بازار ملک در زمان رکود چگونه عمل می‌کند؟

بخشی از این متقاضیان به علت عدم آگاهی از نظام کشف قیمت مسکن در زمان رکود و تفاوتی که در شرایط قیمت‌گذاری بین دوره‌های رکود و رونق وجود دارد، نتوانسته‌اند از مزایای رکود مسکن بهره‌ ببرند. در بازار مسکن مقررات لازم‌الاجرا، تکالیف دستوری یا قاعده مشخصی برای قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی فروشی وجود ندارد، اما بررسی‌ها بیانگر نقش کلیدی مشاوران‌املاک در اعلام اولین قیمت به هر دو طرف خریدار و فروشنده است. طرف عرضه در بازار، شروع بازاریابی برای آپارتمان خود را با پرسش از بنگاه‌ها‌ درباره قیمت فروش کلید می‌زند که در این حالت «قیمت پایه» مشخص می‌شود. طرف تقاضا نیز ناچار است درباره مظنه بازار، ابتدا به دلالان ملک مراجعه کند تا مشاوران‌املاک، «قیمت پیشنهادی» فروشنده که تغییریافته قیمت پایه توسط فروشنده است را به متقاضیان اعلام کنند. هر چند در مسیری که خریدار و فروشنده مسکن وارد آن می‌شوند، متناسب با گذشت زمان جست‌وجو، نقش واسطه‌های بازار در هدایت قیمت رفته‌رفته کمرنگ می‌شود، اما اولین نرخ اعلامی، بیشترین تاثیر را در پروسه قیمت‌گذاری آپارتمان‌های فروشی دارد. با این حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد: در زمان رکود و بخصوص شرایط کنونی که رکود مسکن به نقطه اوج نزدیک شده -و پیش‌بینی می‌شود نرخ کاهش قیمت مسکن در سال جاری بیشتر از سال قبل باشد- فرمول کشف نهایی قیمت مشروط به اطلاع طرف تقاضا، می‌تواند از سوی این گروه تعیین و در معاملات اعمال شود. در زمان رکود با توجه به چشم‌انداز کاهشی قیمت و افت چند مرتبه‌ای سطح قیمت‌ها در ماه‌های متوالی، پتانسیل بالایی در «قیمت پایه» و همین‌طور «قیمت‌پیشنهادی» برای تغییر نزولی آنها وجود دارد. تجربه مشاوران املاک نشان می‌دهد: کاهش میل به خرید مسکن در دوره رکود باعث می‌شود فروشنده‌ها بعد از دوره‌های کوتاه‌مدت حداکثر فصلی، «قیمت پیشنهادی» را با درصدی تعدیل، کاهش دهند و فایل فروش‌نرفته را با نرخ جدید روانه بازار کنند، اما هر چقدر مشتری مصمم به خرید، برای فایل‌ها وجود داشته باشد، احتمال افت قیمت کاهش پیدا می‌کند. در حال حاضر در تهران، طریقه کشف قیمت فروش مسکن، فارغ از این روش، از چندین فاکتور تبعیت می‌کند که مهم‌ترین آن، تعداد آپارتمان‌های نوساز و ساختمان‌های در حال ساخت در یک محله است. گفته می‌شود در محله‌‌هایی که تعداد نوسازها و حجم ساخت‌‌وساز در آنها قابل توجه است، کشش قیمت‌های نوساز باعث می‌شود سطح قیمت فروش در آن محل بالا برود، البته افزایش عرضه فایل‌های فروش در این چنین محله‌هایی نیز به نوعی در تعدیل قیمت موثر می‌تواند باشد. از سوی دیگر، تراکم بالای واحدمسکونی در یک مجتمع، نمای ساختمان‌ها، دکوراسیون داخلی نیز از جمله پارامترهایی هستند که باعث می‌شود دو آپارتمان مشابه در یک محله، با قیمت‌های متفاوت روانه بازار فروش شوند. بازار مسکن طی چندسال گذشته یکی از پرنوسان‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور بوده است. به نظر می‌رسد به جز شاخص‌های کلان که بر رشد قیمت مسکن اثرگذار است، در این بازار سلیقه خریدار و فروشنده نیز یکی از شاخص‌های اصلی تعیین‌کننده نرخ مسکن است به طوری که در این بازار کمتر می‌توان دو آپارتمان مشابه از لحاظ موقعیت مکانی، مصالح، چشم‌انداز و... را یافت که قیمت مشابهی داشته باشند. هرچند ویژگی‌هایی که یک ملک را برای فروش جذاب می‌کند، در تمامی مناطق تهران، یکسان است. اما داشتن موقعیت جغرافیایی مناسب، استفاده از مصالح مرغوب، داشتن پارکینگ و آسانسور، نکاتی است که کارشناسان حوزه مسکن، از آن به‌عنوان ویژگی‌هایی که قیمت یک ملک را تعیین می‌کند، نام می‌برند. متغیرهای تعیین‌ قیمت بهروز ملکی، تحلیل‌گر بازار مسکن در این باره می‌گوید: دولت‌ها در مواقع خاص، از قیمت‌گذاری به‌عنوان یک ابزار سیاست‌گذاری بهره‌ می‌گیرند. تعیین قیمت خرید تضمینی گندم کشاورزان، نمونه‌ای از کف قیمتی و تعیین قیمت فروش مواد غذایی در ماه مبارک رمضان، نمونه‌ای از سقف قیمتی است. او با اشاره به اینکه در فرهنگ اقتصادی عامه مردم به اشتباه، قیمت‌گذاری حتی برای کالای ناهمگنی مانند مسکن، راهکار مقابله با تورم و گرانی پنداشته می‌شود، ادامه می‌دهد: این رویکرد، در ظاهر به قصد حمایت از مصرف‌کننده به وجود آمده است؛ در صورتی که با توجه به تاثیر منفی آن بر تولید و عرضه کالا و خدمات، اثرات ضد تورمی آن محدود به دوره کوتاه‌مدت بوده و این اثرات، خیلی زود از بین رفته و جای خود را به اثرات ماندگار تورم در بلندمدت می‌دهد. ملکی می‌گوید: توجه به این نکته حائز اهمیت است که سیاست‌های اقتصادی عمدتا کارکردی دوگانه دارند؛ به طوری که بسیاری از سیاست‌هایی که در کوتاه‌مدت برای عموم مردم خوشایند می‌نمایند، در بلندمدت پیامدهای ناگوار و نامطلوب اقتصادی بر جای می‌گذارند و بالعکس؛ قیمت‌گذاری کالا و خدمات نیز در زمره همین سیاست‌ها هستند به‌طوری که این سیاست را می‌توان سیاستی با منافع نامشخص کوتاه‌مدت و معایب قطعی بلندمدت دانست! این کارشناس ادامه می‌دهد: در خصوص قیمت‌گذاری مسکن نیز با توجه به درجه بسیار پایین همگنی مسکن، این سیاست نه تنها از کارآیی لازم برخوردار نیست، بلکه دقت اندکی هم خواهد داشت. توجه به این مهم، حائز اهمیت است که قیمت یک مترمربع آپارتمان در منطقه‌ای خاص تابع متغیرهای متنوعی چون: سازه و معماری، سن بنا، تاسیسات، طبقه، نورگیری، پارکینگ، انباری، متراژ، تزئینات و نقاشی، تجهیزات آشپزخانه، آسانسور، نمای ساختمان، میزان دسترسی‌ها و... است. با این وصف قیمت‌گذاری آپارتمان‌های واقع در یک کوچه نیز به آسانی میسر نیست چه رسد به سیاست‌هایی که در گذشته جهت قیمت‌گذاری در سطح بلوک یا منطقه طراحی شده بود. او در ادامه به یک موضوع مهم در خصوص اطلاع‌رسانی در این حوزه اشاره می‌کند و می‌گوید: نکته‌ای که نباید خلط مبحث شود، مساله انتشار اطلاعات بازار است؛ بر اساس منطق اقتصادی، داشتن اطلاعات جامع از هر بازار، زمینه سیاستگذاری‌های موثرتر و کارآتر را مهیا می‌کند؛ لذا تقویت و تکمیل سامانه‌های اطلاعاتی موجود، به منظور افزایش شفافیت بازار مسکن امری ضروری و کاملا جدا از مساله قیمت‌گذاری است. بنابراین بهتر است به جای کشف روش‌ها و متغیرهای قیمت‌گذاری، انرژی خود را صرف تقویت بازار کنیم چرا که مکانیزم بازار، به بهترین وجه و با کمترین انحراف، قیمت کالا و خدمات را سامان می‌دهد. روایت دلالان از فرمول بازار یک فعال بازار مسکن در شرق تهران نیز در این باره می‌گوید: متراژ خانه‌ها، محله و نمای ساختمان در تعیین قیمت از سوی فروشندگان، تاثیرگذار است. به طور مثال خانه‌ای که نمای سنگ دارد، گران‌تر از خانه‌ای که نمای قدیمی یا آجر سه سانتی دارد، قیمت‌گذاری می‌شود یا تجهیزات درون آپارتمان نیز می‌تواند مترمربعی 200 هزار تا 500 هزار تومان بر ارزان یا گران بودن ملک تاثیرگذار باشد. خانه‌ای که دارای سرامیک درجه یک یا پارکت است و سرویس‌های بهداشتی‌اش اروپایی است، قیمت کمی بالاتر از خانه‌هایی دارند که از مصالح ایرانی استفاده کرده‌اند. او داشتن پارکینگ در این منطقه را سبب افزایش قیمت ملک به میزان 10 تا 20 میلیون تومان دانست و گفت: به دلیل آن‌که کوچه‌های خیابان پیروزی تنگ و تاریک است و امکان پارک خودرو در بیرون از آپارتمان وجود ندارد، خانه‌های بدون پارکینگ، ارزان‌تر از خانه‌های دارای پارکینگ هستند و گاهی پارکینگ به طور مجزا، در این محله خرید و فروش می‌شود. در یکی از دفاتر مشاور املاک، قرارداد فروش آپارتمانی در حال تنظیم بود که دو سال بدون خریدار باقی مانده بود. قیمت اولیه‌ای که برای این آپارتمان 80 متری در خیابان جهان‌آرا (یوسف‌آباد) تعیین شده بود، مترمربعی 8میلیون تومان بود که مبلغ فروش آن هم‌اکنون به متری 6میلیون و 800 هزار تومان کاهش پیدا کرده بود. به گفته یکی از مشاوران املاک همین منطقه، ویژگی دیگری که در قیمت‌گذاری مسکن تاثیرگذار است، فرهنگ منطقه است. اومی‌گوید: این منطقه سه محله اصلی دارد که یکی از آنها، به دلیل آن که دارای فرهنگ بالاتری تلقی می‌شود، قیمت آن متری حدود یک میلیون تومان از سایر محله‌ها بالاتر است. او برای تایید سخنانش به قیمت خانه‌های خیابان ایران زمین اشاره می‌کند و می‌گوید: خانه‌های این محله سنتی و مذهبی بالاتر از میانگین منطقه تلقی می‌شود. ساکنان این محله تلاش می‌کنند بافت سنتی آن حفظ شود و این نشان می‌دهد چقدر مسأله فرهنگ در تعیین قیمت مسکن و مرغوبیت محله تاثیرگذار است اما یک دلال مسکن در جنوب تهران، چندان به تعیین فرمول و شاخص برای فروش مسکن معتقد نیست. او می‌گوید: به جز ویژگی‌های عمومی مانند مصالح ساخت، نقشه خوب، پارکینگ، موقعیت ملک، نورگیر بودن و داشتن بر بالا، رفتار مالکین در قیمت‌گذاری بسیار تاثیرگذار است. او مثال می‌زند: دو خانه مشابه در یک مجموعه درست کنار هم هفته گذشته برای فروش گذاشته شد. یکی از فروشندگان به دلیل نیاز مالی، خانه‌اش را متری سه میلیون تومان و دیگری سه میلیون و هفتصد هزار تومان برای فروش گذاشته بود. او در آپارتمان‌هایی که دارای آسانسور هستند، طبقه ساختمان را نیز یکی از دلایل افزایش قیمت می‌داند و می‌گوید: طبقات بالاتر به دلیل داشتن منظره بهتر، دارای قیمت بیشتری هستند. مجید صالحی اضافه می‌کند: نمی‌توان به دلیل تنوع سلیقه یک فرمول ثابت برای تعیین قیمت مسکن ارائه کرد. و معمولا در هر منطقه نوسان قیمت وجود دارد. به جز خانه‌های کوچک، خانه‌های لوکس نیز ازنرخ میانگین منطقه پیروی نمی‌کنند. این خانه‌ها، مشتریان خاص خود را دارند و بر اساس ویژگی‌های خانه مانند جنس مصالح، دکوراسیون خانه و دارا بودن چند پارکینگ، بر اساس محله‌ای که در آن واقع هستند، قیمت‌گذاری می‌شوند. در این باره حسام عقبایی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران نیز به دنیای اقتصاد می‌گوید: پارامترهای مختلفی در نرخ مسکن تعیین‌کننده است. موقعیت‌های محلی یکی از شاخص‌های اصلی قیمت مسکن است. قیمت مسکن در هر منطقه متفاوت است. همچنین مسکن در هر محله بر اساس ویژگی‌هایش قیمت‌های خاص خود را دارد. وی ادامه می‌دهد: به جز موقعیت ملک، نوع کاربری، موقوفه بودن یا گذر خیابان، دسترسی به مناطق تجاری و تراکم جمعیتی شاخص‌های دیگری است که می‌تواند در افزایش قیمت ملک اثرگذار باشد. او کیفیت سازه را از عوامل اصلی تعیین قیمت مسکن می‌داند و می‌گوید: استفاده از مصالح مرغوب و باکیفیت، از عوامل افزایش قیمت آپارتمان است. همچنین داشتن چشم‌انداز مناسب و چندواحدی‌بودن آپارتمان، تعداد طبقات، مشاعات، داشتن پارکینگ و... از ویژگی‌های دیگری است که در قیمت‌گذاری خانه‌ها موثر است. عقبایی در توضیح شاخص‌ موقعیت محلی برای قیمت‌گذاری می‌گوید: گاهی شهرک‌های خاص مانند شهرک‌ فرهنگیان یا پزشکان دارای قیمت بیشتری هستند یا خانه‌هایی که نزدیک پارک یا سینما هستند، بیشتر از نرخ منطقه قیمت‌گذاری می‌شوند. او این نکته را نیز اضافه می‌کند که آپارتمان‌هایی که در نزدیکی بزرگراه‌ها که دارای صدای بالا هستند یا نزدیک کارخانه که دارای آلودگی هوا یا صداست، قیمت‌های پایین‌تری دارند. او این نکته را که نمی‌توان با همین شاخص‌ها نیز قیمت دو خانه را مشابه هم تعیین کرد، تاکید می‌کند و می‌گوید: زمانی برای کنترل بازار مسکن، دولت تلاش کرد تا با بلوک بندی و دسته بندی خانه‌ها به قیمت‌گذاری مسکن وارد شود اما در عمل این موضوع امکان‌پذیر نیست. در قیمت‌گذاری خانه، سلیقه فروشنده و خریدار تاثیرگذار است. بازار مسکن بر اساس عرضه و تقاضا و همچنین شرایط زمانی رکود و رونق قیمت‌گذاری می‌شود و برای به تعادل‌رساندن قیمت‌ها بهترین راهکار ساخت‌وساز و افزایش عرضه است.