اوراق قرضه‌ی مسکن چیست؟

نکات کلیدی
اوراق قرضه‌ی مسکن، اوراق بدهی، گونه‌ای از اوراق قرضه‌ی درآمد شهرداری، هستند که دولت‌های ایالتی یا محلی آن‌ها را جهت جمع‌آوری پول برای پروژه‌های مسکن‌سازی ارزان‌قیمت صادر می‌کنند.
اوراق قرضه‌ی مسکن به دولت کمک مالی ارزان‌قیمت و به وام‌دهنده، به‌ویژه آن‌هایی که در گروه‌های مالیاتی بالایی قرار دارند، مزایای مالیاتی ارائه می‌کنند.
وام مسکنی که از طریق اوراق قرضه‌ی مسکن فراهم شده باشد، به افرادی محدود می‌شود که برای اولین بار خانه خریداری می‌کنند و درآمد آن‌ها بیشتر از درآمد متوسط ​​منطقه نیست و قیمت مسکن خریداری‌شده به ۹۰ درصد از میانگین قیمت خرید مساحتی محدود می‌شود.

آشنایی با اوراق قرضه‌ی مسکن

دولت‌های ایالتی و محلی اوراق قرضه‌ی مسکن را برای تأمین مالی ساخت‌وساز یا بازسازی مسکن‌های ارزان قیمت صادر می‌کنند. دولت یا محله باید، علاوه بر بازپرداخت اصل اوراق قرضه، بهره‌ی پولی که وام می‌گیرد را نیز پرداخت کند. اوراق قرضه‌ی مسکن گاهی اوقات نیاز به تأیید رأی‌دهندگان دارند و صدور آن‌ها می‌تواند کوتاه‌مدت یا بلندمدت باشد.
یک مقام شهرداری می‌تواند برای افزایش سرمایه جهت تأمین مالی پروژه‌ها، بدهی خود را در قالب اوراق قرضه منتشر کند. دو نوع اوراق قرضه‌ی شهرداری عبارت‌اند از اوراق تعهد عمومی‌ (GO) و اوراق درآمد. پرداخت سود و بازپرداخت اصل اوراق قرضه‌ی تعهدات عمومی از طریق خزانه‌ی مالی دولت محلی یا ایالتی تأمین می‌شود. این اوراق قرضه تحت پشتیبانی ایمان و اعتبار کامل دولت شهرداری قرار دارند و شهرداری ممکن است دارای این اختیار باشد که برای انجام تعهدات پرداختی خود درمورد اوراق قرضه‌ی GO، مالیات را افزایش دهد. درعین‌حال، تعهدات پرداختی برای اوراق قرضه‌ی درآمدی تحت پشتیبانی جریان درآمدی پیش‌بینی‌شده‌ی پروژه‌ای قرار دارند که اوراق قرضه برای آن صادر شده است. اوراق قرضه‌ی مسکن یک نوع از اوراق قرضه‌ی درآمدی هستند.
اوراق قرضه‌ی مسکن، که نوعی از اوراق قرضه‌ی فعالیت خصوصی (PAB) محسوب می‌شوند، را می‌توان به نیابت از توسعه‌دهندگان انتفاعی و غیرانتفاعی واجد شرایط برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن چندخانواری کم‌درآمد و سالمندان صادر کرد. همچنین، عواید حاصل از اوراق قرضه‌ی مسکن نیز ممکن است برای تأمین مالی وام مسکن کم‌هزینه برای خانواده‌ها یا افراد کم‌درآمد صادر شوند تا آن‌ها بتوانند خانه بخرند.

۱.۱ میلیون

تعداد خانه‌های مقرون‌به‌صرفه و تأمین‌شده از طریق اوراق قرضه‌ی مسکن با استفاده از اعتبار مسکن.

الزامات اوراق قرضه‌ی مسکن

وام مسکنی که از طریق اوراق قرضه‌ی مسکن ارائه شده باشد، محدود به خریدارانی است که برای اولین بار خانه خریداری می‌کنند و درآمد آن‌ها بیشتر از درآمد متوسط منطقه نیست. علاوه‌براین، قیمت مسکنی که با رهن اوراق قرضه‌ی مسکن خریداری می‌شود، به ۹۰ درصد از میانگین قیمت خرید مساحتی محدود می‌شود.
اوراق قرضه‌ی مسکن معمولاً دارای نرخ بهره‌ی پایینی هستند و می‌توانند به‌عنوان یک تعهد تقاضا با نرخ متغیر (VRDO) یا ثابت صادر شوند. پرداخت اصل و بهره به دارندگان اوراق قرضه از طریق بازپرداخت وام مسکن تعهد شده و درآمدهای سرمایه‌گذاری انجام می‌شوند. بازپرداخت وام مسکن از سوی وام‌گیرندگان به‌دست امین اوراق قرضه‌ی مسکن، که وجوه را در سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت، تا زمان مقرر برای پرداخت سود به دارندگان اوراق قرضه سرمایه‌گذاری می‌کند، وصول می‌شوند. درواقع، پرداخت بابت اوراق قرضه‌ی مسکن با پرداخت به‌موقع و منسجم بهره و بازپرداخت اصل وام مسکن پایه به‌دست وام‌گیرندگان پشتیبانی می‌شود.

مزایای اوراق قرضه‌ی مسکن

اوراق قرضه‌ی مسکن هم برای دولت و هم برای سرمایه‌گذاران خصوصی سودمند است. از یک سو، دولت به مقدار زیادی از منابع مالی ارزان دسترسی پیدا می‌کند. از سوی دیگر، مزایای مالیاتی اوراق قرضه‌ی مسکن برای وام‌دهندگان رده‌های مالیاتی بالا بسیار جذاب است.
برای سرمایه‌گذاران، سود پرداختی از طریق اوراق قرضه‌ی مسکن از مالیات بر درآمد فدرال، و در مواقعی ایالتی، معاف است. هر چه نرخ مالیات حاشیه‌ای بالاتر باشد، معافیت مالیاتی اوراق قرضه‌ی درآمد مسکن نیز باارزش‌تر است. اگرچه سرمایه‌گذارانی که مشمول حداقل مالیات جایگزین (AMT) هستند، ممکن است مشمول مالیات شوند، اما این معافیت بدین معناست که سرمایه‌گذاران رده‌های مالیاتی فدرال بالا از اوراق قرضه‌ی درآمدی و سایر اوراق قرضه‌ی شهرداری بهره می‌برند. این معافیت مالیاتی به جبران نرخ بهره‌ی پایین اوراق قرضه کمک می‌کند.
اعتبارات مالیاتی مسکن‌های کم‌درآمد فدرال منبع دیگری از سرمایه هستند که ممکن است به‌جای، یا علاوه‌بر، اوراق قرضه‌ی مسکن و برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه استفاده شوند. این اعتبارات، اعتباراتی مالیاتی بر درآمد فدرال غیرقابل استرداد برای بخشی از سود وام مسکن است که خریداران خانه‌ی واجد شرایط هر سال پرداخت می‌کنند.