راز نرمش شهرداری مقابل بدهکاران
نقطه ضعف شهرداری پایتخت برابر حقوقی‌ها چیست؟ چرا از نقطه قوت حقیقی‌ها استفاده نمی‌شود؟ علت حرکت دست به عصای مدیریت شهری مقابل دولت و ملاکان بزرگ چیست؟
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، عقب‌نشینی صبح پنجشنبه شهرداری در ماجرای «پیگیری بدهی هزار میلیاردتومانی» مشخص کرد، مدیریت شهری پایتخت در برابر سه گروه ذی‌نفع «حقوقی» در شهر نقطه‌ضعف دارد؛ دستگاه‌های دولتی، بانک‌ها و ملاکان بزرگ. در مقابل، یک ظرفیت مالی حداقل ۵۰ هزار میلیارد تومانی در سمت ذی‌نفعان «حقیقی» وجود دارد که «تراکم‌فروشی» مانع شیفت به این نقطه‌قوت شده است.
آخر هفته گذشته شهرداری تهران برای وصول مطالباتش از یک نهاد زیرمجموعه اقتصادی دولت، ورودی این نهاد را پلمب کرد اما طولی نکشید که با عقب‌نشینی مدیریت شهری، موانع برچیده شد و موضوع خاتمه یافت. تصاویری که در شبکه‌های اجتماعی منتشر شده اما نشان می‌دهد که ماموران شهرداری در حال پلمب در اصلی ساختمان مذکور هستند ولی بلافاصله اعلام شد تنها پارکینگ مدیران این نهاد مسدود شده که آن هم با توافق شفاهی طرفین، فک پلمب شده است.
اما سوال اینجاست که با توجه به اعلام طلب یک‌هزار میلیارد تومانی شهر تهران از این نهاد حاکمیتی که معادل حدود 2 درصد بودجه سالانه تهران است، چرا مدیریت شهری تاکنون نتوانسته حق شهروندان تهرانی را بگیرد؟ و چرا وقتی اقدام به احقاق حق کرده، بلافاصله عقب‌نشینی می‌کند؟ آن هم وقتی ریشه این ماجرا فقط به یک نهاد محدود نمی‌شود و ابعاد آن گسترده‌تر است.
علت تعلل شهرداری برای وصول مطالبات
بررسی‌ها نشان می‌دهد که «نقطه ضعف» مدیریت شهری مقابل ملاکان حقوقی باعث شده تا درباره حقوق شهر توسط سه گروه از آنها با بی‌تفاوتی رفتار شود.«دولت» نخستین بدهکار شهر است که سهم چهار درصدی شهر از مالیات ارزش افزوده را نمی‌پردازد یا در بهترین حالت این سهم حدود 6هزار میلیارد تومانی را در موعد مقرر که نیاز شهر است، به حساب شهرداری تهران واریز نمی‌کند و مدیریت شهری را در وصول مطالباتش از نهادهای دولتی زیر فشار قرار می‌دهد؛ ماجرایی که در طول دوره‌های مختلف مدیریت شهری حتی با وجود رویکردهای همسو در دولت و شهرداری، محل اختلاف بوده است تا رقم مذکور وقتی مورد نیاز شهر است به حساب شهرداری واریز نشود و وقتی پرداخت شود که دیگر ارزش واقعی اش را ندارد.
نکته مهمی که درباره مطالبات شهرداری مصداق دارد و وقتی پرداخت آنها مشمول زمان می‌شود، اثر کاهنده تورم بر ارزش آنها به حساب نمی‌آید، اما وقتی نوبت به بدهی بانکی مدیریت شهری می‌رسد به قیمت روز محاسبه و ماهانه جریمه سنگینی بر آن اعمال می‌شود.بر این اساس مطالبات حدود 58 هزار میلیارد تومانی شهرداری تهران از نهادهای حاکمیتی در سال 97 و 98، امروز و با اعمال میانگین تورم سالانه، حدود نصف ارزش خود را دارد و حقوق شهروندان در این فرآیند معیوب پایمال می‌شود.
بانک‌ها دومین بدهکار شهر هستند که با توجه به بدهی حداقل 50 هزار میلیاردی شهرداری از قِبل دریافت تسهیلات - که ماهانه حدود 500 میلیارد تومان هم به خاطر جریمه تعویق پرداخت به آن اضافه می‌شود - شهرداری را در فشار به آنها برای پرداخت حقوق شهر خلع سلاح می‌کند.
این دسته از بدهکاران هم با توجه به علت پیش‌گفته، علاوه بر عدم التزام به قوانین شهرسازی و دخل و تصرف‌ها در اجرای قوانینی که با دقت برای «حقیقی‌ها» اجرا و اعمال می‌شود، کنترل نقدینگی شهر را هم در اختیار دارند و از گردش مالی هنگفت آن منتفع می‌شوند اما به هنگام پرداخت حقوق شهر، اهرم فشار پیش‌گفته را برای فرار از مسوولیت مورد استفاده قرار می‌دهند.
دسته سوم ملاکان و زمین داران بزرگ هستند که از بابت واگذاری زمین‌هایشان به شهرداری، مطالبات ده‌ها هزار میلیاردی دارند و بعضا حتی بدون اخذ پروانه ساختمانی، اقدام به ساخت و‌سازدر شهر می‌کنند و برای گرفتن پایان کار هم عجله‌ای ندارند، چراکه طلبکار مدیریت شهری بی‌پول هستند.
این دسته از بدهکاران شهر بعضا حتی پا را فراتر نهاده و در حالی که هیچ‌گونه مسوولیتی درباره نگهداری ملک ندارند و هزینه‌ای از این بابت پرداخت نمی‌کنند، در ازای در اختیار گذارندن اموالشان برای استفاده عمومی شهروندان مثل پارک یا فضای سبز، از شهرداری «اجاره‌بها» طلب می‌کنند.
در حال حاضر «ابربدهکاران حقوقی» بیشترین استفاده را از استیصال شهرداری در تامین خرج اداره شهر می‌برند و قوانین را بنابر صلاحدید خودشان اجرا نمی‌کنند یا در مقابل اجرای درست آنها و پرداختن حقوق قانونی شهر مقاومت می‌کنند.این دسته از ملاکان بزرگ زمین در پایتخت حتی به این هم اکتفا نکرده و بعضا برای تملک املاکشان توسط مدیریت شهری آن هم برای استفاده عمومی، صورتحساب سالانه صادر می‌کنند.بر این اساس و بنابر اطلاعات موثقی که موجود است، یکی از سازمان‌های بزرگ کشور به عوض در اختیار گذاشتن چند هکتار زمین که طی سال‌ها مورد استفاده شهروندان تهرانی است و سرمایه‌گذاری چندهزار میلیاردی شهرداری برای بهره‌برداری و نگهداری آن انجام شده و می‌شود، 2500 میلیارد تومان اجاره طلب کرده است و حتی در دوره قبلی مدیریت شهری در آستانه عقد تفاهم‌نامه برای به اصطلاح تاخت زدن این مطالبه با اعطای مجوزهای شهری برای ساخت و‌سازدر نقاط مختلف شهر بوده است؛ نقطه ضعفی که می‌توان از آن به عنوان بدترین نوع مراوده یک طرفه با شهرداری یاد کرد چراکه اماکن عمومی که شهرداری از آنها استفاده انتفاعی ندارد و صرفا برای رفاه و سلامت شهروندان مورد استفاده قرار می‌گیرد و حتی خرج هم روی دست شهرداری می‌گذارد، قاعدتا نباید مستمسک فشار بر شهر و اهرمی برای نپرداختن حقوقه حقه شهروندان قرار گیرد.
راهکار پیش روی شهرداری
اما در طرف دیگر ماجرا شهرداری تهران یک «نقطه قوت» بلا استفاده دارد که اگر آن را عملیاتی کند، می‌تواند از زیر بار بدهی تلنبار شده به بانک‌ها و ملاکان بزرگ برآید و نپرداختن سهمش از مالیات ارزش افزوده هم نمی‌تواند اهرم فشاری برای نپرداختن حقوق شهر باشد.
این مزیت مغفول، قانون معطل مانده عوارض نوسازی مصوب 1347 است که به شهرداری‌ها اجازه می‌دهد راسا اقدام به دریافت مالیاتی معادل یک درصد ارزش روز املاک کنند و مخارج توسعه شهر را از این محل تامین کنند؛ مالیاتی که در دنیا رایج است و علاوه بر تامین نیازهای اداره شهر، به تنظیم بازار مسکن و جلوگیری از پدیده احتکار ملک هم کمک می‌کند.
این مالیات در ایران حتی با فرض محاسبه 5/ 0 درصدی از بهای روز املاک تهران حدود 52 هزار میلیارد تومان می‌شود که معادل بیش از کل بدهی مدیریت شهری به بانک‌ها و مانع ادامه اضافه شدن بر این بدهی کلان است؛ درآمدی پاک و مشروع که می‌تواند مانع از اعمال فشارهای غیرقانونی سه دسته یاد شده شود و دست شهرداری را برای اقدامات قانونی در راستای احقاق حقوق شهروندان تهرانی و جلوگیری از بی‌توجهی به قوانین شهرسازی توسط به اصطلاح «حقوقی‌ها» باز کند.
اما چرا مدیریت شهری در دوره‌های مختلف به سمت وصول این درآمد پاک و پایدار نرفته است؟ پاسخ ساده است، امکان تراکم و تخلف فروشی که مسکن کوتاه‌مدت برای تامین مخارج شهر از مسیری ساده با طرف حسابی «حقیقی‌ها» است؛ درآمدی حدود 20 هزار میلیاردی که مانع گذار به سمت قرار گرفتن مدیران شهر در موضعی برتر برای وصول «حقوق شهر» است و البته تنها کفاف مخارج روزمره شهر را می‌کند تا بدهی‌ها روی هم تلنبار شود و درآمدی مثل سهم قانونی شهر از مالیات ارزش افزوده بسیار بزرگ به نظرآید و اهرم فشاری سنگین باشد.
نقش قدیمی‌ها در ادامه وضعیت نامطلوب
به نظر می‌رسد برداشت غلط مدیران قدیمی در مدیریت شهری درباره اجرایی نبودن قانون مالیات سالانه بر املاک، مانع گذار شهرداری به سمت درآمد پایدار و تمیز اداره شهر باشد.بر اساس نگاه اشتباه این دسته از مدیران شهر، دریافت مالیات سالانه باعث فشار بر مردم و افزایش قیمت مسکن می‌شود. این در حالی است که تجربه اجرای این قانون در کشورهای دیگر نه‌تنها این برداشت را رد می‌کند که نشان می‌دهد اتفاقا این مالیات باعث جلوگیری از فعالیت‌های سفته‌بازانه در بازار مسکن و به تبع آن ثبات در بازار می‌شود.
نگرانی از فشار به مردم هم با اعمال پلکانی درصد مالیات بر املاک در مناطق مختلف شهر با توجه به میزان برخورداری شهروندان آن منطقه از امکانات شهری و همچنین ارزش افزوده‌ای که در طول سال‌ها نصیب مالکان شده، قابل تنظیم است و از این ناحیه نه تنها تهدیدی متوجه اقشار ضعیف شهر نیست که فرمولی عادلانه برای کنترل رشد قیمت املاک در نواحی مختلف را به ارمغان می‌آورد.
این ماجرا در حالی ادامه دارد که به نظر می‌رسد تازه واردان به شورای شهر و مدیریت شهری باید در این باره اقدامی موثر انجام دهند و از تجربه آزموده شده و قانونی کسب درآمد پایدار به نفع شهر و قطع روزنه‌های معیوب مدیریت شهری استفاده کنند.
بر این اساس و در صورت تامین نیازهای روزمره اداره شهر، شهرداری علاوه بر قرار گرفتن در موضعی برتر برای گرفتن سهم شهر و شهروندان از سایر نهادهای حاکمیتی و اجرای قانون در همه ابعاد برای همه ذی‌نفعان، می‌تواند به نیازهای توسعه‌ای و بودجه بر شهر مثل توسعه خطوط مترو و بازسازی ناوگان اتوبوسرانی اقدام کند.
این مالیات رایج علاوه بر ناکام گذاشتن نگاه‌های بعضا طمع ورزانه به دارایی‌های شهر می‌تواند به چند دهه فشار غیرمنصفانه دولت به شهرداری برای پرداخت حق قانونی شهر خاتمه دهد و دولت‌های محلی را به استقلال مالی نسبی برساند و شجاعت اجرای دقیق قانون را برای شهرداران فراهم آورد.
تجربه جهانی نشان می‌دهد این مالیات نه تنها به افزایش قیمت مسکن نمی‌انجامد، که با اجرای درست آن دست دلالان و سفته‌بازان از بازار مسکن کوتاه می‌شود و حدود سه‌میلیون خانه احتکار شده که اکثرا نصیب تقاضای سرمایه‌ای شده را برای فروش روانه بازار می‌کند که می‌تواند باعث فروکش تب 10 تا 15 درصدی قیمت مسکن از سقف متعارف خود شود.
این راهکار بهینه همچنین می‌تواند نیاز شهر به تراکم و تخلف فروشی را که مانع گذار به وضعیت مطلوب مراوده مدیریت شهری با سه دسته از ابربدهکاران شهر است، از بین ببرد و آنها را در پرداخت حقوق شهر مسوولیت‌پذیرتر کند.
