بسته «مالزی» برای بازار مسکن؟

دید جامع به همه تنگناهای بخش مسکن در این کشور باعث شده است بسته سیاست‌گذاری ترکیبی برای مالزیایی‌های متقاضی مسکن به کار گرفته شود. آنچه هم‌اکنون توسط دولت مالزی برای پیگیری دو هدف شامل «کنترل قیمت مسکن» و «تامین راحت و ارزان مسکن برای گروه‌های خاص»، در دست اجرا قرار دارد، به نوعی، استفاده همزمان همه برنامه‌هایی است که دولت‌ها در ایران در هر برهه از زمان، یکی از آنها را در دستور کار قرار داده و دیگری را تعطیل یا تعلیق کرده‌اند! افزایش مداوم و قابل‌توجه قیمت مسکن در کشور مالزی که طی 5سال اخیر با رشد سالانه 12درصدی بروز کرده، دولتمردان این کشور را به بهره‌گیری توام از سه ابزار شامل «وام‌خرید، یارانه تسهیلات ساخت و زمین‌های دولتی» واداشته است. گروه هدف دولت در این کشور برای حمایت از خانه‌دار شدن، همان متقاضیان خانه‌اولی‌ هستند که به بخشی از آنها تسهیلات خرید با مدل بازپرداخت در استطاعت، داده می‌شود و برای بخشی دیگر، خانه‌های ارزان‌قیمت از طریق یارانه و واگذاری رایگان زمین دولتی احداث می‌شود. در ایران، طی سال‌های اخیر برای کسانی که فاقد مسکن بودند و خانه‌اولی به حساب می‌آمدند، طرح مسکن‌مهر در قالب پرداخت وام‌ساخت یارانه‌ای و زمین دولتی رایگان (99ساله) اجرا شد و هم‌اکنون این سیاست متوقف شده و سیاست دیگری شامل تامین‌مالی توسط وام‌خرید، در دستور کار قرار گرفته است که چون هر کدام از این دو، یک قشر خاص را هدف می‌گیرد، گروه دیگر عملا بی‌پاسخ می‌ماند. دو وام رایج خرید مسکن در مالزی معمولا بانک‌های مالزی دو نوع وام خرید ارائه می‌کنند: 1) وام سنتی زمان‌دار 2) وام مسکن انعطاف‌پذیر. در وام سنتی زمان‌دار از وام‌گیرنده خواسته می‌شود که هر ماهه مبلغی را بابت اقساط بازپرداخت وام، برای مدت زمانی مشخص (به‌عنوان مثال 30 سال) پرداخت کند. این پرداخت قابل پیش‌بینی، به وام‌گیرنده این امکان را می‌دهد که کنترل بهتری بر نقدینگی خود داشته باشد. وام مسکن انعطاف‌پذیر، در اصل همان وام سنتی زماندار است که با یک حساب جاری ترکیب می‌شود. این نوع از وام‌ها برای افرادی مناسب است که می‌خواهند از انعطاف‌پذیری در پس‌انداز پول بیشتر در زمان‌های مختلف بهره‌مند شوند. در این نوع وام، هر چه وام‌گیرنده پول بیشتری در حساب جاری خود پس‌انداز کند، می‌تواند نرخ بهره وام مسکن خود را کاهش دهد. نرخ بهره وام مسکن در مالزی نرخ بهره وام مسکن در مالزی معمولا درصدی کمتر از نرخ بهره پایه است. به عنوان مثال اگر نرخ بهره پایه 6.6 درصد باشد، نرخ بهره وام 4.1 درصد خواهد بود. شرط حمایت، درآمد پایین و متوسط اینکه متقاضی استفاده از تسهیلات مالی خرید مسکن چه مبلغی را می‌تواند به‌عنوان وام بانکی خرید مسکن بگیرد، به چند موضوع بستگی دارد: 1) ارزش بازاری یا قیمت خرید خانه مورد نظر 2) نوع ملک (به‌عنوان مثال ساختمان مسکونی یا تجاری است) 3) موقعیت مکانی ملک 4) سوابق وام‌گیرنده (به‌عنوان مثال سطح درآمد و...) بانک‌ها معمولا حداکثر 80 تا 90 درصد قیمت کل ملک را وام می‌دهند. این به معنای آن است که برای یک خانه به مبلغ 500 هزار رینگیت، خریدار می‌تواند مبلغ 400 هزار تا 450 هزار رینگیت وام بانکی دریافت کند و بقیه مبلغ را نقد بپردازد. با وجود این در مالزی هنوز خیلی‌ها نمی‌توانند صاحب خانه شوند. قیمت مسکن در این کشور نسبت به درآمدها بسیار بالاست. خیلی از افراد دارای درآمد متوسط از خانه‌های اجاره‌ای استفاده می‌کنند یا مناطق حومه شهرها را به‌عنوان محل سکونت خود برمی‌گزینند. قیمت آپارتمان در کوآلالامپور و سلانگور، معمولا بیش از 500 هزار رینگیت است و این رقم در مناطق خوبی چون پتالینگ جایا به بیش از یک میلیون رینگیت می‌رسد. این باعث می‌شود برای فردی که هر ماه درآمد 5 هزار رینگیتی دارد، خرید خانه غیرممکن شود. به همین دلیل دولت مالزی تلاش می‌کند تا به افراد دارای درآمد پایین تا متوسط در خرید خانه کمک کند. به همین دلیل طرحی را ارائه کرده است موسوم به طرح «وام خانه اول من» که بر اساس آن افراد دارای درآمد ماهانه 5 هزار رینگیت و کمتر، بتوانند از یک وام به مبلغ 100 درصد کل ارزش مسکن استفاده کنند. اما این طرح هنوز نقایصی دارد و نیازمند آن است که افراد شرایط پرداخت اقساطی معادل 2هزار رینگیت برای یک خانه 400 هزار رینگیتی را داشته باشند. با توجه به آنکه قیمت مسکن در مالزی به سرعت رو به افزایش است، داشتن استطاعت بازپرداخت وام برای قشر ضعیف و متوسط مالزی هر روز دشوارتر می‌شود. نحوه واگذاری زمین جمعیت مالزی از 21.3 میلیون نفر در سال 2000 به 30 میلیون نفر در سال 2013 رسیده است و نرخ افزایش جمعیت در این کشور 1.6 درصد بوده است؛ البته طی سال‌های پیشین نرخ تولد و مرگ درمجموع کاهش یافته است و امید به زندگی از 71 سال به 73 سال افزایش یافته است. تولید ناخالص داخلی و درآمد سرانه هم طی این سال‌ها افزایش یافته است؛ اما مشکل این است که قیمت مسکن هم به بالاترین رکورد خود رسیده است. طی پنج سال اخیر، نرخ سالانه رشد قیمت مسکن در مالزی 3/12 درصد بوده است. به همین دلیل در برنامه دهم توسعه اقتصادی دولت مالزی ساخت 78 هزار واحد مسکونی ارزان در دستور کار قرار گرفته است. علاوه بر این در بودجه سال 2014، دولت برای تشویق سازندگان به ساخت خانه‌های با قیمت پایین و متوسط، یارانه 30 هزار رینگیتی برای ساخت هر واحد در نظر گرفته است. بر این اساس از آغاز سال 2014 سازندگان باید در هر پروژه 20 درصد از واحدها را به خانه‌های ارزان و 20 درصد از واحدهای ساخته شده را به واحدهای دارای قیمت متوسط اختصاص دهند. قرار است خانه‌های ارزان به خانه اولی‌هایی که درآمد ماهانه آنها 3 هزار رینگیت است و خانه‌های با قیمت متوسط به خانه اولی‌هایی که حداکثر درآمدشان 6هزار رینگیت است، اختصاص یابد. بر اساس این برنامه دولت می‌تواند به‌عنوان مشوق، زمین رایگان در محل‌هایی که سیستم حمل‌ونقل کارآمد دارد، در اختیار سازندگان قرار دهد. علاوه بر این دولت با ساخت مغازه‌های کوچک و بازارچه در این مناطق می‌تواند مشوق خوبی به سازندگان خانه‌های ارزان ارائه کند. این اقدام می‌تواند سود خوبی را حاصل کند که جبران‌کننده یارانه ساخت باشد.