قانون یک درصد چیست؟
اجاره بها باید برابر یا بیشتر از مبلغ پرداختی برای وام مسکن سرمایه گذار باشد تا اطمینان حاصل شود که آنها حداقل با سرمایه‌گذاری در ملک به نقطه سربه‌سری دست پیدا می‌کنند.
هدف این قانون اطمینان خاطر از این مسئله است که اجاره دریافتی از ملک بیشتر از یا در بدترین حالت برابر با مبلغ اقساط پرداختی برای وام مسکن آن باشد تا سرمایه‌گذار حداقل در سرمایه‌گذاری خود به نقطه سربه‌سری دست پیدا کند.
نکات کلیدی
برای تعیین سطح پایه اجاره ماهانه، قیمت خرید ملک به اضافه هرگونه تعمیرات لازم را در 1% ضرب می‌کنند.
در حالت ایده آل، سرمایه گذار باید به دنبال دریافت وام مسکنی با اقساط ماهانه کمتر از رقم 1٪ باشد.
قانون یک درصد ممکن است مبنایی برای تعیین سطح اجاره‌ای که صاحبان املاک تجاری از فضای املاک و مستغلات خود بایستی دریافت کنند، فراهم کند. این سطح اجاره برای همه انواع مستاجران املاک مسکونی و املاک و مستغلات تجاری قابل استفاده است.
خرید یک ملک برای سرمایه گذاری مستلزم تجزیه و تحلیل کامل عوامل متعددی است. قانون یک درصد تنها یکی از این ابزار اندازه گیری است که می تواند به سرمایه گذار کمک کند تا ریسک و سود بالقوه حاصل از سرمایه‌گذاری در یک ملک را بسنجد.
نحوه عملکرد قانون یک درصد
این محاسبه ساده، قیمت خرید ملک به اضافه هرگونه تعمیرات لازم را در 1 درصد ضرب می‌کند. نتیجه این محاسبه تعیین سطح پایه‌ای برای اجاره ماهانه است. همچنین مقایسه این نسبت با اقساط ماهانه وام مسکن بالقوه درک بهتری از جریان نقدی ماهانه ملک به مالک اعطا می‌کند.
مهم
این قانون فقط برای انجام برآورد سریع استفاده می‌شود، زیرا سایر هزینه‌های مرتبط با یک ملک، مانند نگهداری، بیمه و مالیات را در نظر نمی‌گیرد.
مثالی از قانون یک درصد
سرمایه گذاری به دنبال دریافت وام رهنی برای خرید یک ملک اجاره ای با ارزش کل 200000 دلار است. مالک این ملک با استفاده از قانون یک درصد، مبلغ 2000 دلار را برای اجاره ماهانه محاسبه می کند: 200000 دلار ضربدر 1٪. در این حالت، سرمایه گذار به دنبال وام مسکنی با اقساط ماهانه کمتر از 2000 دلار و مطلقاً نه بیشتر از آن خواهد بود.
قانون یک درصد در مقایسه با انواع دیگر محاسبات
قانون یک درصد همچنین به سرمایه گذار کمک می کند تا نقطه مبنایی را برای در نظر گرفتن سایر عوامل دخیل در مالکیت یک ملک در نظر بگیرد. دومین محاسبه مهم، ضریب ناخالص اجاره است که از سطح اجاره ماهانه برای تعیین مدت زمان بازگشت سرمایه و سود آن استفاده می کند. این نسبت با تقسیم کل ارزش وام گرفته شده بر اجاره ماهانه به دست می‌آید.
در مثال خانه ای با ارزش 200000 دلار، سرمایه گذار 200000 دلار را بر 2000 دلار تقسیم می کند. این محاسبه دوره بازپرداخت 100 ماهه‌ای را به سرمایه گذار می دهد که به معنای اندکی بیشتر از 8.3 سال است. سرمایه گذاران همچنین می توانند هنگام بررسی شرایط بازپرداخت وام دریافتی برای ملک، از ضریب اجاره ناخالص استفاده کنند.
قانون 70 درصد بیانگر این است که سرمایه گذار نباید بیش از 70 درصد ارزش تخمینی ملک پس از تعمیرات منهای هزینه‌های نوسازی ملک را برای خرید آن بپردازد.
ملاحظات ویژه
در محاسبه ضریب ناخالص اجاره، خریدار باید نرخ اجاره را در منطقه ای که ملک در آن قرار دارد نیز در نظر بگیرد. اگر در این مثال نرخ استاندارد اجاره در محله قرارگیری ملک خریدار کمتر از 2000 دلار باشد، ممکن است سرمایه‌گذار برای اطمینان از پیدا کردن مستاجر مجبور شود اجاره را کاهش دهد.
یکی از عوامل مهمی دیگری که باید در نظر گرفته شود، نگهداری از ملک است. مسئولیت نگهداری و تعمیرات بر عهده مالک ملک است. در حالی که ودیعه ممکن است بخش قابل توجهی از خسارات را پوشش دهد اما مالک بایستی مبلغ مشخصی از اجاره را نیز برای تعمیر و نگهداری پس‌انداز کند. پس‌انداز این مبالغ می تواند در صورت استفاده نشدن به سود حاصل از ملک کمک کند و در صورت نیاز به تعمیر و نگهداری پولی در اختیار مالک قرار دهد.
به طور کلی، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می تواند برای سرمایه گذاران بلندمدت سودآور باشد. اجاره پایه ای که مالک برای هر نوع ملکی تعیین می کند، سطح مبالغ دریافتی مورد انتظار از مستاجران را تعیین می کند. مالکان معمولاً برای مدیریت تورم و سایر هزینه های مرتبط با ملک اجاره را به طور سالانه افزایش می دهند، اما نرخ پایه سطح مهمی است که بازده کلی سرمایه‌گذاری را تعیین می‌کند.
