سفته بازی بلای جان بازار مسکن یا فرشته نجات؟ / فقط یک اقتصاد احیا شده می تواند بازار املاک چین را نجات دهد!
بازار املاک از سه مشکل بزرگ رنج می برد، با این حال تصویر واقعی چندان هم تاریک نیست. در تئوری، بازار املاک چین حتی در بحبوحه نزول بلند مدت، فضایی برای رونق چرخه‌ای دارد، به این معنی که سیاستگذاران می توانند بدون افزایش تقاضای سفته بازی فروش را احیا کنند.
به گزارش اقتصادآنلاین؛ بسیاری از سالمندان چینی از چیزی رنج می‌برند که آن را سه «بالا» می‌نامند: فشار خون، قند خون و کلسترول. به گفته برخی از اقتصاددانان مانند ژانگ بین از آکادمی علوم اجتماعی چین، بازار املاک از سه «بالا» رنج می برد. قیمت ها بالا هستند، به خصوص در حاشیه شهرهای بزرگ. بدهی سازندگان املاک بسیار زیاد است، زیرا آنها باید دارایی های غیرنقدی گران قیمت مانند زمین را دراختیار داشته باشند و خانوارها ثروت زیادی را در املاک سرمایه گذاری می‌کنند، زیرا آن را به عنوان یک سرمایه‌گذاری پرسود می‌بینند تا مکانی برای زندگی.
سیاستگذاران چینی در تلاش‌های افراطی برای رفع این مشکلات چندین مشکل دیگر را ایجاد کرده‌اند. از زمانی که دولت محدودیت هایی برای وام به توسعه دهندگان در سال ۲۰۲۰ اعمال کرد، جریان مالی توسعه دهندگان ملک به طور ناگهانی کاهش یافته و ده‌ها نفر را مجبور به نکول کرده است. این امر سرعت ساخت و ساز آپارتمان ها را کاهش داده که بسیاری از آنها پیش فروش شده اند و این تاخیرها به نوبه خود به کاهش شدید فروش ملک موجب شده است، به ویژه در میان افرادی که تردید دارند که آیا آپارتمانی را که خریده‌اند دریافت خواهند کرد یا خیر؟
در ۱۱نوامبر، بانک مرکزی و رگولاتور بانکی چین طرحی را برای مقابله با برخی از این مشکلات منتشر کردند. آنها بانکهای تجاری را تشویق می‌کنند تا در کنار بانک های سیاست گذار دولتی به تامین مالی پروژه های مسکن سازی متوقف شده کمک کنند. آنها به طور موقت محدودیت‌های مواجه‍ه بانک ها با املاک را تعلیق خواهند کرد و ازآنها می خواهند سررسید وام هایی که در شش ماه آینده سررسید می‌شوند، تمدید کنند. رگولاتورها اوراق قرضه جدید صادرشده توسط توسعه دهندگانی که آنها را مناسب رشد و ترقی می‌دانند، از جمله شرکتهای بخش خصوصی را تضمین خواهند کرد.
مشخص نیست که این راه حلها برای حل مشکلات توسعه دهندگان کافی باشد. این اقدامات بیشتر به افزایش جریان مالی و سرعت ساخت و ساز کمک می کند تا احیای فروش. در ده ماه اول سال جاری، شرکت های املاک چین ۹۴۱ میلیون متر مربع زیربنای مسکونی فروختند که یک چهارم کمتر از مدت مشابه سال گذشته است. ارتقای این عدد برای ترازنامه این شرکتها و شانس بازپرداخت طلبکاران آنها شگفت انگیزخواهد بود. اما هر تلاشی برای احیای فروش پرسشهای سختی برای سیاستگذاران ایجاد می‌کند. اگر فروش در حال حاضر خیلی کند باشد، چه سرعتی خیلی سریع خواهد بود؟ برای حل بحران امسال، آیا مردم باید وسوسه شوند که بیشتر از آنچه نیاز دارند مسکن بخرند؟
رئیس جمهور چین، شی جین پینگ، اصرار دارد که مسکن برای زندگی در آن است، نه برای سفته‌بازی. برای پایبندی به این دستورالعمل، خانه سازی در شهرهای چین نباید از تقاضای بنیادی فراتر رود، که به رشد جمعیت شهری چین و تمایل آن به فضای زندگی بستگی دارد. اما بازار املاک چین گاهی اوقات برای اهداف دیگری استفاده می‌شود. در طول بحران مالی جهانی در سال ۲۰۰۸، چین به ساخت و ساز برای استخدام کارگران تولیدی اخراج شده و نجات اقتصاد ترغیب شد.
پس از آن تقاضا برای مسکن حرکت سوداگرانه خود را به دست آورد. طبق مقاله‌ای که سال گذشته توسط وو جینگ و ژو ماندی از دانشگاه تسینگ هوا منتشر شد، بین سالهای ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۵، چین تقریبا ۱۸درصد بیشتر از آنچه برای پاسخگویی به تقاضای بنیادی نیاز داشت، آپارتمان ساخت. و این کار را حتی پس از تخریب بیش از ۷ میلیون خانه قدیمی یا فرسوده در سال انجام داد.
تقاضا برای فضای زندگی در شهرهای چین در سالهای پیشرو آهسته‌تر رشد خواهد کرد. با تخریب بسیاری از ساختمان‌های قدیمی در سالهای اخیر، بولدوزرهای چینی در حال رسیدن به اهداف هستند. آقای وو و خانم خو اشاره می کنند که نسبت خانه‌های شهری بدون سرویس بهداشتی مستقل از ۳۲ درصد در سال ۲۰۰۰ به ۱۵ درصد در سال ۲۰۱۵ کاهش یافته است.
بازار ملک نیز باید با یک پیچ ناخوشایند به اصطلاح منحنی شهرنشینی مقابله کند. ری نورثام،جغرافی‌دان، در سال ۱۹۷۵ خاطرنشان کرد که مراکز شهری « خلقت پیچیده و گیج کننده انسان هستند که به راحتی قابل درک نیست». با این حال، او استدلال کرد که آنها تاحدی قابل پیش بینی رشد می کنند.
کسری از جمعیت یک کشور که در شهرها زندگی می کنند، از شکل ضعیف شده S پیروی می کنند، در طول مرحله اولیه رشد به آرامی افزایش می یابد، در مرحله شتاب، سریعتر و در مرحله انتهایی کند و صاف می‌شود. آقای وو و خانم خو نشان می دهند که مرحله شتاب در چین حدودا در سال ۲۰۰۷ به پایان رسید. از آن زمان این کشور در نیمه بالایی S بوده است. نرخ شهرنشینی چین در سال ۲۰۲۱ به ۶۵ درصد رسید و می‌توان انتظار داشت که تا پایان این دهه تنها کمی بیش از یک درصد در سال افزایش یابد.
این برای فروش ملک چه معنایی دارد؟ مقاله آقای وو و خانم خو بر سرشماری و سرشماری کوچک چین تکیه دارد که در فواصل زمانی پنج ساله انجام می‌شوند. این امر تنظیم اعداد برای در نظر گرفتن رویدادهای اخیر را دشوار می‌کند. اما یک مدل جایگزین مبتنی بر داده‌های سالانه در سال ۲۰۲۰ توسط آکادمی شاخص چین، بزرگترین موسسه تحقیقاتی اموال کشور، منتشر شد. این آکادمی محاسبه کرد که حجم فروش توسعه‌دهندگان باید سالانه ۳.۷درصد در سالهای ۲۰۲۵-۲۰۲۱ کاهش یابد تا مطابق تقاضا باقی بماند که نتیجه‌ای نگران کننده برای شرکت‌هایی است که به شدت به افزایش فروش نیاز دارند.
از S تا V؟
با این حال، تصویر واقعی چندان هم تاریک نیست. سقوط امسال آنقدر عمیق بوده است که توسعه دهندگان اکنون از برنامه تعیین شده از قبل توسط آکادمی شاخص چین عقب مانده اند. از ابتدای سال ۲۰۲۰ تا اکتبر سال جاری، آنها تنها حدود ۸۰ درصد از زیربنایی که مدل برای آن دوره پیش بینی کرده بود، فروختند. این به بازار ملک فرصتی برای بازگشت از این بحران قبل از شروع کاهش بلند مدت آهسته و موقر می‌دهد. سطح فروش پیش بینی شده توسط مدل برای سال ۲۰۲۳ بسیار کمتر از حداکثر سال گذشته اما ۱۶ درصد بیشتر از سرعت فروش سال جاری است.
بنابراین، در تئوری، بازار املاک چین حتی در بحبوحه نزول بلند مدت، فضایی برای رونق چرخه‌ای دارد، به این معنی که سیاستگذاران می توانند بدون افزایش تقاضای سفته بازی فروش را احیا کنند. با این حال، حتی چنین بازگشت محدودی نیز تضمین شده نیست. توسعه دهندگان ممکن است در پرداخت بدهی ها و تکمیل پژوه های در حال انجام موفق شوند. آنها ممکن است برای جذب مشتری جدید تلاش کنند. اعتماد مصرف کننده به رکورد کف نزدیک است. هیچ کس نمی‌داند که چین چگونه و چه زمانی از سیاست مخرب «کووید صفر» خارج می‌شود. تا زمانی که رشد اقتصادی متزلزل باقی بماند، خانوارها نسبت به هزینه‌های موردنیاز برای خرید خانه محتاط خواهند بود. در گذشته، احیای ملک اقتصاد چین را نجات داده است. اکنون فقط یک اقتصاد احیا شده می‌تواند املاک چین را نجات دهد.
