درس چینی ها برای بازار مسکن

۶۵درصد مردم چین اکنون شهرنشین شده‌اند و به مسکن شهری نیازمندند. اما در شهرهایی چون شانگهای و پکن آمار خانه‌های خالی فروش‌نرفته بسیار بالا گزارش شده است. در همه شهرهای بزرگ چین آپارتمان‌ها، هتل‌ها و فروشگاه‌های خالی بسیار است. بیش از ۶۵میلیون واحد مسکونی در سال ۲۰۱۷ در چین خالی گزارش شده است (بیش از ۵/ ۲برابر کل واحدهای مسکونی در ایران). وجود شهرهای خالی از سکنه یا شهر ارواح بیانگر تکیه چین بر بخش املاک و مستغلات به مثابه بخش پیشران اقتصاد آن کشور است.

اندازه بازار واحدهای مسکونی در چین بسیار گسترده و حدود ۵۵هزار میلیارد دلار است. وجود وضعیت نامتعادل عرضه و تقاضا حاکی از آن است که واحدها برای سرمایه‌گذاری خریداری شده و خالی مانده است. مثل ایران، فرهنگ سرمایه‌گذاری در املاک و خرید خانه برای پس‌انداز در چین شایع است و تقاضا برای خرید مسکن دوم و سوم وجود دارد. در عین حال، عامه مردم توان خرید و پرداخت اقساط یا پرداخت نرخ‌های بالای اجاره را ندارند. اجاره‌ها بالاست و در استطاعت عامه مردم چین نیست.

این کشور با جمعیت ۴/ ۱میلیارد نفر و متوسط سه نفر در هر خانوار، اکنون بیش از ۳۰میلیارد متر مربع فضای مسکونی در اختیار دارد که برای اسکان همگان کافی است. این رقم از ساخت‌وساز نسبت تعداد مسکن به تعداد خانوار در چین را به ۰۹/ ۱ رسانده است (در آلمان و انگلستان برابر  ۰۲/ ۱ و ۰۳/ ۱) یعنی به از ای هر ۱۰۰خانوار ۱۰۹واحد مسکونی در چین امروز وجود دارد. با این همه، همه مردم نمی‌توانند مسکن مورد نیاز را خریداری یا اجاره کنند. با وجود  بازار رهن (بازار خرید اعتباری بلندمدت مسکن در قبال توثیق مسکن) بزرگ، برای بسیاری از مردم، خرید مسکن، مثل ایران، در استطاعت نیست. مثل ایران، مسکن وسیله پس‌انداز شده است. در این شرایط، خانه خالی و نبود مسکن در استطاعت برای اجاره یا خرید توسط اقشار ضعیف همزمان وجود دارد.

نسبت قیمت مسکن به اجاره شبیه ایران رشد بسیار کرده است. اجاره‌ها به تبع قیمت مسکن آن‌چنان رشد کرده که در بعضی از شهرها دولت به‌ناچار سقف افزایش قیمت ۵درصد در سال را تعیین کرده است. در برخی از شهرها نیز به لحاظ بالا رفتن قیمت مسکن و برای اینکه مردم تشویق به سرمایه‌گذاری در مسکن نشوند، «مالیات بر املاک» به شکل موقت برای پنج سال وضع شده است.

بنابراین اکنون مشکل شرکت‌هایی چون اورگرند یا کایزا در چین را درمی‌یابیم که چون به سرعت گذشته نتوانسته‌اند پیش‌فروش کنند، مشکل مالی پیدا کرده‌اند. داستان دراماتیک شرکت اورگرند چین را شنیده‌اید. این غول عظیم ساخت‌وساز چین با ۳۰۰میلیارد دلار بدهی (۲درصد تولید ناخالص داخلی چین) بزرگ‌ترین انبوه‌ساز بدهکار جهان است. از ارزش سهام آن ۹۰درصد کاسته شده است و در سال‌جاری حتی نتوانسته بهره کوپن اوراق قرضه خود را بپردازد. از این‌رو، اوراق بدهی آن به قرضه بنجلی بدل شده است. شرکتی که۲۵سال قبل تاسیس شده، امروزه ۱۳۰۰پروژه در ۲۸۰شهر، ۳۰۰۰ پروژه در دست ساخت و صدها هزار پیش‌خریدار دارد.

سقوط این شرکت که به ۳۰۰ بانک و موسسه مالی بدهکار است، تاثیر مستقیم بر سیستم مالی چین خواهد داشت و تنگنای اعتباری در آن کشور به وجود خواهد آورد. به‌نظر می‌رسد شرکت‌های توسعه‌گر دیگری چون کایزا هم به‌دلیل مشکل فروش، مشکل مالی پیدا کرده‌اند.

احتمال دیگر آن است که چون دولت چین اجاره‌دهنده زمین است و از آن محل درآمد کسب می‌کند، مثل شهرداری‌های ما در ایران که از محل مجوز پول درمی‌آورند، انگیزه داشته است که تولید مسکن را بی‌توجه به تقاضای بازار، دائما تشویق کند و هر سال محرک ساخت میلیون‌ها واحد خانه جدید شود.

بی‌شک دولت چین ناچار به اقدام است و توان آن را دارد که با ملی کردن این شرکت‌ها یا به روش‌های دیگر تا حدی وضعیت راتسکین دهد و با روش‌هایی چون ممنوعیت فروش زمین به توسعه‌گران خصوصی، تاحدی از شتاب ساخت‌وسازها بکاهد. بنابراین بعید است سقوط شرکت‌های ساختمانی در چین به بحران بین‌المللی بدل شود؛ چراکه دولت چین ابزار جمع‌کردن و ملی کردن این شرکت‌ها را دارد و دستگاه قضایی آن کشور مراحل ورشکستگی را با تشریفات بلندمدت انجام نمی‌دهد و مانعی برای اقدامات دولت نخواهد بود.

مشابهت‌های دو کشور که هم خانه خالی دارند و هم خانوارهای زیادی دارند که نیازمند خانه هستند و به‌دلیل بالا رفتن قیمت‌ها، توان خرید و اجاره آن خانه‌ها را ندارند و مسکن ارزان‌قیمت بیشتری طلب می‌کنند، حاوی درس‌هایی برای کشور ما است. گره مشکل مسکن چین باید آسان‌تر باز شود؛ چراکه آن کشور بازار رهن بزرگی دارد که از طریق آن مردم می‌توانند به اقساط بسیار طولانی و به نرخ‌های پایین، وام خرید مسکن دریافت کنند؛ امکانی که در کشور ما متاسفانه در دسترس نیست.