کلید خانه در منگنه بورسی

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی‌ها درباره علت التهاب قیمت در بازار اوراق وام مسکن طی هفته‌های اخیر نشان می‌دهد برخلاف آنچه تصور می‌شود نه «افزایش چشم‌گیر تقاضا» بلکه «کاهش شدید عرضه» تحت تاثیر انتظارات قیمتی در بازار بوده که زمینه افزایش بهای خرید امتیاز وام را فراهم کرده است. با این حال، سیاست غلط «دامنه نوسان» در بازار سرمایه که پیش‌تر «رشد هیجانی قیمت سهام» در زمان رونق و سپس «رکود فرسایشی دست‌کم یکسال اخیر» در بورس تهران را موجب شده بود، اکنون برای بازار مسکن و ضعیف‌ترین قشر متقاضی خرید خانه هم دردسرساز شده است. این منگنه بورسی در هفته‌های اخیر مانع از آن شد که انتظارات در بازار اوراق در کمترین زمان ممکن به شکل «افزایش قیمت تا سطح تعادلی بازار» بروز پیدا کند؛ به‌طوری‌که تبعات اعمال سقف مجاز نوسان قیمت اوراق باعث «تشکیل صف خرید» و «جهش‌های مکرر قیمت» شد. حال سیاستگذار به جای آنکه ریشه بورسی این اختلال را درمان کند، سیاست نادرست دیگری وضع کرده است که فشار بر منابع بانک مرکزی را در پی خواهد داشت.

جهش قیمت اوراق وام مسکن با عبور میانگین قیمت هر فقره اوراق از مرز 100 هزار تومان در روزهای گذشته، یک سوال مهم را در بازار وام و بازار معاملات مسکن ایجاد کرده است. میانگین قیمت اوراق وام مسکن در حالی از یکشنبه هفته گذشته از مرز 100 هزار تومان عبور کرد که به فاصله 24 روز اول آذرماه، میانگین قیمت اوراق حدود 41 درصد رشد کرد.

در حالی که شنبه هفته گذشته یعنی روز بیستم آذرماه، میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن 97 هزار تومان بود از روز یکشنبه، بیست‌‌و یکم آذر، میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن از مرز 100 هزار تومان عبور کرد. این رویداد یعنی شش رقمی شدن میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن و عبور قیمت آن از مرز 100 هزار تومان و همچنین استمرار این سطح قیمتی تا یک هفته، تقریبا از سال 95 تاکنون بی‌‌سابقه بوده است. سوال مهمی که در این زمینه پیش‌‌روی بازار معاملات اوراق، بازار وام و کل بازار مسکن تحت تاثیر وقوع این رویداد کم‌‌سابقه ایجاد می‌شود آن است که چه دلیلی در روزهای اخیر باعث جهش قیمت اوراق وام مسکن شد؟

  سه کانال جهش در 24 روز

جهش قیمت اوراق وام مسکن در 24 روز اول آذرماه به حدی بود که سطح متوسط قیمت اوراق وام مسکن در این بازه زمانی کوتاه 24 روزه سه کانال پرش کرد. تحت تاثیر این جهش، هزینه دریافت وام خرید مسکن به میزان حداقل 40درصد افزایش یافت.

هزینه دریافت وام 480 میلیون تومانی مسکن برای زوجین در شهر تهران با محاسبه سطح فعلی قیمت اوراق وام مسکن رقمی در حدود100 میلیون تومان خواهد شد. این میزان حدود یک‌پنجم رقم کل وام دریافتی از سوی زوجین وام‌‌گیرنده در پایتخت است. سطح قیمت اوراق طی 24 روز اول آذرماه به سطحی رسید که عملا تامین هزینه خرید اوراق برای متقاضیان خرید مسکن با استفاده از وام، از استطاعت متقاضیان خارج شد.

میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در سال گذشته 80 هزار تومان بود. سطح متوسط قیمت اوراق وام مسکن در سال گذشته در مقایسه با سال قبل از آن - سال 99 در مقایسه با سال 98- معادل 81 درصد افزایش یافت. عمده رشد قیمت اوراق وام مسکن در سال گذشته ناشی از رشد شاخص کل در بازار معاملات سهام بود. در نیمه اول سال 99، نبض قیمت اوراق وام مسکن به‌شدت تحت تاثیر هیجان شاخص کل بورس بود. اگر چه در این بازه زمانی یعنی شش ماه اول سال 99 تحت تاثیر بروز نوسان در بازارهای موازی همچون بازار معاملات سهام، خریدهای سرمایه‌‌ای از بازار مسکن نیز افزایش یافت اما فقط برخی از خریداران با استفاده از وام اقدام به خرید مسکن کردند و عامل اصلی و مهم در افزایش 81 درصدی قیمت اوراق در سال گذشته، به هیجان ناشی از رشد شدید شاخص کل بورس در نیمه اول سال 99 مربوط می‌شود. با فروکش کردن هیجان در بازار سرمایه، در نیمه دوم سال گذشته، افت قیمت اوراق مسکن نیز آغاز شد و در اسفند ماه میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن به 57 هزار تومان رسید. کانال 50 هزار تومانی در واقع سطح زیر کف قیمت در بازار معاملات اوراق وام مسکن است. در واقع موتور اصلی رشد قیمت اوراق وام مسکن در سال گذشته همان موتوری است که در همان بازه زمانی منجر به افزایش قیمت‌‌ها در بازار معاملات سهام شد.

میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن در شش ماه اول سال جاری نیز در سطح زیر کف باقی ماند. متوسط قیمت هر فقره اوراق در نیمسال اول 1400 به 56 هزار تومان رسید که سطح حداقلی قیمت اوراق محسوب می‌شود. در این بازه زمانی- شش ماه اول سال جاری- همزمان با ادامه رکود در بازار معاملات خرید و فروش مسکن، بازار سرمایه نیز با رشد بازده آنچنانی همراه نبود. اما در مهرماه امسال، قیمت اوراق وام مسکن در مسیر رشد قرار گرفت. علت این موضوع افزایش دو برابری سقف وام خرید مسکن از محل اوراق در همه شهرهای کشور بود که باعث انتظارات قیمتی در بازار معاملات اوراق مسکن شد. افزایش سقف وام خرید مسکن در مهرماه باعث شد میانگین قیمت هر فقره اوراق از کانال 50 هزار تومانی، ابتدا به کانال 60 هزار تومانی، سپس کانال 70 هزار تومانی و بعد از آن به کانال 80 هزار تومانی وارد شود.

ابتدای آذرماه، میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در کانال 70 هزار تومان قرار داشت در حالی که در روز 24 آذرماه، میانگین قیمت هر فقره اوراق به 110 هزار تومان افزایش یافت و معادل 41 درصد رشد کرد.

میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن ابتدای آذرماه امسال 78 هزار تومان بود. این در حالی است که در روز 24 آذرماه این میزان به 110 هزار تومان افزایش یافت. معنای این موضوع جهش قیمت اوراق وام مسکن در سه کانال آن هم تنها ظرف مدت 24 روز است.

  دو فرضیه جهش قیمت اوراق

در پاسخ به این سوال که چه رویدادی در بازار معاملات اوراق وام مسکن باعث شد تنها به فاصله 24 روز، علاوه بر پرش قیمت اوراق به سه کانال بالاتر و عبور متوسط قیمت هر فقره اوراق از مرز 100 هزار تومان، میانگین قیمت اوراق با 41 درصد افزایش همراه شود، دو فرضیه قابل طرح است.

فرضیه اول به اثر افزایش دو برابری سقف وام مسکن از محل اوراق مربوط می‌شود. مهرماه امسال، سقف وام خرید مسکن در همه شهرها به دو برابر ارقام قبلی افزایش یافت. در شهر تهران سقف وام برای متقاضیان انفرادی از 100 میلیون به 200 میلیون تومان و برای زوجین از 200 میلیون به 400 میلیون تومان افزایش یافت. در سایر شهرها نیز به ترتیب وام مسکن از محل اوراق به دو برابر ارقام قبلی افزایش یافت. وام جعاله مسکن نیز که تا پیش از مهرماه امسال در همه شهرها 40 میلیون تومان بود به 80 میلیون تومان برای کل مناطق شهری کشور افزایش یافت.

براساس فرضیه اول، افزایش دو برابری سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق، منجر به جذاب شدن وام خرید مسکن و در نتیجه افزایش تقاضا برای خرید اوراق برای استفاده از آن برای دریافت وام شد. همین موضوع، تقاضا در بازار را برای خرید اوراق به میزان قابل توجهی افزایش داد و باعث جهش قیمت اوراق شد. این فرضیه بنا به دست‌‌کم یک دلیل مهم رد می‌شود. در واقع شواهد نشان می‌دهد این فرضیه درست نیست و عامل تحریک قیمت اوراق، از جانب افزایش تقاضا برای خرید اوراق برای دریافت وام خرید مسکن از سوی خریداران وام به دست نبوده است.

آمارها نشان می‌دهد میزان استفاده از وام مسکن برای خرید آپارتمان در مهر و آبان ماه افزایش نیافته است. در آبان ماه، یعنی یک ماه بعد از ابلاغ وام جدید، میزان استفاده از وام برای خرید مسکن نسبت به مهرماه 4 درصد کاهش یافت. هر چند هنوز آمار رسمی مربوط به میزان دریافت وام اوراق برای خرید مسکن در آذر در دسترس نیست اما آنچه مسلم است این است که در آذرماه نیز رشد هیجانی قیمت اوراق ناشی از افزایش تقاضا برای خرید اوراق برای دریافت وام و خرید خانه نبوده است چون معاملات خرید خانه در رکود است.

آمارها همچنین نشان می‌دهد در نیمه اول سال جاری تعداد وام‌‌گیرنده‌ها برای خرید مسکن در مقایسه با مدت مشابه سال 99- شش ماه اول سال گذشته- معادل 32 درصد کاهش یافته است. سال 99 نیز میزان استفاده از وام در خرید مسکن در مقایسه با سال 98 معادل 30 درصد کاهش یافت.رکود در بازار معاملات مصرفی مسکن و استمرار و افزایش عمق آن نشان می‌دهد هم‌‌اکنون اقلیت متقاضیان مصرفی با استفاده از وام اقدام به خرید مسکن نمی‌کنند. چرا که اساسا قدرت خرید کافی از سوی متقاضیان مصرفی حتی با استفاده از وام برای حضور آنها در بازار معاملات مسکن و اقدام به خرید آپارتمان، فراهم نیست. عدم رشد معاملات مصرفی مسکن با استفاده از وام، عملا منجر به رد فرضیه اول یعنی ایجاد هیجان در بازار اوراق تحت تاثیر افزایش دو برابری سقف وام‌‌های خرید مسکن می‌شود.

درباره آذرماه نیز اگر چه ممکن است روند معاملات تحت تاثیر ثبات نسبی سطح قیمت‌‌ها نسبت به آبان ماه قدری افزایشی باشد اما این فرضیه که استفاده مصرف‌‌کننده‌های اوراق برای دریافت وام مسکن باعث رشد 41 درصدی میانگین قیمت اوراق تنها به فاصله 24 روز شده است احتمالی بسیار ضعیف و حتی باطل است.

  سناریوی محتمل

سناریو یا فرضیه دوم درباره علت جهش قیمت اوراق وام مسکن، که در واقع می‌توان از آن به عنوان سناریوی محتمل یاد کرد، فرضیه دخیل بودن یک هیجان‌‌ساز بورسی در جهش قیمت اوراق است.

این هیجان‌ساز همان منگنه بورس تهران یا دامنه نوسان قیمت در بازار سرمایه است که در سال 98 تا مرداد 99 به رونق بازار سهام هیجان داد و از تابستان 99 این بازار را در رکودی فرسایشی فرو برد. این دامنه نوسان، برای تغییرات روزانه قیمت سهام، کف و سقف دستوری برای نرخ رشد تعیین کرده است. این مداخله سیاستگذار در سازوکار بازار سرمایه به شکل تعیین کف و سقف دستوری نوسان قیمت، بازار وام مسکن را نیز در روزهای اخیرتحت تاثیر قرار داده و در واقع عامل اصلی اختلال و هیجان قیمتی در این بازار محسوب می‌شود. در واقع عوارض تعیین این کف و سقف دستوری به عنوان دامنه مجاز نوسان قیمت در بازار سرمایه همان‌گونه که طی دو و نیم سال اخیر در روند فعالیت‌‌ها و تغییرات قیمت در بازار معاملات سهام ایجاد اختلال کرده، هم‌‌اکنون در مسیر، وام مسکن را نیز از دسترس خارج کرده است.

این عارضه در شکل جهش کم‌‌سابقه قیمت اوراق و افزایش شدید هزینه وام مسکن برای متقاضیان، در روزهای اخیر بروز کرده است.

در واقع بررسی‌‌های کارشناسان  نشان می‌دهد، صعود و جهش قیمت اوراق وام مسکن ارتباطی با تقاضای مصرفی اوراق ندارد بلکه علت اصلی جهش از سمت عرضه به واسطه منگنه بورس و تعیین دامنه دستوری نوسان قیمت در بازار سرمایه و از جمله بازار اوراق است.

علاوه بر منفی شدن میزان استفاده از وام در معاملات مسکن، گفته می‌شود موجودی اوراق در بازار وام مسکن به اندازه‌‌ای زیاد است که اگر معاملات مسکن با استفاده از وام به دو برابر میزان فعلی نیز افزایش یابد کمبود اوراق وجود نخواهد داشت و حجم فعلی اوراق موجود در بازار پاسخگوی این نیاز خواهد بود.

تحت تاثیر افزایش سقف وام مسکن، گروه‌های بسیاری از دارندگان اوراق، با این تصور که رقم وام جذاب شده و در نتیجه تقاضا برای دریافت وام افزایش خواهد یافت، پیش‌‌بینی کردند در هفته‌ها و ماه‌های بعد از ابلاغ وام‌‌های جدید، قیمت اوراق افزایش خواهد یافت. در نتیجه این انتظارات عرضه اوراق در هفته‌های اخیر کاهش یافت. همین موضوع قیمت اوراق را در مسیر افزایش قرار داد.

نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد این است که تعیین سقف و کف 5 درصدی برای افزایش یا کاهش قیمت در بازار معاملات سهام از جمله بازار معاملات اوراق، مانع از آن شد که از همان ابتدا قیمت اوراق به میزان سطح مورد انتظار دارندگان اوراق افزایش یابد. اگر این سقف 5 درصدی وجود نداشت قیمت اوراق در همان روزهای اول، با افزایش بدون سقف و متناسب با پذیرش تقاضا همراه می‌شد و در روزهای بعد به دلیل نبود تقاضا برای خرید اوراق با سطح بالای قیمت، ریزش قیمت اوراق و بازگشت به کانال‌‌های قبلی رقم می‌‌خورد. اما به دلیل محدودیت افزایش 5 درصدی، جهش قیمت اوراق روزهای متوالی به طول انجامید و صف خرید متقاضیان به دلیل نگرانی از افزایش بیشتر سطح قیمت‌‌ها در روزهای بعد شکل گرفت.  حتی در شرایط فعلی که به دلیل کاهش شدید تقاضا برای خرید اوراق، قیمت می‌تواند به میزان قابل توجه ریزش کند، کاهش قیمت اوراق، روزانه حداکثر 5 درصد خواهد بود و بنابراین فرآیند ریزش قیمت اوراق زمانبر و به زیان بازار و متقاضیان دریافت وام مسکن است.

اگر این کف و سقف وجود نداشت، در همان روزهای اول، اگرچه فروشنده‌های اوراق به میزان قابل توجهی سطح قیمت را افزایش می‌‌دادند اما به دلیل نبود تقاضای آنچنانی برای خرید اوراق با سطح قیمت بالا، ریزش قیمت‌‌ها آغاز شده و خیلی زود قیمت‌‌ها به سطوح قبلی بازمی‌‌گشت. این کف و سقف دستوری تعیین شده به عنوان دامنه نوسان مجاز قیمت در بازار سرمایه هم‌‌اکنون مانع از آن شده است که قیمت اوراق به دلیل نبود تقاضا برای خرید با سطوح بالای قیمت، ریزش کند.

در واقع هم‌‌اکنون بازار معاملات اوراق، بازار وام و کل بازار مسکن تاوان مداخلات و سیاست‌های اشتباه بورسی را پس می‌دهد. از طرفی هفته گذشته طرحی مصوب شد که 50 درصد از تسهیلات فعلی خرید مسکن مستقل از خرید اوراق و بدون نیاز به اوراق به متقاضیان پرداخت شود.

این طرح در ادامه سیاست‌های اشتباه بورسی به اجرا درآمده است در حالی که اگر مداخله‌ای به شکل «دامنه نوسان» در بازار سرمایه وجود نداشت دلیلی هم برای اجرای یک طرح ریسک‌زا مطرح نبود.

پرداخت تسهیلات بدون سپرده به معنای پذیرش اختلال در بازار وام مسکن و فشار به ضعیف‌ترین قشر متقاضی مصرفی خرید خانه است. در عین حال ، هزینه‌ای که مداخله بورسی - دامنه نوسان - علاوه بر بازار سرمایه به خارج از این بازار تحمیل می‌کند محدود به اختلال در بازار وام مسکن و فشار بر خریداران خانه نیست بلکه فشار ناشی از پرداخت تسهیلات بدون سپرده بر منابع بانک مرکزی نیز تبعات دیگر - خسارت دومینویی- این دخالت است.