جزئیات طرح جامع مسکن

فرزین یزدانی در نخستین همایش جایگاه مسکن در طرح‌های توسعه شهری با بیان اینکه بازار مسکن در شهرهای فعلی فاقد خصلت رقابتی بوده و تنها سرمایه‌های سنگین قادر به ورود به این بازار هستند، گفت: این انعطاف‌پذیرنبودن سیاست‌های حمایتی مسکن از دهک‌های پایین را بی‌اثر کرده است.

وی به تحولات جمعیتی و بعد خانوارهای شهری و روستایی از سال ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۲ اشاره کرد و افزود: جمعیت سال ۷۵، کمی بیش از ۶۰ میلیون نفر و تعداد خانوارها نیز ۱۲ میلیون و ۴۰۰ هزار بود که این شاخص در سال ۹۲ به ترتیب به ۷۷ میلیون و ۴۰۰ هزار نفر و ۲۲ میلیون خانوار افزایش یافت.

کارشناس مسئول طرح جامع مسکن تصریح کرد: ضمن اینکه تراکم جمعیتی ۱۲ میلیون و ۴۰۰ هزار خانوار سال ۱۳۸۵ در ۱۱ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی، به یک و هشت صدم رسیده بود ولی ۱۶ میلیون و ۲۰۰ هزار فقره خانوار شهری در سال ۱۳۹۲ ساکن ۱۵ میلیون و ۵۵۰ هزار واحد مسکونی شدند که عملا تراکمی یک و چهار صدمی را در پی دارد و در مقایسه با دوره قبلی نشان‌دهنده افزایش عرضه واحد مسکونی در برابر تقاضا بوده است.

وی با اشاره به افزایش ۶۶۰ هزار واحد مسکونی در طول سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۰ در شهرهای ایران، اظهار داشت: شاخص‌های تولید در دوره ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ نشان می دهد که متوسط تعداد واحد مسکونی تکمیل شده در هر سال ۵۸۱ هزار واحد بوده که به معنای افزایش سه و چهار دهم واحد مسکونی در هر سال است.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از مهر، این استاد دانشگاه با بیان اینکه در سال ۸۵ از مجموع ۱۱ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی شهری، ۴۵۷ هزار واحد خالی (سه و نه دهم درصد) بود، بیان کرد: در سال ۹۰ از ۱۴ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی، یک میلیون و ۲۶۷ هزار واحد خالی (۸.۳ درصد) وجود داشته است که رشدی چهار و نیم درصدی را نشان می‌دهد.

یزدانی با اشاره به بررسی تحولات شاخص‌های دستیابی به مسکن، قیمت تمام‌شده و سهم زمین در مناطق شهری کشور طی سال‌های ۱۳۸۲ تا ۱۳۹۱، تصریح کرد: ۴۶۳ هزار واحد مسکونی در سال ۸۵ با زیربنایی به مساحت ۶ میلیون متر مربع با قیمت میانگین تمام شده ۲۲ میلیون تومان برای هر واحد مسکونی ساخته شد؛ در حالی که ۶ سال بعد (در سال ۹۱)، ۷۵۴ هزار واحد مسکونی در مجموع با زیربنایی حدود ۱۰ میلیون متر مربع و با قیمت تمام شده بیش از ۱۰۲ میلیون تومان در هر واحد ساخته شده است.

وی افزود: این در حالی است که درآمد هر خانوار شهری (به طور متوسط) در سال ۸۲ کمی بیش از سه میلیون و ۶۰۰ هزار تومان و در سال ۹۱، حدود ۱۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بوده است؛ ولی خانواده‌های شهری در سال ۸۲، ۹ ساله خانه‌دار می‌شدند و در سال ۹۱، به طور متوسط هر خانواده بعد از ۱۲ سال انتظار، می‌توانست خانه‌دار شود. جالب اینکه قیمت زمین در تمام این سال‌ها حدود ۵۰ درصد هزینه خرید مسکن هر خانوار را تشکیل می‌داده است.

این استاد دانشگاه با بیان اینکه در سال ۸۴ برای تولید هر واحد مسکونی به طور متوسط ۳۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان از سوی خانواده‌های شهری با درآمد میانگین ۵ میلیون تومان و ۸ سال زمان انتظار خانه دار شدن، باید هزینه می‌شد، اظهار داشت: در سال ۹۱ هر خانواده شهری با درآمد میانگین ۱۳ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان در سال، ۱۲ سال زمان انتظار خانه‌دار شدنش بود و می‌بایست ۱۰۲ میلیون تومان برای تولید خانه هزینه می‌کرد.

یزدانی تصریح کرد: شاخص‌های خط فقر مسکن مسائلی مانند متراژ ۵۶ متر مربعی، یک خوابه و دارای حمام و آشپزخانه و مصالح بادوام است که با این شاخصه‌ها، خط فقر مسکن در سال ۸۴ معادل اجاره‌بهای ماهیانه ۱۰۷ هزار تومان و در سال ۹۱ معادل ۴۸۰ هزار تومان در هر ماه محاسبه شده است. بنابراین ۲۸ درصد خانوارهای شهری در سال ۸۴، "فقیر مسکن" و در سال ۹۱، ۳۳ درصد خانواده‌ها شامل این عنوان حقوقی ـ اقتصادی می‌شوند.

وی درباره مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن هر دهک درآمدی در سال‌های ۸۴ و ۹۲، بیان کرد: در سال ۸۴، دهک اول بعد از ۳۱ سال، دهک دوم ۱۹ سال، دهک سوم حدود ۱۴ سال، دهک چهارم ۱۱ سال، دهک پنجم ۹ سال و سه ماه، دهک ششم ۸ سال، دهک هفتم ۷ سال، دهک هشتم ۶ سال، دهک نهم ۴ سال و دهک دهم نیز پس از ۳ سال پس‌انداز می‌توانستند خانه‌دار شوند.

این استاد دانشگاه افزود: اما در سال ۹۲ خانواده‌های دهک اول جامعه اول پس از ۳۶ سال انتظار، دهک دوم ۲۵ سال، دهک سوم ۲۱ سال و دو ماه، دهک چهارم ۱۸ سال و نه ماه، دهک پنجم ۱۶ سال، دهک ششم ۱۱ سال، دهک هفتم ۱۰ سال، دهک هشتم ۸ سال و نه ماه، دهک نهم ۷ سال و سه ماه و دهک دهم نیز پس از ۴ سال و پنج ماه پس‌انداز وجوه خود می توانستند خانه‌دار شوند.

یزدانی با بیان اینکه نوسانات شدید و ناپایداری در بازار مسکن، گرانی مسکن، تأمین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد و با درآمد متوسط، ناکارآیی بازار مسکن، ناکارآمدی نظام تأمین مالی مسکن، گسترش پدیده اسکان غیر رسمی، حجم بالای واحدهای فرسوده و نیازمند نوسازی، ناکارآمدی نظام مدیریت و برنامه‌ریزی شهری، عدم کارآمی بهینه صنعت ساختمان و نهایتا نابرابری‌های منطقه‌ای در مسکن مهم‌ترین چالش‌های بازار این کالا در آینده است.

وی اصول پایه‌ای حل چالش‌های بازار مسکن که دولت به آنها متعهد است را متذکر شد و افزود: این اصول شامل موضوعاتی چون "برنامه‌ریزی مسکن در پیوند برنامه‌های تأمین اجتماعی و حل نهایی مسأله مسکن در گروی بازتنظیم نظام مدیریت توسعه شهری و منطقه‌ای"، "ضرورت کنترل بازار مسکن برای حل مسأله مسکن" و آخرین اصل پذیرفته شده نیز موضوع "استفاده حداکثری از راه‌حل‌های بازارمحور، سرمایه‌گذاری و مشارکت مردم و بخش خصوصی و تأمین مسکن در بافت‌های فرسوده و در داخل محدوده شهرها" است.

این استاد دانشگاه با پیش‌بینی رشد جمعیتی ۸۶ میلیون و ۴۰۰ هزار تا ۸۷ میلیون نفری برای افق سال ۱۴۰۵ با ۲۱ میلیون و ۷۸۰ هزار خانواده شهری، ادامه داد: پیش‌بینی نرخ رشد اقتصادی نیز ۵.۲ درصد و سرمایه‌گذاری، ۷.۹ درصد است.

یزدانی با اشاره به شاخص‌های مصوب شورای عالی شهرسازی در شهرهای مورد بررسی این شورا را یادآور شد و اظهار کرد: سرانه زمین مورد نظر این شورا، ۳۱ متر مربع برای هر نفر است که در حال حاضر ۳۱۸ نفر در هر هکتار ساکنند. این شاخص‌ها برای شهرهای زیر ۵۰ هزار نفر به صورت ۷۱ متر مربع برای هر نفر به عنوان متراژ مورد نظر شورای عالی شهرسازی و معماری است و در هر هکتار از شهرهای زیر ۵۰ هزار نفر نیز ۱۴۰ نفر زندگی می‌کنند.

وی این شاخص‌ها را برای شهرهای ۵۰ تا ۱۰۰ هزار نفر به صورت ۶۸ متر مربع به عنوان سرانه زمین مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری و سکونت ۱۴۶ نفر در هر هکتار ذکر کرد و گفت: در شهرهای بیش از ۵۰۰ هزار نفر از نظر شورای عالی شهرسازی و معماری، سرانه زمین اختصاص یافته به هر نفر ۲۶ متر مربع باید باشد که در حال حاضر ۳۸۱ نفر در هر هکتار سکونت دارند.

این استاد دانشگاه افزایش پیش‌بینی شده تعداد خانواده‌های شهری در سال ۱۴۰۵ را پنج میلیون و ۵۸۰ هزار فقره دانست و گفت: برای اسکان آنها، ۶۴۵ هزار واحد مسکونی کمبود داریم؛ ضمن اینکه ۸۸۸ میلیون متر مربع زمین مورد نیاز برای ساخت واحدهای مسکونی جدید باید تدارک دیده شود.

وی با اشاره به نیاز به سرمایه‌گذاری هزار و ۵۲۴ میلیارد تومانی برای ساخت و تولید مسکن تا افق ۱۴۰۵ با فرض رشد اقتصادی پنج و دو دهم درصدی، خاطرنشان کرد: در حال حاضر ۲۷۲ شهر بالای ۲۵ هزار نفر داریم و ۵۲۳ هزار واحد مسکونی در آنها کمبود وجود دارد. بنابراین در افق ۱۴۰۵ به بیش از هقت میلیون واحد مسکونی نیاز داریم.

یزدانی به سه رویکرد واگذاری زمین شهری در سال‌های پس از انقلاب از سوی دولت‌های مختلف اشاره کرد و گفت: یک رویکرد تا قبل از دهه هفتاد، واگذاری گسترده زمین دولتی رایگان و رویکرد دوم در دهه‌های هفتاد تا نیمه‌های هشتاد، به صورت واگذاری زمین به قیمت بازار و و رهاسازی قیمت زمین بود که منجر به آغاز قیمت مسکن در این سال‌ها شد.

وی تصریح کرد: رویکرد سوم که در دولت گذشته شکل گرفت، شامل رهاشدگی بازار خصوصی و واگذاری‌های انبوه تحت عنوان مسکن مهر بود که تمام زیرساخت‌های قبلی طراحی شده از سوی دولت‌ها برای مهار قیمت زمین را نابود کرد و همین مسئله موجب بی‌انضباطی شدید در قیمت زمین و مسکن شد.