عارضه 40 ساله بازار مسکن

بررسی موضوع اقدام علیه نوع حاد سوداگری در بازار مسکن نشان می‌دهد: به‌رغم پذیرش خانه‌های خالی به عنوان عارضه بحران زا موانعی برای نزدیک شدن دولت به این خانه‌ها وجود دارد طوری که در هر بار تصمیم‌گیری برای تصویب طرح یا لایحه ای برای مقابله با خانه‌های خالی از سکنه، برخی مسوولان با یادآوری این موانع زمان برخورد با این عارضه را به تاخیر می‌اندازند. ظاهرا سابقه نافرجام مراجع مالیاتی در دهه 50 برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی، به‌رغم تحولات شدید در بازار مسکن طی این مدت، همچنان سد راه تصویب اقدامات جدید در این حوزه قرار گرفته است. مهم‌ترین عاملی که منجر به ثبت تجربه بد در موضوع برخورد مالیاتی با خانه‌های خالی شده، عدم دسترسی به آدرس و مشخصات این خانه‌ها در سال‌های دهه 50 بوده است؛ این در حالی است که هم اکنون طبق گفته مدیرکل جمعیتی مرکز آمار، مشخصات کامل 6/1 میلیون خانه خالی در نقاط مختلف کشور در این مرکز موجود است. کارشناسان مالیاتی با تکیه بر چهار سد عمده در مسیر اجرای مالیات بر خانه‌های خالی دلایل خروج این پیشنهاد از پیش‌نویس نهایی طرح تحول مالیاتی را تشریح کردند. در حالی که مسوولان مسکن با همکاری نهاد قانونگذار کشور تلاش داشتند تا با وضع مالیات بر خانه‌های خالی ابزار کنترلی جدیدی را به بازار مسکن وارد کنند، اما مخالفت مراجع مالیاتی با قانونی کردن چنین طرحی، موجب شد کارشناسان مالیاتی به ارائه دلایل رد تصویب این طرح در قالب اصلاح قانون مالیات‌ها بپردازند. کارشناسان مالیاتی معتقدند: مالیات از خانه‌های خالی طرحی جدید نیست و از سال 1352 تا پایان سال 1367 یعنی از همان شروع اجرای قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366، اخذ مالیات از خانه‌های خالی در کشور اجرا شده است. سابقه وصول عوارض تخلیه از مسکن نگاهی به سابقه تاریخی قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه نشان می‌دهد براساس ماده (8) قانون تعدیل و تثبیت اجاره بها (مصوب سال 1352) از آن دسته از خانه‌های مسکونی خالی که بدون استفاده نگه داشته می‌شد، مبالغی با عنوان عوارض تخلیه وصول می‌شد؛ تجربه سال‌های ذکر شده نشان داد به رغم اجرای این قانون در آن مقطع زمانی، به دلیل مشکلات و ابهامات فراوانی که در فلسفه دریافت این مالیات وجود داشت و نیز به علت مخالفت‌ها، مقاومت‌ها و بروز اعتراض‌های گسترده مردمی، این طرح نتوانست به نتیجه نهایی خود دست یابد؛ از همه مهم‌تر بی‌نتیجه بودن این طرح در تثبیت و تعدیل قیمت‌ها و نیز ناتوانی در عرضه تعداد بیشتری از واحدهای مسکونی به بازار مسکن باعث شد مسوولان اقتصاد و دارایی کشور، عملا پی به بیهوده بودن این ماده ببرند و این دلیل قاطعی شد برای حذف قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه، از ویرایش جدید قانون. به این ترتیب از سال 67 به عنوان اولین سال اجرای قانون مالیات‌های مستقیم، وصول عوارض تخلیه عملا از دستور کار مراجع رسمی مالیاتی خارج شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، کارشناسان مالیاتی در خصوص دلیل عمده بی‌نتیجه بودن قانون وصول عوارض تخلیه می‌گویند: مسوولان مسکن در آن زمان به این امر مهم توجه نداشتند که ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن و به دنبال آن تثبیت و کنترل قیمت‌ها معلول عوامل بسیاری همچون تسهیلات بانکی، فراوانی مصالح ساختمانی، زمین و... است و اخذ مالیات از خانه‌های خالی عملا نمی‌تواند اثر معناداری در بازار مسکن از خود به جای گذارد؛ به این ترتیب در اصلاحیه قانون وصول مالیات‌های مستقیم مصوب بهمن ماه 1380، فصول اول، دوم و سوم از باب دوم قانون، مربوط به سرفصل‌های مالیات سالانه املاک، مالیات مستغلات مسکونی خالی و مالیات بر اراضی بایر، لغو و بدهی‌های مالیاتی قبلی در این زمینه نیز به موجب ماده 130 اصلاحی بخشوده شد. علل حذف عوارض تخلیه از قانون مالیات کارشناسان مالیاتی در ادامه تصریح کردند: زمان حذف بخشی از مالیات تحت عنوان مالیات بر مستغلات مسکونی خالی در اصلاحیه سال 80، ملاحظات مختلفی مورد بررسی قرار گرفت که از این میان چهار دلیل عمده قابل بررسی است. مشکلات اجرایی و امکان‌پذیر نبودن شناسایی خانه‌های خالی دلیل اولی است که کارشناسان به عنوان مهم‌ترین عامل بر آن تاکید می‌کنند. نبود بسترهای اطلاعاتی مناسب برای دسترسی به اطلاعات واحدهای مسکونی خالی از سکنه باعث ناکامی کشورهایی شده است که به‌رغم تمایل برای وصول چنین مالیاتی نمی‌توانند به درستی آن را اجرا کنند؛ پِِِِژوهش‌ها نشان می‌دهد که استفاده از روش‌هایی مانند کاربرد اطلاعات مربوط به قبوض آب، برق، گاز یا تلفن برای شناسایی خانه‌های خالی اگر چه در برخی موارد می‌تواند کمک‌رسان باشد اما در نهایت نمی‌تواند منبع اطلاعاتی موثقی را در این زمینه فراهم آورد. برقراری خطوط تلفن ویژه به منظور اطلاع‌رسانی مردمی و استفاده از ماموران ویژه شهرداری به عنوان راهکارهای مکمل دسترسی به اطلاعات نیز نمی‌تواند چندان موثر واقع شود. عدم انطباق هزینه‌ها و درآمدهای دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه دومین ایرادی است که کارشناسان مالیاتی در بحث وصول عوارض تخلیه آن را مورد تاکید قرار می‌دهند. هزینه‌های اجرایی بالا و درآمدهای ناچیز از جمله دلایلی است که در زمان خود باعث شکست قانون پیشین مالیات بر خانه‌های خالی شد. از سوی دیگر کارشناسان به عنوان سومین دلیل مهم برای لغو قانون عوارض تخلیه، بر طبیعی بودن نرخ خانه‌های خالی در کشور تاکید می‌کنند و معتقدند وجود درصدی از واحدهای مسکونی خالی جزو ذاتی تعادل در بازار مسکن محسوب می‌شود؛ هر چند در شرایط شکست بازار یا همان عدم تعادل عرضه و تقاضا تعیین درصدی با عنوان درصد طبیعی خانه‌های خالی عملا بی‌معنا است و خالی بودن این واحدها در زمانی طولانی منجر به افزایش سوداگری یا همان زمینه‌های احتکار در بازار ملک خواهد شد. پایین بودن سهم وصول عوارض تخلیه از مجموع مالیات‌ها علت چهارم مورد تاکید از سوی کارشناسان مالیاتی برای رد وضع دوباره قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی است. مغایرت با روح قانون مالیات‌ها کارشناسان مالیاتی تاکید کردند: حتی اگر چهار دلیل فوق به عنوان چهار سد دفاعی قوی در برابر وضع مالیات بر خانه‌های خالی یا همان وصول عوارض تخلیه وجود نداشت، این نوع وصول مالیات با روح کلی قانون مالیات‌های مستقیم در تعارض است. به اعتقاد این کارشناسان مالیات بر خانه‌های مسکونی خالی از جنس مالیات بر دارایی نیست که هدف از وصول آن تامین بخشی از درآمدهای دولت در نظر گرفته شود؛ بلکه این سیاست ابزاری به منظور ساماندهی و ایجاد تعادل در بازار مسکن به خصوص در شرایطی است که بازار در حال شکست قرار دارد. تخصیص بهینه منابع موجود کارکرد دیگری است که در خصوص وصول این گونه مالیات مورد تاکید قرار دارد؛ به این ترتیب زمانی که مالکان خانه‌های خالی درآمدی به سبب خالی ماندن واحدها کسب نمی‌کنند، نمی‌توان در قالب قانون موجود برای وصول مالیات - مالیات بر درآمدها- به آن وجهه قانونی بخشید.