مسکن‌مهر، پَر!

آخوندی در سال 1361 در 25 سالگی به عنوان معاون سیاسی و اجتماعی ناطق نوری وزیر وقت کشور و در بهمن سال 1366 به عنوان رییس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی منصوب شد که در این دوره مسئولیت بازسازی 200 هزار واحد مسکونی آسیب‌دیده در زلزله‌ی رودبار و منجیل را نیز به عهده داشت. در جریان این بازسازی، او توانست 200 میلیون دلار از اعتبارات بانک جهانی را به بنیاد مسکن جذب کند.

سال 1372 در دولت دوم هاشمی رفسنجانی به عنوان وزیر مسکن و شهرسازی توانست از مجلس رأی اعتماد بگیرد.

یکی از مهم‌ترین برنامه‌های اجراشده توسط آخوندی، برنامه مسکن پاک (پس‌انداز-انبوه سازی-کوچک‌سازی) می‌باشد. در دوران وی سیاست اعطای زمین شهری(عرضه زمین ارزان‌قیمت به مردم) نیز متوقف شد که نتیجه اجرای این دو برنامه، کاهش تولید مسکن در دولت دوم سازندگی نسبت به دوران پیش از وزارت آخوندی و افزایش 300 درصدی قیمت مسکن بود. وی همچنین طرح آمایش سرزمین و طرح‌های منطقه‌ای و ناحیه‌ای و قانون سازمان نظام مهندسی و کنترل ساختمان را به تصویب مجلس می‌رساند، به عبارتی او بنیان‌گذار نظام مهندسی ساختمان در شکل جدید آن است.

آخوندی در سال 1376 به عنوان قائم مقام مدیرعامل سازمان صدا و سیمای جمهوری اسلامی ایران (علی لاریجانی) منصوب شد و همچنین در طول دولت‌های نهم و دهم، در حاشیه دولت احمدی‌نژاد مسئولیت‌ها و وظایف مهمی را عهده‌دار بود که مسئولیت تدوین پیش‌نویس لایحه اجرای سیاست‌های اصل 44 قانون اساسی از جمله‌ی آن‌هاست.به گزارش عیارآنلاین ،حمایت از سیاست تحریک تقاضا، لیزینگ مسکن و بازار رهن ثانویه که برگرفته از مکتب اقتصاد لیبرالی است و از طرفی پرداختن به دولت رفاه، حقوق شهروندی و مسکن اجتماعی که برگرفته از تجربیات کشورهای سوسیالیستی و اروپای شمالی می‌باشد، نشان‌دهنده تناقض در دیدگاه‌های فکری آخوندی در حوزه اقتصاد مسکن است. وی در نهایت توانست، با رأی 159 رأی از 284 رأی مأخوذه تصدی وزارت مسکن، راه و شهرسازی را در دولت یازدهم به دست گیرد.

آخوندی چه برنامه‌ای دارد؟

برنامه‌ پیشنهادی آخوندی برای تصدی وزارت راه و شهرسازی در سه بخش حوزه‌ عمومی وزارتخانه، حوزه حمل‌ونقل و حوزه زمین، مسکن و شهرسازی تقدیم مجلس شد. مهم‌ترین برنامه‌های آخوندی در حوزه زمین، مسکن و شهرسازی عبارتند از:

- احیای قانون جامع شهرسازی و معماری

- یکپارچه‌سازی نظام طرح‌ریزی و کنترل بین شهر و روستا و در همه سطوح ملی و منطقه‌ای و ناحیه‌ای

- قانونمندسازی عوارض توسعه و عمران

- تطویل مدت اجاره واحدهای مسکونی در جهت حمایت از حقوق مستأجران

- حمایت از گروه‌های آسیب‌پذیر اقتصادی و اجتماعی

- بهسازی پهنه‌های گرفتار فقر شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده و جلوگیری از سوداگری اراضی واقع در این محدوده‌ها

- مشارکت دادن شهرداری‌ها و نهادهای اجتماعی و خیریه مردم در افزایش بهره‌وری

- تأمین خدمات زیربنایی و بهبود محیط مسکونی مجموعه‌های مسکن مهر

- حمایت از ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن و رفع موانع از طریق بازنگری در مقررات مربوط

نظریه‌های بنیادی آخوندی در خصوص حداکثر برون‌سپاری پروژه‌ها و عملیات اجرایی، توسعه شهرها، ایجاد مزیت‌های نسبی اقتصادی و تبدیل شهرها به واحدهای توجیه‌پذیر اقتصادی، مهم‌ترین وجوه مثبت برنامه‌های وزیر راه و شهرسازی است. اما عموم برنامه‌های ارائه‌شده آخوندی، راهبردی بوده و تنها در حد نظری است و در آن‌ها به وجوه عملیاتی توجهی نشده است.

مهم‌ترین تصمیمات و اقدامات آخوندی

مثبت :

1- تلاش برای جلوگیری از تراکم فروشی: خوشبختانه وزارت مسکن و شهرسازی به موضوع فروش تراکم در طبقات ورود جدی کرده است و یکی از اقدامات مثبت آخوندی در یک سال گذشته تلاش برای جلوگیری از فروش تراکم می‌باشد. با وجود پیش‌بینی ظرفیت‌های مختلف برای درآمدزایی شهرداری‌های کشور، اما بسیاری از این نهادها بار کمبود منابع درآمدی را -از شهر کوچکی مانند اردبیل تا کلان‌شهری چون تهران- بیشتر با مسکن فروش تراکم مرهم می‌گذارند. افزایش هزینه زمین و مسکن، افزایش سهم زمین در فعالیت‌های عمرانی شهرداری‌ها، ایجاد رانت و تبعیض اقتصادی و مشکلات زیست‌محیطی از جمله آلودگی هوا در نتیجه تراکم بالای جمعیت، بسته شدن راه‌های تنفس شهر، افزایش ترافیک شهری، افت کیفیت و کاهش سرانه خدمات شهری از جمله پیامدهای فروش بی‌برنامه شهر است. همچنین افزایش ساخت‌وساز به ترغیب بیشتر مهاجرت منتج خواهد شد و در یک دوره زمانی نیز به رشد آسیب‌های اجتماعی منجر می‌شود.

2- جلوگیری از تغییر بی‌رویه کاربری اراضی و تخریب باغات: وزارت مسکن و شهرسازی در مورد جلوگیری از تغییر بی‌رویه کاربری اراضی و تخریب باغات کشور اقدامات مناسبی داشته است و طرح ویژه‎‌‎ای را در این خصوص در حال پیگیری دارد. ‏وزارت مسکن و شهرسازی گزارشی از تغییر کاربری اراضی در شمال کشور تهیه کرده است و پروژه پردیسبان استان قزوین یکی از این موارد بود که وزارت مسکن و شهرسازی به آن ورود پیدا کرد و در مسیر قانونی هدایت شد و در حال حاضر هم جلوی ساخت‌وساز در این منطقه گرفته شده است.

منفی :

1- سیاست‌های اشتباه در قبال طرح مسکن مهر: آخوندی در هنگام کسب رأی اعتماد از مجلس، ابراز داشت که هیچ‌گاه مخالف با طرح مسکن مهر نبوده است و مشکل را در خدمات زیربنایی و روبنایی می‌داند و نسبت به سطح مدیریت دولت در این طرح انتقاد دارد. ولی بعد از رسیدن به وزارت، مسکن مهر را عامل 40 درصد تورم دانست. این اظهارات وزیر راه و شهرسازی موجب واکنش کارشناسان و نمایندگان مجلس شد که تأثیر مسکن مهر را در تورم، ناچیز می‌دانستند. دولت تاکنون سیاست‌های اشتباهی را در قبال این طرح اتخاذ کرده است که مهم‌ترین آن‌ها عبارتند از:

- آزادسازی بی‌ضابطه معاملات مسکن مهر: این موضوع منجر به گسترش دلالی و سوداگری در این طرح‌شده به گونه‌ای که هم اکنون طرح‌های به اتمام نرسیده نیز مورد تقاضای دلالی قرار گرفته‌اند.

- تبدیل زمین‌های 99 ساله به زمین‌های ملکی: تخصیص زمین‌های 99 ساله به جای واگذاری مالکیت زمین به علت حفظ و افزایش حاکمیت دولت و نظام اسلامی بر پهنه سرزمین است. اما برنامه دولت برای واگذاری زمین‌های 99 ساله منجر به خرد شدن زمین‌های کشور و کاهش حاکمیت و مالکیت دولت اسلامی بر اموال عمومی خواهد شد که با مبانی اقتصاد زمین در تعارض است.

- عدم اهتمام به تکمیل واحدهای باقیمانده مسکن مهر: سهل‌انگاری در تکمیل پروژه‌های مسکن مهر سبب افزایش مدت زمان تکمیل پروژه، افزایش قیمت تمام‌شده‌ی مسکن، کاهش کیفیت و افزایش نارضایتی مردمی شده است.

آخوندی با توجه به دیدگاهی که نسبت به مسکن مهر داشت، بانک مسکن را به عنوان بانک عامل در این طرح، «ورشکسته» و «گروگان مسکن مهر» اعلام کرد. این اظهارنظر عجیب وزیر راه و شهرسازی با واکنش وزیر اقتصاد و رئیس کل بانک مرکزی مواجه شد و آن‌ها اعلام کردند که بانک مسکن جزو بهترین بانک‌های کشور بوده است و سودآوری قابل‌توجهی داشته است. این واکنش مسئولین ارشد اقتصادی دولت یازدهم باعث شد تا آخوندی نیز سخنان خود درباره وضعیت مالی بانک مسکن را پس بگیرد.

افزایش قیمت مسکن مهر نیز از دیگر رخدادهای دوره‌ی وزارت آخوندی بود. وزیر راه و شهرسازی، در اولین برخورد با این مساله، افزایش قیمت آن را منتفی دانست، اما بعد از مدتی افزایش قیمت بر حسب نوع پروژه‌ها اجرایی شد.

علیرغم اینکه آخوندی وعده تکمیل واحدهای باقی‌مانده مسکن مهر، تکمیل و پیگیری خدمات زیربنایی و روبنایی و خدمات بانکی مرتبط را داده بود، نهایتاً اوایل آبان ماه دستور توقف مسکن مهر را صادر کرد. این کار در حالی انجام شد که وی هیچ برنامه مشخصی برای تأمین مسکن مردم ارائه نکرده بود و فقط به صورت کلی و بدون ارائه جزئیات، از طرح مسکن اجتماعی سخن می‌گفت.

2- عدم ارائه طرح اجرایی مشخص در جهت تولید و عرضه مسکن: یکی از وظایفی که قانون اساسی در اصول 3، 31 و 43 بر عهده دولت گذاشته تأمین مسکن متناسب با نیاز برای اقشار و گروه‌های هدف است. با توجه به این که مسکن کالای خاص است که به شدت مستعد آن است که دچار پدیده شکست بازار شود ـ مانند آن‌چه که هم‌اکنون رخ داده ـ لذا نیازمند دخالت دولت برای هدایت و کنترل بازار مسکن است و نگاه دخالت حداقلی دولت در این زمینه یک آدرس غلط محسوب می‌شود. لیبرال‌ترین و غربی‌ترین دولت جهان نیز مانند کشورهای اروپای غربی و یا انگلستان در بازار مسکن دخالت می‌کنند.

لازم به ذکر است که دخالت دولت به معنای تصدی‌گری دولت در این حوزه نیست تنها کافی است که دولت زمینه لازم و بستر مناسب را برای تولید و عرضه مسکن فراهم کند.

وزارت راه و شهرسازی طرح اجرایی مشخصی در جهت افزایش تولید و عرضه مسکن در این یک سال گذشته نداشته است و متأسفانه، به واسطه‌ی توقف طرح مسکن مهر، عرضه را کاهش نیز داده است. در این یک سال از طرح‌هایی نظیر «طرح مسکن اجتماعی» صحبت به میان آمده اما متأسفانه در مرحله اجرایی هیچ اقدام عملی صورت نگرفته است.

مسکن اجتماعی نیز فقط برای تأمین مسکن سه دهک کم درآمد ارائه شد. در طرح مسکن اجتماعی، مسکن از سوی دولت، نهادهای عمومی و یا بخش خصوصی ساخته می‌شود و به مردم اجاره داده می‌شود. این طرح به تقلید از عملکرد کشورهای اروپایی در سال‌های ابتدایی بعد از جنگ جهانی دوم مطرح شد و این در حالی است که در حال حاضر، به این روش تأمین مسکن در اروپا به دلیل تبعات اجتماعی اهمیتی داده نمی‌شود و حتی خانه‌های ساخته‌شده با این روش، تخریب نیز شده‌اند.

از طرف دیگر، وزیر راه و شهرسازی میزان ساخت مسکن اجتماعی در 10 سال آینده را 1٫5 میلیون واحد اعلام کرد. یعنی در طی هر سال 150 هزار واحد ساخته می‌شود و این در حالی است که تقاضای سالیانه مسکن در کشور برابر با 2 میلیون واحد است. حتی اگر با توجه به سخنان آخوندی، این مسکن جهت تأمین مسکن سه دهک اول باشد، حداقل باید 600 هزار واحد در سال باشد که در صورت اجرای این طرح باز هم با کمبود جدی عرضه مسکن متوجه خواهیم شد.

3- تحریک تقاضا به جای حمایت از تولید مسکن: یکی از اقدامات وزیر راه و شهرسازی، افزایش میزان وام خرید مسکن برای توانمندسازی خانوارهای متوسط و ضعیف بود.

پرداخت این وام در حال حاضر آغاز شده است و اگرچه در اظهارات اولیه وزیر، هدف اعطای وام تا نزدیک به 50 درصد قیمت واحد مسکونی بود اما هشدارهای کارشناسان و اقتصاددانان در اعتراض به تبعات این اقدام، باعث شد که میزان این وام افزایش چشمگیری نداشته باشد و نهایتاً مبلغ 35 میلیون تومان و 50 میلیون تومان برای این وام‌ها تعیین گردید. البته اخیراً زمزمه‌هایی برای اعطای وام تا 50 درصد هزینه‌ی خرید به خانه اولی‌ها به گوش می‌رسد.

تجربیات تلخ گذشته درباره تبعات افزایش میزان وام خرید مسکن در بازار مسکن کشور نشان می‌دهد که هرچند این اقدام، توانمندی خانوارها برای خرید مسکن را به ظاهر افزایش می‌دهد، ولی به دلیل ضعف شدید از ناحیه عرضه مسکن و بی‌برنامگی در حمایت از آن، این موضوع زمینه‌ساز افزایش قیمت‌ها خواهد شد و نهایتاً اثر چندانی بر خانه‌دار شدن مردم نخواهد داشت. همچنین اعطای وام به طور مستقیم به خریدار، به موضوع تبدیل مسکن از کالایی مصرفی به کالایی سرمایه‌ای دامن می زند و این پدیده منفی را تقویت می‌کند.

4- تلاش برای حذف بخشی از لایحه تحول مالیاتی کشور: آخوندی در اولین سخنرانی‌هایش وعده داد بود با سوداگران مسکن و کسانی که از محل خرید و فروش زمین کاسبی می‌کنند برخورد جدی کند. با این اظهارنظر، انتظار کارشناسان بر این بود که دولت به جای روش‌های دستوری و یا تعزیراتی برای کنترل سوداگری‌های بازار مسکن، با استفاده از ابزارهای مالیاتی به این کار مبادرت ورزد. اما وزیر مسکن بر خلاف این انتظار، در نامه‌ای به مجلس خواستار حذف دو بند از لایحه تحول مالیاتی یعنی مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی شد. این در حالی است که مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی در بسیاری از کشورهای پیشرفته و پیش‌رو در مسکن، از مالکان اخذشده و راهی برای کنترل سوداگری است. همچنین در نامه وزارت راه و شهرسازی به لاریجانی پیشنهاد شده است، به‌روز شدن تقویم املاک تا 70 درصد بهای روز، که علاوه بر درآمدزایی برای سازمان مالیاتی و دولت، به واقعی شدن قیمت‌ها و شفاف شدن اطلاعات در حوزه زمین و مسکن نیز کمک شایانی خواهد کرد، به 30 درصد کاهش یابد.

5- عدم پیگیری مسأله نوسازی بافت‌های فرسوده: با وجود این‌که وزیر راه و شهرسازی نگرانی خود را در خصوص روند نوسازی بافت‌های فرسوده اعلام کرده است، اما نه تنها در این راستا اقدام مثبتی انجام نشده است، بلکه فعالیت برخی شرکت‌های زیرمجموعه‌ی این وزارتخانه که وظیفه‌ی نوسازی واحدهای فرسوده را به عهده داشتند نیز تعطیل شده است. شاید در دولت‌های قبلی فعالیت این شرکت‌ها رضایت‌بخش نبوده باشد، اما به نظر می‌رسد به تعطیلی کشاندن این شرکت‌ها با هدف کاهش تصدی‌گری دولت در این حوزه صورت گرفته است. این در حالی است که کارشناسان بر این عقیده‌اند که حوزه‌ی مسکن، یکی از حوزه‌هایی است که دولت باید مستقیماً در آن ورود پیدا کند و کاهش تصدی‌گری دولت، بسیار مخرب است. در حال حاضر حدود 76 هزار هکتار بافت فرسوده شهری از یک جهت فرصتی استثنایی برای ساخت واحدهای مسکونی و متعادل کردن عرضه و تقاضاست و از سوی دیگر تهدیدی است که با وقوع بلایای طبیعی مانند زلزله، خسارات جبران‌ناپذیری را به دنبال خواهد داشت.

آنچه آخوندی با آن مواجه شد

1- محدودیت‌های ایجادشده از سوی بانک مرکزی برای اختصاص خط اعتباری مسکن مهر: با روی کار آمدن دولت جدید محدودیت‌های ایجادشده از سوی بانک مرکزی برای اختصاص خط اعتباری 50 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر، یکی از تحولاتی بود که در بخش مسکن به وقوع پیوست که بر اتمام پروژه‌های مسکن مهر اثرگذار بود.

2- تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه توسط مجلس شورای اسلامی: قانون مالیات بر خانه‌های خالی بالأخره پس از گذشت سه سال از پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی دولت دهم، در هفته اول اسفند 92، جهت تنظیم بازار مسکن به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. این مالیات برای مالکان بیش از 150 مترمربع واحد مسکونی خالی، به میزان 5/4 درصد اجاره سالانه همان واحد می‌باشد. اخذ مالیات بر خانه‌های خالی راهکاری برای مهار قیمت واحدهای مسکونی که با هدف ایجاد ارزش افزوده و کسب سود ساخته‌شده و خالی از سکنه هستند می‌تواند موثر باشد.

3- فعالیت نامناسب بانک‌ها در حوزه مستغلات: علیرغم صراحت بند2 ماده 34 قانون پولی و بانکی کشور که بانک‌ها را از ساخت‌وساز و ورود به معاملات منقول منع کرده است، بانک‌های خصوصی و دولتی فعالیت‌های شایانی در حوزه ساخت‌وساز و معاملات غیرمنقول بالأخص در بخش زمین و مسکن انجام می‌دهند که در گزارش‌های سالیانه بانک‌ها نیز به صراحت اعلام می‌شود. این امر که گاهاً با هماهنگی مسئولین وزارت راه و شهرسازی و یا شهرداری‌ها انجام می‌شود باعث برهم خوردن نظم در معاملات مسکن، افزایش تقاضاهای سرمایه‌ای و در نهایت افزایش قیمت زمین و مسکن خواهد شد.

4- طرح بحث استیضاح آخوندی در مجلس شورای اسلامی: هرچند رابطه خیلی مناسبی بین وزیر راه و شهرسازی و بخشی از نمایندگان مجلس به خاطر توقف طرح مسکن مهر وجود نداشت اما موضوعی که سبب شد تا بحث استیضاح آخوندی در مجلس و رسانه‌ها مطرح شود، راه‌آهن گرگان-مشهد بود. وزیر راه و شهرسازی، تکمیل این طرح را از اولویت کنار گذاشته بود و این امر سبب شد که نمایندگان شهرهایی که در مسیر این راه‌آهن قرار داشتند، وزیر را تهدید به استیضاح کنند. این در حالی بود که برخی کارشناسان اعتقاد داشتند که تکمیل این طرح نسبت به تکمیل طرح‌هایی مانند مسیر راه‌آهن شمال-‌جنوب، اولویت ندارد و وزیر راه و شهرسازی به درستی این طرح را از اولویت کنار گذاشته است.

5- تصویب کلیات طرح انتقال پایتخت در مجلس شورای اسلامی: موضوع انتقال پایتخت در سال 92 نسبت به سال‌های اخیر پررنگ‌تر شد. در نیمه دوم فروردین 1393 کلیات انتقال پایتخت اداری در صحن مجلس تصویب شد. بر این اساس مقرر شد در صورت تصویب نهایی طرح، شورایی 10 نفره مرکب از سران ارشد نظام و نمایندگان برخی دستگاه‌های دولتی مأمور مطالعه درباره ضرورت‌ و پیش‌نیازهای انتقال و همچنین شناسایی شهری شوند که بتواند توان پذیرش پایتخت اداری را داشته باشد. وزیر راه و شهرسازی متولی بررسی امکان انتقال پایتخت شد و کارگروه ویژه بررسی طرح انتقال در وزارت راه و شهرسازی تشکیل شد.

آخوندی چه نمره‌ای می‌گیرد؟

اگر چه آخوندی در زمینه تلاش برای جلوگیری از تراکم فروشی و تغییر بی‌رویه کاربری اراضی و تخریب باغات، عملکرد نسبتاً خوبی داشته، اما در برنامه‌های آخوندی سرفصل روشنی برای سیاست‌های مربوط به مدیریت زمین، به خصوص در بخش مدیریت زمین شهری وجود ندارد و همچنین به چگونگی اجرای اصول 3، 31 و 43 قانون اساسی در جهت تأمین مسکن متناسب با نیاز و به چگونگی افزایش تولید و عرضه مسکن اشاره‌ای نشده است و همچنین عملکرد وی در زمینه تخصیص مسکن و کنترل سوداگری، قابل‌قبول نیست.

به طور کلی در بخش مسکن دو سیاست افزایش عرضه و کنترل سوادگری از اهمیت بالایی برخوردارند. دولت یازدهم با کند کردن و در برخی موارد تعطیلی پروژه‌های مسکن مهر و نداشتن طرح مشخصی برای افزایش عرضه بعد از یک سال، کوچک‌ترین تاثیری در حوزه سیاست افزایش عرضه نداشته است.

در سیاست کنترل سوداگری نیز دولت‌ها می‌توانند با بهره‌گیری از دو ابزار «ایجاد بانک‌های شفاف اطلاعاتی» و «اعمال سیاستهای کنترلی و تنظیم بازار» (که شاخص‌ترین آن‌ها سیاست‌های مالیاتی است) نسبت به جلوگیری از سوداگری و تخریب در بازار مسکن توسط سوداگران و دلالان اقدام کنند. اما متأسفانه در این زمینه نیز دولت با تلاش برای حذف قانون مالیات بر خانه‌های خالی، در خلاف این سیاست‌ها عمل کرده است. این در حالی است که بیش از 400 هزار واحد مسکونی در تهران و بیش از 1٫5 میلیون واحد در کل کشور خالی نگه داشته شده است. در ادامه مهم‌ترین اقدامات مثبت و منفی وزیر مسکن، راه و شهرسازی در حوزه‌ی مسکن آمده‌اند:

مهم‌ترین اقدامات مثبت و منفی آخوندی در حوزه‌ی مسکن

همچنین برخی برنامه‌ها و وعده‌هایی که از سوی آخوندی مطرح شد و اقدامات متناسب با آن‌ها در جدول زیر آمده است:

مقایسه برخی برنامه‌ها با عملکرد وزیر مسکن وشهرسازی