مسکن از گره کور به بحران رسید/ سرمایه گذار خارجی با بدهی دلاری خطرناک است/ کارفرمایی دولت در بخش مسکن اشتباه است

اقتصاد آنلاین- اکبر محمودی؛ بخش نخست گفتگوی «اقتصاد آنلاین» با «حسین عبده تبریزی» پیرامون اینکه نیازمند اصلاحات اقتصادی هستیم و مردم نیز باید این موضوع را بپذیرند گفت: «پزشکیان» موافق خصوصی شدن حوزه بهداشت و آموزش نیست.

عبده تبریزی مشاور اقتصادی پزشکیان در بخش نخست گفتگوی خود معتقد است که نیازمند یک اصلاحات اقتصادی اساسی هستیم که البته این اصلاحات چندین مولفه مهم دارد که در کنار اقدامات دولت، مردم نیز باید از آن حمایت کنند.

بخش دوم گفتگوی خبرنگار «اقتصاد آنلاین» با «حسین عبده تبریزی» راجع به بخش مسکن و اینکه دولت چهاردهم باید برای بخش مسکن چه اقداماتی انجام دهد تا بتواند مشکل بخش مسکن را مرتفع کند بود.

او در این خصوص می گوید: وضعیت مسکن تا این اوخر چندان هم نامناسب نبود. اما در ۱۰ سال اخیر، بخش مسکن از گره کور به بحران رسید. چرا باید دولت کارفرمایی کند؟ وقتی دولتی اعلام می کند سالانه ۱ میلیون واحد مسکونی احداث خواهم کرد نشان می دهد که آن بحران را نمی تواند به راحتی پیدا کند.

او تاکید دارد که سرمایه گذار خارجی در بخش مسکن که دلاری بدهکار شویم خیلی خطرناک است. پس دولت باید به بخش خصوصی اعتماد کند و کارفرمایی نکند. او همچنین در خصوص ورود چینی ها به بخش مسکن نیز اعلام کرد که هیچ کشوری توصیه نمی شود یک جنسی که قابل خرید و فروش با دنیا نیست این جنس و کالا را از طریق ارز پرداخت کند.

بخش دوم گفتگو با حسین عبده تبریزی نماینده اقتصادی پزشکیان را با هم می خوانیم:

بخش مسکن از گره کور به بحران رسید

* به عنوان نماینده اقتصادی مسعود پزشکیان و شخصی که سال ها در بخش مسکن فعالیت های مشاوره ای داشتید آیا معتقد هستید که باید نامزدهای ریاست جمهوری از دادن وعده برای مسکن دار کردن مردم خودداری کنند یا اینکه نه. به هر حال همه می دانیم که مسکن از کمبود سرمایه گذاری خارجی و داخلی رنج می برد و قطعا این مشکل نمی تواند با وعده دادن حل شود.

وضعیت مسکن تا این اواخر چندان نامناسب نبود. اما در ۱۰ سال اخیر، بخش مسکن از گره کور به بحران رسید. مثالی اگر بخواهیم در این خصوص بزنیم باید گفت که مشکل مسکن باید باشد چون سرزمینی است به اندازه یکی از استان های ایران با جمعیتی بالغ بر ۵۰ میلیون نفر است. پس خرید مسکن برای خانه اولی ها و جوانان یک رویا محسوب می شود. اما در ایران با این امکانات و این میزان زمین و تولید مناسب مصالح ساختمانی مشکلی از بابت خانه دار شدن نباید داشته باشیم. با حضور کارگران افغانستانی، نیروی کار اضافی هم داریم. پس سوال این است که چرا در کشور گاهی مواقع وضعیت مسکن از کشورهای اروپای شرقی هم بدتر است. این روزها با ۲ میلیارد تومان هم در شهرهای اطراف تهران و حتی مناطق جنوبی تهران نمی توان مسکن خریداری کرد. حتی اگر با وام مسکن هم بخواهد مسکن خریداری شود، سود بالای این وام بازپرداخت اقساط را با مشکل مواجه می کند. پس به نظر می رسد این روزها یک وضعیت کاملا استثنایی ایجاد شده است.

وقتی یک مساله ای حل نشود، آن زمان است که دولت کارفرما می شود. سرمایه گذاری بخش ساختمان در سال های طولانی در ایران، بخش خصوصی بوده است.

چرا باید دولت در بخش مسکن کارفرمایی کند

* پس با دخالت دولت در بخش مسکن موافق نیستید؟

چرا باید دولت در بخش مسکن کارفرمایی کند؟ وقتی دولتی اعلام می کند سالانه ۱ میلیون واحد مسکونی احداث خواهم کرد نشان می دهد که آن بحران را نمی تواند به راحتی پیدا کند. در سال های دور بانک رهنی وام مسکن می داد و نرخ سود تصور می کنم ۱۲ درصد بود و بازپرداخت هم ۱۸ سال بود. همان محصول آن سال ها را هم در حال حاضر سیستم بانکی ندارد. بعد از گذشت ۵۰ سال، سیستم بانکی همچنان این محصول را با این روش ندارد.

* چرا بعد از این همه سال هنوز مشکل حل نشده است؟

چون تورم را نتوانسته ایم کنترل کنیم. اگر از مردم نظرسنجی کنید قطعا پاسخ به این نظرسنجی تورم خواهد بود.

آیا دولتی در دنیا داریم که از بخش خصوصی ارزان تر بسازد؟

* پس معتقد هستید که دولت و یا دولت ها نباید عددی برای ساخت مسکن اعلام کنند؟

اگر منابعی دارد اعلام کند. اصلا فرض کنیم که منابع هم دارد، اما بهترین شکل آن این نیست که دولت مسکن بسازد. می تواند به مردم وام بدهد و افرادی هم هستند که مسکن می سازند. آیا دولتی در دنیا داریم که از بخش خصوصی ارزان تر بسازد؟ بنابراین کارفرمایی دولت را طبعا نمی توانیم بپذیریم چرا که اگر برای بخش خصوصی امکانات فراهم شود و زمین رایگان داده شود قطعا بهتر از دولت خواهد ساخت.

سرمایه گذار خارجی در بخش مسکن که دلاری بدهکار شویم خیلی خطرناک است

* بهترین روش برای سرمایه گذاری در بخش مسکن را سرمایه گذار داخلی می دانید یا خارجی؟

سرمایه گذار خارجی در بخش مسکن که دلاری بدهکار شویم خیلی خطرناک است.

* پس اقدامی که شهرداری تهران برای ورود چینی ها به بازار مسکن و بافت فرسوده انجام می دهد چه نظری دارید؟

بنده نمی دانم که شهرداری تهران چه اقدامی انجام می دهد. به هر حال یا نرسیده ام از آن مطلع شوم و یا اینکه اطلاعات عمومی داده شده است.

به هیچ کشوری توصیه نمی شود یک جنسی که قابل خرید و فروش با دنیا نیست از طریق ارز پرداخت کند

* ظاهرا قرار است از محل یوزانس تامین منابع شود؟

یوزانس یعنی اینکه وامی داده شود. شهرداری اگر قصد دریافت وام ارزی دارد یا مثلا از کشوری که دارای ثبات ارزی است وام دریافت کند. سوال این است که اگر دلار از وضعیت فعلی جهش کرد این وام را چگونه می توان پس داد؟ مشابه این اتفاق در اروپا افتاد. کشورهای اروپای شرقی از سوییس که نرخ پایینی داشت وام دریافت کردند و زمانی که نرخ برابری ارز جهش کرد، بدهی ها به شدت به سوییس افزایش یافت. بنابراین به هیچ کشوری توصیه نمی شود یک جنسی که قابل خرید و فروش با دنیا نیست از طریق ارز پرداخت کند.

* ورود چینی ها به بافت فرسوده تهران را چطور ارزیابی می کنید؟

سوال این است که مگر برای ساخت مسکن مشکلی داریم؟

* شهرداری تهران اعلام کرده است که چینی ها قرار است تکنولوژی و منابع مالی وارد کشور کنند؟

متاسفانه در این حوزه به دلیل پایین بودن دستمزدها با تکنولوژی جدید کار نمی شود. تصور بنده این است که دولت باید برای شهرداری نرخ را ثابت کند و این نشان می دهد که سوبسید بزرگی به مردم داده است. مسیر آن هم البته لزوما می تواند شهرداری نباشد و می تواند منابع را در اختیار بانک مسکن قرار دهد و اعلام کند که با دلار امروز می دهم و با دلار همین امروز هم پس بده. بانک مسکن اگر چنین اقدامی را در اختیار بگیرد اصلا منابعی هم نمی خواهد. چرا که بانک مسکن می تواند ترازنامه خود را به فروش برساند و فقط دولت تعهد بدهد که دلار در سال های آینده هم چندان تغییری نکند. توصیه ما همواره این بوده است که بانک مسکن سابقه طولانی دارد و اقساط فروشی را به خوبی می داند.

سیاستهایی را دنبال کنند که قیمت زمین خیلی افزایش نیابد

* دولت در حوزه مسکن نباید دخالت مستقیم کند؟

به هر حال بخش مسکن حوزه ای است که همواره دولت ها نگران آن هستند. حوزه ای است که دولت ها باید از آن حمایت کنند. یکی از اقدامات این است که سیاستهایی را دنبال کنند که قیمت زمین خیلی افزایش نیابد. یعنی امکانات کشور را به گونه ای توزیع کنند که تمام امکانات به شهرهای بزرگ محدود نشود.

* دو پروژه مسکن مهر و نهضت ملی مسکن را چطور ارزیابی می کنید؟

به هر حال عده ای از افراد در مسکن مهر زندگی می کنند و تصور می کنم که ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در دوره اقای احمدی نژاد احداث شد و ۱ و نیم میلیون واحد مسکونی در دوره آقای آخوندی احداث شد. به هر حال مسکن مهر طولانی شد. وقتی به آمار مسکن توجه می شود می بینیم که متفاوت از بقیه هم نیست. یعنی سقف مسکن سازی در یک سال حدود ۸۰۰ هزار واحد مسکونی بوده است. حتی وقتی مسکن مهر احداث شد از آن ارقام بالاتر نرفته است. عملکرد دولت روحانی در این بخش به دلیل اینکه منابع مالی نبود محدودتر است. اولین موضوعی که به ذهن دولت ها در این حوزه می رسد، زمین است. اما طبیعتا زمین شهری خوب نداریم. مثلا در اتوبان تهران و قم، زمین مجانی بدهند به هر حال آن منطقه نیازمند خدمات زیربنایی است. اما به هر حال زمین در بیشتر نقاط کشور، رایگان و یا ارزان است. پس اگر این زمین ها در طول زمان و با ساخت مسکن، سنددار شوند زندگی در حومه شهر توسعه پیدا می کند. به هر حال یک گرایشی به سمت روستاها و حومه افزایش یافته است.

* بهترین الگو برای خانه دار شدن چیست؟

تخصصی در این حوزه ندارم اما زمانی که تجربه مشاوره در وزارت راه و شهرسازی داشتم این است که به سمت شهرسازی کوچک برویم. شهر به گونه ای تقسیم شود که شهرهای بزرگ نداشته باشیم. در اروپا یکی از الگوهای این شکلی می تواند آلمان با شهرهای کوچک باشد. در شهرهای کوچک همان امکانات را دارند که شهرهای بزرگ دارند.

* به هر حال دو نامزد انتخابات ریاست جمهوری وزرای سابق راه و شهرسازی را به عنوان رئیس ستاد انتخاباتی خود برگزیدند. این نشان می دهد که این دو نامزد به بخش مسکن نگاه ویژه ای خواهند داشت؟ دولت آینده تا چقدر می تواند به حل مشکل مسکن نزدیک شود؟

مساله به قدری حاد شده است که به هر حال اقدامی سنگینی نیاز است و تنها باز شدن فضا نیست. به هر حال فروش نفت فقط به یک کشور زیاد نمی تواند مفید باشد. به هر حال بخش مسکن و حل مشکلات این بخش نیازمند منابع مالی است. در حوزه مسکن از سال ۶۸ تاکنون نرخ اجاره نشینی افزایش یافته است. به هر حال مسکن تولید شده است و ۲۴ میلیون خانوار داریم اما لزوما یک مقدار هنوز خانه خالی از سکنه داریم و یا نظام بانکی نتوانسته است از اقشار کم درآمد حمایت کند. دولت وظیفه دارد قیمت زمین را در استطاعت قرار دهند. به هر حال باید به خریداران مسکن یارانه پرداخت کرد. وام با نرخ سود حتی ۱۰ درصد نیز قابل تحمل نیست. اگر دولت بتواند منابعی که در اختیار دارد را تفاوت نرخ سود را به گروه های هدف و خانه اولی ها پرداخت کند.

* زمانی که مشاور وزیر راه و شهرسازی سابق در دولت روحانی بودید، صندوق پس انداز مسکن یکم را راه اندازی کردید؟

این صندوق توانست در آن دوران بسیاری را صاحب مسکن کند. بانک مسکن بیش از ۵ میلیون نفر را صاحب مسکن کرده است.