مخاطرات و ریسک بالای تولید مسکن در بافت های فرسوده

به گزارش خبرنگار «اقتصاد آنلاین»؛ در شرایط عادی، نوسازی بافت های شهری فرآیندی است که در برابر تغییرات عملکردها و نیازهای اجتماع توسط ساکنان انجام می پذیرد. در واقع نوسازی فرآیندی است خود به خودی و تدریجی که در سطح شهر صورت می گیرد، اما هنگامی که کارایی و کیفیت زندگی در یک محله شهری به دلایل مختلف کاهش یافته یا دچار فرسودگی می شود سبب ایجاد بافت های فرسوده می گردد.

بر اساس قانون باید سالانه ۱۰ درصد از بافت های فرسوده نوسازی و احیاء شوند

بر اساس قانون باید سالانه ۱۰ درصد از بافت های فرسوده نوسازی و احیاء شوند اما سال های سال است که بافت فرسوده به یک کلاف سردرگم تبدیل شده است و علیرغم تمام تلاش دولت ها، همواره می بینیم که احیای بافت فرسوده با مشکل مواجه بوده و با یک کُندی قابل ملاحظه ای صورت می گیرد.

بسته های تشویقی و ابلاغ سیاستهای ۱۹ بندی از سوی مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی در روزهای نخست وزارت خود این نوید را داد که این بار عزم دولت نه به عنوان یک ذینفع بلکه به عنوان یک متولی دلسوز بازسازی و نوسازی بافت فرسوده را سرعت خواهد بخشید.

اعطای حداکثر دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری های انتفاع، امکان تخصیص ۲۰ درصد از فضای باز غیر مسقف مجموعه به منظور تأمین بخشی از پارکینگ های مورد نیاز، امکان استفاده از مساحت معابر بن بستی که بر اثر تجمیع، کارکرد خود را ازدست داده اند در مساحت ملاک عمل تراکم
و امکان تسهیل در ضوابط معماری از جمله نحوه توده گذاری و نما را می توان در کنار برخی تخفیفات عوارضی مربوط به شهرداری ها و سازمان ها و دستگاه های خدمات رسان(آب، برق و گاز) از جمله موارد مهم بسته تشویقی وزارت راه و شهرسازی برای ساخت و تولید مسکن در بافت فرسوده بود.

اما سوال این است که آیا به خودی خود بافت فرسوده ریسک پایینی دارد که سرمایه گذار بخواهد وارد نوسازی و احیای بافت فرسوده شود؟

فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان در گفتگو با خبرنگار «اقتصاد آنلاین» در پاسخ به این پرسش که آیا هزینه تولید مسکن در بافت فرسوده بالاتر از تولید مسکن در سایر بافت های شهری است؟ گفت: علیرغم اعمال سیاستهای دولت و بسته های تشویقی ابلاغ شده باید گفت که ریسک و مخاطرات تولید مسکن در بافت فرسوده به مراتب بالاتر از سایر نقاط شهری کشور است.

ریسک و مخاطرات تولید مسکن در بافت فرسوده به مراتب بالاتر از سایر نقاط شهری کشور است

وی افزود: ابلاغ سیاستهای ۱۹ بندی احیای بافت فرسوده و بازآفرینی شهری ایران شاید در ظاهر یک برنامه مناسب برای بازسازی بافت فرسوده باشد اما وقتی وارد اجرا و عملیاتی شدن آن می شویم می بینیم که این سیاستها نیز مثل تمامی موارد تولید مسکن نگاه درآمدی دستگاه های خدمات رسان این سیاستهای تشویقی را به انحراف کشاند.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان با اشاره به اینکه باید در سال های اخیر به گونه ای عمل می کردیم که سرعت نوسازی بافت فرسوده بیشتر شود تا از برنامه و سیاستهای در نظر گرفته شده عقب نمانیم ادامه داد: نه تنها سرعت نوسازی بافت فرسوده در سال های اخیر افزایش نیافت بلکه دیدیم که به میزان بافت فرسوده و ناکارآمد شهری نیز افزوده شد.

در ۱۰ سال گذشته بالغ بر ۱۵ درصد به میزان بافت فرسوده کشور افزوده شده است

او تاکید کرد: می توانستیم سرعت افزایش بافت فرسوده را کُند کنیم اما آمارها نشان می دهند که در سال ۹۳ حدود ۱۴۰ هزار هکتار بافت فرسوده داشتیم. اما الان این عدد به ۱۷۰ هزار هکتار رسیده است پس این آمار نشان می دهد که در ۱۰ سال گذشته بالغ بر ۱۵ درصد به میزان بافت فرسوده کشور افزوده شده است.

پورحاجت در پاسخ به این پرسش که هزینه ساخت و تولید مسکن در بافت فرسوده هر چقدر هم که دارای بسته های تشویقی باشد برای انبوه سازان گرانتر تمام می شود؟ گفت: ریسک سرمایه گذاری در بافت فرسوده به مراتب بالاتر از سایر نقاط شهری است. باید شرایط تولید مسکن در بافت فرسوده را برای سازندگان مهیا کنیم. باید نگاه ملی به احیای بافت فرسوده شکل بگیرد و این نگاه باید ابتدا از طرف دولت شکل بگیرد.

او پیشتر گفته بود که اگر متوسط هزینه ساخت هر متر مسکن در بیابان ۵ میلیون تومان باشد باید اذعان کرد که زیرساخت های لازم در بافت فرسوده وجود دارد و باید احیای بافت فرسوده در اولویت باشد. به هر حال در حال حاضر یک چهارم مردم کشور در بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری زندگی می کنند. پس باید بافت های فرسوده مورد توجه قرار بگیرند.

وی در پاسخ به این پرسش که به نظر می رسد تا زمانی که نگاه درآمدی از سوی شهرداری ها در بافت های فرسوده وجود داشته باشد نمی توان انتظار داشت که سرعت احیاء بافت فرسوده روند خوبی به خود بگیرد گفت: فقط شهرداری ها نیستند که نگاه درآمدی به ساخت مسکن و یا نوسازی بافت فرسوده دارند. شرکت های توزیع برق ، شرکت های آب و فاضلاب، بیمه، مالیات و سازمان های نظام مهندسی این نگاه درآمدی را داشته باشند مسیر و سرعت نوسازی بافت فرسوده دچار مشکل خواهد بود.