری، تهیه سند و مالیات مربوط به آن واقعی نیست منافع جرم زمین‌خواری به طور کلی خطر آن را پوشش می‌دهد. به عبارت دیگر غالب زمین‌خواری‌ها ناشی از رانت‌های قانونی و اطلاعاتی است. هر سال ٣٠ هزار هکتار از اراضی کشاورزی نابود می‌شود اگرچه مسوولان امور اراضی عدد مشخصی از تغییر کاربری‌ها نمی‌دهند اما زالی، وزیر اسبق کشاورزی می‌گوید: سالانه ٣٠ هزار هکتار از بهترین اراضی کشور تبدیل به ساختمان می‌شود. آن وقت برای کشت و کار، کشاورزان به سراغ زمین‌های درجه سه و چهار می‌روند که هم عملکرد محصول در هکتار را پایین می‌آورد و هم در این بحران بی‌آبی، مصرف آب را بالا می‌برد چرا که برای به عمل نشستن محصول در زمین‌های درجه چندم نیاز به آبیاری بیشتر و صرف نهاده‌ها به صورت افزون خواهد بود. کشاورزان هم به مشاوران کمک می‌کنند به محض گسترش شهرها و تعیین حریم قانونی جدید برای شهرها و روستاهای مختلف کشور، صاحبان اراضی کشاورزی به دلیل افزایش بهای زمین به سمت تغییر کاربری اراضی سوق داده می‌شوند. زیرا ساخت خانه و ویلا در اراضی کشاورزی سود بیشتری عاید آنها می‌کند. از سوی دیگر قوانین و وراثت در ایران منجر به خرد شدن اراضی کشاورزی می‌شود و همچنین سود اندک ناشی از فعالیت‌های کشاورزی، دیگر انگیزه‌ای برای فرزندان کشاورزان برای حفظ شغل پدران خود باقی نمی‌گذارد. بنابراین سریع‌ترین راه ممکن برای دسترسی به سرمایه‌ای مناسب برای آغاز فعالیتی جدید فروش زمین کشاورزی است. عمده اراضی کشاورزی پس از فروش به دلیل برخی خلأهای قانونی به راحتی تغییر کاربری داده می‌شوند و به این ترتیب هر روز از سطح زمین‌های قابل کشت ایران کاسته می‌شود. نزدیک به دو دهه است که باغات حاشیه تهران از بافت این شهر رخت بربسته‌اند. باغاتی که درختان آن یکروزه خشک شدند و مجوز تغییر کاربری دریافت کردند. اگرچه براساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی، شهرداری‌ها مکلفند بر اساس تعرفه‌های فضای سبز شهری خدمات و تاسیسات زیربنایی را در اختیار باغات حاشیه شهرها قرار دهند اما ساخت اتوبان‌ها و تلاش صاحبان این باغ‌ها برای خشکاندن درختان موجود در آن سبب شد که تهران به شهری از بتن و فولاد تبدیل شده و دیگر اثری از باغ‌های حاشیه‌ای آن باقی نماند. قزوین نیز که به واسطه وجود باغ‌های متعدد شهرتی خاص داشت طی دهه گذشته شاهد بروز پدیده‌ای جدید در ساختار باغ‌های حاشیه این شهر بود. نفت سفید داروی معجزه‌گر برای زمین‌خواران یکی از راه‌ها برای دور زدن قوانین تغییر کاربری اراضی آن است که زمین‌ها را از قابلیت کشت دور کنید. به این ترتیب در تمام این سال‌ها نفت سفید داروی معجزه‌گری بود که صاحبان باغ‌ها برای خلاص شدن از شر درختان از آن استفاده می‌کردند تا بتوانند مجوز تغییر کاربری را از مسوولان مربوطه دریافت کنند. با وجود شواهد موجود در خصوص تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات، تماس‌ها با سازمان امور اراضی برای دریافت آماری از روند تغییر کاربری اراضی بی‌نتیجه ماند. تنها آنچه به صورت علنی بارها و بارها بیان شده است هشدارها پیرامون تغییر کاربری و تاکید مسوولان بر طرح‌ها و برنامه‌هایی است که با این زمین‌خواری‌ها قرار است مقابله کند. ٢٠٠ هزار هکتار از اراضی را طرح هادی نابود کرد در کنار همه این اتفاقات طرح هادی نیز که برای توسعه روستایی عملیاتی شد؛ خود زمینه تخریب اراضی کشاورزی و تبدیل آن به روستا را فراهم کرد. در این طرح توسعه کالبدی در یک برنامه ١٠ ساله تعریف شده است. اگرچه توسعه سطحی نیز در قالب طرح هادی دیده شده است اما در واگذاری اراضی، نامی از اراضی کشاورزی برده نشده است لذا تخریب‌هایی که در قالب این طرح اتفاق افتاده است، می‌تواند ناشی از عملکرد مجریان آن باشد. قباد افشار، رییس سازمان امور اراضی کشور آماری نگران‌کننده اعلام می‌کند. به گفته او فقط در قالب این طرح ٢٠٠ هزار هکتار از بهترین اراضی کشاورزی در شمال کشور تخریب شده است. او با بیان اینکه بردن اراضی در قالب طرح هادی، آن را از نظارت سازمان امور اراضی خارج می‌کند، توضیح داد: برخی در شمال کشور شالیزارهایی که بسیار برای کشور باارزش هستند را به بافت روستا الحاق می‌کنند که در آنجا ویلاسازی کنند، همچنین زمین‌های کشاورزی را که در کنار روستا یا کنار شهر قرار دارند خریداری می‌کنند تا آنها را الحاق کرده و مورد تغییر کاربری قرار دهند.