تهران سالانه به ۱۵۰ هزار مسکن جدید نیاز دارد/ ساخت پروژه های بزرگ چالش اساسی نوسازی بافت فرسوده

اقتصاد آنلاین- اکبر محمودی: در بخش نخست مصاحبه با سید مهدی هدایت مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران در خصوص ورود چینی ها به ساخت مسکن در بافت فرسوده گفت: یک شرکت چینی در حال حاضر در تهران مستقر است. اما دو شرط اساسی برای ورود چینی ها به بافت فرسوده تهران از ابتدا تاکید شد. اول اینکه چینی ها تامین منابع انجام دهند تا به رونق ساخت و ساز در تهران با رویکرد نوسازی بافت فرسوده کمک کنند. دومین شرط اساسی نیز موضوع انتقال تکنولوژی جدید است؛ پس بنابراین تا این دو موضوع محقق نشود عملا با شرکتهای چینی وارد قرارداد نخواهیم شد.

او با بیان اینکه تا زمانی که قرارداد ما با چینی ها به سرانجام نرسد، مشخص نخواهد شد با چه قیمتی این واحدهای مسکونی احداث خواهند شد اعلام کرد: در فاز نخست قرار است چینی ها ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در ۲۲ منطقه تهران احداث کنند اما مهمترین برنامه ما با چینی ها این است که آنها در بافت فرسوده ورود کنند.

هدایت با بیان اینکه انبوه سازان داخلی در سرعت دادن به پروژه ای در بافت فرسوده دچار مشکل هستند و همین باعث بی علاقگی و بی رغبتی ساکنان بافت فرسوده می شود، گفت: چینی وعده داده اند که زیر یک سال پروژه ها را به اتمام برسانند.

بخش دوم مصاحبه با سید مهدی هدایت مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران را راجع به مشکلات بافت فرسوده و نیاز تهران به مسکن را با هم می خوانیم:

* اقتصاد آنلاین: چالش اصلی بافت های فرسوده چیست که سال های سال است روند نوسازی در بافت فرسوده به شکل قابل توجهی با کُندی پیش می رود؟

- چالش اصلی ما این است که هنوز هم برای تعریف پروژه های بزرگ مقیاس در محدوه بافت های فرسوده مشکل داریم. یکی از دلایلی که سرمایه های کلان وارد نمی شود و هنوز هم در تجمیع های بزرگ اگر مالکان مشارکت نکنند کار پیش نمی رود همانا این سات که ابزار قانونی نداریم. چندین پروژه در حال حاضر چندین پلاک حاضر به تجمیع هستند اما متاسفانه در میان این پلاک ها چند پلاک هستند همراهی نکرده و این پروژه ها منجر به شکست می شود.

نبود ظرفیت قانونی باعث شده تجمیع ها در محدوده های بافت فرسوده، پروژه های کوچک مقیاس باشد

* در کشورهای دیگر نیز این تجربیات را داریم؟

باید از تجربیات کشورهایی که در این حوزه موفق بوده اند استفاده کنیم تا بتوانیم برای محدوده های بافت فرسوده پروژه های بزرگ مقیاس تعریف کنیم. این نبود ظرفیت قانونی و بعضا هم آئین نامه های اجرایی باعث شده که تجمیع ها در محدوده های بافت فرسوده، پروژه های کوچک مقیاس باشد. به جای اینکه می توانستیم صدها پلاک و یا تا ۳۰۰ پلاک تجمیع کنیم و پروژه های شاخصی در محدوده های بافت فرسوده تعریف کنیم و بتوانیم کیفیت زندگی را افزایش دهیم اما می بینیم که در بافت فرسوده تجمیع های بزرگ اتفاق نیافتاد. موضوعی که در تهران داریم این است که به لایه سخت نوسازی در بافت فرسوده تهران رسیدیم. یعنی یک لایه هایی که بسیار سخت است و نیاز به یک سری مداخلات جدی دارد و بعضا با بسته های تشویقی نمی توان در این محدوده ها موضوع نوسازی را پیش برد. بعضا نیاز به مداخلات جدی دارد.

طبق قانون سرقفلی اگر ساختمان تخریب شود عملا صاحب سرقفلی صاحب هیچ چیزی نیست

* در برخی نقاط هم موضوع سرقفلی در بافت ها این نوسازی را سخت تر از مناطق دیگر کرده است؟

در بخشی از تهران هنوز نوسازی صورت نگرفته است و این ها همان بدنه هایی است که در محدوده های فرسوده و ناکارآمد قرار گرفته است اما یک طبقه تجاری دارند و چون موضوع منافع مالکان و مستاجران سرقفلی در موضوع نوسازی با هم در یک مسیر نیست و در خلاف هم قرار دارد این همراهی را ندارند. طبق قانون سرقفلی اگر ساختمان تخریب شود عملا صاحب سرقفلی صاحب هیچ چیزی نیست و مالک می تواند هر چند طبقه که خواست در آن مکان، ملک خود را احداث کند. بازنگری جدی در موضوع سرقفلی ها در محدوده های بافت فرسوده نیاز است که یک قانونی تصویب شود که در محدوده بافت های فرسوده مالک و مستاجر با حفظ حقوق فعلی بتوانند نوسازی را انجام دهند و یا اینکه به شهرداری اجازه دهند که شهرداری ورود کند و نوسازی را انجام دهد و حقوق سرقفلی و مالک را پرداخت کند.

* آمار نوسازی در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال ۱۴۰۱ بهتر بوده است؟

آمار نوسازی در شهر تهران در سال ۱۴۰۲ نسبت به ۱۴۰۱ حدود دو برابر شد و این نشان داد که اگر سیاستهای هوشمندانه را با مردم پیش ببریم قطعا خروجی خوبی برای شهر تهران می شود.

باید در تهران سالانه ۱۵۰ هزار واحد مسکونی احداث کنیم

* موضوع ساخت مسکن را نیز سازمان نوسازی دنبال می کند. به طور مشخص تهران به چه میزان مسکن جدید نیاز دارد؟

موضوع بعدی که سازمان نوسازی شهر تهران دنبال می کند موضوع مسکن در تهران است که ما معتقد هستیم که موضوع بازآفرینی جدا از مسکن نیست و این ها با هم هستند و همسو با هم باید پیش بروند. شهر تهران کمترین مهاجرت را در بین شهرهای استان دارد. بالاترین مهاجرت را ۳۵ درصد در پردیس و زیر ۵ درصد در تهران داریم. در شهر تهران بیشترین نیاز مسکن مربوط به بحث ازدواج و متولدین جدید است. اگر واحدهای مسکونی در شهر تهران که سه میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی است اگر عمر این ساختمان ها ۵۰ سال در نظر گرفته شود که نظام مهندسی تهران کمتر از این عدد اعلام کرده است. در ۱۰ سال در تهران حداقل باید ۴۳۰ هزار واحد مسکونی نوسازی شود. اگر در تهران بخواهیم به حداقل مهاجرت های تهران و متولدین و ازدواج ها پاسخ دهیم، ۶ هزار هکتار باقی مانده بافت های فرسوده را نوسازی کنیم و مجموع این اقدامات در ۱۰ سال باید در تهران حدود ۱.۵ میلیون واحد مسکونی تولید و احداث شود. یعنی سالانه در شهر تهران فقط برای موضوع استهلاک و مهاجرت و ازدواج و نوسازی بافت فرسوده بتوانیم پاسخ دهیم باید در تهران سالانه ۱۵۰ هزار واحد مسکونی احداث کنیم.