اجاره سرمایه چیست؟

نکات کلیدی
یک اجاره‌ی سرمایه قراردادی است که مستاجر را مجاز به استفاده‌ی موقت از یک دارایی می کند
یک اجاره‌ی سرمایه، خرید یک دارایی در نظر گرفته می شود، در حالی که یک اجاره‌ی عملیاتی به عنوان یک اجاره‌ی واقعی تحت اصول جامع و پذیرفته شده‌ی حسابداری (GAAP) در نظر گرفته می‌شود.
تحت یک اجاره‌ی سرمایه، دارایی اجاره شده برای اهداف حسابداری و به‌گونه ای تلقی می شود که گویی واقعاً متعلق به مستاجر است و درنتیجه در ترازنامه ثبت می شود.
یک اجاره‌ی عملیاتی هیچگونه حق مالکیتی را برای دارایی اجاره شده اعطا نمی کند و در شرایط حسابداری، برخورد متفاوتی با آن می‌شود.

آشنایی با اجاره‌ی سرمایه

اجاره‌ی سرمایه، مستاجر را ملزم می کند که، در صورت برآورده شدن تمام ملزومات خاص قرارداد اجاره، دارایی ها و بدهی های مرتبط با اجاره نامه را رزرو کند. در اصل، یک اجاره‌ی سرمایه به عنوان خرید یک دارایی در نظر گرفته می شود، در حالی که اجاره‌ی عملیاتی به عنوان یک اجاره‌ی واقعی تحت اصول جامع و پذیرفته شده‌ی حسابداری (GAAP) در نظر گرفته می شود. اجاره‌ی سرمایه را می‌توان با یک اجاره‌ی عملیاتی مقایسه کرد.
اگرچه اجاره‌ی سرمایه از نظر فنی نوعی قرارداد اجاره محسوب می‌شود، استانداردهای حسابداری GAAP آن را به عنوان خرید دارایی در صورت برآورده ساختن معیارهای خاص قلمداد می‌کند. اجاره‌ی سرمایه می تواند بر صورت های مالی شرکت ها و درنتیجه هزینه‌ی بهره، هزینه‌ی استهلاک، دارایی ها و بدهی ها تأثیر بگذارد.

یک قرارداد برای اینکه به‌عنوان یک اجاره‌ی سرمایه قلمداد شود، باید یکی از چهار معیار زیر را داشته باشد:

طول عمر اجاره باید 75% یا مقداری بیشتر از عمر مفید دارایی را شامل شود.
اجاره باید شامل یک گزینه‌ی خرید مقرون به صرفه برای قیمتی کمتر از ارزش بازاری یک دارایی باشد.
مستاجر باید در پایان مدت اجاره مالکیت دارایی را به دست آورد.
ارزش فعلی پرداخت های اجاره باید بیشتر از 90 درصد از ارزش بازاری دارایی باشد.

در سال 2016، هیئت استانداردهای حسابداری مالی (FASB) اصلاحیه‌ای در قوانین حسابداری خود ایجاد کرد که شرکت‌ها را ملزم می‌ساخت تمام اجاره‌های دارای شرایط قراردادی بالاتر از یک سال را در صورت‌های مالی خود به سرمایه تبدیل کنند. این اصلاحیه از 15 دسامبر سال 2018 برای شرکت های دولتی و 15 دسامبر سال 2019 برای شرکت های خصوصی لازم الاجرا شد.

نکته‌ی مهم: روش های حسابداری برای اجاره های عملیاتی و سرمایه ای متفاوت است و می تواند تأثیر قابل توجهی بر مالیات کسب و کارها داشته باشد.

مقایسه‌ی اجاره‌های سرمایه با اجاره‌های عملیاتی

یک اجاره عملیاتی از نظر ساختار و برخورد حسابداری، با یک اجاره‌ی سرمایه متفاوت است. یک اجاره‌ی عملیاتی قراردادی است که اجازه‌ی استفاده از یک دارایی را می دهد اما هیچ گونه حق مالکیت دارایی را منتقل نمی کند.
اجاره‌های عملیاتی قبلاً به‌عنوان تأمین مالی خارج از ترازنامه محاسبه می‌شدند؛ یعنی اینکه یک دارایی اجاره‌ای و بدهی‌های مربوط به پرداخت اجاره‌های آتی آن در ترازنامه‌ی شرکت لحاظ نمی‌شد، تا نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام پایین باقی بماند. از لحاظ تاریخی، اجاره‌های عملیاتی شرکت‌های آمریکایی را قادر ساخت تا میلیاردها دلار دارایی و بدهی را در ترازنامه‌های خود ثبت نکنند.
با این حال، با اجرایی شدن به‌روزرسانی استانداردهای حسابداری 2016-02 ASU 842، رویه‌ی حفظ اجاره‌های عملیاتی خارج از ترازنامه تغییر کرد. از 15 دسامبر سال 2018، برای شرکت های دولتی و 15 دسامبر سال 2019، برای شرکت های خصوصی، دارایی های حق استفاده و بدهی های ناشی از اجاره نامه‌ها در ترازنامه ثبت می شوند.

یک اجاره برای اینکه به‌عنوان یک اجاره‌ی عملیاتی طبقه بندی شود، باید الزامات خاصی را مطابق با اصول جامع و پذیرفته شده‌ی حسابداری (GAAP) برآورده سازد که آن را از ثبت شدن به عنوان یک اجاره‌ی سرمایه‌ای مستثنی می‌سازد. شرکت‌ها باید برای طبقه‌بندی ثبت قراردادها به عنوان اجاره‌های عملیاتی یا اجاره‌های سرمایه‌ای، باید از آزمون چهار معیاری که در بالا ذکر شد، که با نام آزمون‌های «خط روشن» نیز شناخته می‌شود، استفاده کنند. اگر هیچ یک از این شرایط برآورده نشوند، اجاره را می توان به عنوان اجاره عملیاتی طبقه بندی کرد، در غیر این صورت، احتمالاً یک اجاره‌ی سرمایه‌ای است.
خدمات درآمد داخلی (IRS) ممکن است یک اجاره عملیاتی را مجدداً به عنوان یک اجاره‌ی سرمایه‌ای طبقه بندی کند تا پرداخت های اجاره را به عنوان کسر رد کند و درنتیجه درآمد مشمول مالیات و بدهی مالیاتی شرکت را افزایش دهد.

حسابداری اجاره‌های سرمایه‌ای

یک اجاره‌ی سرمایه نمونه‌ای از درج رویدادهای اقتصادی در حسابداری تعهدی است که شرکت را ملزم می‌کند ارزش فعلی یک تعهد را در صورت‌های مالی خود محاسبه کند. به عنوان مثال، اگر شرکتی ارزش فعلی تعهد خود تحت اجاره‌ی سرمایه را 100,000 دلار تخمین بزند، درنتیجه یک ورودی بدهی 100,000 دلاری به حساب دارایی ثابت مربوطه و یک ورودی اعتباری 100,000 دلاری به حساب بدهی اجاره‌ی سرمایه در ترازنامه‌ی خود ثبت می کند.

از آنجایی که اجاره‌ی سرمایه یک ترتیب‌دهی از تأمین مالی است، یک شرکت باید پرداخت های اجاره‌ای دوره ای خود را به یک هزینه‌ی بهره‌ای مبتنی بر نرخ بهره‌ی مناسب شرکت و هزینه‌ی استهلاکی تقسیم کند. اگر شرکتی از طریق پرداخت های ماهانه‌ی اجاره، 1،000 دلار کسب کند و سود تخمینی آن 200 دلار باشد، این امر یک ورودی اعتباری 1،000 دلاری در حساب نقدی، یک ورودی بدهی 200 دلاری در حساب هزینه‌ی بهره و یک ورودی اعتباری 800 دلاری در حساب بدهی اجاره‌ی سرمایه ایجاد می کند.
یک شرکت همچنین باید استهلاک دارایی‌های اجاره‌ای که ارزش بازیافتی و عمر مفید دارایی را نیز شامل می‌شوند، را اعمال کند. به عنوان مثال، اگر دارایی فوق طبق روش استهلاک مبنای خط مستقیم، دارای عمر مفید 10 ساله و بدون ارزش بازیافتی باشد، شرکت باید یک ورودی بدهی ماهانه‌ی 833 دلاری در حساب هزینه‌ی استهلاک و یک ورودی اعتباری در حساب استهلاک انباشته‌شده ثبت کند. هنگامی که دارایی اجاره‌ای واگذار می شود، دارایی ثابت برای باقی ترازها، بستانکار و حساب استهلاک انباشته‌شده بدهکار می شود.