هشدار برای بازار مسکن آمریکا
تنفس ۵/ ۱ ساله وام مسکن در آمریکا برای موسسات مالی دردسرساز شد.
شبکه خبری «سی‌‌‌ان‌‌‌بی‌‌‌سی» هفته گذشته با انتشار یک تحلیل اقتصادی درباره بازار مسکن آمریکا، «تنفس 5/ 1 ساله وام‌‌‌های مسکن» که تحت‌تاثیر شرایط اضطراری کرونا با تصویب دولت این کشور اعمال شد را یک تهدید بزرگ برای صاحبان مسکن و همین‌طور موسسات مالی خواند. این امتیاز تسهیلاتی، قبل از شروع 2021 اعمال شد و پیامد آن در حال حاضر منجر به «عدم‌پرداخت اقساط وام خرید مسکن از سوی حدود نیمی از وامگیرندهها» شده است.
این بدهی صاحب‌‌‌خانه‌‌‌های آمریکایی به بانک‌ها، شبیه جرقه بحران اقتصادی سال 2009-2008 است به‌طوری که در آن زمان، توقف بازپرداخت وام مسکن باعث مطالبه سنگین موسسات مالی وام‌‌‌دهنده و در نتیجه، سقوط اقتصاد آمریکا ناشی از بحران بدهی‌‌‌های بانکی در بازار مسکن شد.
اکنون، گروهی از کارشناسان اقتصادی در تحلیل وضعیت فعلی بازار مسکن آمریکا، شرایط را شبیه بحران 2008 توصیف می‌کنند.
اما این بازار تفاوت کلیدی با سقوط 2008 دارد و آن به «روند تورم مسکن طی دو سال گذشته و پیش‌بینی‌‌‌ها درباره یک سال پیش‌رو» برمی‌‌‌گردد. در 2008، تورم مسکن در آمریکا منفی شد به طوری که سقوط میانگین 6درصدی قیمت مسکن در این کشور، ارزش املاک در رهن بانک‌ها را نسبت به بدهی تسهیلاتی صاحب‌‌‌خانه‌‌‌ها پایین آورد.
در آن زمان، در برخی شهرهای این کشور، قیمت آپارتمان‌‌‌ها تا 10درصد و حتی بیشتر، کاهش یافت. از طرفی، وام‌‌‌های مسکن زیراستاندارد -پرداخت بدون داشتن شرایط اعتباری کافی- که در سال‌های 2006 و 2007 پرداخت شده بود، امکان بازپرداخت را برای خیلی از افراد سلب کرد. نتیجه آن وضعیت منجر به سقوط 6درصدی میانگین قیمت خانه در 2008 و تداوم این سقوط به میزان 10درصد در 2009 و تکرار این کاهش به میزان 5درصد در 2010 شد. این تورم منفی، مسیر حراج خانه‌‌‌ها از سوی موسسات مالی را هموار کرد چون خیلی از وامگیرندهها از حفظ مالکیت به خاطر سبقت ارزش بدهی تسهیلاتی از ارزش ملک خود، گذشتند.
اکنون اما، تورم مسکن در قله 30 ساله قرار گرفته است. رشد بی‌‌‌سابقه قیمت مسکن در 2021، ارزش خانه‌‌‌ها را هنوز در مقایسه با بدهی تسهیلاتی وامگیرندهها، بالاتر نگه داشته است.
متوسط قیمت مسکن در آمریکا، ماه گذشته 3/ 19درصد افزایش یافت که بالاترین تورم نقطه‌ای طی یک سال گذشته است. از طرفی، پیش‌بینی می‌شود تورم مسکن در سال آینده نیز دو رقمی باقی بماند و به 3/ 14درصد در نوامبر 2022 برسد.
در این صورت، از آنجا که چشم‌‌‌انداز رشد قیمت مسکن با شیب مثبت برای یک سال آتی وجود دارد، در قالب «سناریوی دوم»، بعید است طلب بانک‌ها از خریداران مسکن منجر به تکرار بحران 2008 شود. این پیش‌بینی، مقابل فرضیه «سقوط اقتصاد آمریکا در ماه‌‌‌های آینده تحت‌تاثیر بحران بدهی وام مسکن» است.
کمربندی عبور از بحران
صدها‌هزار نفر از صاحبان خانه‌‌‌ها در آمریکا ممکن است با اتمام برنامه کمک مالی وام مسکن دوران کرونا، خانه‌‌‌هایشان را از دست بدهند یا بفروشند. با شروع همه‌گیری کرونا در سال گذشته و تعطیلی بخش‌‌‌های وسیعی از اقتصاد، دولت، بانک‌ها و خدماتدهندگان مالی برنامه‌‌‌های اضطراری را به اجرا گذاشتند. این کمک‌‌‌های مالی به‌میلیون‌‌‌ها نفر از صاحبان خانه‌‌‌ها اجازه داد تا اقساط وام خود را پرداخت نکنند، به طوری که برخی حتی تا 18 ماه اقساط خود را پرداخت نکرده‌‌‌اند.
اندی والدن، معاون تحقیقات بازار در شرکت تحلیل و داده مسکن بلک نایت، می‌‌‌گوید سه‌‌‌چهارم از یک‌میلیون نفر صاحبان خانه، در طول 60 روز گذشته برنامه‌‌‌های خود را کنار گذاشته‌‌‌اند.
بر اساس داده‌‌‌های بلک نایت، بیش از نیمی از 7/ 7میلیون وام گیرنده که در برنامه کمک مالی بوده‌اند، هنوز در برنامه حضور دارند و پرداخت اقساط خود را دوباره آغاز کرده‌‌‌اند. حدود 23درصد از وام گیرندگان یا خانه‌‌‌شان را فروخته‌‌‌اند یا برای افزایش استطاعت مالی خود در پرداخت‌‌‌ها اقدام به تامین مالی مجدد کرده‌‌‌اند. نزدیک به 7درصد، یا بیش از نیم‌میلیون نفر، هنوز در تلاش برای ایجاد برنامه‌‌‌ای اصلاحی برای پرداخت وام‌‌‌شان و کاهش ضرر و زیان وام‌دهندگان هستند.
با این وجود، صدها‌هزار نفر از صاحبان خانه‌‌‌ها در آمریکا در شرایط سختی قرار دارند. 3درصد از وام‌‌‌گیرندگان یا حدود 264هزار نفر از صاحبان خانه‌‌‌ها، پس از پایان برنامه حمایت مالی، وام‌‌‌های معوق دارند و 38هزار نفر در مرحله از دست دادن خانه‌‌‌هایشان و سلب مالکیت هستند.
برای وامگیرندگانی که درآمدشان یا کسب‌و‌کارشان را در طول همه‌گیری از دست داده‌‌‌اند گزینه‌‌‌های زیادی وجود ندارد. خدماتدهندگان اقساط وام و نرخ‌های بهره را کاهش داده‌‌‌اند، ولی وام‌‌‌گیرندگان قادر به پرداخت نیستند. خدماتدهندگان برای پرداخت بیمه و مالیات نیز در دوره کمکی به وام‌‌‌گیرندگان از پیش پول پرداخت کرده‌‌‌اند، اما در حالی که وام‌‌‌گیرندگان می‌توانند این پول را در طول یک سال بازپرداخت کنند، برخی از آنها قادر به پرداخت این مبالغ نیستند. اما گزینه دیگری به نام فروش هم وجود دارد.
به لطف رشد گسترده مسکن در طول همه‌گیری، قیمت خانه‌‌‌ها نزدیک به 20درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته است. بنابراین، حدود 87درصد از صاحبان خانه‌‌‌هایی که در حال حاضر در شرایط سلب مالکیت قرار دارند، با مثبت شدن ارزش دارایی‌‌‌شان روبه‌رو شده‌‌‌اند. بنابراین بدهی وام آنها نسبت به ارزش خانه‌‌‌هایشان کمتر است. 264هزار نفری که وام‌‌‌های معوقه دارند ولی هنوز در مرحله سلب مالکیت نیستند، نیز احتمالا با افزایش ارزش دارایی روبه‌رو هستند.
کارشناسان مسکن معتقدند که این شرایط تفاوت زیادی با بحران قبلی بازار مسکن دارد که بدهی وام‌‌‌گیرندگان از ارزش املاک‌‌‌شان پیشی گرفته بود. این مساله می‌تواند برای بازار مسکنی که در طول بیش از یک سال با موجودی پایین کم‌‌‌سابقه‌‌‌ای روبه‌رو بوده است، یک موهبت باشد.
به دلیل کمبود نیروی کار و اختلال در زنجیره‌‌‌های عرضه، سازندگان در طول سال گذشته قادر به افزایش تولید نبوده‌‌‌اند. برخی برآوردها حاکی از آن هستند که بازار مسکن آمریکا برای پاسخگویی به تقاضا نیازمند یک‌میلیون دیگر خانه است.
حدود 73درصد از وامگیرندگانی که در شرایط سلب مالکیت هستند، 20درصد افزایش دارایی دارند، و حدود 28درصد از این وام‌‌‌گیرندگان شاهد افزایش 50درصدی دارایی‌‌‌شان هستند. بنابراین، گرچه افزایش دارایی از معوق شدن وام‌‌‌های‌‌‌شان جلوگیری نمی‌‌‌کند، ولی آنها می‌توانند خانه‌‌‌هایشان را با سود به فروش برسانند، بدهی‌‌‌شان را پرداخت کنند و مابقی پول‌‌‌شان به آنها شانس شروع دوباره را می‌دهد. اما تاکنون این اتفاق نیفتاده است ولی این کمربندی برای عبور از بحران قابل استفاده است.
یافته‌‌‌های بلک نایت نشان می‌دهند نزدیک به یک‌سوم از وامگیرندگانی که فرآیند سلب مالکیت را آغاز کرده‌‌‌اند، با حداقل 40درصد دارایی، همچنان به این روند وارد شده‌‌‌اند. به گفته والدن، با توجه به اینکه خدماتدهندگان همچنان از اقدام برای سلب مالکیت به نفع سایر گزینه‌‌‌های کاهش زیان چشم‌‌‌پوشی می‌کنند، تعداد وام‌‌‌هایی که در فرآیند سلب مالکیت فعال قرار گرفته‌اند در طول 90 روز گذشته ثابت مانده است.
با وجودی که ممکن است گذاشتن خانه‌‌‌ها در بازار برای فروش برای صاحبان‌‌‌شان گزینه بهتری باشد، ولی همیشه هم این‌طور نیست. ممکن است سرمایه‌‌‌شان افزایش پیدا کرده باشد، ولی مساله اینجاست که بعد از آن قرار است کجا بروند؟ قرار است کجا را خریداری کنند؟ قیمت‌ها چه برای خرید و چه اجاره بسیار بالا رفته است؛ و این مشکل بزرگی است.
