رونق جهانی مسکن تا چه زمانی ادامه دارد؟ / افزایش قیمت مسکن چگونه شکل گرفت؟

اقتصاد آنلاین – پرهام کریمی؛ بزرگترین شهر نوا اسکوشیا در چند مورد شهرت دارد: کنفرانس بزرگ امنیت ملی که هر سال در پاییز برگزار می شود. انفجار بزرگی که در سال ۱۹۱۷ روی داد و ویرانی عظیمی را به بار آورد و یک صنعت نوشیدنی کوچک اما مشهور. ممکن است به زودی برای شاخص دیگری نیز شناخته شود. به گفته شرکت املاک نایت فرانک، از دسامبر ۲۰۱۹ قیمت خانه در هالیفاکس (Halifax) تقریبا ۵۰ درصد افزایش یافته است – رونقی که تنها در تعداد کمی از شهرها مشاهده شده است. با یک هالیگونی (ساکنان شهر هالیفاکس) بنشینید و بلافاصله آنها از این که چگونه شهرشان این اندازه گران شده است ابراز تعجب می کنند.

برخی از عوامل محلی در این افزایش تاثیر دارند. افرادی که برای کار در صنعت نفت به آلبرتا نقل مکان کرده بودند در سال ۲۰۲۰ شغل خود را از دست دادند و به خانه بازگشتند. اهالی خارج از شهر به امید تغییر آب و هوا و تبدیل شرق کانادا به مکانی مطلوب برای زندگی در املاک محلی سرمایه گذاری می کنند. با این وجود، روند گسترده تر در بیشتر نقاط جهان منعکس شده است شاخص جهانی قیمت مسکن صندوق بین‌المللی پول، نشان می‌دهد که قیمت مسکن بسیار بالاتر از پیکی است که قبل از بحران مالی ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ ثبت شده بود. 

(نمودار قیمت خانه به درصد در ۳۱ اقتصاد جهان از سال ۱۹۹۷ تاکنون)

قیمت سهام خانه سازان آمریکایی در سال گذشته ۴۴ درصد افزایش یافته است، در حالی که این رقم برای کل بازار سهام ۲۷ درصد است. تا جایی که می‌توان گفت کارگزاران املاک از مغازه های کوچک خانوادگی تا بازیگرانی که در سریال «Selling Sunset» نتفلیکس در لس‌آنجلس حضور دارند، هیچوقت چنین عملکرد مثبتی نداشته‌اند.

اکنون مردم به این فکر  می‌کنند که آیا روند افزایشی قیمت رو به پایان است؟ دولت ها در حال کاهش محرک های اقتصادی هستند. اکنون که تعطیلات سال نو در بسیاری از کشورها آغاز شده و رستوران ها فعال هستند، مردم به اندازه کافی پول ندارند تا در خریدهای خود دست باز داشته باشند. بانک‌های مرکزی که نگران افزایش تورم هستند، سیاست‌های پولی خود را از جمله افزایش نرخ‌های بهره تشدید می‌کنند. صندوق بین‌المللی پول در آخرین گزارش ثبات مالی خود هشدار داد «خطرات نزول قیمت برای قیمت مسکن قابل توجه به نظر می‌رسد» و در صورت تحقق این سیاست‌ها، قیمت‌ها در کشورهای ثروتمند ممکن است تا ۱۴ درصد کاهش یابد. در نیوزیلند، جایی که قیمت‌ها در سال گذشته ۲۴ درصد افزایش یافته است، بانک مرکزی در این باره صراحتا اعلام کرده است که سطح قیمت مسکن ناپایدار است.

اما آیا این واقعیت دارد؟ مطمئناً تاکنون شواهد کمی وجود دارد که نشان دهد تغییرات اخیر در سیاست های مالی و پولی باعث کاهش سرعت شده است. در سه ماهه سوم سال ۲۰۲۱ رشد قیمت جهانی مسکن به بالاترین سطح خود رسید. اگرچه بانک مرکزی نیوزیلند از ماه اکتبر نرخ بهره را ۰.۵ درصد افزایش داده، نشانه های کمی وجود دارد که سرعت رشد قیمت مسکن در این کشور کند شده است. در سال ۲۰۲۱ بانک ملی کشور چک بارها نرخ بهره را افزایش داد اما قیمت ها همچنان روند افزایشی دارد.

شاید این فقط یک مساله زمانی باشد که خانه‌های پوشالی را فرومی‌ریزد. اما همانطور که مقاله جدیدی توسط گابریل چودورو رایش (Gabriel Chodorow-Reich) از دانشگاه هاروارد و همکارانش توضیح می‌دهد، آنچه که ممکن است حباب قیمتی مسکن به نظر برسد در واقع ممکن است نتیجه تغییرات اساسی اقتصادی باشد. این مقاله نشان می دهد که افزایش چشمگیر قیمت خانه در آمریکا در اوایل تا اواسط دهه ۲۰۰۰ عمدتا نتیجه عواملی مانند احیای شهری، ترجیحات رو به رشد برای زندگی شهری و افزایش حق بیمه برای کارگران تحصیل کرده در شهرها بود. تا سال ۲۰۱۹ قیمت‌ مسکن در آمریکا تقریبا به اوج خود پیش از بحران مالی بازگشت، شواهد دیگری وجود دارد که نشان می‌دهد افزایش قیمت ها در  اواسط دهه ۲۰۰۰ شاید چندان دیوانه‌کننده نبود.

دلایل اساسی ممکن است بار دیگر توضیح دهند که چرا قیمت مسکن امروز تا این حد بالاست و چرا ممکن است افزایش قیمت‌ها دوام بیاورد. سه دلیل برجسته آن: ترازنامه قوی خانوار، افزایش تمایل مردم برای هزینه های بیشتر در سطح رفاهی زندگی و‌ محدودیت‌های عرضه.

در وهله نخست خانواده ها را در نظر بگیرید. برخلاف برخی از رونق‌های پیشین قبلی قیمت مسکن، افراد مرفه با مشاغل پایدار باعث افزایش قیمت‌ها شده‌اند. در آمریکا میانگین امتیاز اعتباری برای افرادی که وام مسکن با پشتوانه دولتی دریافت می‌کنند حدود ۷۵۰ امتیاز است که طبق استانداردهای بیشتر مردم بسیار خوب در نظر گرفته می‌شود و بسیار بالاتر از دوران پیش از بحران مالی است. در منطقه یورو، بانک‌ها استانداردهای اعتباری وام‌های مسکن را در سال ۲۰۲۰ به میزان قابل توجهی تشدید کردند که پس از آن هم تا به امروز بخشی از آن را لغو کرده‌اند. برای بسیاری از مردم در چنین شرایطی دریافت وام مسکن سخت تر شده است.

مردم همچنین نسبت به افزایش نرخ‌های بهره کمتر آسیب می‌بینند – و بنابراین این مساله کمتر از آنچه که فکر می‌کنید، منجر به کاهش قیمت ها می‌شود که تا حدی به این دلیل است که نرخ ها از پایه پایین روند افزایشی در پیش گرفته است. در آمریکا پرداخت های بدهی خدمات وام مسکن حدود ۳.۷ درصد از درآمد را به خود اختصاص می دهد که کمترین رقم ثبت شده تاکنون است. به همین دلیل است که کشورهای دیگر مسیر آمریکا را در وام مسکن با نرخ ثابت دنبال می کنند که در کوتاه مدت از مردم در برابر افزایش هزینه های وام محافظت می‌کند. در آلمان محبوبیت خدمات ثابت بلندمدت نسبت به یک دهه اخیر دو برابر شده است. در بریتانیا تقریبا تمام وام‌های جدید مسکن با نرخ ثابت عرضه می‌شوند و اکنون معاملات پنج ساله رایج‌تر شده است. بر اساس گزارش UK Finance، یک نهاد تجاری، تقریباً سه چهارم کل دریافت کنندگان وام مسکن، در کوتاه مدت تحت تأثیر افزایش نرخ بهره اخیر بانک انگلستان قرار نخواهند گرفت.

تغییر تمایلات مردم دومین دلیل بالا ماندن قیمت مسکن در سطح جهانی است. افراد بیشتری تمایل به ادامه دورکاری دارند که به معنی افزایش تقاضا برای مسکن است و در این میان برخی نیازهای به متراژهای بالاتر دارند. بر اساس تجزیه و تحلیل بانک مرکزی انگلیس، حدود نیمی از افزایش قیمت مسکن در بریتانیا به دلیل همین افزایش تقاضا و رقابت برای فضای بزرگتر است. به عنوان مثال، معاملات مربوط به خانه های مستقل در حالی افزایش یافته است که تعداد معاملات آپارتمان ها کاهش یافته است. در سرتاسر مناطق ثروتمندنشین، نرخ پس‌انداز خانوارها همچنان به‌طور غیرعادی بالاست و به مردم این اجازه را می‌دهد تا بخش بزرگتری از سرمایه خود را در بخش املاک وارد کنند.

سومین و مهمترین دلیلی که چرا قیمت مسکن همچنان می تواند بالا بماند، میزان عرضه مسکن است. تحلیل اکونومیست از آمارهای ملی و سوابق بایگانی شده نشان می‌دهد که در سال‌های پیش از همه‌گیری، ساخت املاک در جهان ثروتمند که زمانی بر اساس جمعیت تنظیم می‌شد، به نصف میزان خود از اواسط دهه ۱۹۶۰ کاهش یافته است. عرضه مسکن روز به روز «بی کشش» تر شده است: افزایش تقاضا برای خانه ها بیشتر به افزایش قیمت و کمتر به افزایش ساخت و ساز تبدیل شده است.

در بسیاری از نقاط جهان، همه‌گیری ضربه بیشتری به سمت عرضه وارد کرده است. در طول موج اول کووید ۱۹، برخی از دولت‌ها سازندگان را مجبور کردند تا به منظور جلوگیری از گسترش کرونا، دست از ساخت و ساز بکشند. در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۰ آغاز پروژه‌های ساخت‌وساز مسکن ایتالیا حدود ۲۵ درصد کاهش یافت. در بریتانیا نیز این آمار به حدود نصف سقوط کرده است. حتی در بخش‌هایی مانند تگزاس که قوانین قرنطینه ملایم‌تر بود، سرعت تقاضا به قدری بالا بود که سازندگان نمی‌توانستند از پس آن بر بیایند، به‌عنوان مثال، به دلیل تعداد محدود نجار در منطقه، سرعت ساخت و ساز کاهش یافت.

مشکلات زنجیره تامین و نیروی کار هم عامل دیگری است که بر محدودیت ها افزوده است. سازندگان با هزینه‌های بالاتر و تأخیر در دستیابی به مواد اولیه مانند سیمان، مس، الوار و فولاد دست و پنجه نرم می‌کنند و همزمان کمبود نیروهای فنی باعث افزایش دستمزدها شده است. افزایش درآمدها و حاشیه بهبود یافته برخی از سازندگان املاک بیانگر آن است که بسیاری از آنها توانسته اند افزایش هزینه ها را به خریداران منتقل کنند. دکتر هورتون بزرگ‌ترین سازنده املاک آمریکا، گفت که میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی در سال ۲۰۲۱، ۱۴ درصد افزایش یافته که به رشد ۷۸ درصدی درآمد هر سهم کمک کرده است.

برخی از تنگناهای عرضه ممکن است اکنون روند کاهشی داشته باشند. در ماه اکتبر، صندوق بین المللی پول خاطرنشان کرد که عرضه مسکن جهانی برای هر نفر شروع به افزایش کرده است، اگرچه هنوز «به طور قابل توجهی پایین تر از سطوح اولیه دهه ۲۰۰۰ است.» اما دنیا برای بهبود اوضاع راه درازی در پیش دارد. در ماه مه ۲۰۲۱، محققان در فردی مک، یک «شرکت تحت حمایت دولت» که بخش عمده ای از وام مسکن آمریکا را تامین می‌کند، تخمین زدند که بزرگترین اقتصاد جهان با کمبود نزدیک به ۳.۸ میلیون خانه مواجه است که این رقم در سال ۲۰۱۸، ۲.۵ میلیون بود. برآوردهای دیگر کسری را ۵.۵ میلیون اعلام می‌کنند. در انگلستان تخمین زده می شود که سالانه ۳۴۵۰۰۰ واحد مسکونی جدید برای پاسخگویی به تقاضا مورد نیاز است، اما اکنون نسبت به هر زمان دیگری سازندگان از هدف دورتر هستند. مگر اینکه مساله‌ای تغییر عمقی داشته باشد و آن اینکه ملک ممکن است برای مدتی همچنان در قیمت بالا عرضه شود.