رونق «خرید زمان» در بازار مسکن
بنگاه‌های مسکن سراسر کشور در نیمه‌اول امسال اگرچه با نوعی رکود معاملاتی در حوزه خرید‌وفروش روبه‌رو بوده‌اند، اما روند فزاینده حجم تقاضا برای پیشخرید مسکن در این مدت، تا حدود زیادی کسب‌وکار مشاوران‌املاک را از حالت رخوت خارج کرده است.
طبق آنچه اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده، پیشخرید در شهر تهران و کل کشور در دو فصل اول امسال حداقل بیش از دو برابر افزایش پیدا کرده؛ به طوری که در تهران بیش از 7هزار واحد مسکونی پیش‌فروش شده و در کشور نیز این نوع معامله‌ملکی از 34 هزار واحد تجاوز کرده است. این در حالی است که خرید واحد آماده - به قصد سکونت آنی- نسبت به سال قبل آنچنان رشدی نداشته است. مقایسه آمار مربوط به معاملات پیشخرید و خرید قطعی مسکن نشان می‌دهد: هم‌اکنون کمبود نقدینگی، بی‌اعتمادی به آینده قیمت مسکن و همچنین فعالیت بخشی از نقدینگی‌ها در بازارهای رقیب به امید چندبرابر شدن در ماه‌های آتی مجموعه عواملی هستند که برآیند آنها، گزینه «پیشخرید» را در اولویت قرار داده است. مشاوران‌املاک با اشاره به تاثیر وقایع بازارهای سکه و ارز می‌گویند: وضعیت کنونی بازار مسکن به شکلی درآمده که متقاضیان از طریق پیشخرید اقدام به «خرید زمان» می‌کنند تا از افزایش قیمت مسکن در آینده در امان بمانند و در عین حال با سرمایه‌گذاری مابقی نقدینگی‌شان در برخی بازارها، آن را برای پرداخت اقساط پیشخرید تقویت می‌کنند. آنچه در دفاتر بنگاه‌های املاک سراسر کشور طی نیمه‌اول امسال به ثبت رسیده، نشان می‌دهد طرف تقاضا در بازار مسکن به جای انتظارمطلق برای تغییر شرایط قیمتی، ترجیح داده است با استفاده از ابزار «زمان»، بیشترین بهره‌برداری را از شرایط موجود داشته باشد. در دو فصل اول امسال رکود خفیف در معاملات خرید مسکن، با رونق شدید در معاملات پیش‌فروش جبران شد طوری که برتری تقاضا در بازار پیشخرید، باعث شد نرخ رشد کل معاملات به جای عدد منفی، رقم مثبت 50درصد را تجربه کند. اتحادیه کشوری مشاوران املاک با انتشار عملکرد معاملات مسکن در نیمه‌اول امسال، از افزایش بیش‌از دو برابری حجم قراردادهای پیشخرید واحدمسکونی در تهران و کشور خبر داده و در عین حال میزان افزایش در حجم معاملات خرید را ناچیز گزارش کرده است. در تهران طی 6ماه اول سال91 پیشخرید آپارتمان - واحدهای در حال ساخت- 133 درصد نسبت به نیمه‌اول سال90 افزایش پیدا کرد و در کشور نیز با رشد 113 درصدی روبه‌رو شد. این در حالی است که در همین مدت عقد قرارداد برای خرید قطعی آپارتمان آماده در تهران حدود 8 درصد و در کشور 39 درصد رشد داشته است. مقایسه آمار مربوط به معاملات پیشخرید و خریدقطعی نشان می‌دهد: کمبود نقدینگی، بی‌اعتمادی به آینده قیمت‌مسکن و همچنین فعالیت بخشی از سرمایه‌ها در بازارهای ارز و سکه به امید چندبرابر شدن در ماه‌های آتی، مجموعه عواملی هستند که برآیند آنها گزینه «پیشخرید» را در اولویت طرف تقاضا در بازار مسکن قرار داده و باعث شده این قسمت از معاملات ملکی با سرعتی بیشتر از خرید آپارتمان آماده، بازار تقاضا را پوشش دهد. به بیان ساده‌تر وضعیت کنونی بازار مسکن به صورتی شده که متقاضیان از طریق پیشخرید واحدمسکونی، اقدام به خرید زمان کرده تا از افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آینده در امان بمانند و از طرف دیگر مابقی نقدینگی‌شان را با سرمایه‌گذاری در بازارهای ارز یا طلا، برای پرداخت اقساط پیشخرید آپارتمانشان تقویت کنند. به گزارش دنیای‌اقتصاد، آنطور که در آمارهای منتشر شده از سوی اتحادیه مشاوران‌املاک مشخص است، میل به خرید مسکن در سایر شهرهای کشور در مقایسه با تهران بیشتر است که البته به همین نسبت، معاملات پیشخرید در تهران بیشتر از سایر شهرها است. در حال حاضر پیشخرید مسکن به قدری قوت گرفته که سهم قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان از کل معاملات، در حال نزدیک‌شدن به نرخ استاندارد بازار است. کارشناسان مسکن معتقدند: اگر در دوره رونق ساخت‌وساز - وضعیت فعلی شهر تهران- حداقل 10 درصد از واحدهای مسکونی در حال ساخت توسط متقاضیان مسکن پیشخرید شود، کارکرد بازار مسکن قابل قبول خواهد بود. نرخ استاندارد پیشخرید مسکن هم‌اکنون در معاملات مربوط به شهر تهران تاحدودی محقق شده است. در نیمه‌اول امسال در شهر تهران 93 هزار فقره معامله خرید واحدمسکونی و 7 هزار و 300 فقره معامله پیشخرید انجام شده است که سهم پیشخرید نزدیک به 10 درصد بوده است. این در حالی است که در نیمه اول سال گذشته سهم پیشخرید 3 درصد برآورد شده بود. براساس این گزارش در 6ماه اول امسال نزدیک به 165 هزار فقره انواع معامله ملک مسکونی در بنگاه‌های مسکن شهر تهران انجام و ثبت شده است که 93 هزار فقره در قالب مبایعه‌نامه برای خرید مسکن بوده، 61 هزار فقره برای اجاره آپارتمان و بیش از 7 هزار معامله نیز در حوزه پیشخرید انجام شده است. مقایسه حجم معاملات امسال با آنچه در نیمه‌اول پارسال اتفاق افتاده، حاکی است: کل معاملات مسکن در تهران 54 درصد افزایش یافته طوری که معاملات خرید 5/7 درصد زیاد شده، معاملات پیشخرید 133 درصد افزایش یافته و معاملات اجاره نیز 5 برابر شده که البته علت این افزایش 5برابری به الزام بنگاه‌های املاک از ابتدای سال91 به ثبت اجاره‌نامه‌ها در سامانه‌رهگیری مربوط می‌شود که باعث شده آمار مربوط به معاملات اجاره در مقایسه با سال قبل، به این شکل افزایش یابد. به این ترتیب چنانچه بازار معاملات مسکن بدون تحولات در حوزه اجاره، مورد تجزیه و تحلیل قرار بگیرد مشخص می‌شود معاملات تحت تاثیر پیشخرید و پیش‌فروش از حالت رخوت فاصله گرفته است. 900 هزار معامله ملک در 6ماه در کل کشور طی 6 ماه اول امسال 899 هزار و 472 فقره معامله ملک مسکونی توسط مشاوران‌املاک انجام شده است که از این تعداد، 577 هزار معامله در حوزه خرید، 275 هزار فقره در حوزه اجاره و بیش از 34 هزار فقره نیز در حوزه پیشخرید بوده است. کل معاملات مسکن در کشور طی این مدت 50 درصد رشد داشته است و خرید‌وفروش نیز 39 درصد افزایش پیدا کرده است. همچنین معاملات اجاره و پیشخرید نیز به ترتیب با رشد 73 درصدی و 113 درصدی روبه‌رو بوده است. بحث مربوط به قراردادهای اجاره شهر تهران، در کل کشور نیز حاکم بوده است بنابراین نه فقط در تهران که در کل شهرها هم‌اکنون نبض معاملات مسکن در اختیار پیش‌خریداران و سازنده‌هایی است که واحدهای در حال ساخت را در مراحل ابتدایی احداث، پیش‌فروش می‌کنند.پیش‌بینی مشاوران‌املاک برای ماه‌های آینده در صورتی که شرایط کنونی بازار سکه و دلار پایدار بماند، افزایش دوباره حجم معاملات پیشخرید و کاهش بیشتر نرخ رشد معاملات خرید است.
