عملکرد صفر بانک‌های خصوصی برای وام مسکن

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تسنیم، مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن در برنامه "تهران ۲۰" از عملکرد بانک‌ها در طرح جهش ملی و دادن تسهیلات به مردم گزارشی را ارائه کرد.  محمد وثوقی، فرهاد بیضایی از کارشناسان مسکن از میهمانان حضوری و تلفنی برنامه بودند که در خصوص مسکن و راهکارهای آن مطالبی را عنوان کردند.

گره کوری که در مسکن گرفتار آن شدیم بحث سوداگری است

در ابتدا محمد وثوقی کارشناس حوزه مسکن درباره گران بودن هزینه آن اظهار داشت: گره کوری که در مسکن گرفتار آن شدیم بحث سوداگری است. اگر از این گره کور تاریخی که از دهه ۷۰ به بعد رخ داد و زمینه بیماری در اقتصاد ایران بود، عبور کنیم به تورم صفر درصد می‌رسیم. در حال حاضر ۵۵ درصد مردم مالک و ۴۵ درصد مستاجر هستند و این شتاب رو به بالایی دارد و روز به روز تعداد مستاجرین به دلیل سوداگری در بازار مسکن بیشتر می‌شود. این گره اقتصادی را می‌توانیم باز کنیم و مردم تورم‌های صفر را ببینند. تورم را می‌توانیم‌ منفی کنیم چرا که قیمت در مسکن یک قیمت رها شده است. مسکن از یک مواردی تشکیل شده شامل دستمزد، سود سازنده، قیمت مجوزها و قیمت زمین که تقریبا مجموع دستمزد و مواد ۱۷ میلیون تومان و قیمت زمین هم که رها شده است. زمین جز سرمایه نیست برای استفاده است. ما باید این را قانونمند کنیم و به صورت بر خط وقتی شناسه ملک را داخل سامانه می‌زنیم و به قیمت روز محاسبه و درصد کاهش قیمت را اگر چند سال از ساخت آن می‌گذرد درصدی از سال قبل است که باید کسر گردد. طبق مصوبه مجلس شوای اسلامی، وزارت راه و شهرسازی مکلف است که این‌کار را انجام دهد. جمع این موارد بیشتر از ۲۱ میلیون تومان نمی‌شود و هیچکس نمی‌تواند ادعا کند که متضرر شده است.

شاخص تمامی کشورهایی که تورم بالایی را تجربه می‌کنند سوداگری در بازار مسکن است

وی ادامه داد: این مباحث را اگر در سوداگری تعریف کنیم پاسخ علمی ندارد اما اگر در حاکمیت و آسایش مردم تعریف کنیم پایه علمی دارد. هیج کشور پیشرفته‌ای که مردمش تورم‌های پایینی دارند اجازه سوداگری نمی‌دهد. شاخص تمامی کشورهایی که تورم بالایی را تجربه می‌کنند همین سوداگری در بازار مسکن است چون تولید نمی‌کنند. یک موردی به نام پنکه اقتصادی داریم. یک پنکه سقفی را بالای سر خود تصور کنید که سه پره ثابت آن ثروت‌های شدید و خلا وسط آن نشان دهنده فقر مطلق است. تا وقتی پنکه حرکت نمی‌کند دست نمی‌زنید و فقر را حس می‌کنید اما اگر پنکه شروع به چرخش کند که همان سرعت چرخش پول در جامعه است دست به هر فضای خالی که بزنید، پنکه و پره را حس خواهید کرد. دولت‌هایی دارای فاز سوداگری هستند که به جای اینکه ترمز پنکه را بکشند و گردش مالی رخ دهد می‌خواهند فضای بین پنکه را با تزریق پول و نقدینگی پر کنند که عملا هیچ اتفاقی رخ نمی‌دهد. این پنکه اقتصادی ما بیشتر در مسکن، زمین و ساختمان می‌چرخد. افرادی که از بدبختی مردم سود می‌کنند این را غیر علمی تلقی می‌کنند.

فرهاد بیضایی از دیگر میهمانان و کارشناس حوزه مسکن نیز گفت: این مباحث پاسخ علمی ندارد. امکان اینکه بخواهید برای کل کشور قیمت گذاری ثابتی داشته باشید و ارزش ملک را مشخص کنید و بگویید که به این صورت باید خرید و فروش و معاملات رخ دهد به هیچ وجه امکان‌پذیر نیست. در هیچ کالایی که مبتنی بر قیمت گذاری رخ می‌دهد این نیست که ما بتوانیم قیمت ثابتی را به بازار تحمیل کنیم و بگوییم که با این قیمت باید معامله کنید. ما حتی این کار را در خصوص مرغ و تخم‌مرغ هم نتوانستیم انجام دهیم. برای یک ملک که ذاتا یک کالای ناهمگن است پلاکی که انتها و ابتدای کوچه با پلاک قواره بزرگتر یا کوچکتر و یا حتی در یک پلاک و واحدی که در طبقه همکف یا بالاتر است، این ناهمگنی امکان قیمت‌گذاری ثابت را صلب می‌کند.

مترو پرند ظرف یکی دو هفته آینده افتتاح می‌شود

در ادامه برنامه اقبال شاکری نماینده تهران و عضو کمیسیون عمران مجلس روی خط تلفنی برنامه آمد و در ابتدای صحبتش ضمن اشاره به افتتاح مترو پرند گفت: امروز اعلام کردیم ظرف یکی دو هفته آینده مترو افتتاح می‌شود. مشکل برق آن حل شده و به زودی بازگشایی می‌شود. در مراسمی هم که رییس جمهور در مترو حضور داشتند درباره این موضوع هم صحبت شد که طی یکی دو هفته آینده افتتاح شود.

دولت باید وضعیت موجود را بر هم بزند و ساخت و ساز را از حالت سرمایه‌ای خارج کند

وی در مورد کشف راهی برای قیمت‌ مطلوب ملک تصریح کرد: این موضوع مساله مهمی است. ما باید بگوییم که چه کاری انجام دهیم تا قیمت تمام‌ شده در بازار تفاوت زیادی پیدا نکند. دولت باید تلاش کند که این اتفاق رقم بخورد و باید وضعیت موجود را بر هم بزند و ساخت و ساز را از حالت سرمایه‌ای خارج کند.

یکسری اقدامات موازی هم وزارت راه و شهرسازی و هم ما در مجلس انجام می‌دهیم. قیمت یک ساخت و ساز متاثر از چیست؟ از زمین و تمام شده ساخت که شامل تجهیزات، مصالح،کارگر، جواز شهرداری و هزینه نظام مهندسی است و بسیاری از این موارد مشخص بوده و تغییراتی در آن رخ نمی‌دهد بلکه قیمت‌های آنان مثل نظام مهندسی سالیانه مشخص می‌شود. تغییرات بیشتر در زمین و ساخت و ساز رخ می‌دهد که بهای تمام شده آن با بازار فاصله طولانی دارد. تمام تلاش ما باید این باشد که این دو مورد را به هم نزدیک کنیم.

اقبال شاکری عنوان کرد: در حوزه مصالح گفته شده که با قرار دادن سیمان در بازار بورس قیمت آن متعادل می‌شود که متاسفانه بدتر شد. امروز هم در مجلس یک بندی مطرح شد. شرکت‌هایی که در بورس هستند باید همه کالاهای خود را به بورس برده، در غیر این صورت قاچاق محسوب می‌شود که این بند با اکثریت آرای نمایندگان حذف شد. بنابراین دولت باید وارد اقداماتی شود که بتواند این فاصله را کم کند. عرضه و ساخت مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی برای مردمی که ثبت نام کردند از طرفی کمک به خود مالکین و از طرف دیگر اقدامات عرضه‌ای و اقدامات کنترلی هم قانون مالیات بر کالایی است. ثبت اطلاعات در سامانه، برخورد با مشاورین املاک غیرقانونی و قیمت‌هایی که در این‌ها همه تنظیم‌گری است باید یک مسیر را آماده کند که این‌ مافیای سوداگری که در برخی از دوایر حقوقی هم حضور دارند، بتوانند جای خود را به دیگرانی بدهند که کار می‌کنند. وظیفه وزارت راه و شهرسازی و مجلس هم این است که این دو منظر را با هم پیش ببرند. نمودار خوبی را داریم. من فکر می‌کنم طی دو الی سه سال آینده به یک ثباتی برسیم و از ان پس نباید اجازه دهیم که قیمت‌ها جهشی افزایش پیدا کند.

قیمت‌گذاری دستوری در بحث مسکن کلا شکست خورده است

وثوقی در ادامه بیان کرد: ما یک مدیرت سمت تولید و یک مدیریت سمت تقاضا داریم. مدیریت سمت تولیدمان یک مدتی مشکل داشت و مدیریت سمت تقاضا هم رها شد. ما قرار نیست قیمت‌گذاری دستوری انجام دهیم بلکه کشف قیمت تمام‌شده انجام می‌دهیم. ما در لحظه فروش با لحاظ تورم همان روز، هیچکس نمی‌تواند بگوید که متضرر شدیم چرا که فقط سوداگران متضرر می‌شوند. قرار بر این بود که وزارت راه و شهرسازی فعلا جهت اطلاع، قیمت را در مناطق مختلف کشور اعلام کند که این ملک در نقاط مختلف چقدر ارزش دارد و باید یک الگوریتم مهندسی و حساب‌شده داشته باشد. قیمت‌گذاری دستوری کلا شکست خورده است. در لحظه فروش مسکن، مواد، دستمزدها و مجوزها محاسبه و نهایتا می‌گویند که این مسکن این مقدار است و هیچ سامانه‌ای بجز آن سامانه برای شما سند صادر نمی‌کند که بتوانید آن را دور بزنید.

برای برنامه‌ریزی اقتصادی، ثبات بازار از جهش‌های قیمتی اهمیتش بیشتر است

فرهاد بیضایی نیز افزود: ابزارهای کنترل بازار پایه علمی دارد و می‌گوید تقاضاهای سرمایه‌ای و رفتارهای سوداگرانه، احتکارانه و انحصارگرانه هر کدام‌ با چه ابزاری باید کنترل شود. برخی از ابزارها هم نیازمند این است که تصویب شود. مجلس هم نسبت به این مساله دغدغه داشته و تا حد زیادی هم برای موضوع سوداگری و سیاست‌های کنترلی در بازار، مسیر مناسبی را داشته است. آنچه در بورس رخ داد در خرداد سال ۱۳۹۹ مجلس به بحث تفاوت قیمت بازار با قیمت اعلامی توسط دولت ورود پیدا کرد. در آن مقطع هر پاکت سیمان را ۱۳ هزار و ۵۰۰ تومان اعلام قیمت مصوب و در بازار با قیمت ۱۷ هزار به فروش می‌رسید. نائب رئیس مجلس جلساتی را با وزارت صمت و فعالین این حوزه نزدیک به سه ماه برگزار کردند و نتیجه این شد که قیمت خام هر پاکت سیمان ۱۹ هزار و ۵۰۰ تومان و با احتساب بسته‌بندی و ارزش افزوده به ۲۱ هزار ۵۰۰ تا ۲۲ هزار تومان در آن مقطع قیمت‌گذاری شد.  

وی گفت: این فرآیند دخالت دولت تا جایی پیش رفت که قیمت هر پاکت سیمان در خرداد ماه ۱۴۰۰ به ۱۰۰ هزار تومان رسید و پس از آن مقرر شد که سیمان در بورس عرضه شود و تا پایان سال ۱۴۰۰ قیمت هر پاکت سیمان به ۴۰ هزار تومان و تا الان در سال ۱۴۰۲ قیمت سیمان در بورس کالا بین ۴۰ تا ۵۰ هزار تومان و در برخی از کارخانه‌ها که تقاضای بیشتری دارند ۷۰ هزار تومان است. همین الان در قیمت بازار تنی بین ۱ میلیون ۱۰۰ هزار تا ۶۰۰ و ۷۰۰ هزار تومان است که این برای سیمان‌های بعضی از کارخانجات خاص مثل سیمان تهران یا ساوه دخ می‌دهد که سهم تقاضای آن بالاتر و سیمان با کیفیت تری هم دارند. بورس کالا باعث شد در شرایطی که از سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲ سه تا ابر تورم را پشت سر گذاشتیم و قیمت ارز دو برابر شد، با این وجود قیمت سیمان در کشور تقریبا ثابت ماند. این نکته‌ای که نشان می‌دهد برای برنامه‌ریزی اقتصادی ثبات بازار از جهش‌های قیمتی اهمیتش بیشتر است.

در طرح جهش ملی مسکن عملکرد بانک مسکن نسبت به سایر بانک‌ها بهتر بوده است

در اواخر برنامه ابوالفضل نوروزی مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن نیز ضمن ارتباط تلفنی با برنامه در خصوص حضور بانک‌ها در جهش ملی مسکن اظهار داشت: ما باید عملکرد بانک‌ها را به دو دوره تقسیم کنیم. تا قبل از ۲۲ فروردین ماه رییس جمهور جلسه‌ای را گذاشته و ما هر ۲۲ روز یکبار نشستی را با حضور مدیرعامل بانک‌ها داریم. قبل از این مدت عملکرد بانک‌ها به شدت ضعیف بود ولی پس از این جلسات یک بهبودی حاصل شده است. عملکرد بانک‌های مسکن، سپه، ملت و ملی کمی بیشتر شدند ولی دو عملکرد ۲ ساله بانک‌ها نسبت به آن منابع، ۳۶۰ همت در سال اول و ۴۵۸ همت در سال دوم طبق ابلاغیه بانک مرکزی بود. از این مبلغی که باید پرداخت می‌کردند متاسفانه تا الان ۱۸/۵ درصد محقق شده و در دو سال گذشته ۱۳۰ همت قرارداد بانکی منعقد شد. هم بحث نهضت ملی مسکن، هم بحث شهری و هم روستایی و ودیعه داخلش هست. در این بین فقط بانک مسکن و دو سه بانک دیگر عملکرد مناسبی داشتند. بانک مسکن ۸۰ درصد تعهدات خود را عمل کرده، بانک سپه ۴۰ درصد، ملت ۲۰ درصد، ملی ۱۳ درصد، تجارت ۱۲ درصد و صادرات ۹ درصد از تقاضا را انجام داده و برخی از بانک‌ها مثل بانک های خصوصی عملکرد صفر یا نزدیک به صفر را داشتند.

عقد تفاهم‌نامه‌ همکاری با وزارت علوم و دانشگاه‌ها برای بحث خوابگاه‌های متاهلی

وی از وضعیت وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های دولتی که قرار بود زمین‌هایشان را پای کار بیاورند، گفت: ۱۰ هزار هکتار زمین را شناسایی کردیم و نزدیک به ۷۰ درصد از این اراضی دولتی با همکاری وزارت راه و شهرسازی شناسایی شده است. دستگاه‌های دولتی هم اذیت می‌کنند. بهترین همکاری را با وزارت نیرو، وزارت جهاد و منابع طبیعی داشته و همکاری کم را با دانشگاه‌ها داشتیم. البته تفاهم‌نامه‌ای هم برای خوابگاه‌های متاهلی با دانشگاه منعقد کردیم که بتوانیم از ظرفیت‌شان استفاده کنیم. همچنین تفاهم‌نامه خوبی هم با وزارت علوم و بهداشت امضا کردیم که برای ساخت خوابگاه‌های متاهلی و کارمندان همان دستگاه‌ها بتوانیم استفاده کنیم.

هدف ما کاهش قیمت ساخت مسکن و از طرف دیگر افزایش کیفیت است

وی گفت: هدف اصلی ما در وزارت راه و شهرسازی این است که تا جایی که می‌توانیم قیمت ساخت مسکن را کاهش در عین حال کیفیت را افزایش دهیم. جهت حمایت از تولید کشور باید نهضت کاهش تمام شده ساخت را مد نظر قرار داده و در حال پیگیری هستیم. از هر ابزاری که وجود دارد ما زمین را ک حدود ۶۰ درصد هزینه ساخت است به صورت کاملا رایگان عرضه می‌کنیم که یک بخش خوبی از هزینه ساخت کاهش پیدا می‌کند. موضوع دیگر ۵۲ درصد از هزینه‌های ساخت بجز زمین، بقیه هزینه ساخت حدود ۵۲ درصد برای مصالح ساختمانی است. طبق آمارهای بورس در ۶ ماه گذشته در حوزه سیمان ۵۰ درصد افزایش و در حوزه میلگرد در یکسال گذشته و در مقایسه با مهر ماه امسال و سال قبل حدود ۵۲ درصد افزایش قیمت وجود داشته که این درصد عدد بالایی است. این مصالح از این جنس قیمت که درصد فولاد در سازه حدود ۱۶ درصد و سیمان ۳ درصد عدد بزرگی است. و اگر قیمت میلگرد افزایش پیدا کند روی درب و پنجره و شیرآالات هم تاثیر می‌گذارد. سعی ما بر این است که هم به نفع شرکت‌های تولیدی فولاد و سیمان باشد و منجر به یک قیمت منطقی شود و هم قیمت عرضه شده طوری کاهش پیدا کند که متقاضیان بتوانند از آن استفاده کنند.

حدود یک میلیون نفر متقاضی تسهیلات مسکن در صف بانک‌ها هستند

مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن با اشاره به آمار بانک‌ها و تعداد متقاضیان خاطرنشان کرد: در حال حاضر حدود یک میلیون نفر معرفی شدند و در صف بانک‌ها و در کارتابل منتظر هستند که به آنان تسهیلات پرداخت شود.