برنده و بازنده تأمین مالی مسکن ملی

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، اجرای طرح اقدام ملی تأمین مسکن باوجود اینکه با استقبال بالای متقاضیان واجد شرایط برای واریز آورده اولیه مواجه نبوده، اما در همین شرایط نیز به تجهیز منابع قابل‌توجه و البته ارزان‌قیمت برای بانک عامل منجر شده و از این منظر به نفع بانک بوده است؛ آن‌هم در شرایطی که تورم نهاده‌های ساختمانی روزبه‌روز هزینه ساخت را بالاتر می‌برد و اجرای پروژه‌های مسکن ملی بر اساس قیمت ساخت واقعی، هزینه‌های بیشتری به متقاضیان تحمیل می‌کند.

آخرین آمارهای یکی از اعضای هیأت‌مدیره بانک مسکن نشان می‌دهد از مجموع 534هزار واحد مسکن ملی پیش‌بینی شده در طرح اقدام ملی، تاکنون ۲۳۷هزار و ۲۷۲نفر نسبت به افتتاح حساب در بانک عامل مسکن و واریز آورده نقدی اقدام کرده‌اند که کل واریزی آنها به 9هزار و 386میلیارد تومان می‌رسد اما از این رقم کلان، فقط 38.9درصد به پروژه‌ها تزریق شده و 61.1درصد از سپرده متقاضیان ‌همچنان به‌صورت قرض‌الحسنه در حساب بانک مانده است.

نقشه تزریق پول به مسکن ملی

طرح اقدام ملی تأمین مسکن با ظرفیت اسمی 400هزار واحد مسکونی برای متقاضیان مناطق شهری در سراسر کشور آغاز شد و بعد از امضای تفاهمنامه‌هایی برای ساخت مسکن کارکنان نهادها و دستگاه‌های اجرایی، تعداد واحدهای مشمول این طرح تا 534هزار واحد افزایش پیدا کرد. 

محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی می‌گوید: ۵۳۴هزار واحد مسکن ملی در حال احداث بوده که ۴۰هزار واحد از مجموع این طرح بهره‌برداری شده است. به‌ گفته او برخی از پروژه‌های افتتاح‌شده بدون اتکا به منابع مصوب طرح اقدام ملی احداث شده است. به‌طور مثال هزار واحد مسکونی را یک تعاونی در شهر سیرجان ساخته که پس از دریافت زمین از دولت، با خرید اوراق، تسهیلات بانکی دریافت کرده‌ است. در این میان، آنگونه که از آمارهای بانک مسکن برمی‌آید، از مجموع متقاضیانی که در ثبت‌نام طرح اقدام ملی تأمین مسکن حائز شرایط شناخته شده و برای افتتاح حساب بانکی فراخوان شده‌اند، فقط ۲۳۷هزار و ۲۷۲نفر نسبت به افتتاح حساب و واریز تمام یا بخشی از آورده اولیه 40میلیون تومانی اقدام کرده‌اند.  محمدحسن علمداری، عضو هیأت‌مدیره بانک مسکن اعلام کرده است: میزان واریز وجوه متقاضیان مسکن ملی به ۹هزار و ۳۸۶میلیارد تومان رسیده که از این میزان ۳هزار و ۶۵۴میلیارد تومان برای احداث پروژه‌های طرح اقدام ملی مسکن به ‌حساب سازندگان واریز شده است. طبق اظهارنظر او، هم‌اکنون ۵هزار و ۷۳۲میلیارد تومان نیز در حساب بانک است و به‌تدریج با پیشرفت فیزیکی و آغاز احداث به پروژه‌ها تخصیص خواهد یافت. این مبلغ کلان، تا زمانی که سازندگان اسناد ساخت را ارائه دهند، بدون اینکه سودی به آن اختصاص پیدا کند در حساب بانک مسکن باقی خواهد ماند و لااقل از این منظر که بانک مسکن توانسته منابع کلان و البته رایگان جذب کند، می‌تواند یکی از برندگان بزرگ اجرای طرح اقدام ملی تأمین مسکن لقب بگیرد.

چشمه خشک تسهیلات

زمانی که اجرای طرح اقدام ملی تأمین مسکن در دستور کار قرار گرفت، مقرر شد برای کمک به احداث هر واحد مسکونی در این طرح 100میلیون تومان تسهیلات حداکثر 15ساله (حداکثر 36مشارکت مدنی ساخت و حداکثر 144‌ماه مشارکت مدنی و فروش اقساطی) با نرخ سود 18درصد پرداخت شود. 

در ادامه، با افزایش شدید قیمت نهاده‌های ساختمانی و رشد هزینه ساخت، با وجود اینکه وزارت راه و شهرسازی همچنان میانگین هزینه ساخت یک مترمربع زیربنای مسکونی در قراردادهای مسکن ملی را 2.7میلیون تومان اعلام می‌کرد، درخواستی برای افزایش 50درصدی تسهیلات این طرح به شورای پول و اعتبار فرستاد و با موافقت این شورا عملا مبلغ تسهیلات مسکن ملی به 150میلیون تومان افزایش یافت. در ادامه بار دیگر خبرهایی مبنی بر پیشنهاد این وزارتخانه برای افزایش سقف تسهیلات طرح اقدام ملی تأمین مسکن به 250میلیون تومان برای هر واحد مسکونی منتشر شد که قرار است در آینده نزدیک نهایی و تصویب شود.

با این تفاصیل، در شرایط فعلی هر واحد مسکن ملی می‌تواند تا سقف 150میلیون تومان از تسهیلات بانکی این طرح استفاده کند؛ این در حالی است که آمارهای عضو هیأت‌مدیره بانک مسکن از رقم بسیار ناچیز پرداخت تسهیلات به مسکن ملی حکایت دارد. علمداری می‌گوید: بانک مسکن از محل تسهیلات طرح مسکن ملی ۲۵۵میلیارد تومان به متقاضیان پرداخت کرده است. طبق اظهارات او تاکنون 1172پروژه طرح اقدام ملی مسکن مشتمل بر ۶۷هزار و ۱۳۲واحد مسکونی برای دریافت تسهیلات معرفی شده که قراردادهای ۱۶هزار و ۶۲۵واحد منعقد شده است. البته بررسی آمارهای این مقام مسئول در بانک مسکن نشان می‌دهد به هر یک از این قراردادها نیز به‌طور میانگین فقط 15میلیون و 338هزار تومان تسهیلات پرداخت شده که دلیل آن می‌تواند پیشرفت پایین پروژه‌های مسکن ملی باشد.

جهش تولید مسکن در آینه مسکن ملی

از پاییز96 تاکنون که روند افزایشی نرخ تورم و قیمت ارز در اقتصاد ایران آغاز شده، بهای اغلب کالا و خدمات عرضه‌شده در اقتصاد ایران نیز با افزایش قابل‌توجهی همراه بوده و بهای نهاده‌های ساختمانی به‌خصوص مصالح پرمصرف در ساخت‌وساز نیز از این قاعده مستثنی نبوده است. 

در این میان، قراردادهای مسکن ملی نیز که از سال98 و براساس هزینه واقعی ساخت منعقد شد، بخشی از این افزایش قیمت را در خود منعکس کرد و اتفاقا تلاش چندباره وزارت راه و شهرسازی برای افزایش 150درصدی تسهیلات این طرح نیز ناشی از همین اتفاق بوده، زیرا با بالارفتن هزینه ساخت مسکن ملی، عملا متقاضیانی که گمان می‌کردند در نهایت با 3آورده 40میلیون تومانی می‌توانند صاحب یک دستگاه آپارتمان در حومه شهرها شوند، قادر به تأمین مالی قرارداد نخواهند بود و ریزش متقاضیان از پروژه‌های جاری ناگزیر خواهد بود. حالا این سؤال در مورد قانون جهش تولید مسکن مطرح می‌شود که چگونه می‌تواند برای جامعه تقاضای مسکن مصرفی که عمدتا توان مالی بسیار پایینی دارند، مسکن آبرومند تأمین کند و آنگونه که رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی می‌گوید، تأمین مالی پروژه نیز به رشد پایه پولی و جهش تورم منجر نشود؟ 

در شرایط فعلی، با احتساب میانگین قیمت 2.7 تا 3.2میلیون تومانی برای هزینه ساخت یک مترمربع زیربنای مسکونی در طرح مسکن ملی، کف قیمت یک آپارتمان 100متری جدای از قیمت زمین به 270 تا 320میلیون تومان می‌رسد که البته با نگاهی به رقم تسهیلات مصوب این طرح می‌تواند تا ارقام بسیار بالاتری هم برسد؛ اما نکته اینجاست که این پروژه‌ها بخش قابل‌توجهی از تورم اخیر نهاده‌های ساختمانی را درک نکرده‌اند و پروژه‌های جهش تولید مسکن که قرار است در آینده منعقد شود، قیمت‌های بالاتری به‌ خود می‌بینند که تناسبی با قدرت تأمین مالی متقاضیان مصرفی ندارند.

در این شرایط، متولیان ساخت یک‌میلیون مسکن باید منابع قابل‌توجهی برای ساخت مسکن دولتی تأمین کنند که حتی اگر بانک‌ها نیز بدون اضافه برداشت از بانک مرکزی قادر به تأمین آن باشند، هزینه سود این تسهیلات بلندمدت و کلان برای متقاضیان بالا خواهد بود و جبران آن از محل منابع صندوق ملی مسکن به شکل یارانه سود نیز با محدودیت‌های بزرگی مواجه خواهد شد.