فدرال رزرو، بازار مسکن را بهم ریخت
تصمیم فدرال رزرو مبنی بر پایان دوران سیاست‌های انبساطی پولی اکنون بر بازار مسکن تاثیر گذاشته و هزینه خرید مسکن را افزایش داده است.
اقتصادآنلاین – اکرم شعبانی؛ به گزارش وال استریت ژورنال، بانک مرکزی بزرگترین خریدار وام مسکن از زمان آغاز همه‌گیری کرونا بوده است. با این وجود اکنون سیاست‌های پولی مسیر تغییر در پیش گرفته و در نتیجه بانک مرکزی خرید وام مسکن را کاهش داده و زمینه را برای کاهش ذخایر ۲.۷ تریلیون دلاری آغاز کرده است. این اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن، سرمایه‌گذاری‌های داغ برای بخش بزرگی از دوران همه‌گیری کرونا اکنون در حال فروش هستند.
والت اشمیت، استراتژیست وام مسکن در اف‌اچ‌ان فایننشال FHN Financial بر این باور است که وقتی در عرض دو ماه از تسهیل کمی به سمت انقباض کمی گرایش پیدا می‌کنید، نتیجه‌ای جز این نباید مشاهده کرد.
رکودهای اخیر بازار، انواع اوراق بهادار از سهام ریزتراشه‌ها گرفته تا اوراق قرضه را ناخواسته تحت فشار قرار داده و بر بسیاری از دارایی‌های پایه در سبد سهام و اوراق قرضه سرمایه‌گذاران فشار آورده است. قیمت اوراق قرضه خزانه‌داری نیز کاهش یافته و بازدهی آن افزایش یافته است، این بدان معناست که هزینه استقراض به طور کلی بالا می‌رود.
نمودار روند صعودی خرید اوراق قرضه فدرال رزرو از سال ۲۰۲۰ تاکنون
تحول در اوراق وام مسکن به طور خاص بر خانوارها تاثیر مستقیم می‌گذارد. تقاضای کمتر برای اوراق وام مسکن به این معنی است که ناشران باید بازدهی بالاتری برای جذب سرمایه‌گذاران ارائه دهند. بنابراین وام دهندگان باید نرخ بهره وام مسکن اوراق را افزایش دهند. در حال حاضر، نرخ وام مسکن ثابت ۳۰ ساله به بالاترین سطح خود از ابتدای دوران همه‌گیری تا به امروز رسیده است.
دیوید باتانی معاون اجرایی بازار سرمایه در شرکت Guild Mortgage می‌گوید: همانطور که خریدها کاهش می‌یابد، به طور نامتناسبی به تقاضا برای اوراق با پشتوانه وام مسکن MBS ضربه می‌زند.
چهارشنبه گذشته، زمانی که فدرال رزرو با ارائه برنامه‌های خود از اوراق وام مسکن خبر داد، وام دهندگان مسکن به سرعت نرخ بهره خود را تعدیل کردند. آقای باتانی بر این اساس تخمین می‌زند که نرخ بهره معمولی وام مسکن از دوره قبل از اعلام فدرال رزرو تا روزهای پس از اعلام فدرال رزرو حدود ۰.۰۶ واحد درصد افزایش یافته است.
حرکت‌های اخیر بازار از بسیاری جهات آینه‌ای است از آنچه که در بهار ۲۰۲۰ رخ داد. با اعلام قرنطینه برای جلوگیری از گسترش ویروس کرونا، فدرال رزرو وارد عمل شد و اعلام کرد که تریلیون‌ها دلار اوراق بهادار خریداری خواهد کرد. قیمت اوراق وام مسکن افزایش و بازدهی آن کاهش یافت. نرخ‌های کم سابقه وام مسکن باعث رونق در تامین مالی مجدد شد.
در همان زمان، مشاغل و افراد به افزودن پول نقد در حساب‌های بانکی خود ادامه داده و تصمیم گرفتند وام کمتری دریافت کنند. این روند به بانک‌ها تریلیون‌ها دلار سپرده داد که نیاز به جایی برای اندوخته شدن داشتند. برخی از بانک‌ها این میزان پول را در اوراق وام مسکن ذخیره کردند. به عنوان مثال بانک آمریکا در پایان سال گذشته بیش از نیم تریلیون دلار اوراق رهنی در دفاتر خود داشت اما با توجه به اینکه فدرال رزرو به زودی نرخ بهره را افزایش می‌دهد، بانک‌ها ممکن است این پول را از ذخایر خود خارج کنند.
نمودار تفاوت میان اوراق با پشتوانه وام مسکن و اوراق ده ساله خزانه‌داری
میان فدرال رزرو و بانک‌ها، اوراق وام مسکن برخی از بزرگترین خریداران خود را از دست خواهد داد. مدیران پولی بخش کوچکی از کل بازار را در اختیار دارند و تحلیل‌گران بر این باورند که مشخص نیست آنها چه اندازه تمایل به خرید در سطوح فعلی بازار دارند که این مساله باعث ایجاد شکاف بالقوه میان عرضه و تقاضا می‌شود.
بر اساس گزارش Tradeweb، سود اضافی که سرمایه‌گذاران برای داشتن اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن به جای اوراق قرضه خزانه‌داری تقاضا می‌کنند، در سال جاری تقریبا یک چهارم درصد افزایش یافته است. این شاخص که شاخص اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن با بازدهی ۱۰ ساله خزانه‌داری را مقایسه می‌کند، هفته گذشته در بالاترین سطح خود از روزهای اولیه شیوع همه‌گیری کرونا قرار داد. برخی از تحلیل‌گران بر این باورند که این موضوع احتمالا گسترش خواهد یافت.
ساتیش منسوخانی استراتژیست اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن در گروه تحقیقاتی بانک آمریکا تاکید دارد که بین ۵۰ تا ۶۰ درصد مسیر فعلی را پیموده‌ایم.
آقای اشمیت از اف‌اچ‌ان فایننشال هم عنوان کرده است که بر اساس حرکت‌های تاریخی در بازار بلافاصله پس از بحران مالی، انتظار می‌رود که این گسترش ۰.۱ تا ۰.۲ واحد درصد دیگر افزایش یابد.
